MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 10 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01162 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VLP2

CODE NAC : 54G – 0A

AFFAIRE : S.D.C. 20 AVENUE CARNOT – 94190 VILLENEUVE SAINT GEORGES C/ [V] [G], [N] [Y] épouse [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. 20 AVENUE CARNOT – 94190 VILLENEUVE SAINT GEORGES, représenté par son syndic en exercice le Cabinet IMMOBILIER DU GRAND PARIS, SAS immatriculée au RCS de D’EVRY sous le n° 509 673 919, dont le siège social est sis 20 avenue Saint-Hilaire – 91800 BRUNOY

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

DEFENDEURS

Monsieur [V] [G] né le 12 Mars 1968 à POONERYN, demeurant 20, Avenue Carnot – 94190 VILLENEUVE ST GEORGES

et Madame [N] [Y] épouse [G] née le 31 Mai 1979 à JAFFNA, demeurant 20, Avenue Carnot – 94190 VILLENEUVE ST GEORGES

représentés par M^e François ILANKO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0296

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Débats tenus à l’audience du : 12 Juin 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 10 Juillet 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 10 Juillet 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié du 15 février 2007, Monsieur [V] [G] et Madame [N] [G] sont propriétaires des lots n°10, 15 et 16 de la copropriété sis 20 avenue Carnot 94190 VILLENEUVE SAINT GEORGES.

Le lot n°10 consiste en une cave numérotée 4 dans le bâtiment A.

Le lot n°15 consiste en un appartement au rez-de-chaussée du bâtiment B.

Le lot n°16 consiste en un box avec accès par le lot n°18 au rez-de-chaussée du bâtiment C.

Ils bénéficient également d’un droit de jouissance sur les lots n°17 et 18, consistant en deux parcelles de terrain délimitées.

Par actes de commissaire de justice du 21 août 2024, le syndicat des copropriétaires du 20 avenue Carnot 94190 VILLENEUVE SAINT GEORGES a fait assigner Monsieur [V] [G] et Madame [N] [G] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— le déclarer recevable en ses demandes,

— condamner Monsieur [V] [G] et Madame [N] [G] à remettre les parties communes en leur état antérieur aux travaux réalisés par ses soins au sein de l’immeuble sis 20 avenue Carnot à VILLENEUVE SAINT GEORGES soit :

* détruire la dalle en béton dalle coulée et les deux structures métalliques dans le jardin créant une extension entre les parties communes et le jardin des époux [G],

* retirer le fourreau en PVC partant du tableau électrique et cheminant verticalement vers le grenier,

* retirer la caméra présente chez les époux [G] qui filme les parties communes,

— condamner Monsieur [V] [G] et Madame [N] [G] à retirer les éléments encombrants entreposés dans les parties communes sur les trois étages de la cage d’escalier et au sein de la cave commune,

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, le juge des référés se réservant la compétence de la liquider,

— condamner Monsieur [V] [G] et Madame [N] [G] à lui payer une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût des constats des 6 août 2021 et 25 juin 2024, dont distraction au profit de Maître Eric AUDINEAU, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été entendue à l’audience du 12 juin 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires du 20 avenue Carnot 94190 VILLENEUVE SAINT GEORGES et Monsieur [V] [G] et Madame [N] [G] étaient représentés par leur conseil respectif.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires du 20 avenue Carnot 94190 VILLENEUVE SAINT GEORGES sollicite du juge des référés de :

— le déclarer recevable en ses demandes,

— condamner Monsieur [V] [G] et Madame [N] [G] à remettre les parties communes en leur état antérieur aux travaux réalisés par ses soins au sein de l’immeuble sis 20 avenue Carnot à VILLENEUVE SAINT GEORGES soit :

* détruire la dalle en béton dalle coulée et les deux structures métalliques dans le jardin créant une extension entre les parties communes et le jardin des époux [G],

* retirer le fourreau en PVC partant du tableau électrique et cheminant verticalement vers le grenier,

— condamner Monsieur [V] [G] et Madame [N] [G] à retirer les éléments encombrants entreposés dans les parties communes sur les trois étages de la cage d’escalier et au sein de la cave commune,

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, le juge des référés se réservant la compétence de la liquider,

— condamner Monsieur [V] [G] et Madame [N] [G] à lui payer une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût des constats des 6 août 2021 et 25 juin 2024, dont distraction au profit de Maître Eric AUDINEAU, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, Monsieur [V] [G] et Madame [N] [G] sollicitent du juge des référés de :

— à titre principal : débouter le syndicat des copropriétaires du 20 avenue Carnot 94190 VILLENEUVE SAINT GEORGES de ses demandes,

— à titre subsidiaire : renvoyer le syndicat des copropriétaires du 20 avenue Carnot 94190 VILLENEUVE SAINT GEORGES à mieux se pourvoir,

— en tout état de cause :

* condamner le syndicat des copropriétaires du 20 avenue Carnot 94190 VILLENEUVE SAINT GEORGES à payer à Monsieur [V] [G] et Madame [N] [G] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre le coût du procès-verbal de constat du 28 novembre 2024 de 370 euros, la somme de 150 euros au titre de la signification de la décision à intervenir,

* dire qu’en application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [V] [G] et Madame [N] [G] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

A l’issue des débats, il a été indiqué à la partie présente que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la condamnation à remettre en état les parties communes

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, « I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Le règlement de copropriété de l’immeuble objet du présent litige indique que tous travaux qui affecteraient les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble devront être soumis à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, statuant aux conditions de majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ou éventuellement celle de l’article 25-1.

Il précise que les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

Aux termes de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Constitue un trouble manifestement illicite, le fait de procéder à des travaux ou aménagements affectant les parties communes sans autorisation.

Concernant le fourreau installé en PVC partant du tableau électrique et cheminant vers le grenier : celui-ci se trouve, conformément au constat dressé par commissaire de justice du 28 novembre 2024, au 4ème étage du bâtiment A.

Rien ne permet de déterminer que les travaux aient été effectués par Monsieur [V] [G] et Madame [N] [G], et ce d’autant plus que ces derniers occupent un appartement au rez-de-chaussée du bâtiment B.

Concernant la dalle coulée et la structure métallique : Monsieur [V] [G] et Madame [N] [G] bénéficient d’un droit de jouissance sur les lots n°17 et 18 (consistant en deux parcelles de terrain qui se jouxtent), conformément à leur acte de propriété.

Le règlement de copropriété expose que « pour l’application des dispositions du règlement de copropriété énoncées ci-après, sont assimilées aux parties privatives les espaces dont la jouissance exclusive est réservée à un copropriétaire déterminé, tels que terrasses et jardin ».

Il en résulte que les travaux effectués par Monsieur [V] [G] et Madame [N] [G] (dalle coulée sur une partie du lot n°17 et structures métalliques apposées) ne sont pas sujets à l’autorisation de l’assemblée générale dans les conditions de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, applicable aux parties communes.

En outre, l’article 5 du règlement de copropriété visant les modifications intérieures d’un appartement ou d’un local n’est pas non plus applicable aux travaux réalisés par Monsieur [V] [G] et Madame [N] [G] sur les parcelles extérieures.

Le syndicat des copropriétaires du 20 avenue Carnot 94190 VILLENEUVE SAINT GEORGES ne démontre donc que les travaux réalisés sans autorisation par Monsieur [V] [G] et Madame [N] [G] sur les lots n°17 et 18 dont ils ont la jouissance exclusive soient constitutifs d’un trouble manifestement illicite.

Concernant les objets entreposés dans les parties communes : il est exact que le fait d’encombrer, même temporairement, les parties communes, et d’y entreposer quoi que ce soit est interdit par le règlement de copropriété.

Toutefois, au cas présent, rien ne permet de démontrer que les objets entreposés dans la cave commune et au 1er, 2ème et 3ème et dernier étage de la cage d’escalier (du bâtiment A) appartiennent à Monsieur [V] [G] et Madame [N] [G], ces derniers résidant au rez-de-chaussée du bâtiment B qui ne contient qu’un seul étage et détenant une cave privative.

En l’absence de tout trouble manifestement illicite démontré, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires du 20 avenue Carnot 94190 VILLENEUVE SAINT GEORGES.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires du 20 avenue Carnot 94190 VILLENEUVE SAINT GEORGES succombant, sera condamné aux entiers dépens de la présente procédure de référé, listés par l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût des procès-verbaux de constat dressés par commissaire de justice les 6 août 2021, 25 juin 2024 et 28 novembre 2024.

Il sera débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [V] [G] et Madame [N] [G] seront dispensés des frais communs de procédure.

L’équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires du 20 avenue Carnot 94190 VILLENEUVE SAINT GEORGES à payer à Monsieur [V] [G] et Madame [N] [G] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires du 20 avenue Carnot 94190 VILLENEUVE SAINT GEORGES

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires du 20 avenue Carnot 94190 VILLENEUVE SAINT GEORGES à payer à Monsieur [V] [G] et Madame [N] [G] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires du 20 avenue Carnot 94190 VILLENEUVE SAINT GEORGES aux dépens de l’instance en référé, listés par l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût des procès-verbaux de constat dressés par commissaire de justice les 6 août 2021, 25 juin 2024 et 28 novembre 2024,

DISONS qu’en application de l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [V] [G] et Madame [N] [G] seront dispensés de participer aux frais communs de procédure de la présente instance,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 10 juillet 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES REFERES