TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e THEILLAC (A0550)

M^e PEDERSEN (C0855)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/04616

N° Portalis 352J-W-B7H-CZKMN

N° MINUTE : 3

Assignation du :

24 Mars 2023

JUGEMENT

rendu le 18 Novembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [P] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [F] [E]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par Maître Denis THEILLAC de la S.E.L.A.S. Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0550

DÉFENDERESSE

ASSOCIATION [Adresse 11] (N° de SIREN 402 808 901)

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Ib christian PEDERSEN de la S.E.L.A.R.L. ICP ADVOKATER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0855

Décision du 18 Novembre 2024

18° chambre 3ème section

N° RG 23/04616 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZKMN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 16 Septembre 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié en date du 1er février 2005, Madame [L] [H] veuve [S] [K], Madame [R] [S] [K] épouse [J] et Madame [Y] [S] [K] épouse [G], en leur qualité de propriétaires indivises, ont donné à bail professionnel à l’ASSOCIATION [Adresse 11] des locaux en rez-de-chaussée constituant les lots n°52 et n°55 ainsi qu’une partie des lots n°54 et n°56 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 9] cadastré section [Cadastre 6] pour une durée de six années à effet rétroactif au 6 octobre 2004 afin qu’y soient exercées des activités artistiques liées à la sculpture, à la peinture et à la gravure, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 15.737,40 euros hors taxes et hors charges et d’une provision annuelle sur charges locatives d’un montant de 1.737,96 euros payables mensuellement à terme à échoir.

Le contrat de bail professionnel a été reconduit tacitement pour une nouvelle durée de six années à compter du 6 octobre 2010.

Madame [L] [H] veuve [S] [K] est décédée le 27 avril 2011.

Par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de leur mandataire en date du 4 novembre 2015, Madame [R] [S] [K] épouse [J] et son conjoint Monsieur [M] [J], en leur qualité d’usufruitiers, ainsi que leurs enfants Madame [W] [J] épouse [T] [A], Monsieur [V] [J] et Madame [X] [J] épouse [D], en leur qualité de nus-propriétaires, ont notifié à l’ASSOCIATION [Adresse 11] un congé pour le 5 octobre 2016 relatif aux lots n°54 et n°56.

Décision du 18 Novembre 2024

18° chambre 3ème section

N° RG 23/04616 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZKMN

Par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de sa mandataire en date du 17 octobre 2016, Madame [Y] [S] [K] épouse [G] a notifié à l’ASSOCIATION [Adresse 11] un congé pour le 30 avril 2017 relatif aux lots n°52 et n°55.

Par acte notarié en date du 26 juin 2018, Madame [Y] [S] [K] épouse [G] a cédé la propriété des lots n°52 et n°55 à Monsieur [P] [Z] et à sa partenaire Madame [F] [E].

L’ASSOCIATION [Adresse 11] s’étant maintenue dans les locaux postérieurement au précédent congé, Monsieur [P] [Z] et Madame [F] [E] lui ont, par acte d’huissier en date du 18 février 2022, fait signifier un nouveau congé pour le 5 octobre 2022 relatif aux lots n°52 et n°55.

La clause de révision annuelle stipulée au contrat de bail professionnel n’ayant jamais été appliquée depuis leur acquisition du bien immobilier, Monsieur [P] [Z] et Madame [F] [E] ont, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de leur conseil en date du 18 février 2022 retournée avec la mention « Pli avisé et non réclamé », informé l’ASSOCIATION [Adresse 11] que le loyer indexé s’élevait à la somme annuelle de 7.925,38 euros hors taxes et hors charges à compter rétroactivement du 5 octobre 2018, et réclamé le versement sous quinzaine de la somme de 1.176,57 euros correspondant à l’arriéré de loyers issu de l’indexation.

Lui reprochant de s’être maintenue dans les locaux postérieurement à la date d’effet du second congé, Monsieur [P] [Z] et Madame [F] [E] ont, par acte d’huissier en date du 16 novembre 2022, fait signifier à l’ASSOCIATION [Adresse 11] une sommation de quitter les lieux sous quarante-huit heures.

Par SMS en date du 6 décembre 2022, le président de l’ASSOCIATION [Adresse 11] a indiqué à Monsieur [P] [Z] et à Madame [F] [E] que le lot n°52 avait été libéré l’avant-veille.

Par lettre officielle adressée par courriel par l’intermédiaire de leur conseil en date du 11 janvier 2023, Monsieur [P] [Z] et Madame [F] [E] ont demandé au conseil de l’ASSOCIATION [Adresse 11] de les aviser sous huitaine de la date à laquelle cette dernière entendait procéder à la restitution du lot n°55, et en l’absence de résolution amiable du litige l’ont, par exploit de commissaire de justice en date du 24 mars 2023, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris en validation du congé, en expulsion, ainsi qu’en paiement de l’arriéré de loyers et d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération définitive des locaux.

Postérieurement à l’introduction de la présente instance, l’ASSOCIATION [Adresse 11] a procédé à la restitution du lot n°55 le 31 mai 2023.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 30 janvier 2024, Monsieur [P] [Z] et Madame [F] [E] demandent au tribunal, sur le fondement de l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, de :

– juger que l’ASSOCIATION [Adresse 11] a acquiescé au congé en date du 18 février 2022 ;

– juger valide le congé délivré le 18 février 2022 ;

– condamner l’ASSOCIATION [Adresse 11] à leur payer la somme de 1.562,93 euros au titre de l’arriéré de loyers indexés pour la période comprise entre le 6 octobre 2018 et le 5 octobre 2022 ;

– condamner l’ASSOCIATION [Adresse 11] à leur payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer indexé, soit 7.925,38 euros par an hors taxes et hors charges ou 660,44 euros par mois hors taxes et hors charges, outre les charges et taxes, jusqu’au 31 mai 2023 ;

– condamner l’ASSOCIATION [Adresse 11] à leur payer la somme de 218,39 euros au titre des régularisations de charges sur les cinq dernières années ;

– débouter l’ASSOCIATION [Adresse 11] de l’ensemble de ses demandes ;

– condamner l’ASSOCIATION [Adresse 11] à leur payer la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner l’ASSOCIATION [Adresse 11] aux dépens, en ce compris le coût du congé et de la sommation. ;

À l’appui de leurs prétentions, Monsieur [P] [Z] et Madame [F] [E] font valoir que la locataire a quitté les lieux le 31 mai 2023, acquiesçant par là même au congé délivré le 18 février 2022.

Ils ajoutent que la preneuse demeure redevable de la somme de 1.562,93 euros au titre de l’indexation des loyers due entre le 6 octobre 2018 et le 5 octobre 2022, ainsi que de la somme de 5.825 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période comprise entre le 6 octobre 2022, lendemain de la date d’effet du congé, et le 31 mai 2023, date de restitution des locaux.

Ils affirment que l’ASSOCIATION [Adresse 11] n’établit pas s’être acquittée de la provision sur charges locatives depuis l’année 2019, et qu’en tout état de cause, ils démontrent que les charges réelles s’élèvent au montant de 9.576,55 euros, ce qui justifie le rejet des prétentions adverses aux fins de remboursement des provisions ainsi que leur demande en paiement au titre du solde de charges locatives.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 11 octobre 2023, l’ASSOCIATION [Adresse 11] sollicite du tribunal de :

– débouter Monsieur [P] [Z] et Madame [F] [E] de l’ensemble de leurs demandes ;

– condamner Monsieur [P] [Z] et Madame [F] [E] à lui payer la somme de 10.026,60 euros en remboursement des provisions sur charges versées sur les cinq dernières années ;

– condamner Monsieur [P] [Z] et Madame [F] [E] à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner Monsieur [P] [Z] et Madame [F] [E] aux dépens ;

– ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses demandes, l’ASSOCIATION [Adresse 11] reconnaît que le loyer afférent aux lots n°52 et n°55 s’élevait à la somme de 772,73 euros charges et taxes comprises, mais fait observer que ce dernier doit être ventilé selon la superficie de chacun des lots, raison pour laquelle à compter de son départ du lot n°52 le 4 décembre 2022, elle a versé la somme mensuelle de 270 euros correspondant à son occupation du seul lot n°55. Elle s’oppose à toute indexation du loyer, soulignant n’avoir reçu aucun appel de loyer ni aucune notification d’une telle indexation, ce qui justifie le rejet des prétentions adverses.

À titre reconventionnel, elle expose qu’aucun décompte annuel de charges locatives ne lui a été transmis, de sorte qu’elle est fondée à réclamer le remboursement de l’ensemble des provisions sur charges qu’elle a versées au cours des cinq dernières années.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 25 avril 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 16 septembre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2024, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en validation du congé

Aux termes des dispositions des premier, deuxième, troisième et cinquième alinéas de l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit. Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée. Chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois. Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier.

En l’espèce, il est constant que le contrat de bail professionnel conclu par acte notarié en date du 1er février 2005 au profit de l’ASSOCIATION [Adresse 11] portait initialement sur les lots n°52 et n°55 ainsi qu’une partie des lots n°54 et n°56 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 10] (pièce n°1 en demande).

De plus, il est démontré qu’à la suite du congé notifié par lettre recommandée en date du 4 novembre 2015 adressée par l’intermédiaire de la mandataire de Madame [R] [S] [K] épouse [J], de Monsieur [M] [J], de Madame [W] [J] épouse [T] [A], de Monsieur [V] [J] et de Madame [X] [J] épouse [D], pour le 5 octobre 2016 relatif aux lots n°54 et n°56, seuls sont demeurés dans l’assiette du bail les lots n°52 et n°55 (pièce n°2 en demande, annexe).

Enfin, il est établi que par acte notarié en date du 26 juin 2018, Monsieur [P] [Z] et Madame [F] [E] ont acquis la propriété des lots n°52 et n°55 (pièce n°2 en demande).

Or, ces derniers justifient avoir, par acte d’huissier en date du 18 février 2022, fait signifier à l’ASSOCIATION [Adresse 11] un congé pour le 5 octobre 2022 relatif aux lots n°52 et n°55 (pièce n°3 en demande), respectant ainsi le délai de préavis légal de six mois, ce qui n’est pas contesté.

En conséquence, il convient de valider le congé délivré par acte d’huissier en date du 18 février 2022 portant sur les lots n°52 et n°55.

Sur l’action en paiement

Sur la créance de loyers résultant de la clause d’indexation

Aux termes des dispositions de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail professionnel litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Enfin, selon les dispositions de l’article 1315 ancien devenu 1353 de ce code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la clause intitulée « ARTICLE 7 – RÉVISION » insérée au contrat de bail professionnel litigieux stipule que « le loyer sera révisé chaque année à la date anniversaire du présent bail en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction tel qu’il est publié actuellement par l’Institut [7] et des Études Économiques, par abréviation « I.N.S.E.E. ». L’indice de base est l’indice du 4ème trimestre 2003 s’élevant à 1.214 points. L’indice de révision sera l’indice du 4ème trimestre de chaque année. Le retard dans la publication de l’indice n’autorisera pas le « Preneur » à retarder le paiement du loyer. Celui-ci devra être payé normalement à l’échéance sur la base de l’échéance précédente, sauf redressement ultérieur » (pièce n°1 en demande, page 12).

De plus, les parties s’accordent pour admettre que le loyer mensuel s’élevait à la somme de 605,26 euros hors taxes et hors charges au mois de juin 2018, les bailleurs mentionnant dans leurs écritures qu’ils « percevaient de l’ASSOCIATION [Adresse 11] un loyer mensuel d’un montant de 772,73 € (605,26 € au titre du loyer principal et 167,11 € au titre des charges » (page 2 de leurs dernières conclusions), et la locataire reconnaissant avoir « toujours payé un loyer global pour les 2 lots 52 et 55 de 772,73 euros depuis l’acquisition de ces 2 lots par les demandeurs, loyer ventilé par les demandeurs en loyer de 605,26 euros et des charges à hauteur de 167,11 euros » (page 2 de ses dernières conclusions).

Contrairement à ce que soutient à tort la défenderesse, les demandeurs justifient lui avoir adressé, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de leur conseil en date du 18 février 2022, une notification de l’indexation annuelle de loyers à compter rétroactivement du 6 octobre 2018, peu importe que cette lettre leur ait retournée avec la mention « Pli avisé et non réclamé » (pièce n°4 en demande), étant observé qu’en tout état de cause, cette prétention a également été formée dans l’assignation introductive de la présente instance.

Or, force est de constater que l’ASSOCIATION [Adresse 11] ne conteste pas les modalités de calcul opérées par les bailleurs dans leurs écritures sur la base des indices du coût de la construction publiés aux quatrièmes trimestres des années 2016 à 2020, faisant apparaître un arriéré de loyers indexés d’un montant total de 1.562,93 euros (page 5 de leurs dernières conclusions).

En conséquence, il convient de condamner l’ASSOCIATION [Adresse 11] à payer à Monsieur [P] [Z] et à Madame [F] [E] la somme globale de 1.562,93 euros en règlement de l’arriéré de loyers indexés pour la période comprise entre le 6 octobre 2018 et le 5 octobre 2022.

Sur la créance d’indemnités d’occupation

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 1382 ancien devenu 1240 du même code, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier (Civ. 3, 27 avril 1982 : pourvoi n°80-15139 ; Civ. 3, 26 novembre 1997 : pourvoi n°96-12003 ; Civ. 3, 27 juin 2006 : pourvoi n°05-13465 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-13216 ; Civ. 3, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-26045).

En l’espèce, la clause intitulée « ARTICLE 9 – CLAUSE PÉNALE – CLAUSE RÉSOLUTOIRE » insérée au contrat de bail professionnel litigieux prévoit : « Clause pénale […] si, à l’expiration de la location, le « Preneur » ne libère pas les lieux pour quelque cause que ce soit, il devra verser au « Bailleur » une indemnité par jour de retard égale à deux fois le montant du loyer quotidien, et ce jusqu’à complet déménagement et restitution des clés, et sans que cela puisse valoir accord de bail » (pièce n°1 en demande, page 12).

S’il n’est pas contesté que la locataire a restitué le lot n°52 le 4 décembre 2022 (pièce n°6 en demande), force est toutefois de constater que celle-ci demeure redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à la complète restitution du lot restant n°55, sans pouvoir asseoir le montant de cette indemnité sur la superficie de ce seul lot n°55.

Cependant, dans la mesure où les bailleurs sollicitent une somme inférieure au montant stipulé dans la clause susvisée, il sera fait droit à leur demande.

Dès lors que la locataire a quitté l’intégralité des locaux le 31 mai 2023, et eu égard au dernier loyer contractuel indexé d’un montant annuel de 7.925,38 euros hors taxes et hors charges, l’indemnité d’occupation s’élève, pour la période comprise entre le 6 octobre 2022 et le 31 mai 2023 inclus, soit pour une durée de sept mois et vingt-cinq jours, à la somme de : [(7.925,38 x 7) ÷ 12] + [(7.925,38 x 25) ÷ 365] = 5.165,97 euros.

De plus, la preneuse justifie avoir effectué un virement bancaire d’un montant de 270 euros en date du 16 décembre 2022 au titre de son occupation du lot n°55 du mois de décembre 2022, comme en atteste son relevé bancaire en date du 30 décembre 2022 (pièce n°5 en défense).

Le montant de l’indemnité d’occupation s’élève donc à la somme totale de : 5.165,97 – 270 = 4.895,97 euros.

En conséquence, il convient de condamner l’ASSOCIATION [Adresse 11] à payer à Monsieur [P] [Z] et à Madame [F] [E] la somme globale de 4.895,97 euros en règlement de l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période comprise entre le 6 octobre 2022 et le 31 mai 2023 inclus, dont à déduire tout montant éventuellement versé entre le 1er janvier et le 31 mai 2023.

Sur la créance de charges locatives

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Décision du 18 Novembre 2024

18° chambre 3ème section

N° RG 23/04616 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZKMN

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1 du décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables, la liste des charges récupérables prévue à l’article 18 de la loi du 23 décembre 1986 susvisée figure en annexe au présent décret.

En vertu des dispositions de l’article 2 de ce même décret, pour l’application du présent décret : b) les dépenses de personnel récupérables correspondent à la rémunération et aux charges sociales et fiscales ; d) lorsqu’un employé d’immeuble assure, conformément à son contrat de travail, l’entretien des parties communes ou l’élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles, en totalité, au titre des charges récupérables.

L’annexe au décret susvisé liste notamment, au titre des charges récupérables : II. – Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes. 1. Dépenses relatives : à l’eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés ; à l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d’épuration ; à l’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs ; les dépenses relatives à la consommation d’eau incluent l’ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d’assainissement, à l’exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l’article L. 35-5 du code de la santé publique ; aux produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau ; à l’électricité ; au combustible ou à la fourniture d’énergie, quelle que soit sa nature. 2. Dépenses d’exploitation, d’entretien courant et de menues réparations : a) exploitation et entretien courant : – nettoyage des gicleurs, électrodes, filtres et clapets des brûleurs ; – entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges, contrôleurs de niveau ainsi que des groupes moto-pompes et pompes de puisards ; – graissage des vannes et robinets et réfection des presse-étoupes ; – remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie ; – entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexes ; – vérification et entretien des régulateurs de tirage ; – réglage des vannes, robinets et tés ne comprenant pas l’équilibrage ; – purge des points de chauffage ; – frais de contrôles de combustion ; – entretien des épurateurs de fumée ; – opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage de chaufferies, y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées ; – conduite de chauffage ; – frais de location d’entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels ; – entretien de l’adoucisseur, du détartreur d’eau, du surpresseur et du détendeur ; – contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ; – vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à chaleur ; – nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires ; – vérification, nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires. b) menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments d’usage commun : – réparation de fuites sur raccords et joints ; – remplacement des joints, clapets et presse-étoupes ; – rodage des sièges de clapets ; – menues réparations visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ; – recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur. IV. – Parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation. 1. Dépenses relatives : à l’électricité ; aux fournitures consommables, notamment produits d’entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaires à l’entretien de propreté, sel. 2. Exploitation et entretien courant, menues réparations : a) entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis ; b) menues réparations des appareils d’entretien de propreté tels qu’aspirateur. 3. Entretien de propreté (frais de personnel). VI. – Hygiène. 1. Dépenses de fournitures consommables : sacs en plastique et en papier nécessaires à l’élimination des rejets ; produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures. 2. Exploitation et entretien courant : entretien et vidange des fosses d’aisances ; entretien des appareils de conditionnement des ordures. 3. Élimination des rejets (frais de personnel). VII. – Équipements divers du bâtiment ou de l’ensemble de bâtiments d’habitation. 1. La fourniture d’énergie nécessaire à la ventilation mécanique. 2. Exploitation et entretien courant : ramonage des conduits de ventilation ; entretien de la ventilation mécanique ; entretien des dispositifs d’ouverture automatique ou codée et des interphones ; visites périodiques à l’exception des contrôles réglementaires de sécurité, nettoyage et graissage de l’appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyage des façades vitrées. 3. Divers : abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires. VIII. – Impositions et redevances. Droit de bail. Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères. Taxe de balayage.

Enfin, selon les dispositions du premier alinéa de l’article 1315 ancien devenu 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il y a lieu de rappeler qu’il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges (Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-14168), et que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges (Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-24451).

En l’espèce, la clause intitulée « ARTICLE 3 – CHARGES ET CONDITIONS » insérée au contrat de bail professionnel litigieux énonce : « Charges locatives diverses : En sus du loyer principal convenu aux présentes, le « Preneur » devra rembourser au « Bailleur », sur justifications, les charges lui incombant en contrepartie des services rendus liés à l’usage et à l’exploitation des différents éléments de la chose louée, ainsi que les différentes prestations et fournitures que les propriétaires sont en droit de récupérer contre les locataires. Le paiement de ces charges récupérables s’effectuera par provisions dont le montant pourra être modifié au cours de la location. Ces provisions, en s’ajoutant à chaque terme de loyer, seront exigibles avec ce terme et seront justifiés par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation. Pour la première année, le montant de ces provisions sera de CENT QUARANTE-QUATRE EUROS ET QUATRE-VINGT-TROIS CENTS (144,83 EUR) par mois. Ces provisions seront réajustées annuellement en fonction de l’évolution réelle du coût des charges. En cas de copropriété, le « Preneur » paiera les charges dont il s’agit concernant les parties communes des locaux, et ce en fonction des tantièmes de charges attachés aux lots de copropriété » (pièce n°1 en demande, pages 7 et 8).

Force est de constater que les bailleurs produisent aux débats l’intégralité des appels de fonds et avis de régularisation consécutifs aux assemblées générales des copropriétaires émis par la S.A.S. MONTFORT & BON en sa qualité de syndic de copropriété entre le 14 décembre 2018 et le 15 mars 2023, lesquels identifient précisément la quote-part relative aux lots n°52 et n°55, et détaillent les charges facturées (pièce n°8 en demande), dont l’examen attentif et exhaustif permet à la présente juridiction de s’assurer que l’ensemble des charges refacturées à l’ASSOCIATION [Adresse 11] sont dues, cette dernière restant redevable de la somme de 218,39 euros.

En conséquence, il convient de débouter l’ASSOCIATION [Adresse 11] de sa demande reconventionnelle de remboursement des provisions sur charges locatives versées en exécution du contrat de bail professionnel, et de la condamner à payer à Monsieur [P] [Z] et à Madame [F] [E] la somme globale de 218,39 euros en règlement de l’arriéré de charges locatives arrêté au 31 mai 2023.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, l’ASSOCIATION [Adresse 11], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux en date du 16 novembre 2022, mais à l’exclusion du coût du congé en date du 18 février 2022, lequel doit rester à la charge des bailleurs qui sont à l’initiative de la décision de ne pas reconduire le bail, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à Monsieur [P] [Z] et à Madame [F] [E] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que ces derniers ont été contraints d’exposer pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme globale de 1.500 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

VALIDE le congé signifié à l’ASSOCIATION [Adresse 11] par Monsieur [P] [Z] et par Madame [F] [E] pour le 5 octobre 2022 par acte d’huissier en date du 18 février 2022 portant sur les locaux donnés à bail professionnel par acte notarié en date du 1er février 2005 constituant les lots n°52 et n°55 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 9],

CONDAMNE l’ASSOCIATION [Adresse 11] à payer à Monsieur [P] [Z] et à Madame [F] [E] la somme globale de 1.562,93 euros (MILLE CINQ CENT SOIXANTE-DEUX euros et QUATRE-VINGT-TREIZE centimes) hors taxes et hors charges en règlement de l’arriéré de loyers indexés pour la période comprise entre le 6 octobre 2018 et le 5 octobre 2022,

CONDAMNE l’ASSOCIATION [Adresse 11] à payer à Monsieur [P] [Z] et à Madame [F] [E] la somme globale de 4.895,97 euros (QUATRE MILLE HUIT CENT QUATRE-VINGT-QUINZE euros et QUATRE-VINGT-DIX-SEPT centimes) hors taxes et hors charges en règlement de l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période comprise entre le 6 octobre 2022 et le 31 mai 2023 inclus, dont à déduire tout montant éventuellement déjà versé par l’ASSOCIATION [Adresse 11] entre le 1er janvier 2023 et le 31 mai 2023,

DÉBOUTE l’ASSOCIATION [Adresse 11] de sa demande reconventionnelle de remboursement des provisions sur charges locatives versées en exécution du contrat de bail professionnel en date du 1er février 2005 formée à l’encontre de Monsieur [P] [Z] et de Madame [F] [E],

CONDAMNE l’ASSOCIATION [Adresse 11] à payer à Monsieur [P] [Z] et à Madame [F] [E] la somme globale de 218,39 euros (DEUX CENT DIX-HUIT euros et TRENTE-NEUF centimes) en règlement de l’arriéré de charges locatives arrêté au 31 mai 2023,

DÉBOUTE l’ASSOCIATION [Adresse 11] de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE l’ASSOCIATION [Adresse 11] à payer à Monsieur [P] [Z] et à Madame [F] [E] la somme globale de 1.500 (MILLE CINQ CENTS) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE l’ASSOCIATION [Adresse 11] aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux signifiée par acte d’huissier de justice en date du 16 novembre 2022, mais à l’exclusion du coût du congé signifié par acte d’huissier de justice en date du 18 février 2022,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 8] le 18 Novembre 2024

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM