MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 11 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/01050 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WBAC

CODE NAC : 62B – 5B

AFFAIRE : [N] [Y], [G] [Y] C/ SCCV VILLA MOSAIQUE, [C] [H], S.A.S. GROUPE [H], S.A.S. HOLDING [H] & CO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [N] [Y] né le 17 Septembre 1981, nationalité française, demeurant 75 avenue de Versailles – 94320 THIAIS

Madame [G] [T] épouse [Y] née le 08 Novembre 1983, nationalité française, demeurant 75 avenue de Versailles – 94320 THIAIS

représentée par Maître Patricia COHN, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – Vestiaire : PC 265, avocat postulant et par Maître Marie ANTOINE, avocat au barreau de VERSAILLES – Vestiaire : 42, avocat plaidant

DEFENDEURS

S. C. C. V. VILLA MOSAIQUE

immatriculée au RCS de PARIs sous le numéro 838 084 960

dont le siège social est sis 60 rue François Ier – 75008 PARIS

Monsieur [C] [H], gérant de la SCCV VILLA MOSAÏQUE, demeurant 31 Chemin des Meuniers – 77700 CHESSY

S. A. S. GROUPE [H]

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 535 213 706

dont le siège social est sis 59 rue de Ponthieu – 75008 PARIS

S. A. S. HOLDING [H] & CO

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 803 021 112

dont le siège social est sis 59 rue de Ponthieu – 75008 PARIS

tous représentés par Maître Lucien MAKOSSO, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – Vestiaire : PC 370

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Débats tenus à l’audience du : 06 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 11 Décembre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

La SCCV Villa Mosaïque a entrepris, en qualité de maître d’ouvrage, la construction d’un ensemble immobilier sis 73, avenue de Versailles à Thiais (94320).

M. [N] [Y] et Mme [G] [Y] sont propriétaires d’une maison située sur la parcelle voisine, au n°75 de la même avenue.

Une expertise préventive amiable a été confiée à Mme [Z] [S], laquelle a adressé aux parties une note technique le 25 octobre 2024 ainsi qu’un avis technique le 2 décembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 3 juillet 2025, M. [N] [Y] et Mme [G] [Y] ont fait assigner la SCCV Villa Mosaïque, M. [C] [H], en qualité de gérant de la SCCV Villa Mosaïque, le groupe [H] et la Holding Sali & co devant le juge des référés aux fins de voir :

— ordonner à la SCCV Villa Mosaïque et ses représentants légaux de procéder à l’ensemble des travaux et investigations préconisés par l’expert dans ses notes techniques des 25 octobre et 2 décembre 2024, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— condamner in solidum la SCCV Villa Mosaïque, M. [C] [H], en qualité de gérant de la SCCV Villa Mosaïque, le groupe [H] et la Holding Sali & co à verser aux époux [Y] la somme provisionnelle de 8730,92 € pour les travaux de reprise intérieurs et extérieurs, dès que l’assèchement de l’humidité sera complet,

— à titre subsidiaire, condamner in solidum la SCCV Villa Mosaïque, M. [C] [H], en qualité de gérant de la SCCV Villa Mosaïque, le groupe [H] et la Holding Sali & co à verser aux époux [Y] la somme provisionnelle de :

* 23 618,47 € TTC au titre du remplacement de la véranda,

* 8 730,92 € pour les travaux de reprise intérieurs et extérieurs,

—  3 4 32 € TTC au titre de la pose des couvertines,

— en tout état de cause :

* condamner in solidumn la SCCV Villa Mosaïque, M. [C] [H], en qualité de gérant de la SCCV Villa Mosaïque, le groupe [H] et la Holding Sali & co leur verser la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le dossier a été évoqué à l’audience du 6 novembre 2025, au cours de laquelle M. [N] [Y] et Mme [G] [Y] ont maintenu les prétentions de leur assignation, ainsi que les moyens qui y sont contenus et ont sollicité, par voie de conclusions visées et soutenues à l’audience, le rejet des conclusions des défendeurs.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des faits et moyens qui y sont contenus.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SCCV Villa Mosaïque, M. [C] [H], en qualité de gérant de la SCCV Villa Mosaïque, le groupe [H] et la Holding Sali & co demandent au juge des référés de :

— mettre hors de cause M. [C] [H], en qualité de gérant de la SCCV Villa Mosaïque, le groupe [H] et la Holding Sali & co,

— débouter les époux [Y] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de M. [C] [H], en qualité de gérant de la SCCV Villa Mosaïque, le groupe [H] et la Holding Sali & co,

— débouter les époux [Y] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de la SCCV Villa Mosaïque,

— condamner solidairement les époux [Y] à leurs verser à chacun la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’issue des débats, il a été indiqué à la partie présente que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’ordonner à la SCCV Villa Mosaïque et à ses gérants de réaliser des travaux et investigations complémentaires préconisés par l’expert

Le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au cas présent, M. et Mme [Y] sollicitent que la SCCV Villa Mosaïque soit condamnée à procéder aux travaux suivants :

— sur l’immeuble construit par elle : mise en place d’une couvertine et reprise du défaut de la tête de mur, finalisation du ravalement du mur du jardin, reprise de manière pérenne de l’arrière pare-vue situé sur l’immeuble construit et reprise du pied de façade,

— dans leur maison : reprise des peintures dégradées par les infiltrations et les fissures, achèvement du rebouchement de la fenêtre sur le mur mitoyen de la véranda et déplacement du mur inférieur au millimètre ainsi que la finition du ravalement sur le mur du jardin,

— dans le jardin de la copropriété : une fouille de reconnaissance pour permettre de constater l’état réel du mur.

Il résulte de la note technique effectuée par Mme [I] [M] le 25 octobre 2024 que la SCCV Villa Mosaïque n’a pas, dans le cadre du l’opération de construction réalisée, mis en place de dispositif de protection en tête du mur mitoyen avec la maison de M. et Mme [Y].

En outre, le jointement réalisé lors de la pose de l’isolant sur ce mur ne permet pas d’éviter les infiltrations. Aussi, un trou non rebouché a été laissé sans traitement.

Enfin, au rez-de-chaussée, le soubassement du mur en pierre n’a pas été protégé.

L’expert impute au chantier réalisé par la SCCV Villa Mosaïque, et notamment au défaut de couvertine, aux finitions grossières après démolition, à l’inachèvement du rebouchement de la fenêtre et du mur inférieur au millimètre, les désordres suivants, constatés dans la maison de M. et Mme [Y] :

— un taux d’humidité anormalement élevé dans la cave, sur le mur côté chantier,

— un taux d’humidité anormalement élevé et la présence microfissurese et / ou de fissures en angle sur le mur présumé mitoyen, côté façade arrière et côté façade rue (dans la « chambre enfant » et la « chambre parent » de la maison),

— un état de surface du mur présumé mitoyen de la véranda et dans le jardin,

— une projection de ciment ou laitance sur la véranda et sur les tuiles dans la continuité de la véranda.

Mme [I] [M] préconise, pour remédier aux désordres, la réfection de la véranda, pour laquelle il est indiqué qu’un accord est intervenu entre les parties, la reprise des couvertines et, dans un second temps, la reprise des peintures dégradées par les infiltrations.

Par ailleurs, dans son avis technique du 2 décembre 2024, l’expert indique que : « sur l’état du mur, il est possible de faire une fouille de reconnaissance dans le jardin de la copropriété » pour déterminer l’état réel du mur.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’obligation de la SCCV Villa Mosaïque de remédier aux désordres occasionnés par l’opération de construction qu’elle a entreprise n’est pas sérieusement contestable.

En revanche, les travaux sollicités par les demandeurs ne correspondent pas exactement à ceux préconisés par l’expert, d’une part, ne sont pas décrits avec la précision suffisante pour faire l’objet d’une condamnation au titre d’une obligation de faire, d’autre part.

M. et Mme [Y] seront donc déboutés de leur demande aux fins d’ordonner à la SCCV Villa Mosaïque et à ses gérants des travaux et investigations complémentaires préconisés par l’expert.

Sur la demande de condamnation à titre provisionnel

Sur le principe de la condamnation au paiement d’une provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision rendue et non à celle de la saisine.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Comme exposé plus haut, il résulte des avis techniques effectués par Mme [I] [M] que l’obligation de la SCCV Villa Mosaïque de remédier aux désordres occasionnés par l’opération de construction qu’elle a entreprise n’est pas sérieusement contestable.

En premier lieu, l’obligation de la défenderesse d’indemniser M. et Mme [Y] du remplacement de la véranda, dont il est mentionné dans le rapport d’expertise qu’il a fait l’objet d’un accord entre les parties, constitue une obligation non sérieusement contestable.

Les demandeurs produisent un devis établi par la société Vie et Véranda, pour un montant de 20 786,13 €. Il y a donc lieu de faire droit à leur demande de provision à hauteur de 20 786,13 €, et de les débouter du surplus de leur demande.

En second lieu, l’obligation de la SCCV Villa Mosaïque d’indemniser les défendeurs du coût des travaux de reprise de la peinture dans les pièces dont les murs ont été dégradés par les infiltrations n’est pas sérieusement contestable.

Ils produisent un devis établi par la société MG Entreprise le 19 juin 2025 pour un montant total de 8 730,93 €.

Cependant, ce devis est relatif à des travaux dans la véranda, dont le remplacement fait déjà l’objet d’une indemnisation, et de travaux dans le salon, qui ne sont pas mentionnés dans le rapport de l’expert.

Il y a donc lieu de déduire de ce devis 918 € au titre des travaux afférents à la véranda et 1995,92 € au titre des travaux afférents au salon. Il convient donc de faire droit à leur demande de provision à hauteur de 5 817 € et de les débouter du surplus de leur demande.

Enfin, l’obligation de la défenderesse d’indemniser M. et Mme [Y] de la reprise des couvertines n’est pas sérieusement contestable.

Ils communiquent un devis établi par la société Dorkel le 11 décembre 2024 relatif à la reprise des couvertines pour un montant de 3 243 €. Il y a donc lieu de faire droit à leur demande de provision de ce chef.

Sur les débiteurs de la condamnation provisionnelle

Aux termes de l’article 1857 du code civil, à l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements.

En l’espèce, les demandeurs ne produisent pas d’élément de nature à démontrer l’insolvabilité de la SCCV Villa Mosaïque, qui ne peut se déduire des seuls désordres constatés sur le chantier entrepris.

Partant, il n’y a pas lieu de condamner, in solidum avec elle, M. [C] [H], en qualité de gérant de la SCCV Villa Mosaïque, le groupe [H] et la Holding [H] & co au versement d’une provision à M. et Mme [Y].

Par conséquent, la SCCV Villa Mosaïque sera condamnée à verser à M. [N] [Y] et Mme [G] [Y] la somme provisionnelle de 20 786,13 € au titre de leur indemnisation à valoir sur le remplacement de la véranda, de 5 817 € au titre de leur indemnisation à valoir sur la réfection de la peinture des pièces affectées par les désordres et de 3 243 € au titre de leur indemnisation à valoir sur la reprise des couvertines.

Ils seront déboutés du surplus de leur demande.

En revanche, les pièces versées à la procédure ne justifient pas que la présente condamnation soit assortie d’une astreinte.

Sur les demandes accessoires

La SCCV Villa Mosaïque, succombant en ses demandes, sera condamnée aux dépens de la présente procédure de référé.

L’équité commande condamner la SCCV Villa Mosaïque à payer à M. [N] [Y] et Mme [G] [Y] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTONS M. [N] [Y] et Mme [G] [Y] de leur demande de condamnation de la SCCV Villa Mosaïque et de ses gérants à réaliser des travaux et investigations complémentaires préconisés par l’expert,

CONDAMNONS la SCCV Villa Mosaïque à verser à M. [N] [Y] et Mme [G] [Y] la somme provisionnelle de 20 786,13 € au titre de leur indemnisation à valoir sur le remplacement de la véranda,

CONDAMNONS la SCCV Villa Mosaïque à verser à M. [N] [Y] et Mme [G] [Y] la somme provisionnelle de 5 817 € au titre de leur indemnisation à valoir sur la réfection de la peinture des pièces affectées par les désordres,

CONDAMNONS la SCCV Villa Mosaïque à verser à M. [N] [Y] et Mme [G] [Y] la somme provisionnelle de 3 243 € au titre de leur indemnisation à valoir sur la reprise des couvertine,

DEBOUTONS M. [N] [Y] et Mme [G] [Y] du surplus de leur demande,

DEBOUTONS M. [N] [Y] et Mme [G] [Y] de leur demande à l’encontre de M. [C] [H], en qualité de gérant de la SCCV Villa Mosaïque, le groupe [H] et la Holding [H] & co,

CONDAMNONS la SCCV Villa Mosaïque à verser à M. [N] [Y] et Mme [G] [Y] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SCCV Villa Mosaïque aux dépens,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 11 décembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES,