Minute n° 26/84

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

============

JUGEMENT du 06 Février 2026

__________________________________________

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [E]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Demandeur représenté par M^e Clarisse LE GRAND, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [I]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Défendeur comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Gaëlle DEJOIE

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 Décembre 2025

date des débats : 05 Décembre 2025

délibéré au : 06 Février 2026

RG N° RG 25/02597 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N6P2

COPIES AUX PARTIES LE :

CE+CCC M^e Clarisse LE GRAND

CCC Monsieur [K] [I] + Prefecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 9 mai 2022 à effet du même jour, Monsieur [S] [E] a donné à bail à Monsieur [K] [I] un logement situé au [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice du 4 novembre 2024, Monsieur [S] [E] a délivré à Monsieur [K] [I] un congé justifié par sa décision de vendre le logement à effet au 8 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2025, Monsieur [S] [E] a sommé Monsieur [K] [I] de quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués dans un délai de quinze jours.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2025, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 11 juillet 2025, Monsieur [S] [E] a fait assigner Monsieur [K] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES aux fins de :

Constater la validité du congé signifié le 4 novembre 2024,

Constater la résiliation du contrat de bail intervenue le 8 mai 2025 du fait du congé valablement donné au locataire,

Ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [I] et de tout occupant de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

Condamner Monsieur [K] [I] à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer en cours à compter du 8 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

Condamner Monsieur [K] [I] à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment le coût de la sommation du 6 mai 2025.

La signification de cette assignation a été faite à étude pour le locataire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 décembre 2025. Monsieur [S] [E], valablement représenté par son conseil, s’est référé à son acte introductif d’instance et a formulé une nouvelle demande en sollicitant la condamnation de Monsieur [K] [I] au paiement d’une dette locative d’un montant de 5.577,87 euros selon décompte arrêté au 4 décembre 2025. Il a également demandé que l’indemnité mensuelle d’occupation soit fixée à la somme de 527,06 euros et que Monsieur [K] [I] soit condamné à lui verser 850 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. De plus, le bailleur a indiqué ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [K] [I], comparant, a déclaré percevoir des revenus mensuels à hauteur de 2.200 euros et avoir réalisé un virement de 577,87 euros la veille de l’audience. En outre, il a sollicité l’octroi de délais de paiement en proposant de verser 250 euros par mois en sus du loyer.

Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 6 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé pour vente

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut, six mois avant l’expiration du bail, donner congé des lieux loués pour vendre.

Le congé doit mentionner le prix de vente et reproduire certaines mentions. L’objet à vendre doit par ailleurs être identifié. Il faut qu’il y ait concordance entre l’objet loué et celui offert à la vente, que l’assiette du congé soit identique à celle du bail.

A la date d’effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre.

En l’espèce, le bail consenti à Monsieur [K] [I] a été conclu le 9 mai 2022 pour une période de trois ans, expirant le 9 mai 2025.

Le congé de Monsieur [S] [E] a été délivré le 4 novembre 2024. Il a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée.

Le congé comporte par ailleurs les mentions requises en ce que le bien est clairement identifié, le prix est mentionné ainsi que le délai.

En l’espèce, le congé pour vente délivré par Monsieur [S] [E] est conforme aux exigences légales et sa validité n’est pas contestée par Monsieur [K] [I], lequel n’a pas accepté l’offre de vente.

En conséquence, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé et Monsieur [K] [I] se trouve occupant sans droit ni titre depuis le 8 mai 2025.

Sur l’expulsion

Aux termes de l’article L. 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire : « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ».

Ainsi, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [I], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de rappeler que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de Monsieur [S] [E] est justifiée en son principe et en son montant en vertu du contrat de bail du 9 mai 2022.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 5.577,87 euros au 4 décembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 incluse.

Lors des débats, Monsieur [K] [I] a fait état d’un virement de 577,87 euros réalisé la veille de l’audience. Toutefois, le défendeur ne justifie pas du versement dont il se prévaut.

En revanche, il appartiendra au bailleur de déduire de la dette locative toute somme perçue entre la date de l’audience et la signification du présent jugement. Il importe de rappeler qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

En conséquence, Monsieur [K] [I] sera condamné à payer, en deniers ou quittance, à Monsieur [S] [E] la somme de 5.577,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 4 décembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur [K] [I] sera par ailleurs condamné à payer à Monsieur [S] [E] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 518,46 euros, et ce à compter du mois de janvier 2026 jusqu’à libération effective et complète des lieux.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Dans les mêmes conditions, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, outre que le congé a été valablement délivré pour vente du logement, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Monsieur [K] [I] n’a pas repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience. Toutefois, le bailleur a accepté l’octroi de délais de paiement tels que sollicités par le défendeur.

Le diagnostic social et financier indique que Monsieur [K] [I] perçoit la somme mensuelle totale de 2 200 euros au titre de son salaire, il travaille en qualité d’ouvrier dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée. Il explique que la dette locative est consécutive au soutien financier qu’il a apporté à sa famille vivant en Angola en réalisant des virements d’un montant total d’environ 6.000 euros. Il s’est engagé pour un versement mensuel de 250 euros, en plus du loyer et des charges courants, ce à quoi le bailleur a donné son accord..

Lors des débats, Monsieur [K] [I] a confirmé ces éléments et sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 250 euros par mois en sus du loyer courant,

Dans ces conditions, compte-tenu de l’accord du bailleur et dès lors que Monsieur [K] [I] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter de sa dette, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

En revanche, ces délais de paiement ne peuvent produire des effets suspensifs de la clause résolutoire, le contrat étant résilié en raison de la validation du congé et non par acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [K] [I], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût de la sommation du 6 mai 2025.

En outre, Monsieur [S] [E] a dû engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Monsieur [K] [I] sera donc condamné à lui payer la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

CONSTATE que le congé pour vente délivré le 4 novembre 2024 par Monsieur [S] [E] est régulier,

CONSTATE que le bail signé le 9 mai 2022 entre Monsieur [S] [E] et Monsieur [K] [I] portant sur le logement situé au [Adresse 4] a été résilié le 8 mai 2025 par l’effet du congé pour vente,

DIT que Monsieur [K] [I] est occupant sans droit ni titre de ce logement à compter du 9 mai 2025,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [I] de libérer les lieux de tous biens et occupants de son chef dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux prévu par les articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et sans délai supplémentaire,

DIT que faute pour Monsieur [K] [I] de s’exécuter dans ledit délai, Monsieur [S] [E] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec, si besoin est, l’aide de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 411-1, L. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants, R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [K] [I] à payer à Monsieur [S] [E] la somme de 5.577,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 4 décembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE à Monsieur [K] [I] un délai de paiement de 23 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, à raison de 22 échéances de 250 euros, la 23ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues,

CONDAMNE Monsieur [K] [I] à payer à Monsieur [S] [E] une indemnité d’occupation mensuelle de 518,46 euros, et ce à compter du mois de janvier 2026 jusqu’à libération effective et complète des lieux,

CONDAMNE Monsieur [K] [I] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la sommation du 6 mai 2025,

CONDAMNE Monsieur [K] [I] à payer à Monsieur [S] [E] la somme 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Le Greffier La juge des contentieux de la protection

Aurélien PARES Gaëlle DEJOIE