TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 29 Janvier 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Novembre 2025

GROSSE :

Le 30 janvier 2026

à M^e TOUMI Ismaël

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 30 janvier 2026

à M^e WERNERT Sandrine

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04332 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6WGR

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [E] [B]

né le 03 Mars 1978 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Ismael TOUMI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [K] [Y]

née le 11 Novembre 1973 , demeurant [Adresse 3]

(AJ partielle)

représentée par M^e Sandrine WERNERT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2019, M. [E] [B] a consenti un bail d’habitation à Mme [K] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 670 euros et d’une provision pour charges de 130 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 18 725 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, et d’avoir à justifier d’une assurance locative en visant la clause résolutoire.

Par assignation du 10 juin 2025, M. [E] [B] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé aux fins de voir :

A titre principal :

constater l’acquisition de la clause résolutoire au 16 juin 2025 par l’effet du commandement de payer les loyers du 15 avril 2025 ;constater l’acquisition de la clause résolutoire au 16 juin 2025 par l’effet du commandement de justifier d’une assurance habitation du 15 avril 2025 ;En conséquence :

constater que le bail étant résout, la convention d’occupation précaire de relogement doit être regardée comme nulle et non avenue, ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [K] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, de l’appartement situé [Adresse 2] [Localité 5], et ce avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;dire que le sort des meubles et autres objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ; condamner par provision Madame [K] [Y] à payer à Monsieur [E] [B] la somme de 20 325 € au titre des loyers et charges impayés au 1er mai 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;condamner par provision Madame [K] [Y] au paiement, au profit de Monsieur [E] [B] jusqu’à la parfaite restitution des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges ressortant du contrat s’il s’était poursuivi ; ordonner la capitalisation des intérêts ;

A titre subsidiaire : dire qu’à défaut de respect des délais de paiement qui pourraient être accordés ou d’absence de règlement des loyers et charges à leur échéance contractuelle, la clause résolutoire insérée au contrat de location sera définitivement acquise et l’expulsion des lieux pourra être immédiatement poursuivie ;

En tout état de cause : condamner Mme [K] [Y] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 juin 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Le 20 juin 2025, Mme [K] [Y] a été déclarée recevable par la commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône à bénéficier d’une procédure de surendettement. Le 2 octobre 2025, la commission de surendettement a décidé de mesures imposées de rééchelonnement des créances sur une durée de 84 mois après avoir établi la mensualité de remboursement à la somme de 137,20 euros en règlement de la dette de loyer, pour un montant retenu de 18 930,18 euros, avec effacement à hauteur de 7 405,38 euros en fin de plan.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 27 novembre 2025, M. [E] [B], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes soutenue oralement et précise que la dette locative, actualisée au 27 novembre 2025, s’élève désormais à 23 338,50 euros.

M. [E] [B] sollicite en outre que les pièces 5 et 6 produites Mme [K] [Y] soient écartées des débats pour avoir été communiquées tardivement. Il soutient que l’assurance a été souscrite in extrémis postérieurement au commandement de payer, que la requise reconnait avoir cessé de payer les loyers en janvier 2023, que la procédure de surendettement n’empêche pas l’acquisition de la clause résolutoire.

M. [E] [B] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [K] [Y], représentée par son conseil, selon conclusions en défense déposées à l’audience, sollicite de voir :

Débouter Monsieur [B] de l’ensemble de ses demandes infondées et se heurtant à plusieurs contestations sérieuses,

Reconventionnellement :

A titre principal :

— Juger que les demandes du bailleur se heurtent à de nombreuses contestations sérieuses ;

— Juger que la présente Juridiction statuant en référé est incompétente au regard des contestations sérieuses entachant les demandes du bailleur ;

— Renvoyer monsieur [B] à mieux se pourvoir ;

A titre subsidiaire :

— Ordonner la désignation de tel expert qu’il plaira au Tribunal avec mission habituelle et notamment de se rendre sur les lieux, de décrire les désordres affectant l’appartement, d’en indiquer l’origine, les moyens pour y remédier, d’en chiffrer le coût et la durée et donner tous éléments sur le préjudice subi par le requérant ;

— En l’attente du dépôt du rapport d’expertise dispenser madame [Y] du paiement du loyer en raison de l’état insalubre de l’appartement et subsidiairement d’ordonner le paiement des sommes telles qu’elles ressortent de l’échéancier de la Commission de surendettement, à savoir 137,20 euros sur 84 mois sur un compte séquestre ;

A titre infiniment subsidiaire :

— Suspendre le jeu de la clause résolutoire du bail ;

— Débouter le bailleur de sa demande d’expulsion ;

— Débouter le bailleur du surplus de ses demandes ;

— Prononcer la condamnation à intervenir, en deniers ou quittances, déduction faîte des versements effectués par la concluante tant par virements qu’en espèces ou chèques et des versements non comptabilisés de la CAF, et de déduire de ces sommes les frais compris dans les dépens et ce eu égard à sa situation actuelle financière et familiale et à sa bonne foi ;

— Allouer en conséquence à la concluante les plus larges délais pour se libérer des sommes encore dues éventuellement, et ce en application de l’article 1244-1 du code civil et en conformité avec les mesures imposées par la Commission de surendettement dans son échéancier, à savoir 137,20 euros sur 84 mois ;

— Rejeter ou subsidiairement réduire à de plus justes proportions la demande formulée au titre de l’article 700 du CPC ;

— Statuer sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

A titre liminaire : sur la demande d’écarter des débats les pièces n°5 et 6 produites par Mme [K] [Y]

L’article 15 du Code de procédure civile dispose que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 du même code précise que « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ».

Selon l’article 135 du même Code, le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

Lorsque des pièces sont versées aux débats après les conclusions de l’une des parties, les juges doivent mentionner que ces pièces ont été régulièrement communiquées à ces dernières.

En l’espèce, la pièce n°6 n’est autre que le diagnostic social et financier prévu par l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, transmis par ailleurs au tribunal dans le cadre des procédures en expulsion locatives en application du décret du 5 janvier 2021. Il n’y a pas lieu de l’écarter des débats.

La pièce n°5 datée du 29 octobre 2025 est incluse au bordereau de pièces de la défenderesse annexé aux dernières conclusions en défense et dont la communication n’est pas contestée. Il n’est aucunement allégué une communication complémentaire de cette pièce. Dès lors, il n’est pas établi que cette pièce ait été communiquée tardivement en violation du respect du contradictoire.

Il convient de rejeter la demande aux fins d’écarter des débats les pièces n°5 et 6 de Mme [K] [Y].

1. Sur la résiliation du bail pour défaut de justification d’une assurance locative

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 15 avril 2025.

Mme [K] [Y] n’a pas justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs dans le mois du commandement de payer. Elle produit cependant une attestation d’assurance de la SASU Euro Assurance datée du 30 avril 2025, valable du 30 avril 2025 au 31 mars 2026, soit pendant le cours du délai prévu par le commandement.

Il en résulte une contestation sérieuse quant à la mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande, l’appréciation de la régularisation des causes du commandement de payer excédant les pouvoirs du juge des référés.

2. Sur la résiliation du bail pour défaut de régularisation du commandement de payer

Sur la recevabilité de la demande

M. [E] [B] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’incidence de la procédure de surendettement

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement dans le délai imparti, le preneur ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer, laquelle doit s’apprécier à la date de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

En application de l’article L 722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.

La décision de la commission de surendettement déclarant recevable la demande de traitement du surendettement entraîne pour le débiteur, en contrepartie de la suspension des voies d’exécution, l’interdiction de payer les créances antérieures. Une telle interdiction a pour conséquence de priver de caractère fautif le défaut de paiement, à compter de la décision de recevabilité, des loyers échus antérieurement. Le bailleur ne peut donc plus, à partir de cet instant, intenter ou poursuivre une action en constatation de la résolution du bail fondée sur un défaut de paiement à compter de la décision de recevabilité.

Il s’ensuit que si, dans l’hypothèse où le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur, la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c’est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l’effet attaché à cette décision, à savoir l’interdiction au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire.

Au contraire, si la décision sur la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue plus de deux mois après la signification du commandement, la procédure d’expulsion peut suivre son cours.

En l’espèce, le commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 15 avril 2025.

Le 20 juin 2025, Mme [K] [Y] a été déclarée recevable par la commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône à bénéficier d’une procédure de surendettement.

La décision de recevabilité intervenue après l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement, est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur l’exception d’inexécution :

Au visa de l’article 1219 du code civil : « une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

L’article 1220 du code civil précise : « une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. »

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Il est cependant de jurisprudence constante que le locataire ne peut cesser de payer son loyer au motif que le bailleur n’exécute pas les obligations qui lui incombent. L’exception d’inexécution n’est pas admise en la matière, sauf en cas d’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués (Cass. 3e civ., 20 févr. 1991, n° 89-18.372).

En vertu de l’article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent et d’assurer la jouissance paisible des lieux.

Selon les dispositions de l’article 3 du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. (….)

Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ; (…)

Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. (…)

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, « si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. (…)

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 »

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient. L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux, de résultat et liée à un régime de responsabilité sans faute, ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Il est de principe que le locataire est bien fondé à se prévaloir d’une exception d’inexécution de son obligation de payer le loyer uniquement dans l’hypothèse où le logement est inhabitable.

Mme [K] [Y] soutient subir des désordres liés à l’insalubrité du logement depuis des années (humidités, moisissures, infiltrations, absence de chauffage, d’eau chaude, de sanitaires dégradés, d’électricité aux normes,…). Elle soutient que les travaux n’ont jamais été réalisés par le bailleur. Elle produit un diagnostic technique de l’AMPIL (pièce n°5) du 29 octobre 2025 qualifiant le logement d’indécent, relevant « des menuiseries avec simple vitrage, non étanche à l’air et aux infiltrations d’eau, une chaudière électrique non fonctionnelle de sorte que le logement est dépourvu de chauffage et d’accès à l’eau chaude, une installation sanitaire dans un état dégradé ». Il ressort du diagnostic social et financier qu’elle indique que l’absence d’eau chaude date du début d’année 2025.

Il ressort des débats et des pièces fournies par les parties que les loyers impayés à l’origine du commandement de payer délivré régulièrement le 15 avril 2025 concernent les mois de décembre 2022 à avril 2025. Or, le rapport de diagnostic relevant la non décence du logement litigieux a été délivré le 29 octobre 2025, soit postérieurement au commandement de payer.

En outre, Mme [K] [Y] ne démontre pas avoir sollicité le bailleur pour remédier aux désordres qu’elle dit anciens et ledit rapport ne relève pas une insalubrité ou à une suspicion de péril entraînant une impossibilité d’utiliser les lieux loués.

En ce sens, il est à constater que Mme [K] [Y] a repris récemment le paiement des loyers courants et demeure dans le logement, démontrant une habitabilité du bien litigieux.

Par conséquent, le moyen tiré de l’exception d’inexécution est inopérant et sera rejeté.

L’obligation de payer les loyers n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’examiner le bien-fondé de la clause résolutoire invoquée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 15 avril 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 18 725 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 juin 2025.

Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 16 juin 2025 et d’ordonner l’expulsion de Mme [K] [Y] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, il convient de condamner Mme [K] [Y] à payer à M. [E] [B] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le bail s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 800 euros), à compter du 16 juin 2025 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à M. [E] [B].

3. Sur la dette locative :

Sur le montant de la dette locative :

D’après l’historique des versements et le dernier décompte arrêté au 19 septembre 2025, Mme [K] [Y] restait redevable de la somme de 23 338,50 euros.

Mme [K] [Y] reconnait ne pas s’être acquittée du paiement des loyers entre février 2023 et septembre 2025.

Elle conteste l’imputation d’une dette antérieurement à février 2023, affirmant avoir réalisé jusqu’à cette date des versements en espèce, qu’elle dit justifiés par la production des échanges de SMS entre avril 2021 et novembre 2022, avec un prénommé [V], aux termes desquels, il réclamait les loyers et passait à son domicile.

Elle soutient en outre qu’il convient de déduire de la somme réclamée le versement effectué en septembre 2025, concédant sa défaillance dans le paiement des mois d’octobre et novembre 2025 et les versements réalisés par la CAF, produisant notamment une attestation du 26 novembre 2025 mentionnant un rappel de l’allocation logement sur la période du 1er janvier 2024 au 30 avril 2025 directement versé sur le compte du bailleur pour un montant de 2 666 euros, outre l’allocation pour le mois courant de 145 euros.

M. [E] [B] soutient que les versements de la CAF sont portés au décompte. Il ne conteste pas le dernier versement par la CAF non porté au décompte. Le paiement effectué par la locataire pour le mois de septembre 2025 est d’ailleurs déduit du décompte. Il ne conteste pas les versements réalisés en espèce en 2021 et 2022, les premiers impayés du décompte remontant à décembre 2022.

En définitive, alors que les versements par la CAF sont précisés au décompte (à l’exception du dernier versement) et que le dernier versement réalisé est également déduit, seuls les impayés des mois de décembre 2022 et janvier 2023 demeurent contestés par Mme [K] [Y]. Toutefois, elle ne justifie pas du paiement de ces sommes, les échanges de SMS s’interrompant précisément au mois de novembre 2022.

Dès lors, le montant de la dette n’étant pas sérieusement contestable, le calcul pouvant être réalisé aisément, il convient de condamner Mme [K] [Y] au paiement de la somme de 20 527,50 euros, déduction faite des sommes versées par la CAF selon attestation du 26 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

En application de l’article 1343-2 du code civil qui dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article VI 2° de cette loi prévoit qu’en cas de reprise du paiement du loyer et en cas de mesures imposées par la Commission de surendettement, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la Commission

En l’espèce, les parties s’accordent sur l’absence de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, le dernier versement intervenant le 18 septembre 2025.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés, de même que la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de remboursement ne peut être prononcée.

4. Sur la demande d’expertise et de dispense de paiement des loyers

En application des articles 145 et 146 du code de procédure civile, une mesure d’expertise ne peut être ordonnée pour pallier à la carence d’une partie.

Mme [K] [Y] fonde cette demande sur le rapport AMPIL du 29 octobre 2025. Elle ne justifie pas de l’existence et de la persistance des désordres évoqués, ni de la violation par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation, avant la résiliation du bail d’habitation.

Sa demande d’expertise sera rejetée.

La demande de dispense de paiement des loyers supposant que le bail soit encore en cours, elle ne peut être ordonnée compte tenu de la résiliation du bail au 16 juin 2025.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [K] [Y], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de M. [E] [B] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de M. [E] [B] tendant à écarter des débats les pièces adverses n°5 et 6 ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le constat d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance locative,

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir sur ce point,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, et que la recevabilité à la procédure de surendettement a été prononcée postérieurement à l’expiration de ce délai ;

REJETTE l’exception d’inexécution soulevée par Mme [K] [Y],

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 septembre 2019 entre M. [E] [B], d’une part, et Mme [K] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] est résilié depuis le 16 juin 2025,

REJETTE la demande de suspension de la clause résolutoire,

ORDONNE à Mme [K] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de M. [E] [B],

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [K] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit, à défaut de justificatifs, la somme de 800 euros (huit cents euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 16 juin 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [K] [Y] à payer à M. [E] [B] la somme de 20 527,50 euros (vingt mille cinq cent vingt-sept euros et cinquante centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 27 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [K] [Y], sans préjudice des délais accordés dans le cadre de la procédure de surendettement,

REJETTE les demandes reconventionnelles d’expertise et de dispense de paiement des loyers,

CONDAMNE Mme [K] [Y] à payer à M. [E] [B] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [K] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 avril 2025 et celui de l’assignation du 10 juin 2025.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge