Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/04300 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IOSZ

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 10 Juin 2025

ENTRE :

Monsieur [U] [H]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Charlotte FARIZON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [L] [V]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Charlotte FARIZON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [E] [G]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e François PAQUET-CAUET, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Monsieur [O] [G]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e François PAQUET-CAUET, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de bail signé le 14 octobre 2023, Madame [E] [G] et Monsieur [O] [G] ont consenti à Monsieur [U] [H] et Madame [L] [V] un bail d’habitation portant sur un bien situé [Adresse 3], pour une durée de trois ans, moyennant un loyer mensuel de 450 euros outre 110 euros de charges.

Par courrier recommandé en date du 04 mars 2024, Monsieur [U] [H] et Madame [L] [V] ont mis en demeure Madame [E] [G] et Monsieur [O] [G] d’entreprendre des travaux pour se conformer à leur obligation de maintenir le logement en bon état d’usage, dénonçant un taux d’humidité anormalement élevé dans le logement et l’apparition de moisissures.

Par courrier recommandé en date du 07 mars 2024, Madame [E] [G] et Monsieur [O] [G] ont signifié à Monsieur [U] [H] et Madame [L] [V] un congé pour motifs légitimes et sérieux, en les sommant de trouver une date à l’amiable pour la résiliation du bail.

Par courrier du 11 avril 2024, la Ville de [Localité 6] a rendu un rapport d’inspection du logement litigieux, à la suite d’une enquête menée le 12 mars 2024, relevant plusieurs manquements des bailleurs.

Par courrier du 18 novembre 2024, la Ville de [Localité 6] a informé Monsieur [U] [H] et Madame [L] [V] que Madame [E] [G] et Monsieur [O] [G] ont été mis en demeure de traiter les manquements relevés.

Par courrier recommandé en date du 25 novembre 2024, Monsieur [U] [H] et Madame [L] [V] ont informé Madame [E] [G] et Monsieur [O] [G] de leur congé en faisant valoir la présence d’humidité et de moisissures dans l’appartement.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 17 septembre 2024, signifiée à domicile, Monsieur [U] [H] et Madame [L] [V] ont attrait Madame [E] [G] et Monsieur [O] [G] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, aux fins de voir :

déclarer recevable et bien fondée leur action ;dire que le logement dont ils sont locataires est indécent et plus particulièrement insalubre ;

à titre principal, les exonérer du paiement des loyers à compter de décembre 2023 jusqu’à l’exécution totale des travaux ;

à titre subsidiaire, réduire le montant du loyer de moitié à compter de décembre 2023 jusqu’à l’exécution totale des travaux ;

en tout état de cause, prononcer l’irrecevabilité du congé délivré par Madame [E] [G] et Monsieur [O] [G] en date du 7 mars 2024 ; condamner solidairement Madame [E] [G] et Monsieur [O] [G] à rembourser la totalité ou partie des loyers versés par les locataires depuis décembre 2023 ;condamner solidairement Madame [E] [G] et Monsieur [O] [G] à réaliser les travaux permettant la mise aux normes du logement sous astreinte de 150 euros par jour de retard dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision ; condamner solidairement Madame [E] [G] et Monsieur [O] [G] à verser la somme de 1 500 euros à chacun des locataires pour le préjudice de jouissance subi ; condamner solidairement Madame [E] [G] et Monsieur [O] [G] à leur verser la somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral ; condamner solidairement Madame [E] [G] et Monsieur [O] [G] à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Initialement appelée à l’audience du 03 février 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 10 juin 2024, date à laquelle les débats se sont tenus.

Représentés par leur conseil, Monsieur [U] [H] et Madame [L] [V] ont demandé au juge de :

déclarer recevable et bien foncée leur action ;dire que le logement dont ils sont locataires est non-décent et plus particulièrement insalubre ;

à titre principal, les exonérer du paiement des loyers à compter de décembre 2023 jusqu’au départ du logement soit jusqu’au 27 décembre 2024 condamner solidairement Madame [E] [G] et Monsieur [O] [G] à leur rembourser la totalité des loyers versés soit la somme de 5 850 euros ;

à titre subsidiaire, réduire le montant du loyer de moitié à compter de décembre 2023 jusqu’au départ des locataires du logement soit jusqu’au 27 décembre 2024 ;condamner solidairement Madame [E] [G] et Monsieur [O] [G] à leur rembourser la moitié des loyers versés soit la somme de 2 925 euros ;

à titre infiniment subsidiaire, condamner solidairement Madame [E] [G] et Monsieur [O] [G] à verser la somme de 2 500 euros à chacun des locataires pour le préjudice de jouissance subi ;

en tout état de cause, débouter Madame [E] [G] et Monsieur [O] [G] de l’ensemble de leurs demandes ;prononcer l’irrecevabilité du congé délivré par Madame et Monsieur [G] en date du 7 mars 2024 ;condamner solidairement Madame [E] [G] et Monsieur [O] [G] à leur verser la somme de 301,98 euros au titre du préjudice matériel correspondant au changement de machine à laver ; condamner solidairement Madame [E] [G] et Monsieur [O] [G] à leur verser la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral ; condamner solidairement Madame [E] [G] et Monsieur [O] [G] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Les demandeurs soutiennent, au visa des articles 6 et 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, ainsi que de l’article L.1331-23 du code de la santé publique, que le logement ne répondait pas aux exigences légales de décence et de salubrité. Ils font valoir que, la Ville de [Localité 6], par courrier du 11 avril 2024 et à l’issue d’une enquête réalisée le 12 mars 2024 au sein du logement, a relevé plusieurs désordres, notamment une quantité de moisissures importante. Ils affirment que l’ancien locataire, Monsieur [R] [C], bien qu’attestant ne pas avoir rencontré de problème dans l’appartement, ne précise pas qu’il était effectivement locataire du logement litigieux. Ils exposent que les photographies produites par les défendeurs ne sont pas datées, ce qui empêche de déterminer la période à laquelle elles ont été prises. Ils soutiennent en outre que les défendeurs ne peuvent se fonder sur l’état des lieux d’entrée pour prétendre que le logement était en bon état, dès lors qu’il est impossible, à première vue, de détecter les problèmes d’aération et que les traces de moisissures ont probablement été dissimulées. Ils relèvent que, bien que les bailleurs affirment avoir tout mis en œuvre pour garantir l’entretien du logement, seuls un devis portant sur le remplacement de deux fenêtres et une facture pour le changement d’un store ont été produits, et qu’aucune mesure n’a été prise après le rapport de la Ville de [Localité 6]. Ils précisent par ailleurs qu’aucune preuve n’a été versée aux débats concernant le remplacement des robinets et du système de chauffage, hormis un courriel d’un prestataire informant le syndic de la pose de répartiteurs. Ils notent que les bailleurs ont attendu octobre 2024, soit sept mois après la signification de l’assignation, pour faire intervenir une entreprise afin de traiter le problème d’humidité.

Ils font également valoir que leur intervention rapide pour réparer les WC ne saurait occulter le reste de leurs carences. Concernant la présence d’humidité, ils soutiennent que les bailleurs ne peuvent leur reprocher d’avoir laissé se développer la moisissure, en raison de la rapidité de sa propagation. Par ailleurs, ils précisent que la seule opération réalisée pour remédier au problème d’humidité a consisté en un changement de deux fenêtres de l’appartement, avant d’informer les locataires qu’il serait préférable de chercher un autre logement. En conséquence, ils affirment avoir été contraints de quitter le logement en adressant leur congé le 25 novembre 2024. Ils exposent, en ce qui concerne le dysfonctionnement des volets, que les parties n’ont pas testé leur fonctionnement lors de l’état des lieux d’entrée, de sorte que ce dernier est dépourvu d’éléments à ce sujet. Ils soulignent que les travaux relatifs aux volets ont été effectués par les bailleurs après leur départ, uniquement dans le but de pouvoir relouer le logement. Enfin, ils font valoir qu’aucun diagnostic de performance énergétique n’a été annexé au bail, alors même que cette communication constitue une obligation légale.

Au soutien de leur demande en dommages et intérêts, les demandeurs, au visa des articles L. 1231-1 et 1217 du code civil, exposant avoir vécu, avec un enfant en bas âge, dans un logement insalubre pendant plusieurs mois, la présence de moisissures constituant un risque important pour la santé.

Au soutien de leur demande relative à l’irrecevabilité du congé, ils se fondent sur l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, soutenant que le congé a été délivré le 7 mars 2024 alors que le bail, conclu moins d’un an auparavant, avait une durée de trois ans. Ils affirment en outre que les motifs invoqués sont infondés. Par ailleurs, ils précisent qu’un accord avait été conclu avec leur voisin concernant l’usage de la place de parking, de sorte que les bailleurs ne sauraient leur reprocher une occupation illégale.

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle des bailleurs, ils font valoir, au visa des articles 31 et 122 du code de procédure civile, que les locataires étaient à jour du paiement des loyers au moment où les bailleurs ont évoqué un retard, et qu’aucune mise en demeure ou commandement de payer ne leur a été adressé. Ils contestent également leur responsabilité concernant le dégât des eaux survenu dans le garage d’un copropriétaire, précisant avoir seulement branché de leur machine à laver, laquelle a été endommagée en raison d’une pression anormalement élevée.

En défense, Madame [E] [G] et Monsieur [O] [G], représentés par leur conseil, ont demandé au Juge, de :

déclarer irrecevables et mal fondées les demandes formulées par Monsieur [U] [H] et Madame [L] [V] ; débouter Monsieur [U] [H] et Madame [L] [V] de l’intégralité de leurs demandes ;déclarer recevables et bien fondées les demandes de Madame [E] [G] et Monsieur [O] [G] ;condamner solidairement Monsieur [U] [H] et Madame [L] [V] à payer à Madame [E] [G] et Monsieur [O] [G] la somme de 2 000 euros au titre des dommages et intérêts pour le préjudice moral causé ;les condamner solidairement à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des dommages et intérêts pour le préjudice matériel et financier causé ; les condamner solidairement à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Ils font valoir, au visa de l’article 1719 du code civil, que l’appartement était salubre et en très bon état à l’entrée dans les lieux des locataires, comme en atteste l’état des lieux d’entrée. Ils affirment que le précédent locataire, Monsieur [R] [C], n’avait signalé aucune difficulté durant les trois années d’occupation du logement. Ils soutiennent que dès qu’un problème leur était rapporté par les locataires, leur gendre, Monsieur [A] [I], chargé de la gestion de l’appartement, intervenait dans les meilleurs délais. Ils exposent avoir procédé au remplacement des fenêtres en bois par des fenêtres en PVC, posé des aérations au niveau des fenêtres et remplacé les robinets de chauffage. Ils exposent avoir réagi rapidement en proposant une solution dès qu’ils ont été informés par les locataires de l’absence d’eau dans les WC, de même que pour le problème d’absence de chauffage. Par ailleurs, ils soulignent que les locataires ont, à plusieurs reprises, fait obstacle à l’intervention de tiers en ne respectant pas plusieurs rendez-vous fixés pour effectuer des réparations.

Ils relèvent que, dès qu’ils ont été informés de la présence de moisissures, ils ont immédiatement décidé de réaliser des travaux complets, travaux incompatibles avec la présence des locataires, qui ont alors été invités à changer de logement. Ils soulignent par ailleurs un manque de fiabilité des locataires, ces derniers ayant à plusieurs reprises changé d’avis quant à leur volonté de quitter les lieux. Néanmoins, ils reprochent aux locataires d’avoir informé tardivement les bailleurs de la présence de moisissures, ce qui a favorisé leur propagation et rendu la remise en état plus difficile. Ils soutiennent en outre que ces moisissures n’étaient pas présentes à l’entrée des lieux, faute de quoi elles auraient été nécessairement constatées. En tout état de cause, ils affirment avoir tenté de remédier rapidement à ce problème, notamment par le remplacement des fenêtres des WC et de la salle de bain. Par ailleurs, ils précisent avoir été informés en février 2024 d’un dégât des eaux causé par les locataires au niveau du garage d’un copropriétaire, à la suite de travaux de plomberie, engendrant un coût pour les propriétaires, qui ont dû réaliser une expertise. Ils soutiennent que cette fuite a contribué à maintenir un taux d’humidité élevé dans l’appartement. S’agissant des volets, ils relèvent que ni l’état des lieux d’entrée, ni l’état des lieux de sortie du précédent locataire, ni son attestation ne font état d’un dysfonctionnement. Ils précisent que Monsieur [U] [H] et Madame [L] [V] étaient responsables de leur bon fonctionnement.

Ils font valoir, au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que les locataires ont accumulé des retards de paiement, notamment pour les mois de décembre 2023 et janvier 2024. Ils relèvent également que les locataires ont entrepris des travaux de plomberie sans les en avertir, provoquant un dégât des eaux. Enfin, ils critiquent les locataires d’avoir obstrué les systèmes de ventilation par crainte de voir entrer des insectes, ce qui a contribué à une augmentation du taux d’humidité dans le logement.

Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts, ils soutiennent, au visa des articles 1217 et 1231 du code civil, que les demandeurs ne fournissent aucun élément établissant une faute contractuelle des bailleurs ni ne justifient du préjudice moral allégué. Ils ajoutent que le certificat médical produit concernant la santé de Monsieur [U] [H] ne permet pas d’établir un lien de causalité avec l’état du logement.

Au soutien de leur demande de dommages et intérêts, ils affirment avoir engagé d’importants frais liés au dégât des eaux ainsi qu’à la réparation des volets mécaniques. Ils imputent aux locataires la dégradation du logement, ayant empêché sa relocation. Ils estiment en outre que les locataires ont provoqué un stress important du fait des nombreuses sollicitations, de la mise en demeure de la mairie et de l’assignation.

Sur la recevabilité du congé, ils exposent, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que le congé délivré aux locataires était fondé sur un motif légitime et sérieux, à savoir la dégradation continue du logement depuis leur entrée. Ils soulignent que la poursuite du contrat de location était devenue impossible, justifiant légalement la délivrance du congé par les bailleurs.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande tendant à faire constater l’indécence du logement occupé

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que tout bailleur est tenu « de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. »

Les caractéristiques du logement décent sont fixées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Le logement décent c’est celui qui est éligible à la location, qui ne présente pas de risques manifestes pour la sécurité physique et la santé de son ou ses locataires, et qui est doté des équipements habituels permettant d’y habiter normalement.

La décence d’un logement s’apprécie selon plusieurs critères :

une surface minimale ;l’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire ;l’absence d’animaux nuisibles et de parasites ;une performance énergétique minimale ;la mise à disposition de certains équipements.

Il convient de préciser que l’indécence d’un logement peut justifier une diminution par le juge du montant des loyers ou la condamnation au versement de dommages et intérêts pour les préjudices subis, et que seul le constat de l’insalubrité d’un logement peut entrainer une suspension du règlement de l’intégralité des loyers.

Concernant la présence de moisissures dans le logement

En l’espèce, les locataires produisent aux débats des photographies montrant la présence de moisissures dans plusieurs pièces du logement. Toutefois, ces clichés ne permettent ni d’identifier avec certitude le lieu où ils ont été pris, ni de les dater précisément. Dès lors, ces seules photographies ne suffisent pas à caractériser l’indécence du logement.

Cependant, les demandeurs versent également aux débats un rapport établi par l’inspecteur de salubrité de la Ville de [Localité 6] en date du 11 avril 2024, à la suite d’une visite effectuée le 12 mars 2024. Ce rapport relève la présence de moisissures en quantité importante dans le cellier, sur les murs des chambres et du salon, ainsi qu’au plafond de la salle de bain. Le rapport souligne également l’absence d’entrée d’air dans les pièces de vie, le blocage du système de ventilation dans la cuisine, et l’absence de thermostat sur les radiateurs. Ces constats sont rapportés au regard des articles 2.1, 2.6, 2.7 et 3.1 du décret sur la décence et des articles 23.1, 33 et 40 du Règlement Sanitaire Départemental.

Il est par ailleurs précisé que les bailleurs ont été avisés de ces manquements et de leur obligation de tenir informé l’agent de salubrité en joignant les justificatifs des actions entreprises.

Il convient de préciser que la présence même d’une quantité importante de moisissures dans le logement n’est pas contestée par les bailleurs.

Concernant l’origine de la moisissure

Madame [E] [G] et Monsieur [O] [G] soutiennent que les moisissures constatées ne sauraient leur être imputées, le logement ayant, selon eux, été délivré dans un état conforme aux exigences de décence. Ils produisent, à ce titre, des photographies d’un logement ne présentant pas de moisissures. Néanmoins, à l’instar des photographies produites par les locataires, rien ne permet d’identifier avec certitude le lieu où ces clichés ont été pris et de les dater.

Ils produisent également une attestation établie par un ancien locataire, Monsieur [R] [C], indiquant qu’aucune moisissure n’était présente durant son occupation. Si un contrat de location conclu avec cet occupant est versé aux débats, aucun élément ne permet de caractériser précisément l’état du logement à cette époque, ni d’écarter l’apparition ultérieure des désordres. En tout état de cause, les constatations opérées dans le rapport de salubrité du 11 avril 2024 sont postérieures au départ de Monsieur [R] [C] et concernent exclusivement la période de location en cours. De même, l’absence de moisissures mentionnée dans l’état des lieux d’entrée ne saurait, à elle seule, exclure leur apparition postérieure, l’obligation pesant sur le bailleur de maintenir le logement en état de décence s’appréciant pendant toute la durée du bail.

En outre, les bailleurs soutiennent que les locataires sont responsables de l’apparition des moisissures dans le logement. S’ils relèvent que les locataires ont volontairement obstrué les aérations du logement, aucun élément n’est produit aux débats de nature à étayer cette affirmation.

Concernant les dégâts des eaux étant survenus dans le garage d’un copropriétaire, au demeurant non contesté par les demandeurs, un rapport d’expertise de la société Solutech daté du 3 décembre 2023, versé aux débats, constate la présence d’une fuite au niveau des raccords du lave-vaisselle, ainsi qu’un défaut d’étanchéité au niveau du joint de la baignoire. Néanmoins, si les bailleurs affirment que ce dégât des eaux a pour origine des travaux de plomberie réalisés sans autorisation par les locataires, aucun élément ne permet de confirmer ce point. Par ailleurs, le rapport d’expertise ne se prononce ni sur l’origine de la fuite, ni sur l’existence d’une malfaçon liée à des travaux de plomberie.

Par conséquent, aucun élément ne permet d’établir que les locataires seraient à l’origine de la moisissure. En tout état de cause, il convient de préciser que le rapport d’inspection établi par la Ville de [Localité 5] relève notamment l’absence d’entrée d’air dans les pièces de vie, le blocage du système de ventilation dans la cuisine, et l’absence de thermostat sur les radiateurs. Ces constats traduisent des insuffisances structurelles du logement, qui incombent de fait aux bailleurs.

Concernant les mesures entreprises pour y remédier

Il convient d’abord de constater que, si les bailleurs soutiennent avoir été informés tardivement des désordres pour y remédier convenablement, les échanges de SMS produits aux débats établissent que le gendre des propriétaires, en charge de la gestion du logement, a été alerté au plus tard le 19 décembre 2023. Ce point n’est d’ailleurs pas contesté par les défendeurs, qui reconnaissent avoir eu connaissance de l’apparition de moisissures le 19 décembre 2023, soit deux mois après l’entrée dans les lieux des locataires. Par ailleurs, les bailleurs ont été mis en demeure par le locataire dès le 4 mars 2024 pour effectuer les travaux nécessaires à ce titre.

Les locataires versent aux débats un second courrier émanant de la Ville de [Localité 6], en date du 18 novembre 2024, dans lequel il est expressément indiqué que les désordres précédemment relevés n’ont pas été traités, et que, en conséquence, les bailleurs ont été mis en demeure de s’y conformer. Cette mise en demeure intervient après un premier signalement effectué plusieurs mois auparavant.

Les mesures prises par les bailleurs pour remédier à la situation sont insuffisamment justifiées. Un devis du 19 janvier 2024 relatif à la pose de fenêtres dans les WC et la salle de bain est versé aux débats, accompagné de photographies datées du 8 mars 2024. Toutefois, aucun autre élément ne permet de confirmer la réalisation effective de ces travaux, ces photographies ne permettant pas de vérifier de manière certaine ni la date, ni le lieu. Par ailleurs, la visite de la Direction Santé Publique de la ville de [Localité 6], effectuée le 12 mars 2024, soit quelques jours après la date supposée des travaux, fait état de la persistance de moisissures importantes, notamment dans la salle de bain, et souligne la nécessité d’installer des entrées d’air. Il en résulte que soit les travaux n’avaient pas été réalisés à cette date, soit ils étaient insuffisants pour remédier aux désordres constatés.

Les bailleurs indiquent également avoir procédé à l’installation de systèmes d’aération dans plusieurs pièces le 4 mai 2024. Là encore, seules des photographies sont produites, sans qu’aucun justificatif de réalisation ne soit joint. Ces éléments ne permettent pas d’établir la réalité ni l’efficacité des travaux allégués.

Sont également versés aux débats deux courriels de prestataires extérieurs. Le premier, daté du 14 octobre 2024, informe les locataires de la programmation d’un troisième passage pour la pose de répartiteurs de frais de chauffage. Si les bailleurs soutiennent que ce courriel atteste du manque de coopération des locataires, il ne précise pas les raisons de l’échec des deux premiers passages. Par ailleurs, rien ne permet d’établir que ce troisième passage a effectivement eu lieu ni que la pose des répartiteurs a été réalisée. Le second courriel, daté du 1er décembre 2024, émane de Monsieur [S] [Y], « Servissimmo », et signale l’annulation d’un rendez-vous par le locataire. Cependant, ce courriel ne précise ni la nature de l’intervention prévue ni la qualité de son auteur, de sorte qu’il ne peut être établi que cette annulation soit liée au présent litige.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la présence de moisissures dans de nombreuses pièces du logement est établie par un rapport émanant d’une autorité publique compétente. Ces désordres, pris dans leur ensemble, présentent un danger mettant en jeu la santé des occupants.

L’insuffisance des mesures prises par les bailleurs pour remédier aux désordres, malgré les alertes formulées tant par les locataires que par la Ville de [Localité 6], caractérise un manquement à leur obligation de délivrer un logement décent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Il y a donc lieu de constater le caractère non décent du logement loué par Madame [E] [G] et Monsieur [O] [G] à Monsieur [U] [H] et Madame [L] [V].

Pour un souci de compréhension et de clarté du présent jugement, il y a lieu d’étudier dans un premier temps la demande portant sur la validité du congé délivré le 07 mars 2024, avant d’étudier les différentes demandes indemnitaires.

Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [U] [H] et Madame [L] [V]

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir réparation de son préjudice de jouissance.

En revanche, le locataire n’a pas d’autres droits, particulièrement celui de répondre à l’indécence par une suspension du paiement des loyers.

L’inexécution de son obligation d’entretien par le bailleur ne peut ouvrir droit à des dommages-intérêts pour le locataire que s’il a informé des désordres le propriétaire et l’a mis en demeure d’y remédier.

À titre liminaire, il importe de relever que, les locataires ayant quitté le logement et en l’absence de saisine du juge en référé, Monsieur [U] [H] et Madame [L] [V] ne peuvent prétendre à une exonération totale des loyers ou une réduction du montant du loyer. Il y a donc lieu de rejeter leur demande principale et subsidiaire.

Sur le préjudice de jouissance

En l’espèce, il est établi que Madame [E] [G] et Monsieur [O] [G] ont fait l’objet, par lettre recommandée en date 04 mars 2024, d’une mise en demeure de réaliser des travaux afin de remédier aux problèmes d’humidité et de moisissures.

Monsieur [U] [H] et Madame [L] [V] sollicitent la condamnation de Madame [E] [G] et Monsieur [O] [G] à leur payer la somme totale de 2 500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

La détermination du montant des dommages et intérêts devant être alloués en réparation du préjudice de jouissance relève de l’appréciation du juge du fond.

En l’espèce, les demandeurs ont été exposés pendant plusieurs mois à une présence importante de moisissures dans plusieurs pièces du logement, et ce, en présence d’un enfant en bas âge. Il convient, à ce titre, de retenir la période allant du 4 mars 2024, date à laquelle la mise en demeure a été notifiée, jusqu’au 25 décembre 2024, date à laquelle les locataires ont quitté les lieux.

Au regard de la gravité des désordres constatés, il paraît justifié de fixer l’indemnisation du préjudice subi par Monsieur [U] [H] et Madame [L] [V] à hauteur de 250 euros par mois d’occupation, soit un total de 2 419,30 euros.

Par conséquent, Madame [E] [G] et Monsieur [O] [G] seront condamnés in solidum à verser à Monsieur [U] [H] et Madame [L] [V] la somme de 2 419,30 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Sur le préjudice matériel

Conformément à l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Monsieur [U] [H] et Madame [L] [V] sollicitent la condamnation de Madame [E] [G] et Monsieur [O] [G] au paiement de la somme de 301,98 euros au titre du préjudice matériel correspondant au changement de machine à laver.

Néanmoins, les demandeurs ne produisent aucun élément à l’appui de leur demande, si ce n’est une facture de machine à laver, laquelle ne suffit pas à établir l’existence d’un préjudice.

Par conséquent, leur demande sera rejetée.

Sur le préjudice moral

Il convient de rappeler que le principe de réparation intégrale interdit aux juges d’indemniser deux fois un même préjudice.

En l’espèce, Monsieur [U] [H] et Madame [L] [V] sollicitent la condamnation de Madame [E] [G] et Monsieur [O] [G] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral.

Néanmoins, les demandeurs n’apportent aucun élément permettant d’établir l’existence d’un préjudice moral, indépendamment du préjudice de jouissance.

Par conséquent leur demande sera rejetée

Sur les demandes indemnitaires de Madame [E] [G] et Monsieur [O] [G]

Conformément à l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Sur le préjudice matériel

En l’espèce, Madame [E] [G] et Monsieur [O] [G] soutiennent avoir dû s’acquitter d’une somme de 480 euros au titre de l’expertise diligentée par la copropriété à la suite des dégâts des eaux constatés dans le garage d’un copropriétaire.

Si cette dépense est dûment justifiée, il a été précédemment établi qu’aucun élément ne permet d’imputer aux locataires la responsabilité de ce dégât des eaux, ni de démontrer qu’ils ont effectué des travaux de plomberie, comme allégué.

Les bailleurs affirment également avoir supporté une dépense de 670,26 euros pour le remplacement d’un volet mécanique du logement, qu’ils attribuent à une détérioration causée par les locataires. Si l’état des lieux d’entrée, versé aux débats, ne mentionne aucun désordre concernant ce volet, l’état des lieux de sortie n’a quant à lui pas été produit. En l’absence de ce dernier, ainsi que de tout autre élément établissant la dégradation du volet, il ne peut être retenu de faute à la charge des locataires.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de Madame [E] [G] et Monsieur [O] [G].

Sur le préjudice moral

En l’espèce, Madame [E] [G] et Monsieur [O] [G] invoquent un stress résultant des sollicitations répétées de Monsieur [U] [H] et Madame [L] [V], ainsi que de l’existence de la procédure engagée. Toutefois, ces sollicitations trouvent leur origine dans l’état d’indécence du logement, déjà établi, et dans la nécessité pour les bailleurs d’y remédier. Par ailleurs, la seule circonstance d’avoir été mis en demeure et assignés en justice ne suffit pas à caractériser un préjudice moral susceptible d’indemnisation.

En conséquence, leur demande doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [E] [G] et Monsieur [O] [G] au paiement des entiers dépens de l’instance.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [U] [H] et Madame [L] [V] l’ensemble des frais qui n’entrent pas dans les dépens et il convient donc de condamner in solidum Madame [E] [G] et Monsieur [O] [G] à verser à Monsieur [U] [H] et Madame [L] [V] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE le caractère indécent du logement loué par Madame [E] [G] et Monsieur [O] [G] à Monsieur [U] [H] et Madame [L] [V] aux termes d’un bail en date du 14 octobre 2023, et consistant en un local à usage d’habitation, situé [Adresse 3] ;

CONDAMNE in solidum Madame [E] [G] et Monsieur [O] [G] à payer à Monsieur [U] [H] et Madame [L] [V] la somme de 2 419,30 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur [U] [H] et Madame [L] [V] de leurs demandes de dommages et intérêts au titre des préjudices matériel et moral ;

DEBOUTE Madame [E] [G] et Monsieur [O] [G] de leurs demandes de dommages et intérêts des préjudices matériel et moral ;

CONDAMNE in solidum Madame [E] [G] et Monsieur [O] [G] à payer à Monsieur [U] [H] et Madame [L] [V] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [E] [G] et Monsieur [O] [G] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE