TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 16 Mars 2026

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 15 Décembre 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me .JOUREAU…………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04720 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6YQ7

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. ENSEMBLE IMMOBILIER LES ROSIERS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Hélène JOUREAU, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. DE LOCATION Z 3 D, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DE LOCATION Z3D est propriétaire au sein de l’ensemble immobilier LES ROSIERS sis [Adresse 1].

Par exploit de commissaire de justice en date du 31 juillet 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses demandes et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES [Adresse 3] sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société CABINET BPY IMMOBILIER, a fait assigner la SCI DE LOCATION Z3D devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE, pôle de proximité.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 15 décembre 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 1], représenté par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La SCI DE LOCATION Z3D n’a pas comparu et n’a pas été représentée, bien citée par acte remis à personne.

L’affaire est mise en délibéré au 16 mars 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification dans les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 1] verse aux débats :

la preuve de ce que la SCI DE LOCATION Z3D est propriétaire des lots 385 et 420 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 1], le contrat de syndic,des appels de fonds,le procès-verbal des assemblées générales tenues les 15 septembre 2023, 20 novembre 2024 et 30 juillet 2025, ayant approuvé les comptes de l’année antérieure, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants, un décompte de la créance au 15 juillet 2025, le grand livre pour les années 2020 à 2022,une régularisation des charges pour les années 2021 et 2022,un commandement de payer les charges de copropriété en date du 18 juin 2024, portant sur la somme de 8 709,38 euros,une mise en demeure en date du 22 février 2024, portant sur la somme de 7 763,31 euros, sans AR,une mise en demeure en date du 8 mars 2024, portant sur la somme de 7 763,31 euros, sans AR,une mise en demeure en date du 23 août 2024, portant sur la somme de 10 589,77 euros, sans AR,une mise en demeure en date du 12 décembre 2024, portant sur la somme de 9 499,85 euros, AR signé.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que la SCI DE LOCATION Z3D n’a pas acquitté dans leur intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 4 997,43 euros, déduction faite des sommes appelées au titre des frais de mise en demeure et de suivi de contentieux.

Il convient, en conséquence, de condamner la SCI DE LOCATION Z3D au paiement de la somme de 4 997,43 euros, au titre des charges dues à la date du 15 juillet 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2024.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à la SCI DE LOCATION Z3D, la somme de 170,31 euros correspondant aux frais du commandement de payer du 18 juin 2024, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, la SCI DE LOCATION Z3D sera condamnée à payer la somme de 170,31 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 1] ne prouve pas l’existence d’un préjudice en lien avec les faits litigieux.

Par ailleurs, si sa demande a été accueillie dans le cadre du présent litige, il ne saurait être jugé que la résistance de la SCI DE LOCATION Z3D serait abusive ou fautive, en l’absence de preuve d’une mauvaise foi de sa part.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 1] sera donc débouté de sa demande de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts

Vu l’article 1343-2 du code civil, selon lequel les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI DE LOCATION Z3D, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner la SCI DE LOCATION Z3D à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 1] la somme de 350 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI DE LOCATION Z3D à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES ROSIERS sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société CABINET BPY IMMOBILIER, la somme de 4 997,43 euros, au titre des charges dues à la date du 15 juillet 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2024 ;

CONDAMNE la SCI DE LOCATION Z3D à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société CABINET BPY IMMOBILIER, la somme de 170,31 euros au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société CABINET BPY IMMOBILIER, de sa demande de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE la SCI DE LOCATION Z3D à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] ROSIERS sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société CABINET BPY IMMOBILIER, la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI DE LOCATION Z3D aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

Le greffier, Le juge,