TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 23 Septembre 2025

N° de minute :

Affaire :

N° RG 24/01288 – N° Portalis DB2B-W-B7I-EM3M

Prononcé le 23 Septembre 2025, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 24 juin 2025 sous la présidence de Madame ROUBAUD Sylvie, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame HOURNE-RAUBET Julie, Greffier, présent lors des débats et Madame Amel EL AMACHE, greffier lors de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 23 Septembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. LA FEUILLE D’ERABLE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Emmanuel TANDONNET de la SCP TANDONNET – LIPSOS LAFAURIE, avocats au barreau de TARBES substituée par M^e Mélanie NICLOUX, avocat au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[I] [N], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Isabelle BURTIN de la SCP BERRANGER BURTIN & PASCAL, avocats au barreau de TARBES

[G] [V] épouse [N], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Isabelle BURTIN de la SCP BERRANGER BURTIN & PASCAL, avocats au barreau de TARBES

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 14 mars 2020 avec prise d’effet le même jour, la SCI LA FEUILLE D’ERABLE a donné à bail à usage d’habitation à Madame [G] [V] une maison située [Adresse 1] à TRIE SUR BAISE 65220, moyennant un loyer principal de 550€, outre une provision pour charges de 30€ et un dépôt de garantie de 550€.

Par avenant en date du 29 août 2022, avec prise d’effet le 20 août 2022, la SCI LA FEUILLE D’ERABLE a pris acte du mariage de Madame [G] [V] avec Monsieur [I] [N], qui est devenu co titulaire du bail.

Suite à des impayés, la SCI LA FEUILLE D’ERABLE a fait signifier le 9 février 2024 respectivement à Madame [N] et à Monsieur [N], un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et d’avoir à cesser les troubles en date du 25 janvier 2024, pour un montant de 1 092,82€, arrêté au mois de janvier 2024.

Le délai pour régulariser les causes du commandement visé à l’acte est de 2 mois.

La SCI LA FEUILLE D’ERABLE a saisi le conciliateur de justice pour un différend relatif aux impayés de loyers et nuisances causées ( aboiement des chiens) lequel a établi un constat de carence le 16 janvier 2024.

Madame [G] [V] et Monsieur [I] [N] ont saisi eux mêmes un conciliateur de justice pour un différend relatif à l’absence de justificatifs des paiements des loyers et charges depuis mars 2020, lequel a constaté l’échec partiel de la tentative de conciliation amiable, le 15 mai 2024.

Par acte de Commissaire de justice en date du 21 juin 2024, la SCI LA FEUILLE D’ERABLE a fait assigner respectivement Madame [G] [V] épouse [N] et Monsieur [I] [N] d’avoir à comparaître le 10 septembre 2024, aux fins de voir :

–Dire que Madame [G] [V] épouse [N] et Monsieur [I] [N] n’usent pas de la maison donnée à bail paisiblement en application du bail consenti le 14 mars 2020 et de son avenant du 29 août 2022 à effet du 20 août 2022.

— Constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 10 avril 2024,

–En tant que de besoin, si le Tribunal venait à considérer que le commandement du 9 février 2024 ne visait pas la clause résolutoire pour la demande d’avoir à cesser les troubles de voisinage.

–Dire que Mme [G] [V] épouse [N] et M. [I] [N] n’usent pas de la maison donnée à bail paisiblement en application du bail consenti le 14 mars 2020 et de son avenant du 29 août 2022.

–Prononcer en conséquence, la résiliation du bail consenti le 14 mars 2020 et de son avenant du 29 août 2022 à effet du 20 août 2022 par la SCI LA FEUILLE D’ERABLE à Mme [G] [V], épouse [N] et à M. [I] [N] pour la maison sise à [Adresse 1].

–Ordonner qu’ils devront libérer les lieux à l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux suite à la signification du jugement à intervenir et que, faute de ce faire, ils pourront, ainsi que tout occupant de leur chef, en être expulsé, s’il échet, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

–Condamner Mme [G] [V] épouse [N] et M. [I] [N] à payer à la SCI LA FEUILLE D’ERABLE la somme de 2 000€ à titre de dommages-intérêts.

A titre subsidiaire,

— Constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 10 avril 2024,

— Juger que les causes du commandement de payer du 9 février 2024 n’ont pas été intégralement payées et que la clause résolutoire prévue au bail a été acquise le 10 avril 2024.

–Ordonner qu’ils devront libérer les lieux à l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux suite à la signification du jugement à intervenir et que, faute de ce faire, ils pourront, ainsi que tout occupant de leur chef, en être expulsé, s’il échet, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

–Condamner solidairement Mme [G] [V] épouse [N] et M. [I] [N] à payer à la SCI LA FEUILLE D’ERABLE la somme de 1 471, 71€ au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus au 22 mai 2024 avec intérêts de droit du commandement de payer du 9 février 2024 sur la somme de 1 082,92€ et du jugement sur le surplus.

–Les condamner solidairement à compter du 1er juin 2024 au paiement d’une indemnité d’occupation égale au paiement du loyer et des charges afférentes et ce jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité ser indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit.

–Les condamner solidairement à la somme de 2 000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

–Les condamner solidairement aux dépens dans lesquels seront notamment compris le coût du commandement de payer du 9 février 2024, de sa signification du 13 février 2024 à la CCAPEX et de la signification de l’assignation à la Préfecture à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 septembre 2024.

La SCI LA FEUILLE D’ERABLE a été représentée par son Conseil, Maître TANDONNET.

Mme [G] [V] épouse [N] et M. [I] [N] ont été représentés par Maître BURTIN substituée par Maître PASCAL, qui a demandé le renvoi pour avoir été très récemment saisi, la demande d’aide juridictionnelle des défendeurs étant en cours.

Le renvoi contradictoire de l’affaire a été accordé pour l’audience du 19 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 novembre 2024.

La SCI LA FEUILLE D’ERABLE a été représentée par son Conseil, Maître TANDONNET.

Mme [G] [V] épouse [N] et M. [I] [N] ont été représentés par Maître BURTIN substituée par Maîtree CAILLEAUX.

Le renvoi contradictoire de l’affaire a été accordé, à la demande des parties, pour l’audience du 11 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 février 2025.

La SCI LA FEUILLE D’ERABLE a été représentée par son Conseil, lequel a indiqué que la dette locative avait été réglée par l’aide du fonds solidarité logement.

Mme [G] [V] épouse [N] et M. [I] [N] ont été représentés par Maître BURTIN substituée par Maître PASCAL, qui a sollicité le renvoi, qui a fait valoir que l’aide du FSL avait été obtenue le 23 janvier 2025 et qu’il convenait de faire le point sur la dette locative.

Le renvoi contradictoire de l’affaire a été accordé, à la demande des parties, pour l’audience du 20 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mai 2025.

La SCI LA FEUILLE D’ERABLE a été représentée par son Conseil.

Mme [G] [V] épouse [N] et M. [I] [N] ont été représentés par Maître BURTIN substituée par Maître PASCAL, qui a sollicité le renvoi pour répondre aux dernières conclusions.

Le renvoi contradictoire de l’affaire a été accordé, à la demande des parties, pour l’audience du 24 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 juin 2025.

La SCI LA FEUILLE D’ERABLE a été représentée par son Conseil.

Mme [G] [V] épouse [N] et M. [I] [N] ont été représentés par leur Conseil.

L’affaire a été retenue et mise en délibéré au 23 septembre 2025.

Le jugement sera qualifié de contradictoire, les défendeurs étant représentés.

* * * * *

La SCI LA FEUILLE D’ERABLE, en son Conseil, représentée, et selon conclusions récapitulatives contradictoirement transmises, sollicite de voir :

–Dire que Madame [G] [V] épouse [N] et Monsieur [I] [N] n’usent pas de la maison donnée à bail paisiblement en application du bail consenti le 14 mars 2020 et de son avenant du 29 août 2022 à effet du 20 août 2022.

–Constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 10 avril 2024,

— Ordonner qu’ils devront libérer les lieux à l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux suite à la signification du jugement à intervenir et que, faute de ce faire, ils pourront, ainsi que tout occupant de leur chef, en être expulsé, s’il échet, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

–Condamner solidairement Mme [G] [V] épouse [N] et M. [I] [N] au paiement de la somme de 366,71€ au titre des loyers, charges locatives dus au 13 juin 2025 et 355,99€ au titre de l’indemnité d’occupation due au 15 mai 2025.

–Les condamner solidairement à compter du 10 avril 2024 au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer et charges afférentes et ce jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit.

–En tant que de besoin, si le Tribunal venait à considérer que le commandement du 9 février 2024 ne visait pas la clause résolutoire pour la demande d’avoir à cesser les troubles de voisinage.

–Dire que Mme [G] [V] épouse [N] et M. [I] [N] n’usent pas de la maison donnée à bail paisiblement en application du bail consenti le 14 mars 2020 et de son avenant du 29 août 2022 à effet du 20 août 2022.

–Prononcer, en conséquence, la résiliation du bail consenti le 14 mars 2020 et de son avenant du 29 août 2022 à effet du 20 août 2022 par la SCI LA FEUILLE D’ERABLE à Mme [G] [V] épouse [N] et à M. [I] [N] pour la maison sise à [Adresse 1],

–Ordonner qu’ils devront libérer les lieux à l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux suite à la signification du jugement à intervenir et que, faute de ce faire, ils pourront, ainsi que tout occupant de leur chef, en être expulsé, s’il échet, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

–Les condamner solidairement au paiement de la somme de 366,71€ au titre des loyers, charges locatives dus au 13 juin 2025 et aux loyers et charges à venir jusqu’au prononcé de la décision à intervenir.

–Les condamner solidairement à compter du prononcé de la décision à intervenir au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer et charges afférentes et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit

–Condamner Mme [G] [V] épouse [N] et M. [I] [N] à payer à la SCI LA FEUILLE D’ERABLE la somme de 2000€ à titre de dommages-intérêts.

A titre subsidiaire,

— Constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 10 avril 2024,

–Juger que les causes du commandement de payer du 9 février 2024 n’ont pas été intégralement payées et que la clause résolutoire prévue au bail a été acquise le 10 avril 2024.

–Ordonner qu’ils devront libérer les lieux à l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux suite à la signification du jugement à intervenir et que, faute de ce faire, ils pourront, ainsi que tout occupant de leur chef, en être expulsé, s’il échet, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

–Condamner solidairement Mme [G] [V] épouse [N] et M. [I] [N] à payer à la SCI LA FEUILLE D’ERABLE la somme de 366,71€ au titre de l’indemnité d’occupation due au 15 mai 2025

–Les condamner solidairement à compter du 10 avril 2024 au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer et charges afférentes et ce jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit.

–Les débouter de leur demande de suspension de la clause résolutoire et de leur demande de délais de paiement eu égard à la modicité de la dette due à ce jour.

–Les débouter de leur demande de communiquer les quittances de loyer de janvier à avril 2025 sous astreinte de 50€ par jour de retard suivant la signification du jugement à intervenir

–Les débouter de leur demande d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

–Les condamner solidairement à la somme de 2 000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

–Débouter Mme [G] [V] épouse [N] et M. [I] [N] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

–Les condamner solidairement aux dépens dans lesquels seront notamment compris le coût du commandement de payer du 9 février 2024, de sa signification du 13 février 2024 à la CCAPEX et de la signification de l’assignation du Iier juillet 2024.

La SCI LA FEUILLE D’ERABLE a fait valoir qu’elle sollicite la résiliation du bail en raison des troubles de voisinage pour avoir été convoquée par le Maire de la Commune à ce sujet le 4 octobre 2023 et amenée à se justifier sur les démarches entreprises.

Elle explique qu’une voisine des locataires Madame [A] a donné son congé au 15 novembre 2023 en raison des nuisances causées par les époux [N], et notamment des divagations et aboiements de chiens, déjections et odeurs, cris et disputes régulières, tapage diurne et nocturne rendant l’ouverture des fenêtres impossible, et une autre locataire Madame [O] a donné congé, 3 jours après son emménagement, en raison de l’insécurité causée par la divagation des chiens des époux [N] dans l’espace commun et l’inertie des maîtres pour faire cesser les aboiements et ramasser les excréments.

La SCI LA FEUILLE D’ERABLE expose que la Mairie de la Commune de TRIE sur BAISE lui a signalé par un courrier officiel daté du 9 novembre 2023 de nombreuses plaintes liées aux aboiements, odeurs nauséabondes des déjections d’animaux et bruits nocturnes concernant le logement occupé par les époux [N] et lui demander de remédier à ce manque de civilité.

La SCI LA FEUILLE D’ERABLE soutient que la situation perdure aujourd’hui et produit à cette fin une attestation de la Mairie faisant état de la persistance des nuisances sonores et olfactives causées par les chiens.

La requérante a mis en demeure par lettre recommandée dès le 28 septembre 2023 les époux [N] de cesser lesdites nuisances, en vain.

En février 2024, les consorts [N] ont adressé un courrier à la bailleresse signalant divers désordres dans le logement, outre l’eau stagnante dans la cour et reprochant le caractère diffamatoire des plaintes à leur égard.

Le 7 mai 2024, la Commune de TRIE SUR BAISE a de nouveau mis en demeure la SCI LA FEUILLE D’ERABLE, d’avoir à faire cesser les troubles causés par les époux [N], suite à une nouvelle plainte reçue.

Par courriers datés du 9 mai 2024, Madame [Y] et Madame [M] se sont plaintes des aboiements incessants des époux [N] et des excréments jonchant la cour.

Par courrier daté du 21 mai 2024, les époux [B] se sont plaints aussi des mêmes faits auprès de la SCI requérante et de leur persistance.

La SCI soutient que tout dialogue avec les époux [N] est impossible, malgré les tentatives de conciliation et que les locataires contreviennent au règlement intérieur de l’immeuble et à leurs obligations contractuelles de locataire.

Elle explique avoir fait signifier le 9 février 2024 un commandement de payer et d’avoir à cesser les troubles avec rappel de la clause résolutoire. Elle soutient que rien n’a été fait par les locataires pour remédier à la situation et que dès lors la clause résolutoire est acquise.

En réponse aux arguments adverses, elle estime que les attestations produites en défense sont de pure complaisance pour avoir été établies par la belle fille des locataires, leur fille et son compagnon.

En outre, concernant le certificat médical produit justifiant la nécessité pour Madame [V] de marcher avec son chien, il ne justifie en rien le droit de laisser les chiens nuire au voisinage.

Concernant l’intervention des pompiers, la SCI requérante s’étonne de ce qui est allégué en défense, puisque la porte de l’accès à l’immeuble pour les locataires est large de 90cm et que seul le passage dans l’escalier serait susceptible d’être trop étroit pour un brancard. En tout état de cause, elle estime que si les pompiers avaient rencontré la nécessité d’ouvrir le portail pour une urgence, ils auraient briser la chaîne ou le cadenas. En toute hypothèse, la SCI requérante ne voit pas le rapport de cet argument avec la jouissance paisible des lieux loués.

Elle conclut qu’elle justifie l’existence des nuisances causées par les époux [N] et de leur comportement inadapté par rapport aux autres locataires et du voisinage. Elle soutient que ces nuisances dépassent les inconvénients admissibles liés aux contraintes de voisinage, par leur caractère répété dans la durée, leur multiplicité et leur persistance. Selon elle, le manquement à l’obligation de jouissance paisible est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires.

A titre principal, elle sollicite de voir constater le jeu de la clause résolutoire en raison du manquement des locataires à leur obligation de jouissance paisible.

A titre subsidiaire, elle sollicite de voir dire que les locataires n’usent pas paisiblement de la maison donnée à bail et qu’en conséquence, leur manquement est suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail au fond.

A titre infiniment subsidiaire, si le tribunal ne faisait pas droit à la demande de résiliation pour troubles de voisinage, la SCI requérante sollicite de voir constater le jeu de la clause résolutoire pour impayé de loyer et charges. Elle rappelle qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un impayé de 1092,82€ a été signifié le 9 février 2024 aux locataires, et qu’il n’a pas été régularisé dans le délai de rigueur. La SCI requérante fait valoir que selon la règle de l’imputation des versements, les locataires ont librement imputé les versements faits sur les loyers courants et non sur l’arriéré de sorte que malgré les versements et l’aide FSL versée, la dette locative n’a pas été soldée.

La SCI requérante sollicite de voir constater le jeu de la clause résolutoire et de condamner les époux [N] au paiement de la somme de 366,71€ au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle due au 13 Juin 2025, outre une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

En raison du comportement des locataires, la SCI requérante s’oppose à toute demande de suspension de la clause résolutoire et de leur demande de délai de paiement.

Concernant les griefs sur la non délivrance des quittances, la SCI bailleresse justifie avoir été diligente dans les échanges de mail pour délivrer les quittances des loyers effectivement réglés. Elle estime que les défendeurs sont de particulière mauvaise fois dans leur demande puisque les quittances ont été valablement fournies dès la demande du 3 juin dans la journée et à réception du virement le 5 juin pour le loyer de mai . Elle conclut au débouté de la demande de condamnation sous astreinte.

En dernier lieu, elle sollicite la condamnation solidaire des défendeurs à lui verser une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La SCI bailleresse s’oppose à la demande de suspension de l’exécution provisoire, puisque selon elle la situation familiale et financière des époux [N] n’est pas justifiée pas depuis décembre 2024 et qu’il n’est pas établi que M. [N] serait toujours en arrêt maladie ou qu’il n’aurait pas repris le travail. En tout état de cause, elle fait valoir que les revenus justifiés par les défendeurs représentent 2 595,68€ par mois et que vis à vis de leur situation économique, il n’est pas établi que l’exécution provisoire de droit entraînerait des conséquences manifestement excessives.

Madame [G] [V] épouse [N] et Monsieur [I] [N], en leur Conseil représentés, sollicitent par voie de conclusions responsives n°2, de voir :

–Débouter la SCI LA FEUILLE D’ERABLE de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions ;

–Constater le règlement complet des loyers en cours et de l’arriéré suivant quittance du 6 juin 2025,

Subsidiairement,

— Accorder un délai de 3 ans à compter du jugement à intervenir à Madame et Monsieur [N] pour régularisation de la dette locative éventuelle, dans ce cas, suspendre les effets de la clause résolutoire,

–En toute hypothèse,

Ordonner à la SCI LA FEUILLE d’ERABLE de communiquer des quittances de loyers pour les mois de janvier à avril 2025, sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir,

–Ecarter l’exécution provisoire qui aurait des conséquences manifestement excessives

–Condamner la SCI LA FEUILLE d’ERABLE au paiement de la somme de 2 000€, ainsi qu’aux entiers dépens.

Madame [G] [V] épouse [N] et Monsieur [I] [N] font valoir que l’arriéré de loyers a été soldé suite à l’aide accordée par le FSL à hauteur de 1 708€ et que la bailleresse n’en tient pas compte pour solliciter la résiliation du bail pour impayés de loyers.

A titre subsidiaire, ils sollicitent l’octroi de délais de paiement sur 36 mois pour régulariser l’éventuelle dette locative .

Concernant l’attestation d’assurance locative, ils justifient de l’attestation demandée en pièce 10.

Les défendeurs expliquent qu’ils ont rempli les deux conditions posées par la loi du 27 juillet 2023 et notamment la reprise du loyer courant pour solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Concernant la jouissance paisible des lieux, Madame [G] [V] épouse [N] et Monsieur [I] [N] rappellent que pour demander le jeu de la clause résolutoire sur ce fondement, il est nécessaire que les troubles de voisinage aient été constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

Ils soutiennent que les attestations produites visent à établir que la présence de leurs chiens causerait un trouble anormal de voisinage, alors même que les chiens ne sortent que dans leur cour privative et que les excréments sont ramassés par eux quotidiennement.

Ils produisent pour en justifier de 3 attestations établies par Madame [X], Madame [E] et Monsieur [J] qui est lui-même locataire de la SCI.

Ils exposent par ailleurs que Madame [V] a été victime d’un accident à domicile et que les pompiers intervenus n’ont pas pu la transporter sur un brancard faute d’accès à la porte principale des logements, qui est fermée par un cadenas détenu par le seul gérant de la SCI, qui vit dans l’Hérault.

Ils concluent que la SCI échoue à prouver les troubles anormaux de voisinage et qu’en outre dans le cas où un tel trouble serait établi, la clause résolutoire ne saurait être acquise qu’à l’expiration des voies de recours, étant précisé que la clause résolutoire prévoit la résiliation de plein droit du contrat, dès lors qu’il y aurait des troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

Concernant l’exécution provisoire, les défendeurs font valoir outre leurs faibles ressources, que Monsieur [N] bénéficie d’un droit de visite pour son fils [W], âgé de 12 ans, suivant jugement JAF du 3 novembre 2022 et que Madame [N], bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé, a subi en janvier 2025 une opération du genou.

Ils expliquent qu’une expulsion de leur logement aurait des conséquences manifestement excessives compte tenu de leur situation familiale et économique.

Concernant les frais irrépétibles et les dépens, ils rappellent être bénéficiaires de l’aide juridictionnelle partielle et font valoir qu’il serait inéquitable de laisser les frais occasionnés à leur charge et sollicitent la condamnation de la requérante à leur verser une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

En réponse aux conclusions adverses, les défendeurs prennent acte du nouveau décompte produit qui établit la dette locative à 355,99€ au 15 mai 2025.

Concernant le paiement du loyer, les époux [N] rappellent que la gravité du manquement à leur obligation relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

Ils expliquent avoir régularisé une grande partie de leur dette depuis janvier 2025 et que le reliquat de l’arriéré locatif représente environ un demi loyer courant à mai 2025. Ils rappellent avoir versé 700€ au titre du loyer de mai et estiment que le manquement grave à l’obligation de payer n’est pas caractérisé.

Concernant la jouissance paisible des lieux, la SCI LA FEUILLE D’ERABLE se prévaut de la clause résolutoire contenue dans le bail, mais celle ci prévoit expressément que les troubles de voisinage doivent être constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. Ils concluent au débouté de la demande de jeu de la clause résolutoire en raison des troubles de voisinage.

Concernant l’absence de quittances, les époux [N] rappellent les dispositions de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 et indiquent que la bailleresse ne leur avait pas communiqué les quittances de janvier à mai 2025, malgré leurs paiements.

Finalement et suite à la transmission de la quittance de mai début juin, les défendeurs font valoir que le solde à payer sur la dernière quittance est à 0€, ce qui tendrait à confirmer qu’ils sont à jour de leurs loyers. Ils relèvent par ailleurs des erreurs dans les paiements imputés comme un règlement de 700€ imputé à hauteur de 699,72€ seulement, ou un versement CAF qui serait en réalité fait par la MSA. En tout état de cause, les défendeurs maintiennent leur demande de communiquer les quittances de janvier à avril 2025 sous astreinte.

MOTIFS

— ) Sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour troubles de voisinage.

Il est constaté en liminaire que la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour troubles de voisinages a été précédée d’une tentative de concilation préalable au sens de l’article 750-1 du Code de procédure civile ainsi qu’il en résulte du procès-verbal de carence établi le 16 janvier 2024 par le conciliateur de justice.

La SCI LA FEUILLE D’ERABLE se prévaut de la clause résolutoire du bail ainsi libellée : « clause résolutoire – modalités de résiliation de plein droit du contrat : clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, le non versement du dépôt de garantie, la non souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. »

La SCI LA FEUILLE D’ERABLE justifie du règlement intérieur de la résidence et d’un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et d’avoir à cesser les troubles signifié aux locataires en date du 9 février 2024.

Il résulte des pièces de la procédure qu’aucune décision de justice passée en force de jugée constatant les troubles de voisinage n’est produite par la SCI LA FEUILLE D’ERABLE pour fonder sa demande.

Dès lors, la condition à la fois légale et contractuelle préalable requise pour actionner la clause résolutoire du bail n’est pas remplie.

La demande de constatation du jeu de la clause résolutoire fondée sur les troubles de voisinage sera rejetée.

— ) Sur la résiliation judiciaire du bail pour manquement des époux [N] à leurs obligations contractuelles : troubles de voisinage

Il est constaté en liminaire que la demande de résiliation judiciaire du bail pour manquement des époux [N] à leurs obligations d’user paisiblement du bien loué a été précédée d’une tentative de conciliation préalable au sens de l’article 750-1 du Code de procédure civile ainsi qu’il en résulte du procès-verbal de carence établi le 16 janvier 2024 par le conciliateur de justice.

Selon l’article 1728 du Code civil, “le preneur est tenu de deux obligations principales :

1)d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention

2) de payer le prix du bail aux termes convenus.”

et à défaut de respect de ces dispositions, le bailleur peut faire résilier le bail (article 1729 du Code civil).

En regard de l’article 7b de la loi du 6 juillet 89, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués.

Aux termes du contrat de bail dont s’agit, il est rappelé la clause relative aux « obligations du locataire :

payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus,

user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. (…)»

La SCI LA FEUILLE D’ERABLE se prévaut également du règlement intérieur de la Résidence, concernant notamment la présence d’animaux admise sous réserve des dispositions légales et réglementaires et du respect de la tranquillité du voisinage ( aboiements, odeurs…)

Concernant la jouissance non paisible, il est relevé suivant les pièces produites (pièces n°5, 7, 9, 12, 13 16, 18, 19, 20, 21, 22), que des troubles de voisinage ont été reprochés régulièrement et de manière continue depuis septembre 2023 à Madame [V] épouse [N] et Monsieur [N] : cris, disputes, aboiements, tapage diurne et nocturne, présence d’excréments odoriférants dans les parties communes, occupation de parties communes à titre privé.

Il est rappelé que bien que la mise en demeure prévue par l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne soit pas une condition de recevabilité de l’action en résiliation de bail justifiée par le défaut de jouissance paisible des lieux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, il ne peut cependant qu’être constaté qu’il est justifié par le bailleur d’un commandement d’avoir à cesser les troubles (pièce n°5 ) en date du 9 février 2024, qui précise expressément que si les troubles dénoncés ne cessent pas, le bailleur est fondé à engager la résiliation judiciaire du bail à ce titre.

De jurisprudence constante, il est considéré que la gravité du manquement des locataires à leurs obligations et la persistance de ces manquements justifient dès lors l’application de la sanction prévue à l’article 1729 du Code civil à la demande du bailleur.

En l’espèce, les manquements des locataires à la jouissance paisible des lieux loués sont persistants et justifiés par les courriers des voisins décrivant la situation depuis octobre 2023 ( pièces 11 ,12, 13,,15,20,21,22, 30, 31, 32, 33, 34 et 35), les mises en demeure du bailleur concernant le rappel des manquements à la jouissance paisible ( parties communes, bruits, chien, insécurité) (courrier du 28 septembre 2023 et commandement du 9 février 2024), et les attestations et courriers des autres intervenants autour de cette situation ( pièces 12, 13, 15, 20, 21, 22, 30 à 35).

Les nuisances sonores, l’occupation des parties communes à titre privé, les problématiques autour des aboiements et déjections canines ainsi que l’insécurité provoquée par la situation ne sont pas contestables.

En réponse, il est constaté qu’il est produit au dossier soumis à la présente Juridiction :

–un courrier de réponse daté du 2 février 2024 concernant un échéancier de loyers impayés et une contestation des faits par Madame [G] [V] et Monsieur [I] [N], par lequel il est fait grief au bailleur de désordres dans le logement et la cour, ainsi que de propos diffamatoires concernant leurs comportements et leurs chiens notamment.

–une attestation de témoin établie en date du 9 septembre 2024 par Madame [X] ( belle fille de la locataire), qui indique que les chiens des époux [N] ne sont pas les seuls à aboyer dans la rue et que le bailleur est informé des barbecues entre voisins ainsi que du mode de vie des locataires dans la cour commune, ce qui n’avait jamais posé problème pendant plusieurs années. Il est décrit un changement de comportement soudain du bailleur à l’égard des époux [N], qui les tient désormais pour responsable de tout, sans raison, alors que la cour n’est pas entretenue. Le conflit avec le bailleur aurait des répercussions sur la santé de Madame [V] tombée en dépression.

–une attestation de témoin établie en date du 9 septembre 2024 par Monsieur [J], ( voisin) qui déclare que : “ les chiens des époux [N] sorte exclusivement dans leurs cours personnel et Monsieur [N] ramasse quotidiennement les excrément de ses animaux. Il leur arrivent de se disputaient mais dans l’ensemble se sont des personne discrette”.

–une attestation de témoin établie en date du 9 septembre 2024 par Madame [E] ( fille de la locataire) qui indique que les locataires sont des personnes discrètes, courtoises et serviables. Si elles se disputent c 'est occasionnel et à l’intérieur de leur domicile. Les chiens sortent dans et par la cour personnelle et que les époux [N] ramassent quotidiennement les excréments de leurs chiens. La clé de la cour commune n’est pas à disposition des locataires, ce qui a porté préjudice à Madame [V], victime de souci de santé, lors d’une intervention des pompiers.

–une seconde attestation de Madame [E] ( fille de la locataire) datée du 7 novembre 2024 qui fait état d’une intervention des pompiers du 26 mars 2024 avec une difficulté d’accès puisqu’ un brancard ne passait pas dans l’entrée principale du logement.

–une seconde attestation de témoin établie en date du 7 novembre 2024 par M. [J], ( voisin) qui fait état d’une intervention des pompiers du 26 mars 2024 avec une difficulté d’accès au logement pour les pompiers en raison de l’absence de clé du portail de la cour commune. Il est précisé que les pompiers ont du sortir Madame [V] sur un drap.

–une attestation de témoins établie en date du 7 novembre 2024 par Monsieur [I] [N] (locataire lui- même) qui décrit l’intervention des secours du 26 mars 2024, comme problématique faut d’accès des pompiers par le portail de la cour commune.

Ces pièces produites en défense appellent plusieurs remarques :

— les attestations produites émanant de familiers des locataires ( fille, belle fille) ou même du locataire lui même, ne permettent pas de les qualifier d’impartiales ce qui conduit à les écarter des débats, ce d’autant que ces mêmes attestations ne témoignent pas que les nuisances n’existent pas ou ont cessé, mais visent à décrire les locataires comme des personnes courtoises et discrètes, victime d’un agacement/ harcèlement du bailleur autour d’une situation de crispation générée par le comportement de leurs chiens.

–les attestations de novembre établies à posteriori concernent l’intervention des pompiers de mars 2024, et non la jouissance paisible des lieux par les locataires de sorte que la pertinence à les produire dans la présente procédure n’est pas rapportée.

— l’attestation de Monsieur [J] confirme la réalité des déjections canines au quotidien, et l’existence de disputes dans le couple bien que minorée.

En conséquence, les pièces produites par les défendeurs ne sont pas de nature à établir qu’ils respectent leurs obligations contractuelles d’user paisiblement des lieux loués.

En outre, il s’extrait de l’ensemble de pièces versées par la SCI LA FEUILLE D’ERABLE et notamment des dernières attestations produites par le bailleur établies par Monsieur [D], Madame [M], Madame [B] et de Mme [P] qui sont datées de mars 2025 que les troubles et nuisances sont actuels, répétés et que malgré les demandes faites aux locataires, les troubles dénoncés n’ont pas cessé au jour des débats.

Il convient de constater que la gravité et l’ampleur des troubles dénoncés par la requérante ne peuvent être considérées comme un usage paisible des lieux dès lors que s’agissant des aboiements, de la divagation des chiens, et de leurs excréments, ils générent une problématique de sécurité et de salubrité publique non admissible au long cours et s’agissant du tapage nocturne et diurne, il génére une problématique de tranquillité publique, également non admissible sur le long terme.

Il convient de considérer que les troubles sont caractérisés, actuels, répétés et contemporains de la procédure menée.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résolution judiciaire du bail en application de l’article 1729 du Code civil pour manquement à l’obligation contractuelle de jouissance paisible et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Par voie de conséquence, à compter de la présente décision, Madame [G] [V] épouse [N] et Monsieur [I] [N] seront occupants sans droit ni titre et il convient d’ordonner leur expulsion.

Elle se fera conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [G] [V] épouse [N] et Monsieur [I] [N] sont condamnés solidairement à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective du logement, ce avec indexation et intérêt de droit.

— ) Sur l’action en paiement de l’arriéré de loyers :

La SCI LA FEUILLE D’ERABLE, en ses dernières conclusions, sollicite de voir condamner condamner solidairement Madame [G] [V] épouse [N] et Monsieur [I] [N] au paiement de la somme de 366,71€ au titre des loyers, charges locatives dus au13 juin 2025 et aux loyers et charges à venir jusqu’au prononcé de la décision à intervenir.

Madame [G] [V] épouse [N] et Monsieur [I] [N] s’opposent à cette demande au motif qu’ils sont à jour de leur règlement de loyer.

Ils produisent pour ce faire leur relevé de compte et les justificatifs des règlements intervenus au profit de la SCI.

Il résulte de la mise en parallèle entre la pièce 36, décompte du bailleur au 13 juin 2025 et la pièce 38 des défendeurs constituée des justificatifs de leurs virements tel qu’ établis par leur Etablissement bancaire que deux règlements dont il est justifié n’apparaissent pas au décompte du bailleur à savoir :

un virement de 261€ effectué le 6 septembre 2024

un virement de 400€ effectué le 1er février 2025

Au vu de ces éléments, la preuve de l’existence d’un arriéré locatif n’est plus acquise de sorte qu’il convient de débouter la SCI LA FEUILLE D’ERABLE de sa demande en paiement formée en ce chef.

— ) Sur la demande de communication de pièces

Les époux [N] sollicitent la communication des quittances de loyer de janvier à avril 2025, ce sous astreinte.

Il résulte des pièces de procédure (pièce 40 de la SCI LA FEUILLE D’ERABLE) que les quittances relatives aux mois de janvier, février, mars et avril 2025 dont il avait été demandé la transmission ont été communiquées par mail du 3 juin 2025 et sont jointes en copie à la procédure.

Dès lors cette demande se trouve être, désormais, sans objet.

— ) Sur la demande de dommages-intérêts formée à hauteur de 2 000€ par la SCI LA FEUILLE D’ERABLE

Il est à noter que cette demande n’est ni articulée sur un fondement juridique précis, ni d’ailleurs étayée que ce soit dans l’assignation comme dans les conclusions soutenues lors de l’audience de plaidoieries.

Il en est pris acte.

L’article 1231-1 du Code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu au paiement de dommages intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 1240 du Code civil dispose que « tout fait de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L’article 1241 du Code civil dispose que « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence. »

La mise en jeu de la responsabilité suppose la réunion de 3 conditions : un fait générateur, un préjudice, et un lien de causalité.

L’exercice du droit de se défendre en justice ne dégénère en faute susceptible d’entraîner une condamnation à des dommages-intérêts que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi de la part des défendeurs ne pouvant se méconnaître sur l’existence de leurs droits.

De surcroît, l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute.

En l’espèce, en l’absence de faute dûment rapportée et de préjudice prouvé par la bailleresse, il y a lieu de rejeter la demande de dommages-intérêts ainsi formée.

— ) Sur les demandes accessoires :

Le bailleur ayant été contraint d’ester en justice, en raison des faits commis par les locataires, les circonstances de la cause commandent de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile, à hauteur de 500€.

Les défendeurs, partie perdante, seront condamnés aux dépens, hors coût du commandement relatif aux troubles de voisinage, hors dénonce à la CCAPEX et hors notification à la Préfecture de l’assignation, ces actes de procédures n’étant pas exigés en condition de recevabilité pour la résiliation judiciaire sollicitée,

Les circonstances de la cause ne justifient pas d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, les défendeurs justifiant d’ailleurs disposer de moyens suffisants pour envisager une solution de relogement rapide, en outre ils vont bénéficier des dispositions de la trêve hivernale si besoin était.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de TARBES statuant en premier ressort, par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI LA FEUILLE D’ ERABLE de sa demande de résiliation du bail par constatation du jeu de la clause résolutoire concernant les troubles de voisinage,

PRONONCE la résolution judiciaire du bail à compter de la présente décision sur le fondement de l’article 1729 du Code civil, aux torts exclusifs de Madame [G] [V] épouse [N] et de Monsieur [I] [N],

DIT que Madame [G] [V] épouse [N] et Monsieur [I] [N] seront à compter de la présente décision, et ce à défaut de départ volontaire, occupants sans droit ni titre du logement dont s’agit,

DIT en conséquence qu’ à défaut pour Madame [G] [V] épouse [N] et Monsieur [I] [N] d’avoir volontairement libéré le logement loué dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI LA FEUILLE D’ERABLE pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique, si nécessaire, dans les conditions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

FIXE, en ce cas, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, qui aurait été dû en l’absence de résolution du bail, avec intérêt de droit et indexation, à compter de la présente décision,

CONDAMNE, en ce cas et si besoin, solidairement Madame [G] [V] épouse [N] et Monsieur [I] [N] à payer à la SCI LA FEUILLE D’ERABLE, une somme égale au montant actuel du loyer et des charges à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la présente décision et jusqu’à leur départ effectif des lieux,

DEBOUTE la SCI LA FEUILLE D’ERABLE de sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif,

DIT en conséquence la demande de délais de paiement formée en défense devenue sans objet,

DIT la demande de communication des pièces, formée en défense, devenue sans objet,

DEBOUTE la SCI LA FEUILLE D’ERABLE de sa demande formée au titre des dommages-intérêts,

CONDAMNE solidairement Madame [G] [V] épouse [N] et Monsieur [I] [N] à payer à la SCI LA FEUILLE D’ERABLE, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, la somme de 500€,

CONDAMNE solidairement Madame [G] [V] épouse [N] et Monsieur [I] [N] aux dépens de l’instance, hors le coût du commandement, de sa notification à la CCAPEX et de la notification à la Préfecture de l’assignation,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

ORDONNE, à toutes fins, la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision à Monsieur le Préfet des HAUTES PYRENEES.

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge