COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/02706 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EUFM

N°minute : 25/00383

DEMANDERESSE :

S.A. REGIONALE D’H.L.M. LOIR ET CHER LOGEMENT

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par M^e Frédéric CHEVALLIER, avocat au barreau de BLOIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [S]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [M] [S]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

DÉBATS : à l’audience publique du 03 Septembre 2025,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Béatrice PINET-LE BRAS, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Frédéric CHEVALLIER

EXPÉDITIONS : M. [J] [S], Mme [M] [S]

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 28 septembre 2022, SA [Adresse 10] a donné à bail à Monsieur [J] [S] et Madame [M] [S] un logement sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 330,57 euros.

Le 22 février 2024, la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 671,08 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 28 février 2024, SA REGIONALE HLM LOIR ET CHER LOGEMENT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte d’huissier en date du 29 juillet 2024, SA [Adresse 10] a assigné Monsieur [J] [S] et Madame [M] [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [J] [S] et Madame [M] [S] solidairement au paiement des sommes suivantes :

* 1 052,54 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 22 avril 2024, échéance de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la délivrance de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux loués ;

* 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

— voir enjoindre à Monsieur [J] [S] et Madame [M] [S], conformément à l’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989, complété par la Loi du 21 juillet 1994, de justifier de leur assurance par la remise au bailleur d’une attestation couvrant la période d’occupation jusqu’à leur départ effectif des lieux, et ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard, passé un délai de huitaine à compter de la date anniversaire du contrat ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 31 juillet 2024.

À l’audience du 3 septembre 2025, SA REGIONALE HLM LOIR ET CHER LOGEMENT, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales en sollicitant le bénéfice de ses écritures aux termes desquelles elle précise qu’en vertu d’un décompte arrêté au 23 août 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 7 682,55 euros, échéance de juillet 2025 incluse.

Lors de la précédente audience du 8 janvier 2025, elle avait indiqué s’opposer à des délais de paiement et précisait que le justificatif d’assurance n’avait pas été fourni.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [J] [S] et Madame [M] [S] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Monsieur [J] [S] et Madame [M] [S] ont manqué à leurs obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Monsieur [J] [S] et Madame [M] [S] comparaissent à l’audience du 8 janvier 2025. Ils ne contestent pas la dette mais indiquent avoir arrêté de payer les loyers en raison de l’insalubrité du logement.

Bien que régulièrement avisés de la date de renvoi, ils n’ont pas comparu à l’audience du 3 septembre 2025.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose. En l’espèce, Monsieur [J] [S] et Madame [M] [S] ayant comparu à l’audience du 8 janvier 2025 , il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Loir et Cher le 31 juillet 2024 soit deux mois au moins avant la première audience.

Par ailleurs, SA [Adresse 10] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 septembre 2022, du commandement de payer délivré le 22 février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 23 août 2025 que la créance de SA REGIONALE HLM LOIR ET CHER LOGEMENT à l’égard de Monsieur [J] [S] et Madame [M] [S] est établie dans son principe.

Lors de l’audience, les défendeurs font valoir une exeception d’inexécution, indiquant que l’insalubrité de leur logement justifie le non-paiement des loyers.

Néanmoins, ils ne produisent aucune pièce au soutien de leur prétention.

Ils n’étaient pas fondés à suspendre unilatéralement le paiement des loyers et leur exeception d’inexécution sera donc rejetée.

Par conséquent, Monsieur [J] [S] et Madame [M] [S] seront condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme de 7 682,55 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 août 2025, échéance de juillet 2025 incluse.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 février 2024 sur la somme de 671,08 euros, à compter du 29 juillet 2024 sur la somme de 1 052,54 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [J] [S] et Madame [M] [S] le 22 février 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 22 avril 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 28 septembre 2022 à compter du 23 avril 2024.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [S] et Madame [M] [S] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [J] [S] et Madame [M] [S]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 avril 2024. Monsieur [J] [S] et Madame [M] [S] sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [J] [S] et Madame [M] [S] au paiement de cette indemnité à compter du 23 avril 2024 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 23 août 2025.

Conformément à la clause de solidarité stipulée au contrat de bail , l’indemnité d’occupation est due solidairement par Monsieur [J] [S] et Madame [M] [S].

* Sur les demandes relatives à l’assurance

— Sur la clause résolutoire pour défaut d’assurance

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut pour le locataire de justifier de son assurance contre les risques locatifs, et un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 22 février 2024, SA [Adresse 9] a fait commandement aux défendeurs de produire une attestation d’assurance les garantissant contre les risques dont ils doivent répondre en qualité de locataires. Ce commandement reproduit les dispositions de l’article 7 g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Ils n’ont pas justifié de la souscription d’une telle assurance dans le délai d’un mois. Il n’en justifie pas davantage à l’audience pour la période visée par le commandement.

Néanmoins, si SA RÉGIONALE D’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT demande dans le dispositif de ses écritures que soit constatée l’acquisition des clauses résolutoires, elle sollicite dans le même temps que la créance soit arrêtée au 22 avril 2024, terme du commandement infructueux alors que le commandement pour défaut d’assurance prend effet à un mois. Elle sera donc réputée abandonner sa demande à ce titre.

— Sur la demande de production

La demanderesse qui sollicite la condamnation des défendeurs à produire des justificatifs d’assurance sous astreinte justifie avoir adressé à la locataire un commandement le 22 février 2024. Il n’est pas établi que les défendeurs aient communiqué les éléments sollicités alors qu’il s’agit d’une obligation essentielle découlant du bail. Il convient donc de faire droit à la demande de SA [Adresse 9] de ce chef. Le recours à une astreinte n’apparaît toutefois pas nécessaire.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [S] et Madame [M] [S] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 22 février 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX Il convient également de condamner solidairement Monsieur [J] [S] et Madame [M] [S] à verser à SA [Adresse 11] la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de SA REGIONALE HLM LOIR ET CHER LOGEMENT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 septembre 2022 entre SA [Adresse 10] d’une part et Monsieur [J] [S] et Madame [M] [S] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 23 avril 2024,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [J] [S] et Madame [M] [S] ainsi que de tout occupant de leurchef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publiquement d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [J] [S] et Madame [M] [S] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

CONDAMNE Monsieur [J] [S] et Madame [M] [S] à payer solidairement à SA REGIONALE HLM LOIR ET CHER LOGEMENT la somme de 7 682,55 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 23 août 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 février 2024 sur la somme de 671,08 euros, à compter du 29 juillet 2024 sur la somme de 1 052,54 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

CONDAMNE Monsieur [J] [S] et Madame [M] [S] à payer solidairement à SA [Adresse 10] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de août 2025, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

ENJOINT à Monsieur [J] [S] et Madame [M] [S] de produire une attestation d’assurance la couvrant contre les risques locatifs pour le logement donné à bail ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner une astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [J] [S] et Madame [M] [S] à payer in solidum à SA REGIONALE HLM LOIR ET CHER LOGEMENT la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [J] [S] et Madame [M] [S] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 22 février 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

La Greffière, La Juge des contentieux de la Protection,