TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 24 Février 2025

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 09 Décembre 2024

GROSSE :

Le 24/02/25

à M^e GAUTHIER

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24/02/25

à Mme [S], Mr [G]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06143 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5QUN

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Madame [P] [S]

née le 26 Juin 1987 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [V] [G]

né le 11 Décembre 1985 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 22 août 2024, dénoncé à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 23 août 2024, la société par actions simplifiée Action Logement Services a fait citer Mme [P] [S] et M. [V] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire et subsidiairement, la résiliation judiciaire de ce contrat,

— l’expulsion de Mme [P] [S] et M. [V] [G] et des occupants de leur chef,

— la condamnation solidaire de Mme [P] [S] et M. [V] [G] au paiement de la somme de 5 363,64 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur la somme de 3 341,34 euros et de l’assignation pour le surplus,

— la fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges normalement exigibles à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail,

— la condamnation de Mme [P] [S] et M. [V] [G] au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La société Action Logement Services précise que :

en exécution de l’ordonnance n° 2016-1408 du 20 octobre 2016 portant réforme de l’Action Logement, elle intervient aux droits des CIL, ASTRIA et SOLENDI,dans le cadre du dispositif «VISALE» destiné à assurer une garantie de paiement du loyer et des charges locatives en cas d’impayés par un locataire, il a été convenu que les opérations s’effectueraient par voie dématérialisée, tant pour la demande du candidat locataire, que l’acceptation par le bailleur de la garantie, la validation de la convention, les demandes de mise en jeu de la garantie… dans le cadre de la prise à bail d’un logement situé [Adresse 3] appartenant à M. [I] [X] et Mme [Z] [N], elle s’est portée caution de Mme [P] [S] et M. [V] [G],à la suite de divers incidents de paiement les propriétaires ont fait jouer l’engagement de caution et il leur a été réglée la somme de 5 363,64 euros correspondant aux loyers et charges des mois de décembre 2023 à avril 2024 déduction faite des paiements partiels encaissés,selon l’article 8 de l’engagement de cautionnement, la caution est subrogée dans les droits du bailleur y compris l’action aux fins de faire jouer la clause résolutoire,un commandement de payer la somme de 3 341,34 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail a été signifié le 4 avril 2024, dénoncé à la CCAPEX le 4 avril 2024.

A l’audience du 9 décembre 2024, la société Action Logement Services, représentée par son conseil, maintient ses demandes sauf à porter la demande principale en paiement à la somme de 7 521,06 euros terme du mois d’octobre 2024 inclus mais elle admet la reprise du paiement des loyers.

Mme [P] [S] et M. [V] [G], comparaissant en personne, ne contestent pas la dette et indiquent avoir repris le paiement des loyers. Ils expliquent que monsieur s’est trouvé au chômage. Ils sollicitent des délais de paiement et de rester dans les lieux. Ils proposent de régler la somme de 200 euros en plus du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement et la résiliation

La société Action Logement Services produit l’acte sous signature privée du 15 juin 2018, avec prise d’effet à la même date, par lequel M. [I] [X] et Mme [Z] [N] ont consenti un bail d’habitation à Mme [P] [S] et M. [V] [G] pour un immeuble situé à [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer de 920 euros.

Selon contrat de cautionnement visale n° A1021141479 du 31 mai 2018 entre Action Logement Services et M. [I] [X] et Mme [Z] [N] :

le contrat de cautionnement couvre au maximum 36 impayés de loyer,la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle, la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation de bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation,après règlement toutes les sommes recouvrées par le bailleur ou la caution sont acquises à la caution à hauteur du montant de sa subrogation,la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion,le processus de mise en jeu de la caution s’applique jusqu’à la date de récupération effective du logement dans la limite de la durée de couverture des impayés de loyers,imputation des paiements après activation de la caution : en cas de mise en jeu de la garantie, tous les règlements que le locataire adressera directement au bailleur s’imputeront par priorité sur les loyers en cours, le bailleur reversera à la caution toutes les sommes excédentaires aux loyers en cours.

Au vu de la notification de l’assignation au Préfet réalisée le 23 août 2024, soit dans le délai de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience et de la notification du commandement de payer à la CCAPEX réalisée le 4 avril 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, la demande de constatation de la résiliation du bail est recevable.

Par ailleurs, au vu du contrat de bail, de l’engagement de cautionnement, des quittances subrogatives dont celle du 13 novembre 2024, l’arriéré de loyers et charges s’élève à :

3 341,34 euros lors de la délivrance du commandement de payer,7 521,06 euros cumulés au 2 décembre 2024 au titre des loyers et indemnités d’occupation d’octobre 2024 inclus et déduction faite des versements intervenus.

Le commandement de payer vise la clause résolutoire insérée au bail (clause VIII), il comprend un décompte détaillé de la dette, l’adresse du fonds de solidarité pour le logement et se trouve en conformité avec les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ses causes n’ont pas été réglées dans un délai de deux mois.

Il convient en conséquence de constater que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 4 juin 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [P] [S] et M. [V] [G] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause ( VII )stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [P] [S] et M. [V] [G] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [P] [S] et M. [V] [G] restent devoir la somme de 7 521,06 euros, à la date du 2 décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Mme [P] [S] et M. [V] [G] ne contestent la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Mme [P] [S] et M. [V] [G] sont donc solidairement condamnés au paiement de la somme de 7 521,06 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 341,34 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [P] [S] et M. [V] [G] ne contestent pas la dette locative et déclarent pour madame percevoir des prestations sociales d’un montant mensuel de 780 euros, outre des allocations logement, et monsieur des indemnités de chômage. Il n’est pas contesté que les locataires ont repris le paiement du loyer courant avant la date d’audience.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail et des propositions de règlements formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Mme [P] [S] et M. [V] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société Actions Logement Services sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• Mme [P] [S] et M. [V] [G], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à la société Action Logement Service une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés dans la limite des sommes qu’Action Logement Services aura pu payer au bailleur, justifiées par quittance subrogatoire et des 3 années du bail conformément aux conditions du cautionnement,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [P] [S] et M. [V] [G] sont solidairement condamnés aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’équité commande d’allouer à la société Action Logement Services la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre M. [I] [X] et Mme [Z] [N] d’une part, et Mme [P] [S] et M. [V] [G], d’autre part, portant sur le bien situé [Adresse 3], à compter du 4 juin 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [P] [S] et M. [V] [G] à payer à la société Action Logement Services la somme de 7 521,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus en octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2024 sur la somme de 3 341,34 euros et du 22 août 2024 pour le surplus ;

AUTORISE Mme [P] [S] et M. [V] [G] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 208 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [P] [S] et M. [V] [G] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [P] [S] et M. [V] [G] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit 1 011,15 euros à ce jour dans la limite des sommes qu’Action Logement Services aura pu payer au bailleur, justifiées par quittance subrogatoire et des 3 années du bail conformément aux conditions du cautionnement,;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE solidairement Mme [P] [S] et M. [V] [G] aux dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE solidairement Mme [P] [S] et M. [V] [G] à payer à la société Action Logement Services la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le bénéfice de l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé, en audience publique aux jour, mois et an ci-dessus.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECT