MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 09 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/01075 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WFEB

CODE NAC : 30B – 5B

AFFAIRE : [N] [F] [O], [U] [F] [O] C/ S.A.S. LEV OPTICAL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [N] [F] [O] née le 29 Janvier 1953 à PARIS 14ème, nationalité française, retraitée, demeurant 13 allée Brulis – 93340 LE RAINCY

Monsieur [U] [F] [O] né le 04 Mars 1954 à PARIS 14ème, nationalité française, retraité, demeurant 33 rue d’Alger – 94120 FONTENAY SOUS BOIS

représenté par Maître Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : D0502

DEFENDERESSE

S. A. S. LEV OPTICAL

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 813 170 123

dont le siège social est sis 22 rue du midi – 94300 VINCENNES

représentée par Maître Olivier GUEZ, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – Vestiaire : PC 263

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Débats tenus à l’audience du : 30 Octobre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 09 Décembre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 09 Décembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

A la suite d’une cession de fonds de commerce par acte du 21 octobre 20215 comprenant le droit au bail, la société LEV OPTICAL est locataire de locaux situés 33 rue du Midi à Vincennes (94300) (lots n°2 et 14) appartenant à Mme [N] [F] [O] et M. [U] [F] [O].

Le loyer mensuel actuel payable d’avance est de 2 536,22 euros en principal, outre une provision

sur charges de 60,98€, soit 2 597,20€ HT.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 6 février 2025, Mme [N] [F] [O] et M. [U] [F] [O] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 8 676,88 € au titre de l’arriéré locatif au 14 février 2025.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 15 juillet 2025, Mme [N] [F] [O] et M. [U] [F] [O] ont fait assigner la société LEV OPTICAL devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société LEV OPTICAL et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société LEV OPTICAL à payer à Mme [N] [F] [O] et M. [U] [F] [O] la somme provisionnelle de 23 617,54 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2025,

— condamner la société LEV OPTICAL au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la société LEV OPTICAL au paiement de 1200 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels pour résistance abusive,

— condamner la société LEV OPTICAL au paiement d’une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de commande de l’extrait K bis et de l’état des inscriptions.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 21 octobre 2025, Mme [N] [F] [O] et M. [U] [F] [O], par l’intermédiaire de leur conseil, ont maintenu les prétentions de leur assignation et les moyens qui y sont contenus ;

Par l’intermédiaire de son conseil, la société LEV OPTICALa sollicité l’octroi de délais de paiement.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Mme [N] [F] [O] et M. [U] [F] [O] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 8 676,88 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 27 mars 2025.

Au vu du décompte produit par Mme [N] [F] [O] et M. [U] [F] [O], l’obligation de la société LEV OPTICAL au titre des loyers, charges, taxes, accessoires au 31 mai 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 23 617,54 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société LEV OPTICAL, en derniers et quittances, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 6 676,88 euros et à compter de l’assignation.

Cette dette locative s’explique par des difficultés rencontrées dans son activité par la société LEV OPTICAL. Il convient, pour la continuation de celle-ci, de prendre en compte sa situation tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Dès lors, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à la société LEV OPTICAL des délais de paiement sur 12 mois pour s’acquitter de sa dette locative, en réglant en plus du loyer la somme de 2000 euros par mois pendant 11 mois, la 12e mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Il n’y a pas lieu à dommages et intérêts provisionnels à défaut de préjudice distinct suffisamment caractérisé.

Succombant à l’instance au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la société LEV OPTICAL, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions de ce texte, le surplus de la demande à ce titre étant rejeté.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société LEV OPTICAL ne permet d’écarter la demande de Mme [N] [F] [O] et M. [U] [F] [O] formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 27 mars 2025,

CONDAMNONS par provision la société LEV OPTICAL à payer à Mme [N] [F] [O] et M. [U] [F] [O] la somme de 23 617,54 € au titre de l’arriéré locatif au 31 mai 2025, en deniers et quittances, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025 sur la somme de 8 676,88 € et à compter d2 20 février 2025 pour le surplus, et capitalisation de ceux-ci ;

AUTORISONS la société LEV OPTICAL à se libérer de sa dette locative sur 12 mois en réglant la somme de 2000 euros pendant 11 mois, la 12e mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 5 de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision,

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

DISONS que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial,

DISONS que, faute pour la société LEV OPTICAL de payer dans le délai susvisé le montant de la dette locative :

— le tout deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire sera acquise,

— il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société LEV OPTICAL et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués,

— en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

— une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

CONDAMNONS la société LEV OPTICAL à payer à Mme [N] [F] [O] et M. [U] [F] [O] la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la société LEV OPTICAL aux entiers dépens listés par l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer,

REJETONS le surplus des demandes,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 9 décembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,