MINUTE N°25/02719

DOSSIER N° RG 25/00238 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M53T

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 14 AOUT 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. SEMINOR

16 place du Général Leclerc

BP 29

76405 FECAMP CEDEX

représentée par M^e Vanessa MALICKI, avocat au barreau de DIEPPE

DEFENDEUR :

M. [E] [M]

Rue du Fort Rouge

Imm. Oeillets – Appt 75

76190 YVETOT

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 23 Juin 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 20 avril 2023, la S.A. SEMINOR a donné à bail à Monsieur [M] [E] un local à usage d’habitation situé Rue du Fort Rouge (Immeuble Oeillets – Appt 75) à YVETOT 76190, pour un loyer mensuel de 337,43€, outre une avance sur charges de 57,45€.

Le bailleur a fait délivrer à Monsieur [M] [E] le 26 septembre 2024 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 3.650,02 € au titre des loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 8 janvier 2025, notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 15 janvier 2025, la S.A. SEMINOR a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu’il :

constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;ordonne l’expulsion de Monsieur [M] [E] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;condamne Monsieur [M] [E] à lui payer la somme de 5.093,46 € au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 20 décembre 2024 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal ;condamne Monsieur [M] [E] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu’à libération des lieux et restitution des clés ;condamne Monsieur [M] [E] au paiement d’une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 26 septembre 2024 ;dise n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la S.A. SEMINOR fait valoir, à titre principal, que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois impartis par le commandement du 26 septembre 2024, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 23 juin 2025, la S.A. SEMINOR, comparante représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 6.422,82 € selon décompte arrêté au 12 juin 2025. Sur la régularité de la procédure relative au SLS, elle indique ne pas avoir d’observations. Elle s’oppose à l’octroi d’office de délais de paiement au locataire.

Bien que régulièrement cité par dépôt de l’acte à l’étude de l’huissier de justice, Monsieur [M] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier de carence a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [M] [E] cité à l’étude de l’huissier, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 15 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la S.A. SEMINOR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A. SEMINOR aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 26 septembre 2024, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 3.650,02 € de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

Le locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 27 novembre 2024.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [M] [E] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que, “aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9 ».

Selon les articles L. 441-3 et suivants du même code, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

L’article L441-9 du même code prévoit que « l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…) A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à

loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 12 juin 2025, Monsieur [M] [E] demeure redevable de la somme de 6.422,82 € au titre des loyers et charges impayés.

Toutefois, il ressort de ce même décompte, que ce montant comprend des frais dits «non réponse enquête» d’un montant de 7,62€ facturés à compter du 01 janvier 2024 et jusqu’en octobre 2024 , pour un montant total de 76,20€. Ont également été facturés des frais de « non réponse surloyer » pour un montant de 25€ en janvier 2024 et janvier 2025, soit un montant total de 50€.

Enfin, des surloyers pour un montant de 251,81€ sont facturés chaque mois depuis janvier 2024 et jusqu’au terme de mai 2025, soit un montant total de 4.280,77€.

Toutefois, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé au locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet qu’un courrier simple qui aurait été adressé à Monsieur [M] [E] le 27 décembre 2023 pour lui demander de répondre à l’enquête SLS et OPS et lui notifiant qu’à défaut pour lui d’avoir fourni les éléments nécessaires à l’enquête sur ses ressources, un supplément de loyer de solidarité lui serait facturé. Il n’est toutefois justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé au locataire. En effet, bien qu’il soit indiqué « mise en demeure LRAR », force est de constater que la S.A. SEMINOR ne produit aucun justificatif d’envoi.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative pour un montant total de 4.406,97€.

Compte tenu du non-respect de la législation, ces frais et surloyers devront cesser d’être appliqués à compter du présent jugement.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [M] [E] à payer à la S.A. SEMINOR, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 2.015,85 €, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif que Monsieur [M] [E] effectue régulièrement des paiements et maintient le paiement du loyer courant, y compris avant l’audience.

En conséquence, vu le montant de la dette, du maintien du paiement des loyers courants et de la nécessité de maintenir la stabilité du logement, il convient de lui octroyer d’office des délais de paiement et de lui accorder un délai de 24 mois pour se libérer de sa dette, par mensualités de 85 €, et selon les modalités décrites au présent dispositif.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [M] [E] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [M] [E], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 26 septembre 2024, de l’assignation du 8 janvier 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 19 septembre 2024 et 15 janvier 2025 ;

Condamné aux dépens, Monsieur [M] [E] sera condamné à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation à la date du 27 novembre 2024 du contrat de bail conclu entre les parties le 20 avril 2023 portant sur le logement situé Rue du Fort Rouge (Immeuble Oeillets – Appt 75) à YVETOT 76190 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [E] à payer en deniers ou quittances à la S.A. SEMINOR la somme de 2.015,85 € au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ACCORDE un délai à Monsieur [M] [E] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [M] [E] à s’acquitter de la dette en 24 mois, en procédant à 23 versements de 85 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, faute de départ volontaire de Monsieur [M] [E], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [M] [E] à payer en deniers ou quittances à la S.A. SEMINOR une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 27 novembre 2024 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [M] [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 26 septembre 2024, de l’assignation du 8 janvier 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 19 septembre 2024 et 15 janvier 2025;

CONDAMNE Monsieur [M] [E] à payer à la S.A. SEMINOR la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE