MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 02 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01600 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VP3Q

CODE NAC : 72C – 5B

AFFAIRE : SDC 28/30 AVENUE GUYNEMER – 94100 SAINT MAUR DES DOSSES C/ S.C.I. [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

SDC 28/30 AVENUE GUYNEMER – 94100 SAINT MAUR DES DOSSES, pris en la personne de son syndic le Cabinet ALBERTINI J&D dont le siège social est sis 43 rue de Paris – 94340 JOINVILLE LE PONT

représenté par M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0043

DEFENDERESSE

S.C.I. [P], immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 500 227 095, dont le siège social est sis 28/30 avenue Guynemer – 94100 SAINT MAUR DES FOSSÉS

représentée par M^e Laure MOZZICONACCI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 48

Débats tenus à l’audience du : 05 Mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 02 Juin 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par ordonnance du 19 octobre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil a enjoint à la SCI [P] de :

— déposer l’installation du bloc extérieur de climatisation au bénéfice des locaux loués à la société BDR 94 SAINT MAUR 28 GUYNEMER et affectant les parties communes,

— fournir des devis réparatoires pour la remise en état des parties communes après dépose,

— remettre en état les parties communes et par conséquent reboucher les percements affectant les parties communes,

le tout sous astreinte, passé un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance, de 100 euros par jour de retard pendant une durée de deux mois.

Le juge des référés s’est réservé la liquidation de l’astreinte.

Cette ordonnance a été signifiée à la SCI [P] par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2023 (acte déposé à étude).

Par ordonnance du 22 février 2024, la conseillère déléguée par le Premier Président de la cour d’appel de Paris a débouté la SCI [P] et la société BDR 94 SAINT MAUR 28 GUYNEMER de leur demande tendant à l’arrêté de l’exécution provisoire.

Par arrêt du 28 mai 2024, la cour d’appel de Paris a confirmé l’ordonnance du juge des référés du 19 octobre 2023, sauf sur les condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Se plaignant de la carence de la SCI [P] dans l’exécution de ses obligations, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 28/30 avenue Guynemer 94100 SAINT MAUR DES FOSSES l’a assignée devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2024 aux fins de :

— liquider à la somme de 6.000 euros l’astreinte fixée par l’ordonnance du 19 octobre 2023 confirmée par la cour d’appel, sur la période du 24 janvier 2024 au 24 mars 2024,

— condamner la SCI [P] au paiement d’une astreinte de 500 euros par jour de retard durant une période de douze mois, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à défaut de dépose du bloc extérieur de la climatisation affectant les parties communes,

— condamner la SCI [P] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 5 mai 2025, lors de laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 28/30 avenue Guynemer 94100 SAINT MAUR DES FOSSES sollicite du juge des référés de :

— le juger recevable en ses demandes,

— liquider à la somme de 6.000 euros l’astreinte fixée par l’ordonnance du 19 octobre 2023 confirmée par la cour d’appel le 22 février 2024, sur la période du 24 janvier 2024 au 24 mars 2024,

— condamner la SCI [P] à lui verser le montant de cette astreinte,

— condamner la SCI [P] au paiement d’une nouvelle astreinte de 500 euros par jour de retard durant une période de douze mois, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à défaut de dépose du bloc extérieur de la climatisation affectant les parties communes,

— débouter la SCI [P] de ses demandes,

— condamner la SCI [P] à lui payer la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il sollicite, au visa de l’article L. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution, la liquidation de l’astreinte prononcée, la SCI [P] n’ayant pas procédé à la dépose du bloc extérieur de climatisation, selon procès-verbal de constat du 25 avril 2024, et ce alors que l’ordonnance du 23 octobre 2024 a été confirmée par la cour d’appel de Paris le 28 mai 2024. Il relève que la SCI [P] n’a effectué aucune diligence avant le 31 janvier 2025 et n’a entrepris aucune mesure de nature à obtenir l’exécution de la dépose, les courriers adressés étant insuffisants à caractériser une tentative sérieuse d’exécution de la décision de justice. Il indique que la procédure au fond engagée par la locataire n’a que peu de chance d’aboutir, cette dernière n’ayant pas qualité à contester une décision d’assemblée générale purgée de tout recours. Il sollicite la fixation d’une nouvelle astreinte, l’installation ayant été réalisée en méconnaissance des droits des copropriétaires constituant un trouble manifestement illicite.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SCI [P] demande au juge des référés de :

— la recevoir en ses demandes,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 28/30 avenue Guynemer 94100 SAINT MAUR DES FOSSES de ses demandes,

— à titre subsidiaire : fixer le montant de l’astreinte liquidée dans de plus justes proportions,

— en tout état de cause : condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 28/30 avenue Guynemer 94100 SAINT MAUR DES FOSSES à lui payer la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au visa de l’article L. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution, elle indique que la suppression d’une astreinte relève du pouvoir souverain du juge et qu’il lui appartient de vérifier que le montant de l’astreinte liquidée est raisonnablement proportionné à l’enjeu du litige. Elle souligne être dans l’impossibilité d’exécuter la condamnation à sa charge, ce dont le syndicat des copropriétaires a connaissance, se trouvant empêcher par sa locataire de procéder à l’enlèvement du bloc de climatisation litigieux. Elle indique que sa locataire a saisi le juge du fond d’une demande tendant à l’autorisation du maintien du bloc de climatisation, nécessaire à son activité de micro-crèche. Elle ajoute avoir adressé trois courriers à la société BDR, sans réponse, cette dernière refusant catégoriquement de laisser le syndicat des copropriétaires entrer dans les lieux pour procéder à l’enlèvement du bloc de climatisation. Elle mentionne que la société BDR est seule propriétaire du matériel litigieux. Elle s’oppose à la demande de condamnation à une nouvelle astreinte. Elle rappelle que la copropriété avait l’intention d’accorder à tous les copropriétaires l’autorisation d’installer une climatisation et soutient que le bloc de climatisation litigieux ne provoque aucune nuisance et respecte la destination et l’harmonie de l’immeuble.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance et aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en liquidation de l’astreinte provisoire

Aux termes des articles L. 131-1 à L. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte est en principe liquidée par le juge de l’exécution qui « tient compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter (…) ».

L’astreinte n’est liquidée qu’en cas d’inexécution ou d’exécution tardive d’une décision de justice exécutoire dès lors que sa finalité est précisément d’obtenir l’exécution de cette décision.

L’astreinte n’est pas fonction du préjudice subi par le créancier mais de la résistance du débiteur.

La liquidation de l’astreinte, c’est-à-dire l’évaluation du montant dû par le débiteur récalcitrant, nécessite une nouvelle saisine du juge et tend à apprécier les circonstances qui ont entouré l’inexécution, notamment la bonne ou mauvaise volonté du débiteur mais également du créancier.

Lorsque l’obligation en cause est une obligation de faire, il appartient au débiteur de l’obligation, assigné en liquidation, de prouver qu’il a exécuté l’obligation.

Conformément à l’article R. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte prend effet à la date fixée par le juge, laquelle ne peut être antérieure au jour où la décision portant obligation est devenue exécutoire.

En l’espèce, par ordonnance de référé du 19 octobre 2023, confirmée par l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 28 mai 2024, il a été enjoint à la SCI [P] de déposer l’installation du bloc extérieur de climatisation au bénéfice des locaux loués à la société BDR 94 SAINT MAUR 28 GUYNEMER et affectant les parties communes, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant une durée de deux mois à défaut d’exécution des travaux dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision.

Par ordonnance du 22 février 2024, le Premier Président de la cour d’appel de Paris a rejeté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire.

Cette ordonnance de référé, exécutoire à titre provisoire, a été signifiée à la SCI [P] le 23 novembre 2023 (par acte remis à étude). Le demandeur justifie donc du caractère exécutoire de l’ordonnance ayant ordonné l’astreinte.

Il appartient donc à la SCI [P] de démontrer qu’elle a exécuté ses obligations.

Or, il ressort du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 25 avril 2024 que le bloc de climatisation litigieux est toujours présent, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par la SCI [P].

Au cas présent, s’il est exact que les travaux d’installation du bloc climatisation ont été réalisés par la société BDR 94 SAINT MAUR 28 GUYNEMER et que le bloc climatisation lui appartient, force est de constater que seule la SCI [P], en qualité de preneuse des locaux loués par la société BDR 94 SAINT MAUR 28 GUYNEMER, a été condamnée à déposer le matériel et que sa demande de garantie formée à l’encontre de sa locataire a été rejetée.

Pour justifier de diligences accomplies en vue d’exécution la décision de justice, la SCI [P] produit trois lettres recommandées avec accusé de réception datées des 31 janvier 2025, 12 mars 2025 et 10 avril 2025 aux termes desquelles elle invite la société BDR à « coordonner l’intervention » pour procéder à la déposer de la climatisation et à lui communiquer une date à cet effet.

Elle ne met aucunement en demeure sa locataire de la laisser accéder aux locaux afin de respecter ses propres obligations judiciaires.

Il sera en outre observé que le premier courrier date du 31 janvier 2025, soit postérieurement à l’assignation en liquidation de l’astreinte, et ce alors que la décision du juge des référés du 19 octobre 2023 lui a été signifiée le 23 novembre 2023 et que le Premier Président de la cour d’appel a rejeté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire par décision du 22 février 2024.

Il est donc justifié de procéder à la liquidation de l’astreinte prononcée par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil du 19 octobre 2023 à compter du 24 janvier 2024 (soit 2 mois à compter de la signification de l’ordonnance du 23 novembre 2023) et jusqu’au 24 mars 2024, soit pendant un délai de deux mois, tel que prévu par l’ordonnance.

Toutefois, la liquidation de l’astreinte ne saurait être un pur calcul mathématique.

Il est au cas présent justifié d’en minorer le montant, eu égard à l’existence incontestable de difficultés rencontrées par la SCI [P] pour exécuter l’injonction du juge, la dépose du matériel nécessitant de pénétrer dans les locaux loués à la société BDR 94 SAINT MAUR 28 GUYNEMER et cette dernière ne répondant pas aux sollicitations.

L’astreinte sera donc liquidée à la somme de 4.200 euros (70 euros x 60 jours).

Il s’ensuit que la SCI [P] sera condamnée à payer la somme de 4.200 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 28/30 avenue Guynemer 94100 SAINT MAUR DES FOSSES au titre de la liquidation de l’astreinte fixée par ordonnance de référé du 19 octobre 2023 et confirmée par arrêt de la cour d’appel de Paris du 28 mai 2024.

Sur la demande de fixation d’une nouvelle astreinte définitive

Aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut même d’office ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation, selon l’article L. 131-4 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution.

En vertu de l’article L. 131-2 du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte est provisoire ou définitive. L’astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif. Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine.

Conformément à l’article R. 131-1 dudit code, l’astreinte prend effet à la date fixée par le juge, laquelle ne peut pas être antérieure au jour où la décision portant obligation est devenue exécutoire.

Toutefois, elle peut prendre effet dès le jour de son prononcé si elle assortit une décision qui est déjà exécutoire.

En l’espèce, face à la résistance de la SCI [P] dans l’exécution volontaire de ses obligations, ce qui préjudicie nécessairement au syndicat des copropriétaires, il apparaît nécessaire de prononcer une nouvelle astreinte pour le contraindre à exécuter ses obligations.

Il sera jugé que cette nouvelle astreinte sera provisoire, afin de permettre au juge liquidateur d’en modifier, si nécessaire, le taux.

La SCI [P] sera en conséquence condamnée à une nouvelle astreinte provisoire, plus justement ramenée à 300 euros par jour de retard sur une période de six mois, à défaut de réalisation des travaux visés par le dispositif de l’ordonnance de référé du 19 octobre 2023, à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la date de signification de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

La SCI [P] sera condamnée au paiement des dépens.

Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de faire droit à la demande formulée par le syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de lui allouer la somme de 1.200 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort, par ordonnance contradictoire, exécutoire à titre provisoire,

CONDAMNONS la SCI [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 28/30 avenue Guynemer 94100 SAINT MAUR DES FOSSES la somme de 4.200 euros au titre de la liquidation de l’astreinte fixée par ordonnance de référé du 19 octobre 2023 et confirmée par arrêt de la cour d’appel de Paris du 28 mai 2024.

CONDAMNONS la SCI [P] à une nouvelle astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard sur une période de six mois, à défaut de réalisation des travaux visés par le dispositif de l’ordonnance de référé du 19 octobre 2023, à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la date de signification du présent jugement,

CONDAMNONS la SCI [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 28/30 avenue Guynemer 94100 SAINT MAUR DES FOSSES la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SCI [P] aux dépens,

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 2 juin 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES