TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

CONTENTIEUX

MINUTE N°

DU : 04 Juin 2026

AFFAIRE : N° RG 26/00010 – N° Portalis DBY6-W-B7K-EBOO

JUGEMENT RENDU LE 04 Juin 2026

ENTRE :

Syndic. de copro. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[Localité 2] REGARDS” représenté par son syndic en exercice la SAS FOLLIOT 50, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numero 892 342 890 prise en son établissement de [Localité 3], [Adresse 1], dont le siège social est [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Prise en la personne de son représentant légal, Comparante représenté par Madame [T] [P], coordinatrice du service comptabilité copropriété de l’agence FOLLIOT [Localité 3], dument muni d’un pouvoir

ET :

Madame [A] [Y]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patrick BURNICHON, Magistrat à titre temporaire, statuant en juge unique

Alexandra MARION, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier lors des débats et des opérations de mise à disposition de la décision

DEBATS :

Après débats à l’audience du 02 Avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Juin 2026 , date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [A] [Y] est propriétaire des lots 79 (appartement) et 42 (cave) dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 5]” situés à [Localité 5] (50), [Adresse 3].

A la suite du défaut de règlement des charges de copropriété, par acte de commissaire de justice du 12 mai 2025 signifiée à étude, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[Localité 2] REGARDS” représenté par son syndic en exercice la SAS FOLLIOT 50, a fait sommation de payer les charges de copropriété à Madame [Y] pour un montant de 6.745,29 euros dans un délai de huit jours.

Une requête portant injonction de payer en date du 7 juillet 2025 a été déposée le 11 juillet 2025 près le Tribunal Judiciaire de Coutances. Cette requête a été rejetée le 8 septembre 2025 en raison de la nécessité d’un débat contradictoire.

Par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2026 signifié à étude, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[Etablissement 1]” a assigné Madame [A] [Y] par devant le Tribunal Judiciaire de COUTANCES aux fins de paiement des charges de copropriété.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[Etablissement 1]” représenté par son syndic en exercice la SAS FOLLIOT 50, demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au Tribunal de :

— CONDAMNER Madame [A] [Y] à payer la somme de 8.885,07 euros, au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[Localité 2] REGARDS” au taux légal à compter du 12 mai 2025 décomposées comme suit :

—  6.745,29 euros au titre des charges de copropriété impayées ;

—  2.139,78 euros au titre des provisions sur charges courantes et les cotisations de fonds travaux et de l’appel du remplacement du brûleur ;

— CONDAMNER Madame [A] [Y] à leur payer la somme de 500 euros pour résistance abusive et injustifiée ;

— CONDAMNER Madame [A] [Y] à leur payer la somme de 1.000 euros au titre des frais de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de la demande de paiement, le Syndicat des copropriétaires indique que Madame [Y] n’a pas payé ses charges de copropriété à hauteur de 6.745,29 euros. Il affirme que la vente par adjudication judiciaire du lot de Madame [Y] a été votée par l’Assemblée générale des copropriétaires. Il explique qu’aucune mise en demeure n’est intervenue depuis 2022.

Au soutien de sa demande de paiement des frais de procédures, sur le fondement de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, le Syndicat des copropriétaires affirme que les frais de relance dont il est sollicité le règlement apparaissent tous particulièrement nécessaires et n’ont été exposés qu’en raison de la défaillance de la locataire. Il ajoute que l’équité commande que seul le copropriétaire récalcitrant en supporte le coût.

Enfin, ils justifient leur demande de condamnation de Madame [Y] à des dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil en raison de sa résistance abusive et injustifiée qui a contraint le demandeur à l’assigner en justice occasionnant un préjudice certain à l’ensemble des copropriétaires.

A l’audience, Madame [Y], régulièrement convoquée, n’a pas comparu.

***

L’affaire a été fixée le 2 avril 2026 et mise au délibéré au 4 juin 2026.

***

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas,il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure ou il l’estime régulière recevable et bien fondée.

Sur le paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : “Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seul part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

Selon l’article 10-1 a) de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 : “ Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur”;

En l’espèce, Madame [A] [Y] est propriétaire des lots 79 (appartement) et 42 (cave) dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 5]” situés à [Localité 5] (50), [Adresse 3] (pièces n°1 et 10). Elle dispose alors d’une quote-part de 1/10000 et de 69/10000.

L’exercice comptable du syndic a été approuvé et le budget prévisionnel pour l’exercice suivant adopté aux termes des Assemblées générales de 2 mars 2022 (pièce 5), 27 février 2023 (pièce 6), 29 janvier 2024 (pièce 7) et 19 mars 2025 (pièce 8). Il n’a pas été communiqué l’approbation de l’exercice comptable du syndic pour l’année 2025.

Madame [Y] a été sommée de payer la somme de 6.745,29 euros par acte de commissaire de justice du 12 mai 2025 dans les huit jours par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[Localité 2] REGARDS” (pièce n 3).

Il ressort du décompte en date du 7 mai 2025 (pièce 13) que Madame [Y] ne paie plus intégralement ses charges de copropriété depuis le mois de juillet 2025. Au 12 mai 2025, elle devait la somme de 6.745,29 euros au titre des charges de copropriété au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE * [Localité 2] REGARDS + ce qui est corroboré par le relevé de compte (pièce n 2) et les provisions et appels de fond (pièces n°10 à 12), prenant en compte la somme de 50 euros au titre de la mise en demeure du 18 novembre 2022. Il en est de même du dépôt de la requête en injonction de payer qui est mis à la charge du copropriétaire concerné par le contrat de syndic.

Or, le contrat de syndic met à la charge du copropriétaire concerné le paiement de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception pour le prix de 50 euros hors taxe (pièce n 9) ce qui permet d’inclure cette somme dans les charges de copropriété.

Il ressort du relevé de compte (pièce n 2) et des appels de provisions (pièce n 11) que Madame [Y] continue à être défaillante dans le règlement des provisions sur charges courantes, des cotisations des fonds travaux mais également dans l’appel du remplacement du brûleur pour la somme de 2.139,78 euros au 23 décembre 2025. Il est prévu par l’assemblée générale du 19 mars 2025 que l’appel des fonds serait exigible au 1er octobre 2025 et au 1er janvier 2026 notamment (pièce n 8), ainsi que le remplacement du brûleur dont la date d’exigibilité est foxée au 1er juillet 2025 au titre des charges de chauffage, ainsi que l’actualisation du fonds travaux. Ces sommes sont dès lors exigibles. Cependant, à l’audience il n’est pas fait état par le syndicat de nouveaux paiements de la part de la locataire.

Cependant, ses sommes étant dues postérieurement à la sommation de payer, le taux d’intérêt légal ne pourra s’appliquer qu’à compter de la signification de ce jugement.

En conséquence, Madame [Y] sera condamnée à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[Localité 2] REGARDS” la somme de 6.745,29 euros au titre des charges de copropriété impayées et ce avec taux d’intérêt légal à compter du 12 mai 2025, date de la sommation de payer.

Madame [Y] sera également condamnée à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[Adresse 6]” la somme de 2.139,78 euros au titre des provisions sur charges courantes de l’année 2026, des cotisations du fonds travaux et de l’appel du remplacement du brûleur à compter de la signification de ce jugement.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire”.

En l’espèce, il ressort du relevé de compte que Madame [A] [Y] ne paie pas les charges de copropriété depuis le mois de juillet 2022 (pièce n 2). Il ressort de ce même document qu’elle a été mise en demeure de régler les sommes dues le 18 novembre 2022. Elle a procédé à des virements disparates pour un montant total de 892,65 euros entre le 1er décembre 2023 et le 10 mai 2024. Aucun règlement n’est intervenu ensuite.

Cependant, aucune mise en demeure n’est intervenue entre le 18 novembre 2022 et la sommation de payer du 12 mai 2025. Il n’est pas établi que Madame [Y] ait reçu les courriers de relance, les pièces communiquées étant émises par le Syndicat de copropriétaires. La résistance abusive et injustifiée de Madame [Y] n’est donc pas établie.

Surabondamment, le Syndicat des copropriétaires n’établit pas l’existence d’un préjudice distinct du retard dans le paiement dont il est également responsable par son inaction pendant les trois années d’impayées. Le Syndicat des copropriétaires soutient que le préjudice est constitué par le coût de l’assignation qui entre néanmoins dans le cadre de la condamnation aux dépens.

En conséquence, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[Localité 2] REGARDS” sera débouté de sa demande de condamnation de Madame [Y] à des dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Y], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1 ) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [Y], condamnée aux dépens, devra payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[Localité 2] REGARDS”, au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit en application des dispositions de larticle 514 du Code civil.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par décision mise à disposition au greffe, par jugement repute contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Madame [A] [Y] à payer la somme de 6.745,29 euros au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[Localité 2] REGARDS” avec intérêt au taux légal à compter du 12 mai 2025 ;

CONDAMNE Madame [A] [Y] à payer la somme de 2.139,78 euros au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[Localité 2] REGARDS” avec intérêt au taux légal à compter de la signification du jugement ;

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[Adresse 6]” de sa demande de dommages-intérêts à l’encontre de Madame [A] [Y] ;

CONDAMNE Madame [A] [Y] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [A] [Y] à payer la somme de 500 euros au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[Localité 2] REGARDS” au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE