TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1]

Copies certifiées conformes délivrées le:

à M^e AYROLE et M^e ANDRAOS-GUERIN

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/12022 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CYBYC

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Août 2017

JUGEMENT

rendu le 06 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. MARIVAUX, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 11]

[Adresse 12]

[Adresse 14]

[Localité 1]

représentée par Maître Damien AYROLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0786

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic, la société MAVILLE IMMOBILIER -ADB [Localité 13] NORD, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 9]

représenté par Maître Lara ANDRAOS-GUERIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1951

Décision du 06 Juin 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/12022 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYBYC

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, Première Vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Céline [Localité 10], Juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, Greffière lors des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience du 28 Mars 2025 tenue en audience publique devant Madame VERMEILLE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte en date du 28 octobre 2010, la SCI Marivaux a acquis, au sein de cet immeuble, les lots n° 41 et n° 42, correspondant à une cave et un appartement situé au 5ème étage.

Par acte d’huissier signifié le 16 août 2017, la SCI Marivaux a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’annulation de la résolution n° 26 de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 juin 2017. L’instance a été enregistrée sous le n° de RG 17/12060.

L’affaire, retirée du rôle le 9 octobre 2020, a été rétablie le 10 octobre 2022, sous le n° de RG 22/12022.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 mai 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 28 mars 2025.

Aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 10 mars 2025, la SCI Marivaux a formé une demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

Décision du 06 Juin 2025

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Par ordonnance en date du 14 mars 2025, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture rendue le 15 mai 2024, autorisé les parties à conclure avant le 24 mars 2025 et renvoyé l’affaire à l’audience du 28 mars 2025 pour clôture et plaidoiries.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 mars 2025, la SCI Marivaux demande au tribunal de :

“Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu le décret n°67-223 du 17 mars 1967,

Vu le procès-verbal du 12 juin 2017,

Vu la résolution n°20 de l’Assemblée Générale du 05/11/2020,

Vu la résolution n°15 de l’Assemblée générale du 11 mai 2023,

Vu l’ordonnance de référé du 15 novembre 2024,

Vu le rapport de fin de mission du mandataire ad hoc désigné concernant les travaux d’enlèvement des gravas et de retrait du treuil,

— ANNULER la résolution n° 26 du procès-verbal d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du [Adresse 5] du 12 juin 2017 ;

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de ses demandes et conclusions;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à payer à la SCI MARIVAUX la somme de 7 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’à tous les dépens qui pourront être recouvrés par Maître Damien AYROLE, Avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile;

— Dispenser la SCI MARIVAUX des frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 mars 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

“Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le procès-verbal de constat du 27 octobre 2015,

Vu le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 janvier 2013,

Vu l’ordonnance de référé du 16 décembre 2016,

Vu le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 juin 2017,

Vu le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 février 2019,

Vu le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 novembre 2020,

Vu le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 mai 2023,

Vu l’ordonnance du 14 novembre 2024,

— Dire et juger que le syndicat des copropriétaires a relancé mainte fois la SCI MARIVAUX pour accéder à son logement ;

— Dire et juger que la résolution n°26 a été votée en application de l’ordonnance de référé du 16 décembre 2016 ;

Décision du 06 Juin 2025

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— Dire et Juger qu’aucune obligation de seuil de mise en concurrence ou d’autorisation préalable n’était prévue pour permettre le vote de la résolution n°26 ;

EN CONSEQUENCE

— Dire et juger valable la résolution n° 26 de l’assemblée générale du 12 juin 2017 ;

En tout état de cause,

— Dire et Juger que l’assemblée générale du 5 novembre 2020 et du 11 mai 2023 ont rendu sans objet la résolution n°26 de l’assemblée générale du 12 juin 2017 ;

— Débouter la SCI MARIVAUX de ses demandes, fins et conclusions ;

Compte tenu de des risques d’atteinte tant à la conservation qu’à la sécurité de l’immeuble,

Vu le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 février 2019,

— Autoriser le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de reboucher ou à faire reboucher le mur pignon, sous le faîtage au niveau du 5ème étage de l’immeuble du [Adresse 3], le tout à ses frais avancés ;

— Condamner la SCI MARIVAUX à laisser l’accès à son lot n° 42 situé au 5ème étage de l’immeuble du [Adresse 3] pour permettre au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]), représenté par son syndic en exercice, ou toutes entreprises et tous professionnels mandatés par eux, d’effectuer les interventions sus- visées, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification du présent jugement,

— Condamner la SCI MARIVAUX à laisser le libre accès à son lot, tant que les interventions sus-visées n’auront pas été entièrement réalisées, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification du présent jugement,

— Condamner la SCI MARIVAUX à procéder au rebouchage de l’ouverture sur la cloison en plâtre séparative entre le débarras commun situé au dernier étage de l’immeuble et son appartement sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification du présent jugement,

— Condamner la SCI MARIVAUX à payer la somme de 10.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic, la société MAVILLE IMMOBILIER,

— La condamner aux entiers dépens en ce compris le constat d’huissier du 27 octobre 2015 dont distraction au profit de Maître Lara ANDRAOS-GUERIN, Avocat au Barreau de Paris, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.”

Décision du 06 Juin 2025

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Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée à l’audience de plaidoirie du 28 mars 2025 et mise en délibéré au 6 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 26 de l’assemblée générale du 12 juin 2017

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 mars 2025, la SCI Marivaux fait valoir que : “ La SCI Marivaux avait développé plusieurs moyens pertinents d’annulation de la résolution n° 26 de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 juin 2017 aux termes de son assignation. Toutefois, et à la faveur d’un changement de syndic, et à une prise de conscience de certains copropriétaires, l’assemblée générale a voté le 5 novembre 2020 une résolution n° 20. C’est à bon droit et avec l’assentiment du syndicat des copropriétaires que la SCI Marivaux est bien fondée à solliciter l’annulation de la résolution litigieuse sans besoin de faire examiner par le tribunal les autres moyens qu’elle abandonne. En effet, la SCI Marivaux demande au tribunal de tirer toutes les conséquences juridiques de cette résolution postérieure, aujourd’hui définitive, aux termes de laquelle le syndicat renonce à la résolution n° 26 et en modifie les termes.” (sic)

Le tribunal est saisi par les prétentions figurant au dispositif de conclusions de la SCI Marivaux. Il doit donc statuer sur la demande d’annulation de la résolution n°26 de l’assemblée générale du 12 juin 2017. Au vu des motifs de la SCI Marivaux rappelés expressément ci-dessus, la demanderesse ne maintient pas les moyens de nullité figurant dans son assignation et sollicite l’annulation de la résolution n° 26 de l’assemblée générale du 12 juin 2017 du fait de l’adoption postérieure de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 5 novembre 2020.

Le syndicat des copropriétaires expose que les assemblées générales du 5 novembre 2020 et du 11 mai 2023 ont rendu sans objet la résolution n°26 de l’assemblée générale du 12 juin 2017.

En l’espèce, bien que visé à son bordereau de pièces, comme étant la pièce n°3, le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 juin 2017 ne figure pas dans le dossier de plaidoirie de la SCI Marivaux transmis au tribunal. Ce procès-verbal ne figure pas non plus dans le dossier du syndicat des copropriétaires. Il y a lieu néanmoins de relever que les deux parties s’accordent, dans leurs écritures, sur l’existence de cette résolution formulée de la manière suivante :

“ Ratification des travaux SCI Marivaux suite jugement.

Le syndic a précisé que les travaux de rebouchage de la façade dans le logement de la SCI Marivaux devaient être effectués le 16 mai 2017. La SCI Marivaux n’ayant pas répondu aux différents courriers RAR ainsi qu’aux e-mails relatifs à la convocation, et n’étant pas présent lors du rendez-vous, ces travaux n’ont pas pu être effectués. Par conséquent, après mise en concurrence et selon le jugement du 16 décembre 2016, l’assemblée générale décide d’effectuer les travaux effectués par l’enteprise Combet dans les locaux de la SCI Marivaux, suite à la décision de justice et ce pour un montant de 2 271, 50 euros TTC. Cette somme sera réglée à l’aide du budget courant 2017.” (sic)

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 5 novembre 2020, produit aux débats que les copropriétaires ont adopté la résolution suivante : “ Les copropriétaires prennent connaissance, en pièce jointe de la présente convocation, de l’audience déterminée par le tribunal de grande instance dans l’affaire SCI Marivaux c/SDC [Adresse 6] le 6 octobre 2020 à 14 heures. Nous avons demandé à la partie adverse qui est le demandeur que la procédure soit stoppée pour le bien de la copropriété et enfin agir en bon père de famille pour les travaux futurs de l’immeuble. Ainsi l’assemblée générale décide de ne pas appliquer la résolution n° 26 de l’assemblée générale du 12 juin 2017. Le syndicat renonce à cette décision et la modifie comme suit : le syndicat procèdera au rebouchage du trou et retrait du treuil après utilisation au plus tard à la réception des travaux de toiture. La réfection de la couverture devant être effectuée dans les meilleurs délais.”(sic)

Il ressort en outre du procès-verbal de l’assemblée générale du 11 mai 2023 que les copropriétaires ont adopté la résolution n° 15 prévoyant que : “L’assemblée générale après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis et contrats présentés :

— décidera d’effectuer les travaux suivants : retrait du treuil et des gravats présents dans le lot 42,

— donne mandat au conseil syndical d’étudier d’autres propositions et de décider du choix de l’entreprise pour un budget maximum de 2 500 euros TTC et autorise le syndic à passer commande en conséquence,

— précise que le coût des travaux, ainsi que les frais, honoraires, assurances y afférents seront répartis :

— selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense,

— charges communes générales,

— autorise le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires suivant les modalités ainsi définies : 100 % au 1er octobre 2023 de telle manière que le syndic soit toujours en mesure de régler les situations de l’entreprise aux dates convenues dans le marché.”(sic)

En l’espèce, les parties s’accordent sur le fait que la résolution n° 26 de l’assemblée générale du 12 juin 2017 est devenue sans objet du fait de l’adoption de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 5 novembre 2020. Elles s’accordent également sur le fait que la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 5 novembre 2020 est devenue définitive en l’absence de recours engagé.

Dès lors le tribunal ne peut pas annuler une résolution qui n’existe plus.

La demande d’annulation sera donc rejetée.

Sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires

Aux termes de ses dernières conclusions le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— l’autoriser, à ses frais avancés, à reboucher ou à faire reboucher le mur pignon, sous le faîtage au niveau du 5ème étage de l’immeuble,

— condamner la SCI Marivaux à laisser l’accès à son lot n° 42 pour lui permettre, ainsi qu’à toutes toutes entreprises et tous professionnels mandatés par lui, d’effectuer “les interventions sus-visées”, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification du présent jugement,

— condamner la SCI Marivaux à laisser le libre accès à son lot, tant que les interventions sus-visées n’auront pas été entièrement réalisées, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification du présent jugement.

Le syndicat des copropriétaires fonde ces trois demandes sur les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Il expose que lors de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 18 février 2019, les copropriétaires ont habilité le syndic à former de telles demandes. Il en déduit, en réponse à la SCI Marivaux, qu’il avait donc bien mandat d’agir en justice pour former de telles demandes.

Le syndicat des copropriétaires explique que le retrait du treuil et des gravats a été effectué en 2024 mais que la SCI Marivaux n’a toujours pas laissé l’accès à son lot pour les travaux restant à exécuter.

La SCI Marivaux oppose que, le syndic n’a pas été autorisé à former de telles demandes en justice, alors que ces demandes sont sans lien, avec la demande en annulation de la résolution n° 26 de l’assemblée générale du 12 juin 2017, figurant dans l’assignation.

La SCI Marivaux expose que ces demandes sont infondées et contraires à la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 5 novembre 2020, mentionnée ci-dessus, et à la résolution votée lors de l’assemblée générale du 11 mai 2023 tendant à la réalisation par le syndicat des copropriétaires de travaux visant le retrait du treuil et des gravats présents dans le lot n° 42.

En l’espèce, il convient de relever que le dispositif des conclusions de la SCI Marivaux ne contient aucune demande d’irrecevabilité, pour défaut d’habilitation du syndic d’agir en justice, étant relevé qu’aux termes du procès-verbal d’assemblée générale du 18 février 2019, qu’il a été bien été habilité à former l’ensemble de ces demandes.

Sur le fond, il ressort des pièces produites que l’assemblée générale des copropriétaires a voté le 11 mai 2023 la résolution n° 15 en vertu de laquelle le syndic doit faire procéder à l’enlèvement des gravats et du treuil avec un budget maximum de 2 500 euros.

Constatant une absence d’exécution de cette résolution, par ordonnance en date du 14 novembre 2024, le juge des référés, saisi par Mme [B] [O], copropriétaire au sein de l’immeuble, a désigné Maître [I] [S], administrateur judiciaire, en qualité de mandataire ad hoc du syndicat des copropriétaires de l’immeuble avec pour mission de :

— choisir une entreprise pour réaliser les travaux de retrait du treuil et des gravats présents dans le lot n° 42 au 5ème étage de l’immeuble pour un budget maximum de 2 500 euros,

— passer commande auprès de cette entreprise,

— assurer le suivi des travaux jusqu’à leur parfaite exécution afin que les sacs de gravats soient retirés à l’aide du treuil pour éviter de dégrader les parties communes,

— rendre compte au tribunal,

— en référer au président du tribunal judiciaire en cas de difficultés.

Le syndicat des copropriétaires justifie que le retrait du treuil et des gravats a été effectué par la production de sa pièce n° 40 qui correspond à une facture de l’entreprise Acticide datée du 27 décembre 2024 d’un montant de 2420 euros TTC.

En revanche, le syndicat des copropriétaires ne justifie nullement que la SCI Marivaux n’a pas laissé l’accès à son lot pour les travaux restant à exécuter. En effet, il ne produit aucune pièce, ni constat, ni photo, étant relevé que la pièce n° 40 mentionnée ci-dessus est la dernière pièce visée dans son bordereau et qu’aucune pièce postérieure n’est produite. Or, à défaut de justifier d’une inertie actuelle de la SCI Marivaux, ses demandes tendant à la condamner sous astreinte à laisser l’accès à son lot ne sont pas suffisamment justifiées.

La demande tendant à être autorisé à effectuer les travaux de rebouchage n’est pas davantage justifiée, ces travaux ayant été décidés par l’assemblée générale, relevant des pouvoirs du syndicat des copropriétaires et aucun obstacle actuel de la part de la SCI Marivaux n’étant démontré.

Par conséquent, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ces trois demandes.

Le syndicat des copropriétaires sollicite également la condamnation de la SCI Marivaux à procéder sous astreinte au rebouchage de l’ouverture sur la cloison en plâtre séparative entre le débarras commun situé au dernier étage de l’immeuble et son appartement.

Il fait valoir que la SCI Marivaux a procédé à cette ouverture sans autorisation du syndicat des copropriétaires. Il indique que cette ouverture a été constatée par un procès-verbal de constat établi par M.[C] [W], huissier de justice, le 27 octobre 2015. Il affirme que les alléguations de la SCI Marivaux selon lesquelles cette ouverture aurait été réalisée par le plombier de l’immeuble est fausse. Il indique à cet égard que le bon de commande de l’entreprise Lucas porte sur le remplacement partiel d’une colonne de plomb à la suite d’un dégat des eaux sans aucun percement ni raccordement d’eau avec l’appartement de la SCI Marivaux. Il affirme que la SCI Marivaux ne s’est jamais plainte de ce percement, profitant en réalité de manière illicite du raccordement d’une partie commune à ses parties privatives.

La SCI Marivaux indique que le syndic n’a pas été habilité à faire une telle demande. Elle affirme qu’elle n’est pas à l’origine de ce percement et que cette demande est sans objet, depuis que le syndic a fait intervenir, de son propre chef, les ouvriers en charge de la réfection des halls d’entrée qui ont procédé également au rebouchage du mur mitoyen entre les WC communs et son appartement en application de la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 11 mai 2023.

Comme relevé précédemment, aucune irrecevebalité ne figure dans le dispositif des conclusions de la SCI Marivaux, étant relevé par ailleurs que le syndic a reçu l’autorisation de former cette demande à l’encontre de la SCI Marivaux lors de l’assemblée générale du 18 février 2019.

Sur le fond, si le constat produit par le syndicat des copropriétaires évoque un percement, il ne permet pas à lui seul d’affirmer l’identité de son auteur étant précisé que ce point est contesté et que le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve de la persistance de ces désordres alors que le constat dont il se prévaut date du 27 octobre 2015 et que la SCI Marivaux évoque un rebouchage de cette ouverture.

Par conséquent, faute de preuve suffisante en l’état, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande.

Sur les demandes accessoires

La SCI Marivaux qui succombe est condamnée aux dépens, tels que définis par l’article 696 du code de procédure civile, la demande du syndicat des copropriétaires portant sur le constat d’huissier du 27 octobre 2015 relevant en effet des frais irrépétibles, fondement sur lequel elle sera examinée ci-après.

Maître Lara Andraos-Guerin, avocat qui en fait la demande, est autorisée à recouvrer directement ceux des frais dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

La SCI Marivaux est déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et de sa demande fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Aucune considération d’équité n’impose de faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée par le syndicat des copropriétaires.

Il convient d’ordonner l’exécution provisoire compatible avec la nature de la présente affaire.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SCI Marivaux et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE la SCI Marivaux aux dépens ;

ACCORDE à Maître Lara Andraos-Guerin le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples et contraires.

Fait et jugé à [Localité 13] le 06 Juin 2025.

La Greffière Pour la Présidente empêchée

Madame L. VERMEILLE, Vice-Présidente