MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 19 Août 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01701 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VNGL

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. RICHARD BERTHOLLET C/ S.A.S. KPZ HOLDING

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. I. RICHARD BERTHOLLET

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 432 833 093

dont le siège social est sis 26 rue Berthollet – 94110 ARCUEIL

représentée par Maître Jérôme ROCHELET, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : B0711

DEFENDERESSE

S. A. S. KPZ HOLDING

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 903 983 427

dont le siège social est sis 26 rue Richard Berthollet – 94110 ARCUEIL

représentée par Maître Olivier BUSCA, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – Vestiaire : PC 334, avocat postulant et par Maître Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

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Débats tenus à l’audience du : 10 Juin 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : LE 08 Juillet 2025 prorogé au 19 Août 2025, nouvelle date indiquée par le Président

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 19 Août 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 2 mars 2023, la S.C.I. RICHARD BERTHOLLET a donné à bail commercial à la S.A.S. KPZ HOLDING des locaux situés 26, rue Berthollet à ARCUEIL (94110), moyennant un loyer annuel de 31 860,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 11 janvier 2024, la S.C.I. RICHARD BERTHOLLET a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la S.A.S. KPZ HOLDING pour une somme de 99 570,45 € au titre de l’arriéré locatif au 2 janvier 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024, la S.C.I. RICHARD BERTHOLLET a fait assigner la S.A.S. KPZ HOLDING devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– condamner la S.A.S. KPZ HOLDING à payer à la S.C.I. RICHARD BERTHOLLET la somme provisionnelle de 54 503,00 € au titre des loyers,

– condamner la S.A.S. KPZ HOLDING à payer à la S.C.I. RICHARD BERTHOLLET la somme provisionnelle de 24 748,95 € au titre des charges, taxes et impôts impayés,

– condamner la S.A.S. KPZ HOLDING à payer à la S.C.I. RICHARD BERTHOLLET la somme provisionnelle de 26 425,53 € au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux le 18 mars 2024,

– dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement,

– condamner la S.A.S. KPZ HOLDING au paiement d’une somme de 5 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, des frais de saisie-conservatoire pratiquées le 26 février 2024 ainsi que les droits fixes et proportionnels de recouvrement y inclus ceux à la charge du créancier.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 10 juin 2025, la S.C.I. RICHARD BERTHOLLET a actualisé les sommes demandées comme suit  : 54 743,29 euros TTC au titre des loyers impayés, 27 067,56 euros TTC au titre des charges, taxes et impôts impayés, et 19 756,01 euros TTC au titre de l’indemnité d’occupation.

Vu les conclusions développées à l’audience par la S.A.S. KPZ HOLDING aux termes desquelles elle demande au tribunal de :

– déclarer non écrites les clauses du bail relatives aux taxes et charges,

– constater l’existence de contestations sérieuses,

– débouter en conséquence la S.C.I. RICHARD BERTHOLLET de l’intégralité de ses demandes fins et prétentions,

– condamner la S.C.I. RICHARD BERTHOLLET à payer à la S.A.S. KPZ HOLDING la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 et aux entiers frais et dépens.

Aucun document n’a été fourni concernant la dénonciation de la procédure aux créanciers éventuellement inscrits sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. RICHARD BERTHOLLET n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 99 570,45 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 12 février 2024.

la S.A.S. KPZ HOLDING a quitté les lieux le 18 mars 2024.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. KPZ HOLDING depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu des pièces produites par la S.C.I. RICHARD BERTHOLLET, l’obligation de la S.A.S. KPZ HOLDING

— au titre des loyers et indemnités d’occupation au 31 mai 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 45 619,41 €,

— augmentée des charges, taxes, accessoires à hauteur de 22 855,24 €,

soit la somme totale de 68 474,65 € au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S. KPZ HOLDING, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement.

Le surplus des demandes sera rejeté.

En effet, il n’y a pas lieu d’accorder en référés un taux d’intérêt majoré, une telle mesure étant susceptible de s’analyser comme une clause pénale qui peut être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La défenderesse, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S. KPZ HOLDING ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. RICHARD BERTHOLLET formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS par provision la S.A.S. KPZ HOLDING à payer à la S.C.I. RICHARD BERTHOLLET la somme de la somme de 68 474,65 € au titre du solde des loyers, charges et accessoires actualisés au 31 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2024 ;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes ;

CONDAMNONS la S.A.S. KPZ HOLDING aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

CONDAMNONS la S.A.S. KPZ HOLDING à payer à la S.C.I. RICHARD BERTHOLLET la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 19 août 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,