TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Catherine HENNEQUIN

M^e Roland ZERAH

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/01494 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7A6M

N° MINUTE : 3

JUGEMENT

rendu le mardi 17 février 2026

DEMANDEUR

Monsieur [J] [O], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Roland ZERAH, avocat au barreau de Paris, vestiaire : D164

DÉFENDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire : P483

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 décembre 2025

JUGEMENT

non qualifiée, en ressort, prononcé par mise à disposition le 17 février 2026 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 17 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/01494 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7A6M

FAITS ET PROCEDURE

Par acte 10/04/2000 à effet au 01/04/2000, la RIVP a donné à bail à M. [O] [J] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3] (3ème étage gauche) [Localité 2] pour un loyer de 2387.83 francs et 400 francs de provisions sur charges mensuelles.

Une convention APL a été signée par la RIVP avec l’Etat le 30/12/2011 en application de L351-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, portant notamment sur l’immeuble où se situent les lieux loués (lot 1B), en catégorie PLUS dans le cadre d’une opération d’acquisition-amélioration. Elle indique fixer les droits et obligations des parties prévus par les articles L353-1 à L353-20, L433-15-2 et L481-3 du code de la construction et de l’habitation.

Une proposition de bail conventionné a été adressé à M. [O] [J] le 15/06/2012 à effet au 01/01/2012.

Un bail a été signé entre M. [O] [J] et la RIVP le 18/02/2013 à effet au 01/01/2012 pour un loyer de 520.09 euros, et porté à 699.88 euros par effet du renouvellement (article 17 c loi 89) et 71.70 euros de provision sur charges mensuelles.

Par LRAR du 22/02/2024 reçue le 01/03/2024 le bailleur a informé le locataire du fait que ses revenus étaient supérieurs à 150% des plafonds de ressources PLS, pour la deuxième année consécutive, de la prorogation du bail pour 18 mois, non renouvelable à compter du 01/01/2024, pour un terme au 01/07/2025, du congé qui serait adressé en conséquence 6 mois avant cette échéance, et des dérogations possibles en application de l’article L482-3 du code de la construction et de l’habitation .

Par courrier du 12/11/2024, signifié le 21/11/2024 il a été donné congé à effet au 01/07/2025, en l’absence de modification de ressources ou de situation indiquée par le locataire.

Par LRAR du 25/03/2024 reçue le 26/03/2024, M. [O] a contesté l’application de l’article L482-3 du code de la construction et de l’habitation, et son dépassement en 2021 et 2020 du plafond de ressources.

Il a de même contesté le 27/11/2024 le congé signifié le 21/11/2024, puis par la voie de son conseil le 02/12/2024, en vertu du bail signé, de sa date d’effet et de ses ressources effectives depuis sa retraite.

Le conseil de la RIVP a apporté réponse le 27/01/2025 par mail.

Par acte de commissaire de justice en date du 22/01/2025, M. [O] [J] a assigné la RIVP aux fins de :

— Déclarer le congé nul et non avenu

— Déclarer que le contrat de bail a été renouvelé tacitement depuis le 01/01/2024

En tout état de cause

— Déclarer que M. [O] [J] remplit toutes les conditions pour bénéficier d’un bail conventionné

— Condamner la RIVP au paiement des sommes suivantes :

∙ 10000 euros au titre du préjudice moral subi

∙ 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

L’affaire a été retenue le 10/12/2025 après renvois.

M. [O] [J] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

A titre principal :

— Déclarer que le bail est soumis aux dispositions de la loi du 06/07/89

— Déclarer que le congé délivré le 22/02/2024 tardif et sans fondement

En conséquence

— Déclarer le congé nul et non avenu

— Déclarer que le contrat de bail a été renouvelé tacitement depuis le 01/01/2024 pour une période de 3 ans

— En tout état de cause et subsidiairement :

— Constater que M. [O] [J] vit seul depuis 2024 dans les lieux loués

— Déclarer que M. [O] [J] remplit toutes les conditions pour bénéficier du renouvellement de son bail quel que soit le régime appliqué au regard de ses revenus

— Condamner [X] au paiement des sommes suivantes :

∙ 10000 euros au titre du préjudice moral subi

∙ 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

— Débouter la RIVP de sa demande d’exécution provisoire

La RIVP soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— Recevoir la RIVP en ses demandes et conclusions, l’y déclarant bien fondée

A titre principal

— Débouter M. [O] [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— A titre reconventionnel :

— Constater la validité du congé délivré par la RIVP à effet au 01/07/2025

— Constater que M. [O] [J] est déchu de tout titre d’occupation depuis le 01/07/2025

En tout état de cause

— Ordonner l’expulsion de M. [O] [J] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier,

— Condamner M. [O] [J] au paiement :

— d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer actuel qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré du SLS et des taxes et charges, à compter de la date de résiliation et jusqu’à parfaite libération des lieux, en ce compris la remise des clés

— d’une somme de 1200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

— Voir ordonner l’exécution provisoire

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nature du bail entre les parties

M. [O] [J] soutient que le bail du 01/04/2000 a fait l’objet de renouvellement le 01/04/2012 avec un loyer fixé en application de l’article 17 c de la loi du 06/07/89, si bien que celui-ci a été renouvelé sans modification de son régime à l’exception de sa durée et du montant du loyer. Il soutient que la date d’effet mentionnée du 01/01/2012 dans le bail invoqué par la RIVP est une erreur, de même que la durée de 2 ans( page 3) en violation de la loi du 06/07/89, la durée de celui-ci étant notée par ailleurs de 3 ans. Il fait donc valoir que le bail est soumis à la loi du 06/07/89, depuis le 01/04/2012 et que la RIVP ne pouvait proposer un bail conventionné le 15/06/2012 puisqu’elle avait proposé dès l’origine un bail soumis à la loi du 06/07/89. Il en déduit que le bail a été reconduit le 01/04/2015, 01/04/2018, 01/04/2021 et 01/04/2024 et que le congé du 22/02/2024 est nul comme tardif pour ne pas respecter un délai de 6 mois avant la fin du bail.

La RIVP soutient que le bail initial était à effet au 01/04/2000, mais qu’un bail conventionné a été signé à effet au 01/01/2012 qui est un nouveau bail et non un avenant, soumis aux dispositions de la loi du 06/07/89 mais également aux disposition du code de la construction et de l’habitation et la convention du 30/12/2011. Elle en déduit que le congé du 12/11/2024, délivré en application de l’article L482-3 du code de la construction et de l’habitation est donc valide à effet au 01/07/2025, pour dépassement du plafond de ressources de 150% pendant deux années consécutives.

L’article L353-7 du Code de la Construction et de l’Habitation s’inscrit dans le chapitre III sur le régime juridique des logements conventionnés et l’article L353-1 précise que les dispositions du présent chapitre règlent, dans la mesure où elles dérogent à la législation en vigueur, les rapports entre propriétaires et locataires ou occupants des logements qui ont fait l’objet d’une convention en application de l’article L. 351-2.

La convention APL du 30/12/2011 a été conclue en application de l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation.

Cet article L353-7 du Code de la Construction et de l’Habitation dans la section I dispose, en 2011 que :

Lorsqu’à la date d’entrée en vigueur de la convention le logement concerné est l’objet d’un bail en cours de validité ou est occupé par un occupant de bonne foi pouvant se prévaloir des dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 modifiée, le propriétaire doit proposer au locataire ou à l’occupant un bail conforme aux stipulations de la convention et entrant en vigueur après l’exécution des travaux prévus par celle-ci ou en l’absence de travaux prévus par la convention, à la date de l’acceptation du bail par le locataire ou l’occupant, après publication de la convention au fichier immobilier ou son inscription au livre foncier. Au projet de bail doit être annexée une copie de la convention et du barème de l’aide personnalisée dans des conditions définies par décret.

Le locataire dispose d’un délai de six mois pour accepter le bail. S’il refuse, et sous réserve des dispositions de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967, il n’est rien changé aux stipulations du bail en cours. Dans ce cas, le locataire n’a pas droit à l’aide personnalisée au logement et le propriétaire peut demander une révision de ses engagements conventionnels ou le report de leurs effets jusqu’à l’expiration du bail.

L’occupant mentionné au premier alinéa dispose d’un délai de six mois pour accepter le bail proposé. A l’expiration de ce délai ou à la date de signature du bail, les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 précitée cessent de s’appliquer à ce logement, sous réserve de ce qui est dit à l’article L. 353-9.

Le locataire ou l’occupant de bonne foi mentionné aux deuxièmes et troisièmes alinéas du présent article ayant accepté dans le délai de six mois un nouveau bail continue à occuper les lieux jusqu’à l’entrée en vigueur de celui-ci aux conditions conventionnelles ou légales applicables à la date de son acceptation.

Mais il résulte de l’article L353-14 du code de la construction et de l’habitation dans la section II (dispositions particulières applicables à certains logements conventionnés) que :

Par dérogation aux dispositions de la section I du présent chapitre, les dispositions de la présente section sont applicables aux logements conventionnés appartenant aux organismes d’habitation à loyer modéré mentionnés à l’article L. 411-2, aux logements apportés aux sociétés civiles immobilières régies par les articles L. 443-6-2 et suivants, ainsi qu’à ceux appartenant aux collectivités locales et gérés par lesdits organismes.

L’article L353-16 du Code de la Construction et de l’Habitation dispose ensuite que :

Une copie de la convention doit être tenue en permanence à la disposition des locataires des immeubles mentionnés à l’article L. 353-14.

A compter de la date d’entrée en vigueur de la convention ou de la date d’achèvement des travaux d’amélioration lorsque la convention le prévoit, le bailleur peut, dans la limite du maximum prévu par la convention, fixer un nouveau loyer qui est applicable dès sa notification aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu’il soit nécessaire de leur donner congé.

Les modalités d’évolution du loyer sont fixées par la convention et s’appliquent aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux.

Et surtout, dans la même section II, l’article L353-19 dispose :

Pour les logements appartenant à des sociétés d’économie mixte et par dérogation à l’article L353-7, les dispositions de la convention s’appliquent de plein droit, à compter de sa date d’entrée en vigueur ou de la date d’achèvement des travaux lorsqu’elle en prévoit, aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu’il soit nécessaire de leur donner congé.

La loi du 23/11/2018 a modifié les termes de l’article L353-7 et L353-16 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Notamment elle a ajouté un dernier alinéa, alinéa 4 donc, à l’article L353-16 du Code de la Construction et de l’Habitation qui dispose que « Les deuxième et troisième alinéa du présent article ne sont pas applicables aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l’article L. 353-7 ».

Ce faisant, la loi du 23/11/2018 a instauré un régime expressément cumulatif des articles L353-7 et L353-16, même en cas de logement conventionné des HLM, faisant considérer que si des disposition spécifiques s’appliquent à ces logements HLM lorsqu’ils deviennent conventionnés, il y a lieu d’appliquer l’article L353-7 en ce qu’il impose une démarche de proposition de nouveau bail aux conditions de la convention, avec une option de refus pour les locataires .

Mais à la date de la signature de la convention avec l’Etat pour l’immeuble objet du litige, en 2011, bien antérieure à la loi du 23/11/2018, ces textes n’imposaient pas à la RIVP de proposer un nouveau bail à ses locataires, et le loyer conventionné pouvait s’appliquer au locataire .

Il a cependant été proposé en l’espèce un nouveau bail conventionné à M. [O] [J] par la RIVP.

Après la signature de la convention APL avec l’Etat du 30/12/2011, la RIVP a donc soumis une proposition de bail conventionné à M. [O] [J] selon son courrier du 15/06/2012 ( p.2 de M. [O] [J]), en lui indiquant que le loyer appliqué serait un loyer dit « dérogatoire » selon la convention car il tiendrait compte du loyer renouvelé du 01/04/2012 en application de l’article 17 c de la loi du 06/07/89 d’un montant supérieur au loyer maximum . Pour cette raison l’augmentation annuelle fixée lors de ce renouvellement par sixième, a été proposée pour le premier palier de 2012 à appliquer, au 01/01/2013.

Le bail de renouvellement avait été proposé antérieurement le 27/07/2011, soit avant la convention APL, en application de l’article 17 c de la loi du 06/07/89 ( p.13 de M. [O] [J]) pour le 01/04/2012, le bail y étant alors soumis. Il n’est pas produit par les parties le bail écrit du 01/04/2012, mais les parties s’accordent sur l’existence de celui-ci puisque la proposition de bail conventionné y fait référence, et que le locataire y fait également référence, dans ses écrits au bailleur et dans ses conclusions.

Le bail invoqué par la RIVP à effet au 01/01/2012 a été signé par M. [O] [J] le 18/02/2013 en réalité et non le 10/07/2012, seul ce bail étant signé des deux parties ( p.1 de la RIVP et p.1 de M. [O] [J]) : il n’a donc pas été signé dans le délai de 6 mois de la proposition du 15/06/2012,

A partir du moment où la RIVP avait entendu se soumettre pour ce bail à l’article L353-7 du code de la construction et de l’habitation en proposant un nouveau bail, il convient de réouvrir les débats afin que les parties présentent leurs observations sur l’application de cet article et la commune intention des parties résultant de cette signature du 18/02/2013, les conséquences en résultant sur la nature du bail existant entre les parties.

Sur les dépens

Il convient de réserver les dépens .

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement avant dire droit contradictoire, mis à disposition au Greffe :

REOUVRE les débats à l’audience civile du Juge des contentieux de la protection du lundi 04/05/2026 à 9h

ENJOINT M. [O] [J] et la RIVP de conclure pour présenter leurs observations sur l’application de l’article L353-7 du code de la construction et de l’habitation et la commune intention des parties résultant de la signature du 18/02/2013 de bail conventionné à effet au 01/01/2012, les conséquences en résultant sur la nature du bail existant entre les parties .

DIT que les échanges entre les parties sont fixés ainsi :

— Conclusions de M. [O] [J] au 31/03/2026

— Conclusions de la RIVP au 30/04/2026

RESERVE les dépens

LE GREFFIER LE PRESIDENT