TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Minute n° : 25/113

Références : N° RG 25/00005 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D2AX

Affaire :

S.C.I. VANCHAR

C/

[K] [U], S.A.S. POISSONNERIE DE LA BAIE

Copies délivrées le :

CE + CCC à M^e TANNIER

CE + CCC à Me [Localité 8]

CCC dossier

ORDONNANCE DE REFERE DU 26 JUIN 2025

JUGE DES REFERES : Emmanuel ROCHARD, président

GREFFIER : Camille DAMECOUR, greffière lors des débats et Léa GALLIS, greffière lors de la mise à disposition

Débats à l’audience publique du 12 juin 2025.

Décision prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025, date indiquée à l’issue des débats.

DEMANDERESSE

S.C.I. VANCHAR

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé [Adresse 4]

représentée par Maître Nicolas TANNIER de la SCP TANNIER – LETAROUILLY – FERES, avocat au barreau de COUTANCES-AVRANCHES

DEFENDEURS

Monsieur [K] [U]

né le 21 Septembre 1969 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 1]

S.A.S. POISSONNERIE DE LA BAIE

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé [Adresse 3]

représentés par Maître Laurent MARIN de la SELARL BOBIER-DELALANDE-MARIN, avocat au barreau de COUTANCES-AVRANCHES

EXPOSE DU LITIGE

La SCI VANCHAR est propriétaire d’un local à usage commercial et d’habitation situé [Adresse 2] à Avranches (50), loué initialement à la SARL STEVE ERNOUF. Par acte authentique du 18 juillet 2017, le bail a été cédé à la SAS POISSONNERIE DE LA BAIE représentée par M. [K] [U].

Par deux assignations en date du 2 mai 2019, la SCI VANCHAR a assigné en référé devant Madame la présidente de l’ancien tribunal de grande instance de Coutances la SAS POISSONNERIE DE LA BAIE représentée par M. [U].

Par ordonnance du 20 juin 2019, le juge des référés a :

— Constaté l’acquisition de la clause résolutoire présente au bail le 27 février 2019 ;

— Constaté la résiliation du bail commercial ;

— Ordonné l’expulsion des lieux de la SAS POISSONNERIE DE LA BAIE ainsi que de tout occupant de son chef sous astreinte ;

— Fixé à 50 € par jour de retard pendant 60 jours l’astreinte due à défaut de libération des lieux dans les 3 mois de la signification de l’ordonnance ;

— Condamné solidairement la SAS POISSONNERIE DE LA BAIE et M. [U] à verser à la SCI VANCHAR une indemnité provisionnelle de 10.191,56 € à valoir sur l’arriéré de loyer, augmentée des intérêts à compter du commandement, déduction faite des sommes déjà réglées ;

— Condamné solidairement la SAS POISSONNERIE DE LA BAIE et M. [U] à verser à la SCI VANCHAR une somme mensuelle de 850,96 € à compter du 1er mars 2019 et jusqu’à libération effective des lieux ;

— Condamné la SAS POISSONNERIE DE LA BAIE et M. [U] aux dépens.

Faisant valoir la poursuite de l’occupation sans droit ni titre du local commercial par la SAS POISSONNERIE DE LA BAIE, par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2025, la SCI VANCHAR a de nouveau assigné ladite SAS et M. [U] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Coutances, afin de :

— Ordonner l’expulsion de la SAS POISSONNERIE DE LA BAIE ainsi que de tout occupant de son chef sous astreinte ;

— Liquider l’astreinte initialement ordonnée et condamner la SAS POISSONNERIE DE LA BAIE ainsi que M. [U] à payer à la SCI VANCHAR la somme de 3.000 € au titre de l’astreinte définitive ;

— Fixer à 500 € par jour pendant 60 jours l’astreinte due à défaut de libération des lieux dans les 3 mois de la signification de l’ordonnance ;

— Condamner solidairement la SAS POISSONNERIE DE LA BAIE et son gérant M. [U] à verser à la SCI VANCHAR :

— Une indemnité provisionnelle de 7.772,61 € à valoir sur l’arriéré d’indemnité d’occupation ;

— Une somme mensuelle de 869,70 € à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ;

— Une indemnité de 1.800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SAS POISSONNERIE DE LA BAIE et son gérant M. [U] aux dépens.

Initialement appelée à l’audience du 30 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée et finalement retenue à l’audience du 12 juin 2025.

Représentée à l’audience, la SCI VANCHAR s’en est rapportée à ses dernières conclusions, aux termes desquelles elle a maintenu les demandes présentées dans son assignation mais a modifié sa demande de provision et a sollicité qu’elle soit augmentée à 13.860,51 €, au regard d’un décompte arrêté au mois de juin 2025. Elle a également remplacé la date à laquelle la somme mensuelle de 869,70 € serait due par le 1er juillet 2025. En outre, elle a précisé que M. [U] devait être condamné « en sa qualité de caution ». Enfin, elle a sollicité que les défendeurs soient déboutés de toutes leurs demandes.

Représentés à l’audience par le même avocat, la SAS POISSONNERIE DE LA BAIE et M. [U] s’en sont rapportés à leurs dernières écritures, aux termes desquelles ils ont demandé que soient constatées l’irrecevabilité des demandes faute de notification au créancier inscrit ainsi que l’incompétence du juge des référés. A titre subsidiaire, les défendeurs ont sollicité le rejet de la demande d’expulsion faute de justifier d’une situation d’impayé. A titre reconventionnel, ils ont demandé qu’il soit ordonné à la SCI VANCHAR de réaliser les travaux nécessaires sur l’appartement situé à l’étage de manière à le mettre en conformité sur le plan des normes électriques et du diagnostic DPE dans un délai de 15 jours à compter de l’ordonnance à intervenir sous astreinte de 100 € par jour de retard au-delà de ce délai et la consignation des loyers à payer entre les mains du bâtonnier de l’ordre des avocats de Coutances. Enfin, la SAS et M. [U] ont demandé la condamnation de la SCI VANCHAR à payer 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les exceptions de procédure

Sur l’incompétence du juge des référés

Les défendeurs soutiennent que la condition d’urgence n’est pas établie par le demandeur et qu’il existe des difficultés sérieuses sur l’obligation de faire sollicitée par ce dernier.

Cependant, l’expulsion éventuelle d’un occupant de locaux qui s’y trouverait sans droit ni titre, même à l’issue d’un contentieux prolongé, constitue une mesure susceptible de relever de l’urgence, dès lors que la prolongation de cette situation irrégulière serait préjudiciable au bailleur, en tout cas de nature à caractériser un trouble manifestement illicite relevant de la compétence du juge des référés.

Il y a donc lieu de rejeter l’exception d’incompétence soulevée par la SAS POISSONNERIE DE LA BAIE et M. [U].

Sur le défaut de notification au créancier inscrit

Aux termes de l’article L.143-2 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions.

En l’espèce, les défendeurs soutiennent que l’assignation n’a pas été notifiée à la CAISSE DU CREDIT MUTUELLE D'[Localité 5], créancier inscrit.

Il est constant qu’un nantissement sur le fonds de commerce a été pris par ladite CAISSE.

Or, la SCI VANCHAR justifie avoir dénoncé l’assignation à ce créancier par courrier recommandé avec accusé de réception du 24 avril 2025, reçu le 2 mai 2025 (pièce n°10).

Il y a donc lieu de rejeter cette demande d’irrecevabilité tirée de l’absence de notification au créancier inscrit.

Sur la mise hors de cause de M. [U]

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, M. [U] reproche à la SCI VANCHAR de l’avoir assigné en qualité de gérant sans qu’il soit précisé de quelle structure il s’agissait.

Toutefois, les conclusions de la SCI VANCHAR visent M. [U] sans équivoque en sa qualité de gérant de la SAS POISSONNERIE DE LA BAIE et de caution solidaire.

Aucun grief n’ayant été plus précisément démontré par le défendeur, qui a pu se défendre utilement dans la présente instance, l’exception d’irrecevabilité et par suite la demande de mise hors de cause de M. [U] pour ce motif seront rejetées.

Sur la demande d’expulsion sous astreinte et ses conséquences

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des débats et des pièces produites que la SCI VANCHAR est propriétaire d’un local à usage commercial et d’habitation situé [Adresse 2] à Avranches, loué initialement à la SARL STEVE ERNOUF. Par acte authentique du 18 juillet 2017, le bail a été cédé à la SAS POISSONNERIE DE LA BAIE représentée par M. [K] [U] (pièce n°1).

Par ordonnance du 20 juin 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de Coutances a notamment (pièce n°2) :

— Constaté l’acquisition de la clause résolutoire présente au bail le 27 février 2019 ;

— Constaté la résiliation du bail commercial ;

— Ordonné l’expulsion des lieux de la SAS POISSONNERIE DE LA BAIE ainsi que de tout occupant de son chef sous astreinte ;

— Fixé à 50 € par jour de retard pendant 60 jours l’astreinte due à défaut de libération des lieux dans les 3 mois de la signification de l’ordonnance ;

— Condamné solidairement la SAS POISSONNERIE DE LA BAIE et M. [U] à verser à la SCI VANCHAR une indemnité provisionnelle de 10.191,56 € à valoir sur l’arriéré de loyer, augmentée des intérêts à compter du commandement, déduction faite des sommes déjà réglées ;

— Condamné solidairement la SAS POISSONNERIE DE LA BAIE et M. [U] à verser à la SCI VANCHAR une somme mensuelle de 850,96 € à compter du 1er mars 2019 et jusqu’à libération effective des lieux.

La SCI VANCHAR justifie avoir signifié ladite ordonnance à la SAS POISSONNERIE DE LA BAIE et M. [U] le 29 juillet 2019 (pièce n°3).

A la suite de cette signification, deux commandements de quitter les lieux ont également été signifiés aux défendeurs en date du 5 octobre 2019 (pièce n°4) et du 22 décembre 2022 (pièce n°5).

Toutefois, suite à l’ordonnance de référé, il est établi que la SAS POISSONNERIE DE LA BAIE a continué à occuper les lieux en procédant à des versements en contrepartie. La SCI VANCHAR a elle-même produit un décompte d’huissier du 27 mars 2023 mentionnant les versements effectués par la SAS à compter de 2019 (pièce n°6).

Dans ce contexte, la SCI VANCHAR a proposé en 2024 un projet de bail commercial à la SAS POISSONNERIE DE LA BAIE (pièce n°7). Cette dernière a expliqué avoir refusé de le signer en raison des conditions qui étaient modifiées.

Néanmoins, la SCI VANCHAR a fait valoir que la SAS POISSONNERIE DE LA BAIE et M. [U] avaient cessé de procéder à tout paiement à compter du 1er janvier 2024. A ce titre, la demanderesse a versé un décompte arrêté au mois de novembre 2024 au terme duquel il apparaît un solde restant dû par la SAS d’un montant de 7.772,61 € (pièce n°8).

Face à cette situation, la SCI VANCHAR a sollicité d’un commissaire de justice qu’il procède à l’expulsion de la SAS POISSONNERIE DE LA BAIE sur le fondement de l’ordonnance du 20 juin 2019. Ledit commissaire a cependant conseillé à la SCI de saisir de nouveau un juge des référés afin d’obtenir une nouvelle décision d’expulsion compte tenu de l’ancienneté du titre obtenu (pièce n°9).

A ce jour, la SCI VANCHAR a soutenu, selon un dernier décompte arrêté au mois de juin 2025, que la SAS POISSONNERIE DE LA BAIE était débitrice d’une somme de 13.860,51 € au titre des indemnités d’occupation impayées (pièce n°11).

La demanderesse a affirmé que la SAS POISSONNERIE DE LA BAIE devait être expulsée du local dès lors qu’elle était occupante sans droit ni titre des lieux. La SCI VANCHAR a en effet précisé que si une tolérance avait pu être accordée aux défendeurs, celle-ci ne saurait s’analyser comme une renonciation à la résiliation du bail constatée par l’ordonnance du 20 juin 2019, qu’en outre, un nouvel impayé avait lieu depuis le mois de mars 2024, justifiant dès lors une telle expulsion.

Toutefois, la SAS POISONNERIE DE LA BAIE et M. [U] ont contesté le bien-fondé de la demande d’expulsion, faisant valoir qu’en acceptant le paiement des loyers depuis 2019 et en proposant un nouveau bail, la demanderesse avait renoncé à se prévaloir de la mesure d’expulsion.

Les défendeurs ont également soutenu que la SCI VANCHAR, en ne produisant pas de décomptes exacts, ne justifiait pas de l’existence d’un impayé. En particulier, M. [U] a notamment indiqué que le décompte arrêté au mois de novembre 2024 ne reprenait pas le versement d’un acompte d’un montant de 20.315,91 € intervenu le 1er mars 2023 au profit du bailleur, pourtant pris en compte dans le premier décompte effectué par commissaire de justice en date du 27 mars 2023. De plus, M. [U] a affirmé qu’il n’était pas non plus déduit des derniers décomptes les sommes qui avaient été perçues dans le cadre d’une saisie attribution réalisée sur la base de l’ordonnance de référé du 20 juin 2019.

Il ressort des pièces versées aux débats que, si l’ordonnance du juge des référés du 20 juin 2019 a constaté la résiliation du bail commercial initial et ordonné l’expulsion de la SAS POISSONNERIE DE LA BAIE, cette dernière est cependant demeurée dans les lieux depuis cette date.

Il n’est pas discuté que la SCI VANCHAR a proposé au cours de cette occupation un nouveau bail commercial aux défendeurs, manifestant ainsi sa volonté de contractualiser à nouveau la relation locative, voire de renoncer à une expulsion.

Il n’est pas non plus discuté que la SCI VANCHAR a perçu, pendant près de 5 ans, des indemnités d’occupation dont le montant était proche ou équivalent à celui du loyer mensuel. La SCI précise elle-même dans ses écritures soutenues à l’audience que la dette était entièrement régularisée en fin d’année 2023, avant de se creuser à nouveau au cours de l’année 2024.

De plus, la situation actuelle d’impayé dont se prévaut la SCI VANCHAR fait l’objet de contestations sérieuses par les défendeurs compte tenu des décomptes produits, tandis qu’aucun commandement de payer plus récent n’a été versé aux débats (le dernier étant daté du 22 décembre 2022, pièce n°5 de la SCI).

Dans de telles circonstances, la partie défenderesse produit suffisamment d’éléments de nature à faire apparaître la formation tacite d’un nouveau contrat de bail entre les parties, caractérisé par une occupation continue, le versement d’une somme en contrepartie et l’absence d’autre démarche de la part du bailleur dans un temps long, de sorte que ni l’existence d’un trouble manifestement illicite tenant à cette occupation, ni l’urgence ou l’absence de contestations sérieuses, ne peuvent être retenues dans le cadre de la présente instance de référé.

En conséquence, la demande d’expulsion formée dans la présente instance de référé sera rejetée sans préjudice d’un éventuel litige au fond entre les parties quant à l’existence d’un nouveau contrat de bail.

Pour les mêmes motifs, doivent également être rejetées dans le cadre de la présente instance en référé, d’une part, la demande de liquidation de l’astreinte initialement ordonnée et de paiement de l’astreinte définitive et d’autre part, les demandes en paiement d’une indemnité provisionnelle de 13.860,51 € à valoir sur l’arriéré d’indemnité d’occupation et d’une somme mensuelle de 869,70 € à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [U] et la SAS POISSONNERIE DE LA BAIE

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [U] a demandé à titre reconventionnel d’ordonner au bailleur qu’il effectue des travaux relatifs à l’appartement situé à l’étage sous astreinte et, dans l’attente, que les loyers à payer soient consignés entre les mains du bâtonnier de l’ordre des avocats de [Localité 7].

Au soutien de sa demande, M. [U] a fait valoir que le diagnostic de performance énergétique de cette habitation, classée G (pièce n°4 de M. [U]), faisait état de plusieurs non conformités qui ne permettaient ni de la louer ni de l’occuper et a déploré le caractère dangereux de l’installation électrique.

Toutefois, en l’absence d’autres pièces permettant de caractériser avec certitude et précision l’existence de désordres et la nature des travaux à effectuer, tels que des constats, expertises ou tout autre élément de nature à établir la nécessité pour la SCI VANCHAR de procéder à des travaux, le bien-fondé et la pertinence des demandes de M. [U] apparaissent insuffisamment caractérisés.

Les demandes reconventionnelles tendant à l’exécution de travaux de remise en état sous astreinte et à la consignation des loyers seront donc rejetées.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Dès lors que les demandes principales de la SCI VANCHAR sont rejetées, il conviendra de condamner celle-ci aux dépens de la présente instance en référé.

Néanmoins, compte tenu des circonstances particulières de l’affaire, la partie défenderesse étant elle-même déboutée de ses demandes reconventionnelles, et compte tenu de la situation respective des parties, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile dans ce litige.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe,

DIT recevable l’action de la SCI VANCHAR à l’encontre de la SAS POISSONNERIE DE LA BAIE et M. [K] [U] devant le juge des référés ;

DEBOUTE la SCI VANCHAR de sa demande d’expulsion de la SAS POISSONNERIE DE LA BAIE ;

DEBOUTE la SCI VANCHAR de ses demandes relatives à la liquidation ou à la fixation d’une astreinte ;

DEBOUTE la SCI VANCHAR de sa demande de condamnation de la SAS POISSONNERIE DE LA BAIE et de M. [K] [U] en sa qualité de caution ;

DEBOUTE M. [K] [U] de sa demande tendant à ordonner à la SCI VANCHAR de réaliser des travaux de mise en conformité sous astreinte et de consignation des loyers ;

DÉBOUTE chacune des parties de sa demande respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties pour le surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la SCI VANCHAR aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT