PREMIERE CHAMBRE

18 Mars 2025

N° RG 22/03938 – N° Portalis DB3U-W-B7G-MT5G

Code NAC : 72A

S.D.C. LES [Adresse 11]

C/

[X] [T]

Sans prénom [J] épouse [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 18 mars 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 21 Janvier 2025 devant Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence LES [Adresse 11] sise [Adresse 1] et [Adresse 2], représenté par son syndic la société CABINET DE GESTION [G] [L] C.G.S. ATRIUM GESTION, immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro [Numéro identifiant 7], dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par M^e Michel RONZEAU, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [T], né le 10 Avril 1963 à [Localité 10] (SRI LANKA), demeurant Chez Monsieur [O] au [Adresse 4]

Madame Sans prénom [J] épouse [X], née le 01 Octobre 1964 à [Localité 9] (SRI LANKA), demeurant Chez Monsieur [O] au [Adresse 4]

représentés par M^e Sandrine MAIRESSE, avocat au barreau du Val d’Oise

— -==o0§0o==--

Monsieur [T] [X] et Madame [J] épouse [X] sont propriétaires des lots numéro 269 et 270 dépendant de la résidence les [Adresse 11] à [Localité 8] dépendant d’un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8], suivant acte authentique du 10 mars 2006.

Suivant jugement du 11 février 2011, le tribunal d’instance de Montmorency les a condamnés à payer la somme de 6932,13 euros au titre des charges de copropriété impayées, provision du mois de janvier 2011 incluse. Suivant jugement d’orientation du 29 mars 2012, la vente aux enchères publique du lot de copropriété numéro 269 et 270 a été ordonnée. Les sommes dues au titre du commandement de payer valant saisie-immobilière ont été réglées. La commission de surendettement des particuliers du Val-d’Oise a établi un plan de surendettement et a ordonné des mesures recommandées notifiées au syndic de l’immeuble suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 7 novembre 2013. Suivant lettres de mise en demeure des 27 février et 7 août 2015, le syndicat des copropriétaires a dénoncé les mesures recommandées par la commission de surendettement.

Suivant jugement du 16 avril 2019, tribunal de Pontoise a condamné Monsieur [T] [X] et Madame [J] épouse [X] à payer la somme de 24 668,05 euros, au titre des charges de copropriété impayées à la date du 15 janvier 2019.

Un commandement de payer valant saisie immobilière a été délivré suivant acte de commissaire de justice du 6 janvier 2020 et une assignation a été délivrée à l’audience d’orientation le 11 mars 2020. Monsieur [T] [X] et Madame [J] épouse [X] ont déposé un autre dossier de surendettement auprès de la commission de la Seine-Saint-Denis, lequel a été déclaré recevable le 6 avril 2020. Le 8 décembre 2020, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Pontoise a suspendu la procédure de saisie immobilière en raison de la procédure de surendettement.

Le 2 novembre 2020, la commission de surendettement a imposé une suspension de l’exigibilité des dettes de Monsieur [T] [X] et Madame [J] épouse [X] pour une durée de 24 mois au taux de 0 %, en imposant à ces derniers de continuer à régler les échéances des charges courantes et de procéder à la mise en vente du bien immobilier.

Par acte d’huissier en date du 1er juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Adresse 11] sise [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS Cabinet de gestion [G] [L] – Atrium Gestion a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [T] [X] et Madame [J] épouse [X] afin d’obtenir leur condamnation solidaire à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de 14 039,52 euros au titre des charges de copropriété, appel de fonds du 1er juin 2022 inclus, 3561 euros au titre des frais, 2000 € à titre de dommages et intérêts, 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires a sollicité le débouté de la partie adverse et la condamnation solidaire des deux défendeurs à payer la somme de 35 672,69 euros au titre des charges de copropriété, appel de fonds du 1er avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2022 sur la somme de 17 450,80 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, outre la capitalisation des intérêts, la somme de 5428,60 euros au titre des frais, 2000 € au titre des dommages et intérêts, 2500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la décision de la com-mission de surendettement du 2 novembre 2020 a fait l’objet d’une contestation, laquelle a abouti à l’irrecevabilité de la procédure de surendettement par jugement du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en matière de surendettement du 28 novembre 2022. Le syndicat des copropriétaires ajoute que les paiements effectués par les copropriétaires se sont imputés sur les dettes les plus anciennes

Monsieur [T] [X] et Madame [J] épouse [X], suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 septembre 2024, ont sollicité que le tribunal :

— juge qu’ils ont réglé la somme sollicitée par l’assignation du 1er juillet 2022 d’un montant de 14 039,52 euros au titre des charges de copropriété courant du 1er février 2019 au 1er juin 2022 in-clus,

— déboute le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes concernant les charges posté-rieures au 1er juin 2022 qui ne concernent pas l’acte introductif d’instance ainsi que de la demande en paiement au titre des frais, des dommages et intérêts, des frais irrépétibles et des dépens,

— limite les intérêts au taux légal à la somme de 14 039,52 euros à compter du 21 février 2022, date de la mise en demeure et, pour le surplus, à compter de la décision à intervenir,

— à titre reconventionnel, condamne le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts en raison de l’existence d’une procédure abusive, outre 3000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Monsieur [T] [X] et Madame [J] épouse [X] ont fait valoir qu’afin de pouvoir régler les charges de copropriété, ils ont donné leur appartement en location à Madame [B] qui n’a jamais payé, un jugement du tribunal d’instance de Montmorency les ayant en outre déboutés de leur demande en paiement des loyers le 10 septembre 2019. Ils expli-quent avoir été contraints de saisir à deux reprises la commission de surendettement afin de pou-voir faire face à leurs charges, précisant que toutes les charges antérieures au mois de septembre 2020 ont fait l’objet de la protection émise par la commission de surendettement dans sa décision du 2 novembre 2020. Ils ont ajouté qu’ils avaient strictement respecté la décision du 2 novembre 2020 rendue par la commission de surendettement, ayant continué à régler les échéances des charges courantes en versant une somme totale de 9780 € jusqu’au 9 mars 2022, puis de 2750 € du mois d’avril 2022 au mois de février 2023 ainsi que la somme de 12 863,08 euros du 1er mars au 1er juin 2023 puis de 1000 € le 11 avril 2024. Ils ont précisé que ces versements devaient s’impu-ter sur les charges courantes et non sur les dettes anciennes en raison de la procédure de surendet-tement. Ils ont sollicité le rejet de la demande formulée au titre du paiement des frais. Ils ont ajou-té que les intérêts devront porter seulement sur la somme de 14 039,52 euros à compter du 21 fé-vrier 2022, que les dommages et intérêts ne sont pas dus, relevant que le syndicat des coproprié-taires est d’une particulière mauvaise foi et qu’il devra s’acquitter du paiement de dommages et intérêts.

L’ordonnance de clôture du 14 novembre a fixé l’affaire au 21 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels pro-cède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

* Sur l’exigibilité de la créance

Il résulte des pièces versées aux débats et des constatations effectuées au sein du jugement du 28 novembre 2022 rendu par le juge des contentieux de la protection tribunal judiciaire de Bobigny statuant en matière de surendettement que :

— par ordonnance du 4 novembre 2013, le juge d’instance de Pontoise a donné force exécutoire aux mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers du Val d’Oise, consistant en une suspension de l’exigibilité des créances pour une durée de 18 mois avec obligation de vendre le bien situé à [Localité 8] au prix de 165 000 €,

— par exploit du 11 mars 2020, le syndic de copropriété a assigné les défendeurs devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Pontoise pour procéder à la vente forcée du bien immobilier aux fins de paiement des dettes,

— les défendeurs ont déposé un nouveau dossier de surendettement lequel a été déclaré recevable le 6 avril 2020 ; la commission de surendettement des particuliers a ensuite imposé une suspension de l’exigibilité de leurs dettes sur 24 mois au taux de 0 % et a subordonné cette mesure à la vente amiable de leur bien immobilier, au prix de 150 000 €, étant précisé que ces mesures ont été noti-fiées le 12 novembre 2020 au syndic,

— le 25 novembre 2020, le syndic de copropriété a contesté ces mesures,

— par jugement du 8 décembre 2020, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Pontoise a constaté la suspension de la procédure de saisie immobilière diligentée à l’encontre des défen-deurs.

Suivant jugement du 28 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection tribunal judiciaire de Bobigny statuant en matière de surendettement a déclaré recevable le recours formé par la société Atrium Gestion à l’encontre des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de la Seine Saint Denis au profit de Monsieur [T] [X] et Madame [J] épouse [X], a constaté leur mauvaise foi et les a déclarés irrecevables au bénéfice de la procédure de surendettement.

Au sein de sa décision, le juge a précisé qu’il ressort du décompte de charges de copropriété fourni que les débiteurs n’ont pas acquitté le paiement des appels de charges pendant la période des pre-mières mesures imposées en 2013, qu’ils n’ont justifié d’aucune démarche active pour procéder à la vente du bien entre la fin des premières mesures et le dépôt de leur second dossier de surendet-tement, qu’il n’ont produit aucun mandat de vente pour la période courant du mois d’août 2013 au mois de janvier 2021, alors même que leur dette à l’égard du syndicat des copropriétaires a conti-nué de croître, qu’ils n’ont justifié d’aucun nouveau mandat fixant un prix plus bas depuis le 18 février 2021, qu’ils ont repris le paiement des charges depuis le mois de décembre 2020 mais de façon irrégulière.

Ce jugement rendu le 28 novembre 2022 et déclarant les défendeurs irrecevables au bénéfice de la procédure de surendettement a donc nécessairement mis à néant la décision de la commission de surendettement du 2 novembre 2020. Ainsi, force est de constater que la créance du syndicat des copropriétaires à l’encontre des défendeurs est exigible.

L’article 1343-10 du code civil dispose que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. L’affirmation du juge des contentieux de la protection dans son jugement du 28 novembre 2022 selon laquelle les débiteurs avaient repris le paiement des charges de copropriété depuis le mois de décembre 2020 n’y change rien, les parties ayant la maîtrise de l’imputation des paiements.

Monsieur [T] [X] et Madame [J] épouse [X] ne rapportent pas la preuve qu’ils ont donné des indications quant aux sommes à imputer. L’imputation s’est donc faite sur les dettes échues les plus anciennes, que les débiteurs avaient le plus d’intérêt d’ac-quitter en raison du cours des intérêts au taux légal. Il ne peut donc être reproché au syndicat des copropriétaires d’avoir imputé les virements effectués jusqu’en mars 2024 sur le solde du précédent jugement rendu le 16 avril 2019.

* Sur le montant de la créance

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats:

— la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [T] [X] et Madame [J] épouse [X] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 269 et 270,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 9 avril 2019, 15 janvier 2021, 30 juin 2021, 7 juin 2022, 25 avril 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, une attestation de non recours,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic, le règlement de copropriété,

— une sommation de payer les charges du 21 février 2022 valant mise en demeure de payer la somme de 17450,80 euros envoyée en recommandé avec avis de réception signé.

Ainsi que précisé plus haut, et en raison de l’application des règles afférentes à l’imputation des paiements, les versements effectués par les défendeurs s’imputeront sur les dettes plus anciennes et notamment les sommes dues suite à la dernière condamnation du 16 avril 2019.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 35672,69 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, en ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvre-ment d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul coproprié-taire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances postérieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dis-pose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 436 euros correspondant à une mise en demeure, aux frais d’état-daté et aux frais de constitu-tion d’hypothèque. Les frais intitulés « suivi procédure », « frais de transmission dossier avocat », « honoraires suivi dossier avocat » seront rejetés, étant excessifs en ce qu’ils ne sont pas néces-saires au recouvrement de la dette et l’augmentent artificiellement. En effet, les frais d’avocat en-trent dans le cadre des frais irrépétibles et le suivi de la procédure entre dans la mission classique du syndic, ce dernier ne rapportant pas la preuve qu’il a effectué des diligences extraordinaires commandant l’octroi d’une somme supplémentaire.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [T] [X] et Madame [J] épouse [X] à verser au syndicat des copropriétaires solidairement, conformément aux dispositions de l’article 220 du code civil, la somme de 36 108,69 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er février 2019 au 1er avril 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2022 sur la somme de 14 590,80 euros (après retrait des frais indus) et à compter du 1er juillet 2022 pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l’article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements de Monsieur [T] [X] et Madame [J] épouse [X] à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires et ce d’autant plus qu’ils ont été condamnés pour les mêmes causes suivant jugement du 16 avril 2019 et du 11 février 2011.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [T] [X] et Madame [J] épouse [X] à verser in solidum la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts.

En revanche, Monsieur [T] [X] et Madame [J] épouse [X] ne rapportent pas la preuve de l’existence d’une faute du syndicat des copropriétaires, dans la mesure où il a seulement diligenté une action judiciaire pour recouvrer sa créance. Leur demande en paiement de dommages et intérêt pour procédure abusive sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [T] [X] et Madame [J] épouse [X], partie qui succombe supporteront in solidum les dépens de la présente instance et verront leur demande en paiement des frais irrépétibles rejetée.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Condamne solidairement Monsieur [T] [X] et Madame [J] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Adresse 11] sise [Adresse 3] les sommes suivantes :

—  36 108,69 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er février 2019 au 1er avril 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2022 sur la somme de 14 590,80 euros (après retrait des frais indus) et à compter du 1er juillet 2022 pour le surplus

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette le surplus des demandes et notamment les demandes formulées par Monsieur [T] [X] et Madame [J] épouse [X] ;

Condamne in solidum Monsieur [T] [X] et Madame [J] épouse [X] aux dépens.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 18 mars 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS