MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 06 Janvier 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01028 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VGP4

CODE NAC : 72I – 0A

AFFAIRE : Syndicat des copropriétaires 99 AVENUE DU GENERAL LECLERC – 94700 MAISONS-ALFORT Résidence Métropolis, représenté par son syndic en exercice la SARL PRIVILEGE GESTION C/ [B] [N] [X], [P] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

LE PRESIDENT : Madame Elise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 99 AVENUE DU GENERAL LECLERC – RÉSIDENCE MÉTROPOLIS – 94700 MAISONS-ALFORT représenté par son syndic en exercice la SARL PRIVILEGE GESTION immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 499 373 884

dont le siège social est sis 30 Boulevard Haussmann – 75009 PARIS

représenté par Maître Marie-Odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – Vestiaire : PC 205

DEFENDEURS

Monsieur [F] [X] né le 20 Mai 1959 à BENI MELLAL (MAROC), nationalité française, demeurant Résidence METROPOLIS – 99 avenue du Général Leclerc – Bâtiment C 2 – Etage 3 – Porte gauche 94700 MAISONS- ALFORT

Madame [P] [X] née le 02 Janvier 1961 à MARRAKECH (MAROC), nationalité française, demeurant Résidence METROPOLIS – 99 avenue du Général Leclerc – Bâtiment C 2 – Etage 3 – Porte gauche 94700 MAISONS- ALFORT

tous deux représentés par Maître Samia ALILI, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : C0799

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Débats tenus à l’audience du : 02 Décembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : le 06 Janvier 2025

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 06 Janvier 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice du 18 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Métropolis – 99 avenue du Général Leclerc 94700 MAISONS ALFORT a fait assigner Monsieur [B] [X] et Madame [P] [X], copropriétaires indivis des lots n°194, 619 et 983 dans ledit immeuble, devant le Président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond afin de les condamner solidairement au paiement de :

—  10 562,77 € au titre des charges de copropriété et des appels de travaux impayés arrêtés au 14 mai 2024,

—  1 929,98 € au titre des provisions sur charges non encore échues,

-2 500 € à titre de dommages et intérêts,

—  2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais d’actes d’huissier (commandement, assignation).

Après un renvoi, l’affaire a été entendue à l’audience du 2 décembre 2024 à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Aux termes de ses écritures visées et soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Métropolis – 99 avenue du Général Leclerc 94700 MAISONS ALFORT sollicite du Président du tribunal judiciaire de :

— juger que Monsieur [B] [X] et Madame [P] [X] se reconnaissent débiteurs de la somme de 9.309,65 euros au titre des charges arriérées arrêtées au 22 octobre 2024,

— rejeter les demandes de délais de Monsieur [B] [X] et Madame [P] [X],

— débouter Monsieur [B] [X] et Madame [P] [X] de leurs demandes,

— condamner solidairement Monsieur [B] [X] et Madame [P] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.551,83 euros au titre des charges arrêtées au 29 novembre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus),

— condamner solidairement Monsieur [B] [X] et Madame [P] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner solidairement 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, lesquels comprendront les frais d’actes d’huissier (commandement, assignation).

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, Monsieur [B] [X] et Madame [P] [X] sollicitent du Président de :

— statuer ce que de droit sur leur condamnation solidaire à payer au syndicat des copropriétaires la somme qu’il déterminera en vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 13 décembre 2000,

— statuer ce que de droit sur leur condamnation solidaire à payer au syndicat des copropriétaires la somme qu’il déterminera au titre des charges provisionnelles votées par l’assemblée générale du 11 mai 2023 en vertu des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

— fixer le montant total de la dette due à la somme de 9.209,65 euros au 22 octobre 2024, dont 6.762,77 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété et 2.546,88 euros au titre des charges provisionnelles passées en exercice courant,

— leur accorder un délai de paiement de 19 mois,

— fixer l’échéancier à la somme de 500 euros par mois pendant les 18 premiers mois puis un dernier versement de 209,65 euros pour apurer la datte,

— rejeter la demande au titre des dommages et intérêts,

— subsidiairement : statuer ce que de droit sur le quantum de cette somme,

— rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

Au cas présent, il est versé aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception (antérieure d’un mois à la délivrance de l’assignation) du 4 avril 2024 mettant en demeure Monsieur [B] [X] et Madame [P] [X] de régler la somme de 11 432,34 € au titre des charges de copropriétés dues par Monsieur [B] [X] et Madame [P] [X] au 29 mars 2024.

Cette mise en demeure précise qu’à défaut de règlement dans le délai de 30 jours, les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être mise en oeuvre rendant exigibles les provisions à échoir évaluées à la somme de 1.929,98 euros.

Cette mise en demeure est restée infructueuse et le demandeur produit les pièces justifiant le bien fondé de sa créance, à savoir :

— un relevé de propriété,

— le contrat de syndic,

— le règlement de copropriété,

— le protocole d’accord signé du 9 octobre 2023 portant sur une somme due de 11.797,76 euros au 15 mai 2023 et autorisant Monsieur [B] [X] et Madame [P] [X] à « reprendre le règlement de leurs charges de copropriété courantes et à régler en supplément la somme de 700 euros par mois à valoir sur l’arriéré jusqu’à apurement total de la dette »,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 juin 2021, 19 mai 2022, 11 mai 2023, 14 mai 2024 ayant approuvé les budgets des exercices 2020, 2021, 2022, 2023 et le budget prévisionnel de l’exercice 2024 ainsi que les fonds travaux,

— les attestations de non recours concernant les assemblées générales,

— les appels de fonds sur la période du 1er avril 2021 au 31 décembre 2024,

— l’historique du compte de copropriétaire arrêté au 29 novembre 2024,

Il convient de condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 9 309,65 € au titre des charges de copropriétés dues par Monsieur [B] [X] et Madame [P] [X] au 29 novembre 2024 [4ème trimestre 2024 inclus].

Il convient en effet de déduire du décompte la somme de 61,68 euros au titre des frais d’assignation, compris dans les dépens, et la somme de 180 euros au titre des frais de dossier pour l’avocat, compris dans l’article 700 du code de procédure civile et à défaut de toute diligence exceptionnelle démontrée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le demandeur n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

La demande formée de ce chef sera rejetée.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Les délais de paiement sont réservés aux débiteurs malheureux et de bonne foi. Le débiteur malheureux est celui qui éprouve des difficultés réelles et sérieuses à s’acquitter de ses engagements pour des raisons indépendantes de sa volonté ne lui permettant pas de se libérer immédiatement.

Le juge dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation pour accorder ou refuser un délai de grâce.

Au cas présent, il est démontré que Monsieur [B] [X] et Madame [P] [X] ont déjà bénéficié de délais de paiement octroyés par le syndicat des copropriétaires aux termes du protocole d’accord du 9 octobre 2023, lequel reprenait les délais initialement accordés par le tribunal de proximité de Charenton le Pont dans son jugement du 6 février 2023.

L’article 2 de ce protocole stipule : « Monsieur et Madame [X] s’engagent à reprendre le règlement de leurs charges de copropriété courantes, et à régler en supplément la somme de 700 euros par mois à valoir sur l’arriéré (cité à l’article 1) jusqu’à apurement total de la dette ».

Les termes de cet article sont ainsi particulièrement clairs et sans ambiguïté, et ce d’autant que le syndicat des copropriétaires, par courrier du 20 juillet 2023, avait indiqué aux consorts [X] :

« cet accord reprend les termes de la décision rendue, en ce qu’elle vous accorde le calendrier suivant :

— règlement de 700 euros par mois à valoir sur l’arriéré,

— reprise des charges courantes ».

Or, si la somme mensuelle de 700 euros a été réglée, les charges courantes ne l’ont pas été malgré la clarté des stipulations du protocole, de sorte que la dette n’a fait qu’augmenter.

En outre, il convient de rappeler que le syndicat des copropriétaires n’est pas un établissement de crédit et que la collectivité des copropriétaires n’a pas à supporter cette charge financière personnelle.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [B] [X] et Madame [P] [X], qui succombent, doivent supporter in solidum la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires Résidence Métropolis – 99 avenue du Général Leclerc 94700 MAISONS ALFORT la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par décision contradictoire susceptible d’appel assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [X] et Madame [P] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Métropolis – 99 avenue du Général Leclerc 94700 MAISONS ALFORT la somme de 9 309,65 €, au titre des provisions et des cotisations du fonds travaux dues au 29 novembre 2024 [4ème trimestre 2024 inclus],

REJETTE la demande au titre des dommages et intérêts,

REJETTE la demande de délai de paiement,

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [X] et Madame [P] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Métropolis – 99 avenue du Général Leclerc 94700 MAISONS ALFORT la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 6 janvier 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT