TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître KOHEN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître DREYFUS

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/10466 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6J3U

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 16 février 2026

DEMANDERESSE

S.A. EMMAÜS HABITAT,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître DREYFUS, avocat au barreau de Paris, vestiaire #K139

DÉFENDERESSE

Madame [Q] [D] [I] [B],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître KOHEN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E43

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 février 2026 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 16 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/10466 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6J3U

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 28 décembre 1989, la société EMMAÜS HABITAT a donné à bail à Monsieur [U] [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 1].

Monsieur [U] [B] étant décédé, Madame [Q] [I] [B], son épouse, co-titulaire du bail en application des disposition de l’article 1751 du Code civil s’est maintenue dans les lieux avec les enfants communs du couple.

Le bâtiment dans lequel se trouve les lieux loués devant faire l’objet d’une opération de démolition-reconstruction, la société EMMAÜS HABITAT a signifié un congé à Madame [Q] [I] [B] le 28 février 2024.

A compter de 2020, quatre propositions de relogement ont été faites à Madame [Q] [I] [B] :

— une première offre datant du 19 novembre 2020 portant sur un appartement de type T5 situé [Adresse 3] à [Localité 2],

— une deuxième offre en date du 06 septembre 2021 portant sur un appartement de type T3 situé [Adresse 4] à [Localité 3],

— une troisième offre en date du 06 novembre 2023 portant sur un appartement de type T3 situé [Adresse 5] à [Localité 1].

Le 2 juillet 2024, la direction du logement et de l’habitat de la ville de [Localité 4] a proposé également un appartement situé [Adresse 6] à [Localité 1].

Madame [Q] [I] [B] n’a donné suite à aucune de ces propositions de relogement.

Par acte de commissaire de justice du 07 novembre 2024, la société EMMAÜS HABITAT a fait assigner Madame [Q] [I] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

— valider le congé donné la locataire le 28 février 2024 à à effet au 11 septembre 2024,

— constater, en conséquence, la déchéance du droit au maintien dans les lieux de Madame [Q] [I] [B] sur le logement du [Adresse 2],

— ordonner l’expulsion de Madame [Q] [I] [B] et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance du commissariat de police ou de la force publique si besoin est,

— ordonner le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meuble qu’il plaira au propriétaire de désigner, aux frais, risques et périls de la partie expulsée, et ce, en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourraient être dues,

— condamner Madame [Q] [I] [B] à payer à la société EMMAÜS HABITAT à compter du 11 septembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, outre les charges, taxes et accessoires, qui sera due jusqu’à complète libération des lieux se matérialisant, soit par la remise des clés, soit par l’expulsion effective,

— condamner Madame [Q] [I] [B] à payer la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens de l’instance,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Appelée à l’audience du 28 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties pour être finalement retenue à l’audience du 30 octobre 2025.

A l’audience du 30 octobre 2025, la société EMMAÜS HABITAT représentée par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle a maintenu les demandes de son assignation, outre le rejet des prétentions de Madame [Q] [I] [B].

Au soutien de ses prétentions, la société EMMAÜS HABITAT expose au visa des articles L353-15 et L481-3 du Code de la construction et de l’habitation et des article 696 et 700 du Code de procédure civile, que Madame [Q] [I] [B] n’apporte pas la preuve de l’insalubrité des logements qui lui ont été proposés en vue de la reloger et qu’elle a refusés. Elle soutient, au contraire, que ces logements sont conformes aux exigences de l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948. S’agissant de la demande reconventionnelle de la locataire portant sur une demande d’indemnisation de son préjudice de jouissance consécutif à l’engagement des travaux dans le bâtiment où se trouvent les lieux loués, la société EMMAÜS HABITAT soutient qu’elle n’en a jamais fait état auprès d’elle et que lesdits travaux ne portent que sur le curage de certains bâtiments.

Madame [Q] [I] [B], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle a sollicité le rejet de l’ensemble des demandes de la société EMMAÜS HABITAT et demande au juge, à titre reconventionnel, de :

— constater que la bailleresse a débuté des travaux importants de démolition et reconstruction avant de l’avoir relogée dans des conditions conformes aux exigences légales,

— condamner la société EMMAÜS HABITAT au paiement de la somme de 5.000 euros en réparation du trouble anormal du voisinage subi du fait des travaux entrepris sans qu’un relogement adéquat lui ait été proposé,

— accorder, si par extraordinaire la clause résolutoire était acquise et le délai de paiement refusé, un délai de grâce d’une durée d’un (1) an, en application des articles L412-3 et L421-4 du Code des procédures civiles d’exécution, afin de lui permettre de se reloger dans des conditions normales et de préserver l’intérêt supérieur de ses enfants en bas âge,

— écarter l’exécution provisoire de droit de la décision qui sera rendue,

condamner la société EMMAÜS HABITAT au paiement de la somme de 3500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, et au visa de l’article 1353 du Code civil, de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article L353-15 du Code de la construction et de l’habitation, Madame [Q] [I] [B] affirme que le congé délivré par la société EMMAÜS HABITAT n’est pas valable, les offres de relogement ne respectant pas les conditions légales soit parce que les logements proposés étaient insalubres, soit parce qu’ils n’étaient pas en adéquation avec ses besoins familiaux ou ses capacités financières.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la validité du congé d’une opération de démolition-reconstruction

L’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article L353-15 II Code de la construction et de l’habitation prévoit qu’en cas d’autorisation de démolir visée à l’article L. 443-15-1, d’autorisation de vente à une personne morale ou de changement d’usage d’un ensemble de plus de cinq logements prévue au VI du présent article ou de démolition prévue par une convention mentionnée aux articles 10 ou 10-3 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, le locataire ayant refusé trois offres de relogement respectant les conditions prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux. Toutefois, cette condition n’est pas exigée du bailleur qui démontre qu’un logement, répondant aux conditions du même article 13 bis, a été spécialement conçu pour le relogement du locataire. A l’expiration d’un délai de six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Les locaux ainsi rendus disponibles ne peuvent être réoccupés avant le début des travaux.

L’article L481-3 du Code de la construction et de l’habitation dispose qu’en cas d’autorisation de démolir visée à l’article L. 443-15-1 ou de démolition prévue par une convention mentionnée aux articles 10 ou 10-3 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, le bailleur peut donner congé au locataire ayant refusé trois offres de relogement respectant les conditions prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Toutefois, cette condition n’est pas exigée du bailleur qui démontre qu’un logement, répondant aux conditions du même article 13 bis, a été spécialement conçu pour le relogement du locataire. Le délai de préavis applicable est de six mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

L’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 prévoit que le local mis à la disposition des personnes évincées, en application des articles 11 et 12, doit satisfaire aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et correspondre à leurs besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, et à leurs possibilités. Il doit en outre être situé :

Dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l’arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ;

Dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons ;

Dans les autres cas sur le territoire de la même commune ou d’une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km.

Enfin, il ressort des dispositions de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En l’espèce, la société EMMAÜS HABITAT a consenti un bail à usage d’habitation à Monsieur [U] [B] le 28 décembre 1989. En application des dispositions de l’article 1751 du Code civil, Madame [Q] [I] [B], son épouse, est devenue co-titulaire du bail et s’est maintenue dans les lieux loués avec leurs enfants communs après son décès.

Le 28 février 2024, la société EMMAÜS HABITAT a signifié un congé à Madame [Q] [I] [B], l’immeuble dans lequel se trouvent les lieux loués devant faire l’objet d’une opération de démolition-reconstruction.

Quatre propositions de relogement ont été faites à Madame [Q] [I] [B] à compter de 2020.

La défenderesse ne conteste pas cette circonstance. Elle argue néanmoins du fait que les logements proposés étaient insalubres, soit parce qu’ils n’étaient pas en adéquation avec ses besoins familiaux ou ses capacités financières. Elle en déduit, par suite, que le congés qui lui a été délivré ne l’a pas été valablement.

Il ressort cependant des éléments en procédure que les logements proposés à Madame [Q] [I] [B] se situent tous à 5km au plus de distance à partir de son logement actuel sis [Adresse 2] à [Localité 1].

Madame [Q] [I] [B] qui invoque l’insalubrité et l’inadéquation de ces logements avec ses besoins familiaux ou ses capacités financières, sur qui repose la charge de la preuve en application des dispositions de l’article 1353 du Code civil, ne prouve pas pas ces différentes circonstances.

Compte tenu de ces circonstances, le congé du bailleur a donc été régulièrement délivré conformément aux articles L353-15 II et L481-3 Code de la construction et de l’habitation, 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il est régulier en la forme et au fond. Le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 11 septembre 2024 à minuit.

Madame [Q] [I] [B] se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 11 septembre 2024 à minuit et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Madame [Q] [I] [B] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 12 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Il résulte des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation et L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

En l’espèce, il y a lieu de tenir compte des délais dont la défenderesse a de fait déjà bénéficié depuis la délivrance du congé le 28 février 2024. Cette dernière étant de prés de deux ans à ce jour, il n’apparaît pas opportun d’accorder des délais supplémentaires à Madame [Q] [I] [B] pour quitter les lieux.

Sur la demande d’indemnisation trouble anormal du voisinage subi du fait des travaux entrepris

Aux termes de l’article 1719 du code civil, “ Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.”

L’article 1720 du même code précise que “ Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.”

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable lors de la conclusion du contrat de bail et de l’apparition des troubles invoqués: “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.”

En l’espèce, Madame [Q] [I] [B] soutient que la société EMMAÜS HABITAT a manqué à son obligation de délivrance de la jouissance paisible des lieux loués en ordonnant le début des travaux de démolition avant que sa famille et elle soient relogées. Elle verse à la procédure la photographie du permis de construire délivré le 03 février 2025.

Madame [Q] [I] [B] ne justifie cependant pas de l’anormalité des bruits occasionnés par ces travaux. La photographie du permis de construire versée en procédure, en l’absence d’autres éléments objectifs, ne permet pas davantage de considérer le bruit consécutif à ces travaux comme anormal dans son intensité.

La demande reconventionnelle de Madame [Q] [I] [B] au titre de son préjudice de jouissance sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [Q] [I] [B], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance du 28 février 2024 relatif au bail conclu le 28 décembre 1989 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 1] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 11 septembre 2024,

ORDONNE à Madame [Q] [I] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Madame [Q] [I] [B] à verser à la société EMMAÜS HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1e1 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

REJETTE le surplus des demandes des parties,

DIT n’y avoir lieu à paiement d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Q] [I] [B] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

La greffier La juge des contentieux de la protection