Tribunal Judiciaire de Créteil, 13 décembre 2024, n° 24/01081

TJ Créteil 13 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les défendeurs n'avaient pas payé les charges de copropriété dues, conformément aux dispositions légales et au règlement de copropriété.
Rejeté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a jugé que les frais de recouvrement ne correspondaient pas à des diligences réelles et nécessaires, et ne pouvaient donc pas être imputés aux défendeurs.
Rejeté
Préjudice causé par la mauvaise foi des débiteurs
La cour a estimé que le syndicat n'avait pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
Accepté
Droit à la prise en charge des frais d'avocat
La cour a jugé que le syndicat avait droit à une indemnisation pour ses frais d'avocat, conformément à l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Créteil, 13 déc. 2024, n° 24/01081
Numéro(s) :	24/01081

Sur les parties

Avocat(s) :	Eléonore NEAU
Cabinet(s) :	SELARL CABINET LUCAS
Parties :	LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE DU 41 /

Texte intégral

MINUTE N° : JUGEMENT DU : 13 Décembre 2024 DOSSIER N° : N° RG 24/01081 – N° Portalis DB3T-W-B7I-UZDU AFFAIRE : LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU […][…] représenté par son Syndic le Cabinet JEAN TURMEL & FILS S.A.R.L. C/ X FERRAD épouse Y Z Y
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL
5ème Chambre
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats :
PRESIDENT : Madame Paméla TABARDEL, Vice-Présidente
GREFFIER : Monsieur Mathieu LE LAIN, Greffier
Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.
Lors du prononcé :
PRESIDENT : Monsieur Benjamin VERNOTTE, Vice-Président
GREFFIER : Monsieur Mathieu LE LAIN, Greffier
PARTIES :
DEMANDEUR
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU […][…] Représenté par son Syndic, le Cabinet JEAN TURMEL & FILS, S.A.R.L. Immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 622 007 102 dont le siège social est 24, Avenue de la République – 94600 CHOISY LE ROI
représenté par Maître Eléonore NEAU, de la SELARL NEAU AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : G 0788
DEFENDEURS
Madame X FERRAD épouse Y Née le […] en […] demeurant […][…]
Non Représentée
1

Monsieur Z Y Né le […] demeurant […][…]
Non Représenté
Clôture prononcée le : 17 Octobre 2024 Date de délibéré indiquée par le Président le : 13 Décembre 2024 Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du : 13 Décembre 2024
*********
EXPOSE DU LITIGE :
M. Z Y et Madame X FERRAD épouse Y sont propriétaires dans […]immeuble situé […] avenue d’Alfortville – 94600 Choisy le Roi, des lots […].
Le juge des référés près le Tribunal Judiciaire de Créteil, par ordonnance du 20 septembre 2021, a condamné solidairement M. Z Y et Madame X FERRAD épouse Y à payer au syndicat des copropriétaires de […]immeuble ci-dessus, mais incorrectement désigné « […] », la somme de 12 453,04 € au titre des charges impayées arrêtées au mois de juillet 2020.
En raison de […]erreur de désignation de […]immeuble imputable à la partie demanderesse et non au tribunal, la condamnation n’a jamais été exécutée et la créance n’a pas été recouvrée.
Par assignation délivrée le 15 février 2024, le syndicat des copropriétaires de […]immeuble […] […] avenue d’Alfortville – 94600 Choisy le Roi, représenté par son syndic en activité la SAR Cabinet Jean Turmel & Fils, a attrait M. Z Y et Madame X FERRAD épouse Y devant le Tribunal Judiciaire de Créteil en paiement des charges de copropriété.
Dans son exploit introductif d’instance, le syndicat des copropriétaires de […]immeuble […] […] avenue d’Alfortville – 94600 Choisy le Roi a demandé au tribunal de :
- condamner solidairement M. Z Y et Madame X FERRAD épouse Y à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
** 10 899,92 € au titre charges de copropriété impayées arrêtés au premier trimestre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de […]assignation ;
** 381,66 € au titre des frais de contentieux ;
** 5 000,00 € pour dommages et intérêts ;
** 3 000,00 € au titre de […]article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens,
- ne pas écarter […]exécution provisoire.
M. Z Y et Madame X FERRAD épouse Y n’ont pas constitué avocat. En conséquence, le présent jugement sera réputé contradictoire.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 octobre 2024 et […]affaire a été immédiatement mise en délibéré au 13 décembre 2024.
2

MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur les charges de copropriété :
En application de […]article 10 al. 2 et 3 de la Loi n° […]-557 du 10 juillet 19[…] fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à […]entretien et à […]administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de […]article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ».
L’article 14-1 de la même loi dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de […]immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de […]exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, […]assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par […]assemblée générale ».
En application de […]article 14-2, II, « L’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de […]existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.
Par exception, lorsque, en application de […]article 18, le syndic a, dans un cas d’urgence, fait procéder de sa propre initiative à […]exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de […]immeuble, […]assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux. »
En […]espèce, le syndicat des copropriétaires produit à […]appui de sa demande les pièces suivantes :
- le relevé de propriété des lots […] ;
- les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes, votant les travaux et fixant les budgets prévisionnels conformément aux dispositions du règlement de copropriété et aux règles de répartition des charges ;
- le décompte individuel de charges ;
- et les appels de fonds.
L’historique des appels de charges démontre que des sommes n’ont pas été payées par M. Z Y et Madame X FERRAD épouse Y entre le 1er janvier 2017 et le 1er janvier 2024.
Le montant de la créance détenue par le syndicat des copropriétaires est ainsi constituée :
- charges de copropriété, après déduction des frais de recouvrement visés par […]article 10-1 de la loi du 10 juillet 19[…] qui seront envisagés ci-après : 10 899,92 €.
Il y a lieu par conséquent de condamner solidairement M. Z Y et Madame X FERRAD épouse Y à payer au syndicat des copropriétaires de […]immeuble […] […] avenue d’Alfortville – 94600 Choisy le Roi, représenté par son syndic en activité la SAR Cabinet Jean Turmel & Fils, la somme de 10 899,92 € au titre des charges de copropriété, hors frais, outre intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024.
3

Sur les frais de recouvrement :
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 19[…] permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure.
En […]espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 381,66 € au titre des frais de recouvrement.
Les frais de mise en demeure, de relance, de constitution et transmission de dossier huissier et avocat, facturés par le syndic en application d’un contrat auquel le copropriétaire est tiers ne constituent pas des frais nécessaires, puisqu’ils ressortent de la gestion courante du syndic, et qu’il n’est pas établi qu’ils correspondent à des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à […]encontre d’un copropriétaire défaillant ; les frais d’huissier sont inclus dans les dépens ; les honoraires d’avocat peuvent faire […]objet d’une demande fondée sur […]article 700 du code de procédure civile.
La demande au titre des frais sera par conséquent rejetée.
Sur les dommages et intérêts :
Aux termes de […]article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de […]intérêt moratoire.
Il est de jurisprudence constante que la mauvaise foi peut être établie […]existence de condamnation antérieure, ou encore la durée des impayés.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice résultant du non-paiement des charges, distinct de celui compensé par […]allocation d’intérêts moratoires et sera débouté de sa demande.
Sur les demandes accessoires :
Il convient de condamner solidairement M. Z Y et Madame X FERRAD épouse Y à payer au syndicat des copropriétaires de […]immeuble […] […] avenue d’Alfortville – 94600 Choisy le Roi, représenté par son syndic en activité la SAR Cabinet Jean Turmel & Fils, la somme de 1 000,00 € au titre de […]article 700 du Code de procédure civile.
Conformément à […]article 514 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que […]exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Enfin, il convient de condamner solidairement M. Z Y et Madame X FERRAD épouse Y aux dépens comme précisé au dispositif.
PAR CES MOTIFS :
Statuant par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,
CONDAMNE solidairement M. Z Y et Madame X FERRAD épouse Y à payer au syndicat des copropriétaires de […]immeuble […] […] avenue d’Alfortville – 94600 Choisy le Roi, représenté par son syndic en activité la SAR Cabinet Jean Turmel & Fils :
- 10 899,92 € au titre des charges de copropriété hors frais pour la période comprise entre le 1er janvier 2020 et le 1er janvier 2024,
outre intérêts taux légal à compter du 15 février 2024 ;
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REJETTE les autres demandes ;
CONDAMNE solidairement M. Z Y et Madame X FERRAD épouse Y à payer au syndicat des copropriétaires de […]immeuble […] […] avenue d’Alfortville – 94600 Choisy le Roi, représenté par son syndic en activité la SAR Cabinet Jean Turmel & Fils, la somme de 1 000,00 € au titre de […]article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE solidairement M. Z Y et Madame X FERRAD épouse Y aux dépens comprenant notamment les frais de signification de […]assignation, les frais de signification et d’exécution du présent jugement, outre […]émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de […]article A 444-32 du Code de commerce,
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de […]exécution provisoire.
Fait à CRETEIL, L’AN DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE TREIZE DECEMBRE
LE GREFFIER LE PRESIDENT
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