MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 OCTOBRE 2025

Minute :

N° RG 24/00715 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GOOL

NAC : 5AZ Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

DEMANDERESSE :

Madame [T] [B] divorcée [W]

née le 01 Août 1970 à ANKARA (TURQUIE) (76600), demeurant Chez Monsieur [D] [B] – 503 avenue du Bois au Coq – 76620 LE HAVRE

Représentée par M^e Marion FAMERY, Avocat au barreau du HAVRE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/004701 du 17/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LE HAVRE)

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [K]

né le 22 Septembre 1984 à HARFLEUR (76700), demeurant 231, Avenue des Helvètes – 01600 SAINT-BERNARD

Représenté par M^e Emilie HAUSSETETE, Avocat au barreau du HAVRE

S.A.R.L. LH IMMO, dont le siège social est sis 21 quai Georges V – 76600 LE HAVRE

Non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 07 Juillet 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2014, Monsieur [E] [K] a donné à bail à Madame [T] [B] divorcée [W] un logement situé 90 rue Florimond Laurent au Havre (76620), moyennant un loyer de 750,75 € charges comprises.

Madame [B] a constaté divers travaux à réaliser qu’elle a demandés sans succès à l’agence immobilière LH IMMO chargée de la gestion du bien. Le 4 juin 2021, elle a subi un dégât des eaux et a fait une déclaration de sinistre. Plusieurs devis de réparations ont été effectués. Les dommages relevant de la responsabilité du bailleur n’ont pas été réparés de sorte que les travaux de remise en état n’ont jamais été réalisés. La locataire a reçu un congé pour vendre le 6 décembre 2022 et l’état des lieux de sortie a été réalisé le 10 mai 2023.

Arguant avoir subi des préjudices imputables au propriétaire pendant l’occupation du fait de l’indécence du logement, Madame [B] a fait assigner respectivement le 4 juillet 2024 et le 31 mai 2024 Monsieur [K] et société LH IMMO devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir réparation.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 7 octobre 2024 lors de laquelle elle a été renvoyée à l’audience de mise en état du 21 novembre 2024 puis à plusieurs reprises jusqu’à être fixée à l’audience de plaidoirie du 7 juillet 2025.

A cette audience, Madame [B] était représentée par Maître Marion FAMERY qui a déposé son dossier. Monsieur [K] était représenté par Maître Emilie HAUSSETETE, qui a déposé son dossier.

Aux termes de ses conclusions en réponse notifiées par message RPVA en date du 15 janvier 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Madame [B] demande au juge des contentieux de la protection de :

— Débouter Monsieur [K] de l’intégralité de ses demandes,

— Condamner Monsieur [K] à lui payer la somme de 11 726,40 € en indemnisation de son trouble de jouissance causé par la location d’un logement insalubre et l’absence de volonté du propriétaire de réaliser les travaux,

— Condamner Monsieur [K] à lui payer la somme de 4 000 € au titre de son préjudice moral et à la résistance abusive du propriétaire,

— Condamner Monsieur [K] à lui verser la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Madame [B] met en cause la responsabilité contractuelle de son propriétaire en ce qu’il ne lui aurait pas délivré un logement décent. Elle fait valoir que le propriétaire a été indemnisé suite au sinistre du dégât des eaux survenu le 4 juin 2021 mais qu’il n’a pas fait les travaux comme en atteste l’état des lieux de sortie du 10 mai 2023. Sa responsabilité est donc engagée et cela justifie qu’une réfaction du loyer soit effectuée à hauteur de 80 % en indemnisation de son trouble de jouissance causé par la location d’un logement insalubre et l’absence de volonté du propriétaire de réaliser les travaux.

Son action en responsabilité ne serait pas prescrite dans la mesure où elle n’a pas cessé d’invoquer les désordres et nuisances du logement tout au long de la vie du bail. Dans la mesure où elle est partie le 10 mai 2023 et qu’elle a assigné le propriétaire le 4 juillet 2021, l’action serait recevable.

Elle soutient que le logement loué était indécent et qu’en plus des conséquences du sinistre, elle s’est plainte de l’attitude des voisins à son égard, la contraignant à déposer de nombreuses plaintes ou mains courantes. Le bailleur ne serait pas intervenu. Il lui aurait délivré finalement un congé pour vendre qui ne respectait pas les dispositions légales et elle a dû quitter le logement.

Elle est donc bien fondée à demander l’indemnisation de son préjudice moral et du fait de la résistance abusive du bailleur.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives et responsives, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Monsieur [K] demande au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal,

— Déclarer prescrite la demande présentée par Madame [T] [B],

— Dire et juger que Monsieur [K] n’a violé aucune obligation découlant de sa qualité de bailleur dans le cadre du contrat de location singé avec Madame [T] [B] le 1er juillet 2014,

— Dire et juger que Madame [T] [B] n’a subi aucun préjudice,

En conséquence,

— Débouter Madame [T] [B] de l’intégralité de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— Minorer les demandes indemnitaires présentées par Madame [T] [B] dans d’importantes proportions,

— Condamner la société LH IMMO à relever Monsieur [K] de toutes condamnations et condamner cette dernière à le garantir de toutes les sommes qui pourraient être mises à sa charge,

En toute hypothèse,

— Dire et juger que la société LH IMMO a commis des fautes de gestion ayant causé un préjudice à Monsieur [K],

En conséquence,

— Condamner la société LH IMMO à régler à Monsieur [K] la somme de 17 604,25 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’il a subi du fait des loyers perdus du fait de la négligence de la société LH IMMO et de l’échec de la vente du bien immobilier compte tenu de la nullité du congé pour vendre,

— Condamner la société LH IMMO à régler à Monsieur [K] la somme de 3 000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,

— Condamner solidairement, subsidiairement in solidum, la société LH IMMO et Madame [T] [B] à régler à Monsieur [K] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance,

— Débouter Madame [T] [B] et la société LH IMMO de toutes leurs demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires.

A titre principal, Monsieur [K] soulève la prescription de 3 ans des dispositions de l’article 7-1 de la loi ALUR du 24 mars 2014. L’action de Madame [B] serait prescrite puisqu’elle lui a délivré l’assignation le 4 juillet 2024 alors que le sinistre est intervenu le 4 juin 2021.

Il conteste avoir manqué à son obligation de délivrance et il démontrerait au contraire avoir toujours fait réaliser les travaux nécessaires afin de permettre à la locataire de jouir paisiblement des lieux. Les préjudices invoqués par la demanderesse ne seraient pas établis.

A titre subsidiaire, il fait valoir que s’il devait être reconnu responsable du préjudice invoqué par Madame [B], il y aurait lieu de condamner la société LH IMMO à le relever et à le garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre.

Il prétend que l’agence n’aurait pas respecté son mandat de gestion engageant sa responsabilité en ce qu’il n’aurait pas été informé de quelconques désordres autres que ceux qui lui ont été notifiés par l’agence. Cette dernière n’aurait pas fait le nécessaire pour que les travaux de réfection soient réalisés après la fuite d’eau subie par la locataire. Il n’a pas été informé que la locataire avait refusé de signer les devis de travaux et que ceux-ci n’avaient pas pu être réalisés. Il a mis son bien en vente dont le prix a été impacté par l’absence de réalisation des travaux suite aux dégâts des eaux. D’autre part, l’agence a délivré le congé pour vendre sans que celui-ci respecte les dispositions légales notamment en omettant de préciser le prix de vente. L’agent immobilier en charge de la vente aurait présenté un acquéreur mais le notaire aurait refusé de régulariser la vente du fait de la nullité du congé. Le logement ne serait toujours pas vendu du fait des fautes du gestionnaire du bien dont il réclame la réparation de son préjudice.

La société LH IMMO, citée à personne morale, en l’espèce, Madame [O] [N], la gérante, n’est in présente ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 20 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la prescription de l’action en réfaction des loyers suite aux dégâts des eaux

Selon l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Madame [B] se plaint que le bailleur n’a pas réalisé les travaux de remise en état nécessaires après le dégât des eaux du 4 juin 2021 et demande être indemnisée de ces désordres à hauteur de 11 726,40 € représentant une réfection des loyers en raison de son trouble de jouissance et de l’absence de volonté du propriétaire de réaliser les travaux.

Le dégât des eaux relève de la responsabilité du bailleur lorsque la fuite provient d’un élément que le propriétaire devait entretenir : toiture, canalisations, équipements vétustes ou mal entretenus (chauffe-eau, fenêtres, robinetterie).

Le dégât des eaux est intervenu le 4 juin 2021 et Madame [B] l’a déclaré à son assureur le 16 juin 2021. Elle devait en informer aussitôt son bailleur ne serait-ce que dans l’hypothèse où le sinistre relevait de la responsabilité de Monsieur [K].

En l’espèce, le sinistre a été causé par un engorgement de la colonne des eaux pluviales et relevait donc de la responsabilité du bailleur. Or, dans l’attente du rapport d’expertise de son assureur permettant d’établir les causes du sinistre et donc les responsabilités, Madame [B] n’a pas informé à titre conservatoire son bailleur dès le sinistre alors que le dégât des eaux pouvait en tout ou partie relever de la responsabilité du propriétaire.

Le point de départ de la prescription court à partir du 4 juin 2021, date où elle a eu connaissance de la survenance du sinistre et donc de la possible responsabilité du bailleur dans la survenance du sinistre et de son obligation de réparer les dommages directement liés aux dégâts des eaux.

Le dégât des eaux a eu lieu le 4 juin 2021, le point de départ du délai de 3 ans court à compter de cette date. Madame [B] ayant assigné Monsieur [K] le 4 juillet 2024, son action demandant la réfaction des loyers est prescrite.

Sur le caractère indécent du logement

L’article 1731 du code civil dispose que :

« S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

Aux termes des articles 1719 du code civil :

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Aux termes de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Le bailleur est donc obligé de délivrer au preneur un logement décent. Il s’agit d’une exigence d’ordre public. Le logement doit être notamment pourvu d’une installation en eau courante potable et d’un mode de chauffage. Il doit posséder un système de ventilation et d’aération permettant un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement. Il doit être pourvu d’une installation électrique conforme, être doté de menuiseries extérieures et d’une couverture assurant la protection contre les infiltrations d’eau et d’air dans l’habitation.

Il doit donc être étanche à l’eau et à l’air. Il ne doit pas être inférieur à une certaine superficie. Enfin, l’obligation de délivrance est une obligation continue qui pèse sur le bailleur tout au long de l’exécution du contrat.

Madame [B] a quitté le logement le 10 mai 2023. Pendant la durée du bail, le propriétaire était tenu d’une obligation de délivrance d’un logement décent dont il convient d’examiner les désordres invoqués par la locataire autres que ceux consécutifs aux dégâts des eaux du fait de la prescription de l’action.

Sur les désordres invoqués :

En l’espèce, Madame [B] a adressé une lettre à l’agence LH IMMO le 26 mars 2021 lui demandant de réaliser différents travaux énumérés en ces termes :

— électricité,

— remplacement de la douche,

— remplacement de la porte d’entrée en raison de problèmes d’isolation et de serrures,

— résolution des problèmes d’humidité dans les pièces notamment le salon (polyester posé sur les murs, décollement du parier peint),

— remise en état de la porte de la cuisine,

— réparation d’un volet électrique en panne depuis le changement des fenêtres,

— remplacement d’une porte coulissante de placard dans l’entrée.

Or, la locataire a adressé un nouveau courrier à l’agence LH IMMO le 28 février 2022 pour faire le point sur la réalisation des travaux demandés en ces termes :

— électricité : rien n‘a été fait depuis l’établissement du devis,

— remplacement de la douche : la douche a été remplacée selon le devis le moins cher et à la suite de ce remplacement, il y a eu un dégât des eaux dans la salle de bain,

— remplacement de la porte d’entrée en raison de problèmes d’isolation et de serrures : rien n’a été fait depuis l’établissement du devis,

— résolution des problèmes d’humidité dans les pièces notamment le salon (polyester posé sur les murs, décollement du parier peint) : rien n’a été fait,

— réparation d’un volet électrique en panne depuis le changement des fenêtres : il est toujours en panne,

— remise en état des portes (salon, cuisine, placard) : rien n’a été fait

A cette liste, la demanderesse a indiqué que de nouveaux problèmes s’étaient rajoutés dont la fenêtre de la chambre mal isolée qui laissait passer l’air et la chasse d’eau des toilettes qui ne fonctionnait plus.

Le propriétaire ne démontre pas avoir fait le nécessaire hormis le changement de la douche. Au contraire, il résulte d’un échange de courriel avec l’agence LH IMMO en date du 20 mai 2021 que la locataire a reparlé de l’électricité lors d’une visite de l’agence dans le logement avec le plombier et qu’elle en informe Monsieur [S] en ces termes : « bien entendu, elle m’a parlé de l’électricité (devis que je vous ai envoyé) mais je lui ai dit que ces travaux seraient effectués ultérieurement. »

Madame [B] a produit le devis établi par l’entreprise ELEC 76 le 2 avril 2021 pour un montant de 522,50 €.

Ces désordres dont la locataire a demandé en vain les réparations au bailleur, mêmes si certains étaient mineurs, font partie des critères de décence du logement loué qui doit être doté d’une bonne isolation et d’absence d’humidité. Or, la locataire établit s’être plainte de désordres d’isolation et d’humidité. Certes, le courriel de Monsieur [Z] [G] en date du 10 juillet 2024, en charge de la vente du bien, atteste que le logement n’était pas insalubre et précise que l’appartement nécessitait des travaux de décoration, mais ce courriel ne saurait suffire à établir que le logement correspondait aux critères de décence du fait des désordres ci-dessus relevés.

En outre, le bailleur n’a pas procédé aux réparations relevant de ses obligations comme la réparation d’un volet électrique et la remise en état des portes.

Madame [B] établit également avoir déposé plusieurs mains courantes et dépôt de plainte pour des troubles de voisinage mais elle ne démontre pas en avoir fait part à Monsieur [S] qui conteste les avoir reçues. Elle ne peut donc en imputer la responsabilité en ce qu’il ne se serait pas intervenu pour tenter de faire cesser les troubles.

En ne faisant pas procéder à la réparation des travaux ci-dessus mentionnés et en ne répondant pas à la demande légitime de la locataire, Monsieur [K] a donc fait preuve de négligence et a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle.

La faute du bailleur étant caractérisée sur ce point, il convient d’établir l’existence d’un préjudice.

Sur le préjudice de jouissance

Madame [B] invoque un préjudice de jouissance résultant de l’absence de délivrance conforme du logement.

En effet, Madame [B] a subi un préjudice de jouissance du fait de l’absence de la réalisation des travaux pour remédier aux problèmes d’humidité dans les pièces ainsi que d’isolation d’autant qu’elle établit être handicapée et que ces désordres ont eu un impact plus important sur sa santé.

L’absence de ces travaux, reconnue comme fautive, donne lieu à indemnisation. A ce titre, Madame [B] doit être indemnisée à hauteur de 600 €.

En conséquence, Monsieur [K] est condamné à payer à Madame [B] la somme de 600 € en réparation de son trouble de jouissance.

Sur le recours en garantie contre la société LH IMMO et l’imputation des responsabilités

Monsieur [K] soutient que l’agence n’a pas correctement rempli sa mission de mandataire en ne l’informant pas des problèmes récurrents dénoncés par la locataire. Il demande à ce que l’agence soit condamné à le garantir des condamnations prononcées contre lui.

Or, au contraire de ce que soutient Monsieur [K], il a été informé par l’agence LH IMMO des demandes de réparations sollicités par la locataire au vu de la teneur du courriel échangé entre eux le 20 mai 2021 puisque celle-ci indique avoir été dans le logement avec le plombier suite aux plaintes de la locataire, qu’elle lui avait déjà transmis le devis d’électricité et avoir répondu à la locataire que les travaux électriques seraient effectués ultérieurement.

Ces échanges démontrent la connaissance par le bailleur des demandes de la locataire.

Dès lors, son recours en garantie n’est pas fondé et il sera rejeté.

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [K] fondée sur les fautes de gestion de la société LH IMMO

L’article 1984 du code civil dispose que :

« Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire. »

L’article 1991 du code civil dispose que :

« Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure. »

L’article 1992 du code civil dispose que :

« Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. »

Monsieur [K] soutient que l’agence LH IMMO aurait commis plusieurs fautes de gestion en ce que le congé délivré ne respectait pas les dispositions légales notamment l’indication du prix et d’avoir continué à agir en qualité de mandataire alors que le contrat avait été rompu.

Le congé litigieux n’est pas produit ni aucune attestation notariée indiquant que la vente n’a pas pu aboutir. A l’appui de ses affirmations, Monsieur [K] produit seulement l’attestation de Monsieur [Z] [G] précisant que la vente a été avortée pour cause de procédure afin de régler la caducité du congé mais elle n’est pas accompagnée de sa pièce d’identité.

Outre la légèreté de cette attestation pour établir les dires de Monsieur [K], celle-ci n’est pas conforme à l’article 200 du code de procédure civile, elle n’a donc pas de valeur probante.

Dès lors, la demande est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [K], qui succombe, est condamné aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [K] est condamné à verser à Madame [B] la somme de 650 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE prescrite l’action en réfaction des loyers suite au sinistre du dégât des eaux ;

CONDAMNE Monsieur [E] [K] à payer à Madame [T] [B] la somme de 600 euros (six cents euros) en réparation de son préjudice de jouissance du fait du non-respect de son obligation de délivrance ;

CONDAMNE Monsieur [E] [K] à payer à Madame [T] [B] la somme de 650 euros (six cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Monsieur [E] [K] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 20 OCTOBRE 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE