MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 19 Mai 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01278 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VLNQ

CODE NAC : 72I – 0A

AFFAIRE : SDC RESIDENCE LA CROIX DES MECHES RESIDENCE LA CROIX DES MECHES H2-H3 4/6/8 rue Pierre et Marie CURIE -94000 CRETEIL C/ [M] [F], [O] [U] [D] épouse [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

LE PRESIDENT : Madame Elise POURON, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

SDC RESIDENCE LA CROIX DES MECHES RESIDENCE LA CROIX DES MECHES H2-H3 4/6/8 rue Pierre et Marie CURIE -94000 CRETEIL, représenté par son syndic en exercice la société SGI G. GICQUEL, SARL inscrite au RCS de CRETEIL sous le n° 433 623 519, dont le siège social est sis 48 rue du Général Leclerc – 94000 CRETEIL

représenté par M^e Marie-Odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 205

DEFENDEURS

Monsieur [M] [F] né le 25 Avril 1972 à COTONOU (BENIN), demeurant 8 rue Calmette – 94000 CRETEIL

et Madame [O] [U] [D] épouse [F] née le 10 Avril 1966 à POINTE A PITRE, demeurant 8 rue Calmette – 94000 CRETEIL

représentés par M^e Fabienne THIBOLOT, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 365, non comparante à l’audience

*******

Débats tenus à l’audience du : 22 Avril 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 19 Mai 2025

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 26 août 2024 , le syndicat des copropriétaires de la résidence LA CROIX DES MECHES H2-H3 sis 4 à 8 rue Pierre et Marie Curie à CRETEIL (94000) a fait assigner Monsieur [M] [F] et Madame [O] [U] [D] épouse [F], copropriétaires des lots 332, 333 et 405 dans ledit immeuble, devant le Président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond afin de :

– condamner solidairement Monsieur [M] [F] et Madame [O] [U] [D] épouse [F] au paiement de :

* 28 677,27 € au titre des charges arrêtées au 26 juillet 2024, en vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 13 décembre 2000,

* 1 852,57 € au titre des charges provisionnelles votées par l’assemblée générale du 8 juin 2023 en vertu des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

* 2500,00 € à titre deet intérêts ;

* 2500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

– rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir, compatible avec la nature de l’affaire.

L’affaire a été entendue à l’audience du 22 avril 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de la résidence LA CROIX DES MECHES H2-H3 sis 4 à 8 rue Pierre et Marie Curie à CRETEIL (94000) a maintenu ses demandes conformément à son acte introductif d’instance.

Monsieur [M] [F] et Madame [O] [U] [D] épouse [F], régulièrement assignés par actes déposé à l’étude, ont constitué avocat mais n’ont pas comparu à l’audience du 22 avril 2025.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la partie représentée a été avisée que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

Au cas présent, il est versé aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception du 10 juin 2024 mettant en demeure Monsieur [M] [F] et Madame [O] [U] [D] épouse [F] de régler la somme de 27 638,18 € au titre des charges de copropriétés dues par Monsieur [M] [F] et Madame [O] [U] [D] épouse [F] au 21 mai 2024. Cette mise en demeure précise qu’à défaut de règlement dans le délai de 30 jours, les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être mise en œuvre rendant exigibles les provisions à échoir évaluées à la somme de 1 852,57 euros.

Cette mise en demeure est restée infructueuse et le demandeur produit les pièces justifiant le bien fondé de sa créance, à savoir :

– un relevé de propriété,

– le contrat de syndic,

– les procès-verbaux des assemblées générales des 28 mai 2018, 11 juin 2019, 5 novembre 2020, 22 janvier 2020, 23 juin 2021, 7 juin 2022 et 8 juin 2023 ayant approuvé les budgets des exercices 2017 à 2022 et les budgets prévisionnels des exercices 2023 et 2024 ainsi que les fonds travaux,

– les appels de fonds sur la période du 1er juillet 2018 au 30 juin 2024,

– l’historique du compte de copropriétaire arrêté au 26 juillet 2024,

Il convient de condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 26 938,47 € au titre des charges de copropriétés dues par Monsieur [M] [F] et Madame [O] [U] [D] épouse [F] arrêtées au 26 juillet 2024.

Les frais de recouvrement ont été déduits du décompte produit, faisant l’objet d’une condamnation distincte.

En outre, le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer le paiement de la somme de 1 852,57 € au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 8 juin 2023 pour la période du 1er juillet 2024 au 31 décembre 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le demandeur n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts. La demande formée de ce chef sera rejetée.

Sur la demande relative aux frais

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LA CROIX DES MECHES H2-H3 sis 4 à 8 rue Pierre et Marie Curie à CRETEIL (94000) fait état des frais suivants :

– 19 euros au titre des frais de relance,

– 146 euros au titre des frais de trois mises en demeure,

– 92 euros au titre des frais de l’élaboration du protocole d’échéancier,

– 96 euros au titre des frais de constitution du dossier pour l’huissier de justice,

– 177,71 euros au titre des frais de la sommation de payer du 18 février 2020,

– 216 euros au titre des frais de constitution du dossier pour l’avocat,

Concernant les frais exposés par le syndicat des copropriétaires et dont il réclame le paiement, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, commandement, et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, seront imputables au seul copropriétaire concerné.

Si les frais de sommation de payer à hauteur de 177,71 euros, de mise en demeure, tels que prévus au contrat de syndic à hauteur de 49 euros, et de relance à hauteur de 19 euros, ne sont pas contestables, en revanche, la constitution du dossier pour l’avocat et l’huissier ne se justifient qu’en cas de diligences exceptionnelles.

La diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

La constitution et la transmission du dossier, comportant certes les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblées générales sur une période de six années, ne sauraient être qualifiées de diligences exceptionnelles.

Les frais d’avocat sont par ailleurs inclus dans l’indemnité versée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi, par application des dispositions susvisées et de celles de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de la résidence LA CROIX DES MECHES H2-H3 sis 4 à 8 rue Pierre et Marie Curie à CRETEIL (94000) est fondé à réclamer le paiement des frais nécessaires pour recouvrer les sommes dues à hauteur de la somme de 342,71euros.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [M] [F] et Madame [O] [U] [D] épouse [F], qui succombent, doivent solidairement supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires de la résidence LA CROIX DES MECHES H2-H3 sis 4 à 8 rue Pierre et Marie Curie à CRETEIL (94000) la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par décision contradictoire susceptible d’appel assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [F] et Madame [O] [U] [D] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LA CROIX DES MECHES H2-H3 sis 4 à 8 rue Pierre et Marie Curie à CRETEIL (94000) la somme de 26 938,47 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 26 juillet 2024,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [F] et Madame [O] [U] [D] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LA CROIX DES MECHES H2-H3 sis 4 à 8 rue Pierre et Marie Curie à CRETEIL (94000) la somme de 1 852,57 € au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 8 juin 2023 pour la période du 1er juillet 2024 au 31 décembre 2024,

REJETTE la demande au titre des dommages et intérêts,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [F] et Madame [O] [U] [D] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LA CROIX DES MECHES H2-H3 sis 4 à 8 rue Pierre et Marie Curie à CRETEIL (94000) la somme de 342,71 € au titre des frais,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [F] et Madame [O] [U] [D] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LA CROIX DES MECHES H2-H3 sis 4 à 8 rue Pierre et Marie Curie à CRETEIL (94000) la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [F] et Madame [O] [U] [D] épouse [F] aux entiers dépens,

RAPPELLE que cette décision a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 19 mai 2025.

LE GREFFIER , LE PRESIDENT