MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 18 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/01656 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WRPH

CODE NAC : 72C – 5B

AFFAIRE : S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS RESIDENCE VILLA DES MUSICIENS 18-20 DU CLOS D’ORLEANS 94120 FONTENAY SOUS BOIS C/ [R] [N], [H] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS RESIDENCE VILLA DES MUSICIENS 18-20 DU CLOS D’ORLEANS 94120 FONTENAY SOUS BOIS, pris en la personne de son administrateur provisoire, Maître [Y] [P], domicilié au 4 rue de Chatillon – 75014 PARIS

représenté par Maître Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0628

DEFENDEURS

Monsieur [R] [N] né le 27 Février 1971 à CHARTRES (28), demeurant Résidence Villa des Musiciens – 18-20 rue du Clos d’Orléans – 94120 FONTENAY SOUS BOIS

et Madame [H] [O] née le 21 Septembre 1971 à NANTES (44), demeurant Résidence Villa des Musiciens – 18-20 rue du Clos d’Orléans – 94120 FONTENAY SOUS BOIS

représentés par M^e Quentin VRILLIAUX, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 257

*******

Débats tenus à l’audience du : 11 Décembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 18 Décembre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

M. [R] [N] et Mme [H] [O] sont propriétaires du lot n°20 au sein de l’immeuble en copropriété « Résidence Villa des Musiciens » sis 18/20 rue du Clos d’Orléans à Fontenay-sous-Bois (94120).

Par ordonnance du 19 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence Villa des Musiciens » sis 18/20 rue du Clos d’Orléans à Fontenay-sous-Bois (94120), représenté par son administrateur provisoire Maître [Y] [P], a été autorisé par le juge délégué par le président du tribunal judiciaire de Créteil à assigner M. [R] [N] et Mme [H] [O] en référé d’heure à heure.

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence Villa des Musiciens » sis 18/20 rue du Clos d’Orléans à Fontenay-sous-Bois (94120), représenté par son administrateur provisoire Maître [Y] [P], a fait assigner M. [R] [N] et Mme [H] [O] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— être autorisés à faire accéder à l’emplacement de stationnement constituant le box fermé appartenant à M. [R] [N] et Mme [H] [O], situé à l’étage -1 au niveau du parking du 18/20 rue du Clos d’Orléans à Fontenay-sous-Bois (94120), avec l’aide d’un serrurier et en présence d’un commissaire de justice, l’entreprise Copcie, la compagnie des déboucheurs ou toute autre entreprise mandatée par Maître [P], après simple information préalable de la part de ce dernier par tout moyen sur la date et l’heure de l’intervention, 24 heures avant, pour réaliser les travaux de dégorgement et de curetage du collecteur commun des eaux usées et des eaux vannes,

— subsidiairement, de voir condamnés M. [R] [N] et Mme [H] [O] à laisser pénétrer dans leur emplacement de stationnement l’entreprise Copcie, la compagnie des déboucheurs ou toute autre entreprise mandatée par Maître [P] pour permettre la réalisation des travaux de dégorgement et de curetage du collecteur commun des eaux usées et des eaux vannes, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant une durée de quatre mois à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir,

— voir ordonner à M. [R] [N] et Mme [H] [O] de libérer leur emplacement de stationnement durant la durée d’exécution des travaux sous astreinte de 300 euros par jour de retard pendant une durée de 4 mois à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir,

— dire que le juge des référés se réservera la liquidation des astreintes,

— voir condamnés solidairement M. [R] [N] et Mme [H] [O] à lui verser la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Après un renvoi, l’affaire a été évoquée à l’audience du 11 décembre 2025, à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Par observations orales, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence Villa des Musiciens » sis 18/20 rue du Clos d’Orléans à Fontenay-sous-Bois (94120), représenté par son administrateur provisoire Maître [Y] [P], a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus. Elle a reformulé ses demandes principales comme suit : « autoriser le syndicat des copropriétaires à accéder à l’emplacement de stationnement constituant le box fermé appartenant à M. [R] [N] et Mme [H] [O], situé à l’étage -1 au niveau du parking du 18/20 rue du Clos d’Orléans à Fontenay-sous-Bois (94120), avec l’aide d’un serrurier et en présence d’un commissaire de justice, accompagné de l’entreprise Copcie, la compagnie des déboucheurs ou toute autre entreprise mandatée par Maître [P], après simple information préalable de la part de ce dernier par tout moyen sur la date et l’heure de l’intervention, 24 heures avant, pour réaliser les travaux de dégorgement et de curetage du collecteur commun des eaux usées et des eaux vannes, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant une durée de quatre mois à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir » et s’est désisté de sa demande subsidiaire.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, M. [R] [N] et Mme [H] [O] sollicitent du juge des référés de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence Villa des Musiciens » sis 18/20 rue du Clos d’Orléans à Fontenay-sous-Bois (94120), représenté par son administrateur provisoire Maître [Y] [P], de l’ensemble de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence Villa des Musiciens » sis 18/20 rue du Clos d’Orléans à Fontenay-sous-Bois (94120), représenté par son administrateur provisoire Maître [Y] [P], à leur verser la somme provisionnelle de 3 500 euros à valoir sur les dommages-intérêts résultant du caractère abusif de la procédure,

— le condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence Villa des Musiciens » sis 18/20 rue du Clos d’Orléans à Fontenay-sous-Bois (94120), représenté par son administrateur provisoire Maître [Y] [P], à leur verser la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, qui comprendront le constat de commissaire de justice dressé le 25 novembre 2025,

— les dispenser de toute participation aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’autorisation à accéder au box des défendeurs

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Tout copropriétaire, qu’il soit absent ou présent, doit faire en sorte que l’accès à ses parties privatives demeure toujours libre lorsqu’il est nécessaire d’effectuer une recherche de fuite et d’une façon générale des travaux dans l’intérêt de la copropriété tout entière.

En l’espèce, par jugement du 20 mai 2022, Maître [Y] [P] a été désigné en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété.

Sa mission a été prorogée, par ordonnance du 22 janvier 2025, pour une durée de 12 mois, de sorte qu’elle est actuellement en cours.

Il résulte du rapport d’intervention établi par la société Copcie le 7 octobre 2025 ainsi que de son courriel du 28 octobre 2025 adressé à Maître [P] que malgré le rétablissement provisoire de l’écoulement des eaux usées et des eaux vannes par ses soins, il y a lieu de prévoir en urgence le curetage du collecteur des eaux usées se trouvant dans le parking de la copropriété ainsi que les travaux nécessaires au rehaussement dudit collecteur en raison de la présence de graisse constatée dans le réseau.

Le caractère urgent et nécessaire de ces travaux est corroboré par les courriels de M. [S] et de Mme [Z], copropriétaires, en date des 29 et 30 octobre 2025 attestant d’un refoulement des eaux usées dans leurs maisons respectives, les empêchant d’utiliser leurs toilettes.

Le constat du 25 novembre 2025 produit par M. [R] [N] et Mme [H] [O] ne suffit à remettre en cause la nécessité des travaux projetés en ce qu’il est établi par un commissaire de justice qui ne dispose pas des compétences techniques pour déterminer le caractère encrassé ou non du réseau.

Il ressort du compte-rendu d’intervention de la société Copcie en date du 30 octobre 2025 que la réalisation de ces travaux impose l’accès aux boxes privatifs de la copropriété, incluant celui des défendeurs.

Si M. [R] [N] et Mme [H] [O] soutiennent ne pas s’opposer à laisser le syndicat des copropriétaires accéder à leur box, force est de constater que les parties ne sont pas parvenues, depuis le 28 octobre 2025, à convenir d’un rendez-vous afin de procéder aux travaux.

Il convient donc de mettre un terme à cette situation et de prescrire les mesures conservatoires qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent, en faisant droit aux demandes du syndicat requérant, lesquelles sont justifiées, dans les termes du dispositif.

Au vu de l’incapacité des parties à s’entendre sur les modalités d’accès au box litigieux afin de faire réaliser les travaux de dégorgement et de curetage du collecteur commun des eaux usées et des eaux vannes, il y a lieu d’assortir la présente condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 7 jours à compter de la signification de la présente ordonnance et pendant 3 mois, en application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts :

En application de l’article 835 du code du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 32-1 du même code, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, M. [N] et Mme [O] échouent à démontrer le caractère abusif de la présente procédure, de sorte qu’ils seront déboutés de leur demande.

Sur les autres demandes

M. [R] [N] et Mme [H] [O], succombant, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente procédure de référé.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [R] [N] et Mme [H] [O] seront condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence Villa des Musiciens » sis 18/20 rue du Clos d’Orléans à Fontenay-sous-Bois (94120), représenté par son administrateur provisoire Maître [Y] [P], une indemnité de procédure qu’il est équitable de fixer à la somme de 800 euros.

Leurs prétentions n’ayant pas été déclarées fondées, M. [R] [N] et Mme [H] [O] ne seront pas dispensés, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

Statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNONS M. [R] [N] et Mme [H] [O], sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance et pendant 3 mois, à laisser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence Villa des Musiciens » sis 18/20 rue du Clos d’Orléans à Fontenay-sous-Bois (94120), représenté par son administrateur provisoire Maître [Y] [P], accompagné de toute entreprise mandatée par lui, accéder à leur box privatif situé à l’étage -1 au niveau du parking de la résidence « Villa des Musiciens » sise 18/20 rue du Clos d’Orléans à Fontenay-sous-Bois (94120), après les avoir prévenus du jour de début des travaux et de leur durée par lettre recommande avec accusé de réception au moins huit jours à l’avance, afin d’y réaliser les travaux de dégorgement et de curetage du collecteur commun des eaux usées et des eaux vannes, et ce, avec le concours si besoin de la force publique, d’un serrurier et d’un commissaire de justice, dont les frais seront mis à la charge de la copropriété,

DISONS n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte,

DEBOUTONS M. [R] [N] et Mme [H] [O] de leur demande reconventionnelle en dommages-intérêts,

CONDAMNONS in solidum M. [R] [N] et Mme [H] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence Villa des Musiciens » sis 18/20 rue du Clos d’Orléans à Fontenay-sous-Bois (94120), représenté par son administrateur provisoire Maître [Y] [P], la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum M. [R] [N] et Mme [H] [O] aux dépens de la procédure de référé,

DEBOUTONS M. [R] [N] et Mme [H] [O] de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 18 décembre 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES REFERES