MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 07 Février 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01083 – N° Portalis DB3T-W-B7I-U2KO

AFFAIRE : LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE ALYCON AU 11/13, RUE DU GÉNÉRAL DE LARMINAT – 94000 CRETEIL DONT LES RÉFÉRENCES CADASTRALES SONT BH N° 177représenté par son Syndic le cabinet [Y] (IMMO CITY) C/ [B] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

5ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

PRESIDENT : Madame Paméla TABARDEL, Vice-Présidente

GREFFIER : Monsieur Mathieu LE LAIN, Greffier

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

Lors du prononcé :

PRESIDENT : Monsieur Benjamin VERNOTTE, Vice-Président

GREFFIER : Monsieur Mathieu LE LAIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE ALYCON AU 11/13, RUE DU GÉNÉRAL DE LARMINAT – 94000 CRETEIL DONT LES RÉFÉRENCES CADASTRALES SONT BH N° 177

Représenté par son Syndic, le cabinet [Y] (IMMO CITY)

immatriculé au RCS de CRETEIL sous le numéro 301159919

dont le siège social est situé 47, Avenue de la République – 94600 CHOISY LE ROI

représenté par Maître Romain HAIRON, de la SELURL RHA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : D567

DEFENDEUR

Monsieur [B] [N]

Né le 22 Janvier1971, à CASABLANCA (MAROC)

demeurant 13, Rue de la Source – 75016 PARIS

Non Représenté

Clôture prononcée le : 10 Décembe 2024

Date de délibéré indiquée par le Président le : 07 Février 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du : 7 Février 2025

***********

EXPOSE DU LITIGE :

M. [R] [B] [N] est propriétaire dans l’immeuble situé Résidence ALYCON, 11/13 rue du Général de Larminat – 94000 Créteil, des lots n° 147 et 253.

Suivant mise en demeure adressée le 17 novembre 2022, il a été demandé à M. [R] [B] [N] de payer la somme de 13 925,95 € au titre des charges de copropriété.

Par assignation délivrée le 6 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis Résidence ALYCON, 11/13 rue du Général de Larminat – 94000 Créteil, représenté par son syndic en activité le cabinet [Y] (Immo City), a attrait M. [R] [B] [N] devant le Tribunal Judiciaire de Créteil en paiement des charges de copropriété.

Dans son exploit introductif d’instance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis Résidence ALYCON, 11/13 rue du Général de Larminat – 94000 Créteil a demandé au tribunal de :

— condamner M. [R] [B] [N] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

** 6 744,19 € au titre charges de copropriété impayées arrêtés au 17 novembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

** 1 463,00 € au titre des frais de contentieux ;

** 2 000,00 € pour dommages et intérêts ;

** 1 500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens,

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire.

M. [R] [B] [N] n’a pas constitué avocat. En conséquence, le présent jugement sera réputé contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 décembre 2024 et l’affaire a été immédiatement mise en délibéré au 10 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1) Sur les charges de copropriété :

En application de l’article 10 al. 2 et 3 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ».

L’article 14-1 de la même loi dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

En application de l’article 14-2, II, « L’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

Par exception, lorsque, en application de l’article 18, le syndic a, dans un cas d’urgence, fait procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, l’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande les pièces suivantes :

— le relevé de propriété des lots n° 147 et 253 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes, votant les travaux et fixant les budgets prévisionnels conformément aux dispositions du règlement de copropriété et aux règles de répartition des charges ;

— le décompte individuel de charges ;

— et les appels de fonds.

L’historique des appels de charges démontre que des sommes n’ont pas été payées par M. [R] [B] [N] entre le 1 octobre 2020 et le 17 novembre 2023. En outre, la mise en demeure du 17 novembre 2022 est restée vaine.

Le montant de la créance détenue par le syndicat des copropriétaires est ainsi constituée :

— charges de copropriété, hors frais : 6 744,19 €.

Il y a lieu par conséquent de condamner M. [R] [B] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis Résidence ALYCON, 11/13 rue du Général de Larminat – 94000 Créteil, représenté par son syndic en activité le cabinet [Y] (Immo City), la somme de 6 744,19 € au titre des charges de copropriété, hors frais, outre intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2022.

Par ailleurs, les intérêts sur les sommes ci-dessus seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil à compter du 6 février 2024, date de la première demande faite en ce sens.

2) Sur les frais de recouvrement :

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1 463,00 € au titre des frais de recouvrement.

Les frais de mise en demeure, de relance, de constitution et transmission de dossier huissier et avocat, facturés par le syndic en application d’un contrat auquel le copropriétaire est tiers ne constituent pas des frais nécessaires, puisqu’ils ressortent de la gestion courante du syndic, et qu’il n’est pas établi qu’ils correspondent à des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant ; les frais d’huissier sont inclus dans les dépens ; les honoraires d’avocat peuvent faire l’objet d’une demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La demande au titre des frais sera par conséquent rejetée.

3) Sur les dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est de jurisprudence constante que la mauvaise foi peut être établie l’existence de condamnation antérieure, ou encore la durée des impayés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice résultant du non-paiement des charges, distinct de celui compensé par l’allocation d’intérêts moratoires et sera débouté de sa demande.

4) Sur les demandes accessoires :

Il convient de condamner M. [R] [B] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis Résidence ALYCON, 11/13 rue du Général de Larminat – 94000 Créteil, représenté par son syndic en activité le cabinet [Y] (Immo City), la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Enfin, il convient de condamner M. [R] [B] [N] aux dépens comme précisé au dispositif.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE M. [R] [B] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis Résidence ALYCON, 11/13 rue du Général de Larminat – 94000 Créteil, représenté par son syndic en activité le cabinet [Y] (Immo City) :

—  6 744,19 € au titre des charges de copropriété hors frais pour la période comprise entre le 1 octobre 2020 et le 17 novembre 2023,

outre intérêts taux légal à compter du 17 novembre 2022 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil à compter du 6 février 2024 ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE M. [R] [B] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis Résidence ALYCON, 11/13 rue du Général de Larminat – 94000 Créteil, représenté par son syndic en activité le cabinet [Y] (Immo City), la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [R] [B] [N] aux dépens comprenant notamment les frais de mise en demeure adressée le 17 novembre 2022, les frais de signification de l’assignation, les frais de signification et d’exécution du présent jugement, outre l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à CRETEIL, L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE SEPT FEVRIER

LE GREFFIER LE PRESIDENT