MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 25 Août 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01388 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VL7S

CODE NAC : 72I – 0A

AFFAIRE : S.D.C. de la résidence « Parc des Bords de Marne P2 » sise 43/49/51 BIS QUAI LOUIS FERBE – 94360 BRY SUR MARNE C/ [J] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

LE PRESIDENT : Madame Élise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE « PARC DES BORDS DE MARNE P2 » SISE 43/49/51 BIS QUAI LOUIS FERBE – 94360 BRY SUR MARNE

représenté par son syndic la société SGA SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION IMMOBILIERE exerçant sous le nom commercial SAS CYTIA SGA immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 388 450 660

dont le siège social est sis 4 bis avenue du Val de Beauté – 94130 NOGENT-SUR- MARNE

représenté par Maître Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : C2444

DEFENDEUR

Monsieur [J] [U]

demeurant 20 rue de l’Eglise 78410 BOUAFLE

non représenté

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Débats tenus à l’audience du : 16 Juin 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 25 Août 2025

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 25 Août 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 30 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Parc des Bords de Marne P2 » sis 43/49/51 bis quai Louis Ferbe à BRY-SUR-MARNE (94360) a fait assigner Monsieur [J] [U], copropriétaire des lots 115, 231 et 323 dans ledit immeuble, devant le Président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond afin de :

– condamner Monsieur [J] [U] paiement de :

* 9 859,47 € au titre des charges de copropriété et des appels de travaux impayés arrêtés au 29 août 2024, outre les intérêts au taux légal à compter épart_intérêts_EDLde la mise en demeureépart_intérêts_EDL qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil,

* 870,22 € au titre des provisions sur charges de l’exercice 2024 devenues exigibles par anticipation,

* 816,53 € au titre des frais de poursuite,

* 3000 € à titre de dommages et intérêts,

* 1944 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

– dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts,

– ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été entendue à l’audience du 16 juin 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Parc des Bords de Marne P2 » sis 43/49/51 bis quai Louis Ferbe à BRY-SUR-MARNE (94360) a actualisé ses demandes, par voie de conclusions signifiées au défendeur selon exploit de commissaire de justice du 13 mars 2025 (remis à personne), et demande au président du tribunal de :

– condamner Monsieur [J] [U] au paiement de :

* 8 921,46 € au titre des charges de copropriété et des appels de travaux impayés arrêtés au 20 janvier 2025, outre les intérêts au taux légal à compter épart_intérêts_EDL1de la mise en demeureépart_intérêts_EDL1 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

* 0,00 € au titre des provisions sur charges de l’exercice 2024 devenues exigibles par anticipation,

* 2450,98 € au titre des frais de poursuite,

* 3000 € à titre de dommages et intérêts,

* 1944 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

– dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts,

– ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La présidente a mis dans les débats la question de la régularité de la mise en demeure préalable et le conseil du demandeur a indiqué que celle-ci était conforme.

Monsieur [J] [U], régulièrement assigné par acte remis à personne, n’a pas constitué avocat.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la partie représentée a été avisée que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

Il ressort de ce texte que la mise en demeure qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur son fondement doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande.

Selon l’avis de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 12 décembre 2024 (n°15013), la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

Au cas présent, il est versé aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception du 2 janvier 2024 mettant en demeure Monsieur [J] [U] de régler la somme de 8 838,23 € au titre des charges de copropriétés dues par Monsieur [J] [U].

Cette mise en demeure précise qu’à défaut de règlement dans le délai de 30 jours, les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être mise en œuvre rendant exigibles les provisions à échoir. Toutefois, elle n’indique pas avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget. Elle se contente de fixer un montant et aucun décompte n’est annexé.

Si par conclusions actualisées signifiées le 13 mars 2025 le syndicat de copropriétaire n’exige plus le paiement des sommes à échoir devenues exigibles par anticipation, il n’en demeure pas moins que la compétence du président statuant selon la procédure accélérée au fond se fonde sur la mise en demeure du 2 janvier 2024 et sur l’acte introductif d’instance du 30 août 2024, de sorte que l’irrégularité de la mise en demeure entache la totalité de la procédure.

En l’absence de mise en demeure répondant aux exigences des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence « Parc des Bords de Marne P2 » sis 43/49/51 bis quai Louis Ferbe à BRY-SUR-MARNE (94360) irrecevables.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « Parc des Bords de Marne P2 » sis 43/49/51 bis quai Louis Ferbe à BRY-SUR-MARNE (94360), qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’équité commande de rejeter la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence « Parc des Bords de Marne P2 » sis 43/49/51 bis quai Louis Ferbe à BRY-SUR-MARNE (94360) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire susceptible d’appel assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉCLARE les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Parc des Bords de Marne P2 » sis 43/49/51 bis quai Louis Ferbe à BRY-SUR-MARNE (94360) irrecevables,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Parc des Bords de Marne P2 » sis 43/49/51 bis quai Louis Ferbe à BRY-SUR-MARNE (94360) aux dépens,

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Parc des Bords de Marne P2 » sis 43/49/51 bis quai Louis Ferbe à BRY-SUR-MARNE (94360) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que cette décision a autorité de chose jugée et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 25 août 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT,