TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 7]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 25/00216 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IA5M

[U] [H]

C/

[O] [Z]

[L] [G]

JUGEMENT DU 19 JUIN 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 19 Juin 2025 et signé par Astrée TARCZYLO, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDERESSE :

Madame [U] [H]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représenté par Maître Frédéric GONDER, Avocat au Barreau de BORDEAUX – Substitué par Maître Céline GRUAU, Avocat au Barreau de l’EURE

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Comparant

Madame [L] [G]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Comparante

DÉBATS à l’audience publique du : 02 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Astrée TARCZYLO

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 04 juin 2022, Madame [U] [H] a donné à bail à Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [G] une maison à usage d’habitation située [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 649 euros provisions sur charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [U] [H] a fait signifier à Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [G] un commandement de payer et une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement visant la clause résolutoire le 07 novembre 2024, puis les a fait assigner devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire d’ÉVREUX par actes de commissaire de justice du 17 janvier 2025 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 02 avril 2025, Madame [U] [H], représentée par son Conseil, a actualisé le montant de la dette locative et s’est référée à son acte introductif d’instance.

Elle a ainsi sollicité du tribunal de voir :

— prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges dans les deux mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire,

— de dire que Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [G] sont occupants sans droit ni titre,

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [G] de corps et de biens et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique du logement situé [Adresse 4],

— condamner solidairement Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [G] à lui payer la somme actualisée de 1.615,79 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 02 avril 2025, avec intérêts de droit,

— condamner solidairement Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [G] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance,

— condamner solidairement Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [G] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— condamner solidairement Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [G] à lui payer la somme de 800 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner solidairement Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [G] au paiement de la clause pénale conformément au contrat de bail,

— condamner in solidum Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [G] en tous les dépens, ce compris le coût du commandement et de l’assignation,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par ailleurs, elle a indiqué s’en remettre à l’appréciation du tribunal quant à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [G], comparants en personne, ont reconnu la dette. En outre, ils ont sollicité des délais de paiement tout en indiquant leur souhait de quitter le logement.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 20 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la CCAPEX le 12 novembre 2024 au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 17 janvier 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (article VIII, page n°4) et la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [G] le 07 novembre 2024 pour un montant en principal de 1.973,03 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 08 janvier 2025.

En conséquence, la résiliation du bail sera constatée et l’expulsion de Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [G] sera ordonnée.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS ET

INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Madame [U] [H] produit un décompte démontrant que Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [G] restent lui devoir la somme de 1.615,79 euros à la date du 02 avril 2025 (terme d’avril 2025 inclus).

Ce décompte inclut une dernière ligne créditrice de 300 euros (versement de la part des locataires) en date du 28 mars 2025 et une dernière ligne débitrice de 717,63 euros (« loyer et charges avril 2025 ») en date du mois d’avril 2025.

Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [G], comparants, reconnaissent la dette.

En outre, le contrat de bail prévoit une clause de solidarité (clause VII, page n°4).

Ils seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de la somme de 1.615,79 euros correspondant :

— aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 08 janvier 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au dernier terme du décompte (terme d’avril 2025 inclus).

Enfin, Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [G] seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de mai 2025 jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Conformément à l’article 1231-7 du Code civil et en l’absence de demande précise, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

En application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut même d’office, accorder des délais de paiement dans un délai maximum de 24 mois au regard de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

En l’espèce, Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [G] sollicitent des délais de paiement sous deux ou trois mensualités, tout en précisant ne pas souhaiter se maintenir dans les lieux, raison pour laquelle leur demande est examinée à l’aune des dispositions du Code civil ci-avant rappelées.

La bailleresse n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Compte-tenu de ces éléments, il y a lieu d’accorder des délais de paiement à Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [G] et de les autoriser à s’acquitter de leur dette par 2 versements mensuels à hauteur de 539 euros, la 3ème et dernière mensualité étant majorée du solde restant dû à cette date à défaut de meilleur accord entre les parties, précision faite qu’à défaut d’un seul versement à l’échéance prévue, suivie d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra immédiatement exigible par Madame [U] [H].

IV. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

En application de l’article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts à raison du retard dans l’exécution d’une obligation de paiement consistent dans les intérêts de retard à compter de la mise en demeure, sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Toutefois, si le débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, le créancier peut obtenir des dommages et intérêts distincts.

En outre, seule la mauvaise foi ou l’intention de nuire sont susceptibles de caractériser la résistance abusive.

En l’espèce, la bailleresse ne démontre ni la mauvaise foi, ni l’intention de nuire des défendeurs. Elle ne rapporte pas la preuve d’un préjudice indépendant du retard de paiement. Par conséquent, elle ne peut qu’être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

V. SUR LA DEMANDE AU TITRE DE LA CLAUSE PÉNALE CONTENUE DANS LE BAIL

Le contrat de bail ne contient aucune clause pénale. En tout état de cause, il est rappelé qu’en vertu de l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, une telle clause est réputée non écrite.

Dès lors, Madame [U] [H] sera déboutée de ce chef.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [G], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte-tenu des démarches qu’a dû accomplir Madame [U] [H], Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [G] seront solidairement condamnés à lui verser la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de Madame [U] [H] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 juin 2022 entre d’une part Madame [U] [H] et d’autre part Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [G] concernant une maison à usage d’habitation située [Adresse 4], sont réunies à la date du 08 janvier 2025 et que le contrat est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la bailleresse pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [G] à verser à Madame [U] [H] la somme de 1.615,79 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 02 avril 2025 (terme d’avril 2025 inclus) ;

DIT que cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

OCTROIE des délais de paiement sans suspension des effets de la clause résolutoire ;

AUTORISE Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [G] à se libérer de leur dette locative en procédant au versement de la somme de 539 euros pendant trois mois, payable avant le 15 du mois, et pour la première fois à compter du 15 du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière échéance soldant la créance à défaut de meilleur accord entre les parties ;

DIT qu’à défaut d’un seul versement à l’échéance prévue, suivie d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra immédiatement exigible par Madame [U] [H] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [G] à verser à Madame [U] [H] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, à compter du mois de mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [G] à verser à Madame [U] [H] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [Z] et Madame [L] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER