MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 27 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01619 – N° Portalis DB3T-W-B7I-[M]

CODE NAC : 71I – 5B

AFFAIRE : S.D.C. RESIDENCE PREFERENCE 21 RUE FERNAND WIDAL – 94380 BONNEUIL SUR MARNE C/ S.A.R.L. UNITIA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “PREFERENCE” SISE 21 RUE FERNAND WIDAL – 94380 BONNEUIL-SUR-MARNE représenté par son syndic, la SARL KALLIA IMMOBILIER immatriculée au RCS de EVRY sous le numéro 893 667 659, dont le siège social est sis 8/10, rue du Bois Sauvage – 91000 EVRY-COURCOURONNES

représenté par Maître Doriane DJELLOUL, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : C0918

DEFENDERESSE

S. A. R. L. UNITIA immatriculée au RCS de MEAUX sous le numéro 822 933 22,

dont le siège social est sis 3 boulevard Michael Faraday – 77000 SERRIS

représentée par Maître Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : C1869

Débats tenus à l’audience du : 13 Février 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 13 Mars 2025

Prorogé au 27 Mars 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025

Par assemblée générale du 24 juin 2024, la SARL KALLIA IMMOBILIER a été désignée en qualité de syndic de la Résidence « Préférence » sise 2 rue Fernand Widal 94380 BONNEUIL SUR MARNE, succédant à la SARL UNITIA.

Elle a sollicité la communication des documents et archives de la copropriété et une communication a été effectuée le 8 août 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 septembre 2024, le conseil de la SARL KALLIA IMMOBILIER a mis en demeure la SARL UNITIA de lui communiquer le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 juin 2024 dûment signé et modifié, dans un délai de 8 jours.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024, la SARL KALLIA IMMOBILIER ès qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence « Préférence » sise 2 rue Fernand Widal 94380 BONNEUIL SUR MARNE a fait assigner la SARL UNITIA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— condamner la SARL UNITIA à lui remettre sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, les pièces suivantes :

* le procès-verbal d’assemblée générale du 24 juin 2024, modifié en ce qu’il précise la période de désignation du nouveau syndic, à savoir la société KALLIA IMMOBILIER prendra fin au 23/06/2025 et non en 2024 tel que mentionné,

* le procès-verbal d’assemblée générale du 24 juin 2024, une fois modifié, dûment signé par la société UNITIA en sa qualité de secrétaire de séance,

— condamner la SARL UNITIA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts à valoir sur son préjudice subi,

— condamner la SARL UNITIA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 13 février 2025 à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SARL KALLIA IMMOBILIER ès qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence « Préférence » sise 2 rue Fernand Widal 94380 BONNEUIL SUR MARNE sollicite du juge des référés de :

— condamner la SARL UNITIA à lui remettre sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, les pièces suivantes : la modification du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2024 :

* la résolution n°7 (désignation de la société KALLIA IMMOBILIER en qualité de syndic), en ce qu’elle précise que les honoraires sont fixés à 5.400 euros HT soit 6.480 euros TTC au titre des prestations invariables de gestion courante pour la période de l’exercice « comptable du 01.10.2023 au 30.09.2024 »,

* la résolution n°12 (élection de Monsieur [V] en tant que membre du conseil syndical : page 8/15), en supprimant la mention de la désignation de Monsieur [V] en sa qualité de membre du conseil syndical,

— condamner la SARL UNITIA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts à valoir sur son préjudice subi,

— condamner la SARL UNITIA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle se fonde sur l’article 18-2 de la loi n°65-555 du 10 juillet 1965 et sur l’article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pour solliciter la communication du procès-verbal de l’assemblée générale du 24 juin 2024 modifié sur plusieurs points, l’absence de communication de ce document amendé lui causant un préjudice en ce qu’elle paralyse l’administration du syndicat des copropriétaires et bloque tout action de gestion courante en l’absence d’ouverture d’un compte bancaire.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SARL UNITIA sollicite du juge des référés de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle relève que les dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et celles de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 n’ont pas vocation à contraindre l’ancien syndic à établir des documents qui n’avaient pas été établis durant son mandat. Elle souligne que le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 juin 2024 a été communiqué et que la SARL KALLIA IMMOBILIER ès qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence « Préférence » sise 2 rue Fernand Widal 94380 BONNEUIL SUR MARNE sollicite désormais un procès-verbal modifié postérieurement à la fin du mandat de la SARL UNITIA.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de modification de documents transmis :

En vertu de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, « En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts ».

En vertu de l’article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l’article 15-1.

Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.

Les incidents techniques ayant empêché le copropriétaire ou l’associé qui a eu recours à la visioconférence, à l’audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de faire connaître son vote sont mentionnés dans le procès-verbal.

La feuille de présence est annexée au procès-verbal.

Les procès-verbaux des assemblées générales sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet.

Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par l’article 1366 du code civil. Dans ce cas, la feuille de présence et les procès-verbaux peuvent être établis sous forme électronique et sont signés dans les conditions prévues au second alinéa de l’article 1367 du code civil ».

Il s’ensuit que l’article 18-2 susvisé n’est destiné qu’à organiser la transmission au nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l’ancien syndic. Il n’a pas pour objet de contraindre ce dernier à établir postérieurement à la fin de son mandat des documents qu’il n’avait pas tenus précédemment.

Au cas présent, il n’est pas contesté que le procès-verbal d’assemblée générale du 24 juin 2024 a été communiqué par la SARL UNITIA au nouveau syndic, ce dernier sollicitant que la SARL UNITIA le modifie, ce qui conduirait à l’établissement d’un nouveau procès-verbal postérieurement à son dessaisissement.

Cette demande n’entre pas dans le champ de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et il convient donc de rejeter les demandes formées par la SARL KALLIA IMMOBILIER ès qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence « Préférence » sise 2 rue Fernand Widal 94380 BONNEUIL SUR MARNE à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts :

La demande de dommages et intérêts se fonde également sur l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de sorte qu’il convient de la même manière de la rejeter.

Sur les autres demandes :

La SARL KALLIA IMMOBILIER ès qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence « Préférence » sise 2 rue Fernand Widal 94380 BONNEUIL SUR MARNE sera condamnée aux dépens de la présente procédure de référé.

Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de la condamner à payer à la SARL UNITIA la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETONS l’ensemble des demandes de la SARL KALLIA IMMOBILIER ès qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence « Préférence » sise 2 rue Fernand Widal 94380 BONNEUIL SUR MARNE,

CONDAMNONS la SARL KALLIA IMMOBILIER ès qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence « Préférence » sise 2 rue Fernand Widal 94380 BONNEUIL SUR MARNE aux dépens de l’instance en référé,

CONDAMNONS la SARL KALLIA IMMOBILIER ès qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence « Préférence » sise 2 rue Fernand Widal 94380 BONNEUIL SUR MARNE à payer à la SARL UNITIA la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 27 mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES