TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

MINUTE N°

AFFAIRE : N° RG 23/01241 – N° Portalis DBY6-W-B7H-DO6I

JUGEMENT RENDU LE 15 DÉCEMBRE 2025

ENTRE :

1/ Madame [O], [M], [N] [H]

née le 15 Janvier 1962 à [Localité 13] (95)

2/ Monsieur [A], [I], [G] [E]

né le 09 Mai 1963 à [Localité 4] (61)

demeurant ensemble [Adresse 1]

ayant tous deux pour avocat : Maître Jérôme MARAIS, membre de la SCP CALEX AVOCATS, avocats au barreau de Caen

ET :

1/ Madame [J], [B], [C] [K]

née le 04 Janvier 1967 à [Localité 10] (59)

demeurant [Adresse 3]

n’ayant pas constitué avocat

2/ La SAFER DE NORMANDIE, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 623 820 602, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

ayant pour avocat : Maître Olivier FERRETTI, membre de la SCP FERRETTI HUREL LEPLATOIS, avocats au barreau de Caen

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Katia CHEDIN, vice-présidente, rédacteur

ASSESSEUR : Ariane SIMON, vice-présidente

ASSESSEUR : Patrick BURNICHON, magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Alexandra MARION, adjointe administrative faisant fonction de greffier

DEBATS :

À l’audience publique 13 Octobre 2025, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 15 Décembre 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

CE + CCC à M^e MARAIS et M^e FERRETTI

CCC dossier

Le :

Par acte authentique du 02 octobre 2021, M. [A] [E] et Mme [O] [H] ont, avec l’intervention de la SAFER DE NORMANDIE, acquis de Mme [J] [L] épouse [K], une exploitation équine sise [Adresse 8] à [Localité 12], comportant une maison d’habitation avec piscine, différents bâtiments avec atelier, garage, boxes, sellerie, grenier, abris de prairie, stockage de matériel, marcheur et rond d'[Localité 9].

Dans les semaines qui ont suivi cette acquisition, et dans le cadre de l’exploitation, M [E] et Mme [H] ont constaté des désordres affectant la carrière et la piscine.

Suivants exploit du 26/09/2023, M [A] [E] et Mme [O] [H] ont fait assigner la SAFER de NORMANDIE et Mme [J] [L] épouse [K] devant le Tribunal Judiciaire de céans, aux fins d’obtenir la réparation des préjudices, matériel et moral, subis, sur le fondement des vices cachés, de l’obligation précontractuelle d’information, et du dol (articles 1112-1, 1137 et 1641 et s. du code civil).

Aux termes de leurs dernières écritures, signifiées par RPVA le 28 février 2025, M [A] [E] et Mme [O] [H], en demande, sollicitent du tribunal judicaire de bien vouloir :

« – Débouter la SAFER de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

— Condamner solidairement Madame [J] [K] et la SAFER à verser à Monsieur [A] et à Madame [O] [H] la somme de 21.806,18 € en réparation du préjudice matériel subi.

— Condamner solidairement Madame [J] [K] et la SAFER à verser à Monsieur [A] et à Madame [O] [H] la somme 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral.

— Condamner solidairement Madame [J] [K] et la SAFER à verser à Monsieur [A] et à Madame [O] [H] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens. »

Ils soutiennent, sur le fondement de l’obligation précontractuelle d’information et de conseil, que la SAFER avait connaissance au moment de la vente du caractère inutilisable de la carrière pour l’entrainement des chevaux et qu’elle aurait dû les en avertir puisqu’ils ne pouvaient pas constater à l’œil nu le manque de sable.

Ils expliquent, que le fondement de l’article 1641 du code civil, que la venderesse avait connaissance de ce désordre puisqu’elle avait fait établir des devis de réfection de la carrière antérieurement à la vente. Ainsi la responsabilité de cette dernière, au titre des vices cachés, est engagée selon eux.

En réplique au moyen tiré par la SAFER qu’elle n’était pas partie à la vente mais seulement intermédiaire, les consorts [E] et [H] soutiennent que cette dernière a été rémunérée en contrepartie d’une prestation de service de sorte qu’elle revêt la qualité de venderesse professionnelle et que sa responsabilité au titre des vices cachés peut également être engagée.

Ils font valoir qu’en qualité de vendeur professionnel, la SAFER ne peut se prévaloir de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, cette dernière étant présumée connaitre les vices de la chose vendue.

Ils soutiennent quant à eux, ne pas avoir la qualité d’acquéreurs professionnels avertis puisque M [E] a été jusqu’en 2016 éleveur de chevaux de course et non cavalier professionnel.

Ils exposent encore que les vendeurs se sont rendus coupables de réticence dolosive puisque l’information connue sur l’état de la carrière, déterminante de leur consentement, ne leur a pas été communiquée.

S’agissant des désordres affectant la piscine, ils expliquent, sur les mêmes fondements, que la fuite constatée était nécessairement connue de Mme [K] puisqu’elle a régulièrement ajouté de l’eau dans cette piscine depuis des années.

Ils exposent enfin, que cette situation leur a fortiori causé un préjudice moral qu’il appartient à Mme [K] et la SAFER de réparer par l’allocation de dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières écritures signifiées par RPVA le 12 juin 2025 la SAFER DE NORMANDIE, en défense, sollicite du tribunal de céans de bien vouloir :

« – Débouter Madame [O] [H] et Monsieur [A] [E] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

— Condamner Madame [O] [H] et Monsieur [A] [E] à payer à la SAFER DE NORMANDIE la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

En tout état de cause :

— Ecarter l’exécution provisoire de droit. »

A titre liminaire, la SAFER explique, sur le fondement de l’article 1643 du code civil, que sa responsabilité au titre des vices cachés ne peut pas être engagée compte tenu du fait qu’elle est intervenue à l’acte de vente en qualité d’intermédiaire et non de vendeur professionnel.

Elle soutient, sur le fondement de l’obligation d’information, que M. [E] et Mme [H] ne rapportent pas la preuve de vices préexistants à la vente puisque les pièces qu’ils produisent ont été constituées par eux-mêmes.

Elle ajoute avoir fourni tous les diagnostics immobiliers nécessaires et exigés par la loi tant sur le bâti que le non bâti.

Elle soutient, sur le fondement de la réticence dolosive, qu’elle n’a été informée d’aucun désordre préalablement à son intervention et que leur matérialité n’est pas établie.

Elle ajoute que les acquéreurs, professionnels de l’élevage de trotteur, sont des acquéreurs avertis et qu’ils ont visité la propriété à plusieurs reprises de sorte que l’état de la carrière n’a pas pu leur échapper et le caractère caché du vice ne peut être retenu.

S’agissant des désordres affectant la piscine, la SAFER fait valoir qu’il n’est pas rapporté leur caractère antérieur à la vente.

Enfin, elle soutient que les demandeurs ne rapportent nullement la preuve d’avoir subi un quelconque préjudice moral.

Bien que régulièrement assignée, Mme [J] [K] en s’est pas constituée en défense.

L’ordonnance de clôture a été signée le 17/06/2025. L’affaire a été fixée à l’audience du 13 octobre 2025, et mise en délibéré au 15/12/2025.

MOTIFS :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ».

Aux termes de l’article 1112-1du code civil, « [Localité 6] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.»

Aux termes de l’article 1137 du code civil, « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »

Aux termes de l’article 1641 du code civil, « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

En l’espèce, il résulte de l’acte de vente du 02/10/2021 une désignation des immeubles visant « une propriété équestre, comprenant : Maison d’habitation en pierre, bâtiment avec atelier et 2 boxes, grenier sur le dessus, bâtiment avec garage, sellerie, boxes, salles de pansage, grenier, Bâtiment en pierre aménagé, Ancien bâtiment à rénover, Bâtiment à usage de stockage de paille, Ancienne boulangerie, Marcheur, rond d'[Localité 9], carrière, boxes, abris de prairie » (pièce 1 p. 4).

L’ensemble sur une surface totale de plus de 15 hectares.

L’ensemble n’apparaît pas en bon état dès lors que, aux termes des « conclusions du SPANC sur le fonctionnement et l’entretien de l’installation », annexées à la promesse unilatérale d’achat du 25/06/2021, il est relevé un « défaut de sécurité sanitaire », une « installation non conforme présentant un danger pour la santé des personnes, nécessitant des travaux obligatoires sous 4 ans ou dans un délai d’un an si vente ». Ces conclusions, datées du 06/01/2021, sont signées par le prestataire STGS, et pour le SPANC, par le président de [Localité 11] Agglo. La page est également paraphée par les parties. La mention est rappelée à l’acte authentique de vente (pièce 1, page 27).

Aux termes de l’acte authentique de vente, sont en outre mentionnées des anomalies quant à « l’installation intérieure d’électricité » (pièce 1, page 23).

Il est également stipulé que l’acquéreur « reconnaît avoir été informé que les boxes en résine et le marcheur n’ont pas fait l’objet d’un dépôt de permis de construire, et ont donc été construits sans autorisation d’urbanisme. Il déclare avoir été parfaitement informé de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur ni contre son notaire soussigné. Il s’engage à accepter cette situation et en cas de besoin, à la mettre en conformité à ses frais » (pièce 1, page 29).

Il est enfin stipulé que « l’acquéreur devra prendre le bien dans l’état où il se trouve actuellement, avec toutes ses aisances et dépendances, tous droits et tous immeubles par destination pouvant y être rattachés, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, et notamment pour raison de mitoyenneté, communauté, mauvais état du sol, et, s’il en existe, des constructions, vices même cachés, …. » (idem , page 32).

En l’état de ces stipulations contractuelles, des pièces produites aux débats (photo de l’état de la piscine : « présence de scotch, Masque sous la buse d’entrée de l’eau » : pièce 11), ni le manquement à l’obligation d’information, ni le dol ou le vice caché ne sont caractérisés.

Dès lors, la demande n’apparaît pas légitime et bien fondée au sens de l’article 472 du code de procédure civile susvisé.

Il y a donc lieu de débouter les requérants de leurs demandes.

Succombants, ils seront également condamnés aux entiers dépens.

L’équité commande toutefois de débouter la SAFER de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, par jugement réputé contradictoire, prononcé en premier ressort, mis à disposition au greffe en application de l’article 450 code de procédure civile :

DEBOUTE M. [A] [E] et Mme [O] [H] de leurs demandes ;

DEBOUTE la SAFER de NORMANDIE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [A] [E] et Mme [O] [H] aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT