TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 4]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 13 Décembre 2024

N° RG 23/08776 – N° Portalis DBYC-W-B7H-KWEZ

Jugement du 13 Décembre 2024

N° : 24/611

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[U] [L]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à SA ESPACIL HABITAT

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M^e RIDARD-DESGUES

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 13 Décembre 2024 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 15 Novembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 13 Décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. ESPACIL HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Mme [M] [I], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [U] [L]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Lison RIDARD-DESGUES, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C352382023008312 du 24/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé du 26 février 2019, la société ESPACIL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [U] [L] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 410,78 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 juin 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1693,27 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [U] [L] le 25 octobre 2022.

Par assignation du 5 octobre 2023, la société ESPACIL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [L] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

2184,29 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 août 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

120 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 15 novembre 2024, la société ESPACIL HABITAT a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 15 novembre 2024, s’élevait désormais à la somme de 5733,90 euros.

La société ESPACIL HABITAT a déclaré que Mme [U] [L] n’avait pas repris le paiement de son loyer courant, le dernier versement partiel datant de septembre 2024.

La bailleresse a ajouté que la locataire bénéficiait d’un moratoire dans le cadre d’un dossier de surendettement suite à une décision de la Commission du 26 septembre 2024.

Enfin, elle s’est opposée à la demande d’indemnisation de la locataire au titre du préjudice de jouissance.

Par conclusions déposées à l’audience du 15 novembre 2024, Mme [U] [L] a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir :

A titre principal : – rejeter la demande d’Espacil Habitat tendant à la réalisation de plein droit du bail,

— suspendre les effets de la clause résolutoire et du commandement du 14 juin 2022,

— lui octroyer des délais de paiement pour une durée de deux ans et trois mois,

— A titre subsidiaire : – lui octroyer des délais de paiement sur une durée de deux ans,

— lui octroyer des délais d’expulsion d’une durée minimum de deux ans et trois mois,

— A titre reconventionnel : – condamner Espacil Habitat à mettre en œuvre l’ensemble des diligences aux fins d’assurer la jouissance paisible du logement loué,

— condamner Espacil Habitat à la somme de 800€ au titre du préjudice de jouissance,

— En tout état de cause : – rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de Espacil Habitat,

— juger qu’il y a lieu d’appliquer la trêve hivernale, en conséquence, juger qu’aucune expulsion ne pourra pas avoir lieu entre le 1er novembre 2024 et le 31 mars 2025, ni entre les 1er novembre et 31 mars des années suivantes,

— débouter la demande formulée par Espacil Habitat de condamnation au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens,

— écarter l’exécution provisoire,

— condamner Espacil Habitat à lui verser la somme de 1 200€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner Espacil Habitat aux entiers dépens.

Mme [U] [L] a sollicité des délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, expliquant avoir connu des problèmes de santé et un licenciement, à l’origine de sa situation financière délicate. Elle a ajouté être dans l’attente de la perception de l’ARE ce qui lui permettra de reprendre le paiement de son loyer.

Elle a, en outre, demandé la condamnation de sa bailleresse pour absence de jouissance paisible du logement en raison de troubles du voisinage.

1En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 13 décembre 2024.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 14 juin 2022. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1693,27 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 août 2022.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d’effet immédiat, en l’absence de reprise intégral du paiement du loyer courant avant la date d’audience, le Juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur.

En application de ce même article, le Juge doit tenir compte des délais accordés au locataire dans le cadre d’un dossier de surendettement, à condition que le locataire ait repris le paiement de son loyer à la date de l’audience.

Or, Mme [U] [L] n’a pas repris le paiement intégral de son loyer avant la date d’audience. La bailleresse s’est, en outre, opposée à la poursuite du bail. Il convient donc de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 15 août 2022 et que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date.

Il y a lieu, en conséquence, d’ordonner à Mme [U] [L] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ESPACIL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors trêve hivernale.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 novembre 2024, Mme [U] [L] lui devait la somme de 5 733,90 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Représentée à l’audience, Mme [U] [L] n’a pas contesté la dette, ni dans son principe, ni dans son montant. Elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2022 sur la somme de 1693,27 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 491,02 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce et conformément aux précédentes observations, Mme [U] [L] n’a pas repris le paiement de son loyer courant. Elle ne peut donc bénéficier de délais de paiement.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 août 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Mme [U] [L] sollicite la condamnation de sa bailleresse au titre de son préjudice de jouissance, cette dernière n’assurant pas sa jouissance paisible du logement. Elle expose subir des troubles de voisinages importants : nuisances sonores, insultes (verbales et écrites) de la part de voisins. Elle fait également valoir que son ex-mari se déplace à son domicile, sonne à la porte et l’insulte.

Elle verse à l’appui de ses déclarations un dépôt de plainte à l’égard de son ex-mari pour des faits de menace de mort réitérée, ainsi qu’un courrier du SEMO ayant constaté la présence de l’ex-mari de Mme [U] [L] à proximité du logement (sonne au domicile). Ces troubles sont très certainement très dérangeants et inquiétants pour la locataire, mais ne relèvent absolument pas de la responsabilité d’Espacil Habitat, ils résultent uniquement du comportement de l’ex-mari de Mme [U] [L].

Concernant les troubles subis par le comportement de ses voisins, Mme [U] [L] ne verse aucune pièce permettant d’en établir l’existence.

Il convient, donc, de débouter Mme [U] [L] de sa demande de réparation au titre de son préjudice de jouissance.

Sur la demande de délais

L’article L 412-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution prévoit que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L. 412-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution prévoit en outre que « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. ».

Au regard de la situation familiale de Mme [U] [L] (mère célibataire, accueil de deux jeunes enfants, suivi éducatif et difficultés relationnelles avec son ex-mari), de sa situation financière également difficile, de l’existence d’un dossier de surendettement et de la possibilité d’une reprise d’activité professionnelle à moyen terme, il convient d’accorder à la locataire un délai de 12 mois durant lequel son expulsion ne pourra avoir lieu.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [U] [L], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence de reprise du paiement des loyers, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 juin 2022 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE que Mme [U] [L] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et que la société ESPACIL HABITAT s’oppose à des délais de paiement et à la poursuite du bail,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 février 2019 entre la société ESPACIL HABITAT, d’une part, et Mme [U] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3], à [Localité 2] est résilié depuis le 15 août 2022,

ORDONNE à Mme [U] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3], à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’issue d’un délai de 12 mois à compter de la présente décision, hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [U] [L] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 5733,90 euros (cinq mille sept cent trente-trois euros et quatre-vingt-dix centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2022 sur la somme de 1693,27 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 491,02 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Mme [U] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 16 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DEBOUTE Mme [U] [L] de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice de jouissance,

ACCORDE à Mme [U] [L] un délai de douze mois pour quitter le logement à compter du présent jugement et DIT que son expulsion ne pourra avoir lieu avant l’expiration de ce délai,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [U] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 juin 2022 et celui de l’assignation du 5 octobre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge