MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 29 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00559 – N° Portalis DB3T-W-B7J-VXXY

CODE NAC : 72I – 0A

AFFAIRE : S.D.C. DE LA RESIDENCE PREFERENCE SIS 2 / 2 BIS RUE FERNARD WIDAL – 94380 BONNEUIL-SUR-MARNE C/ [Y] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

LE PRESIDENT : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. DE LA RESIDENCE PREFERENCE SIS 2 / 2 BIS RUE FERNARD WIDAL – 94380 BONNEUIL-SUR-MARNE, représenté par son syndic la société KALLIA IMMOBILIER, immatriculée au RCSd’EVRY sous le n° 893 667 559, dont le siège social est sis 8/10 rue du Bois Sauvage – 91000 EVRY-COURCOURONNES

représenté par M^e Doriane DJELLOUL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0918

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [D] né le 11 Novembre 1992 à PARIS 13ème (75), demeurant 2 rue Fernand WIDAL – 94380 BONNEUIL SUR MARNE

représenté par M^e Elie SULTAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1129

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Débats tenus à l’audience du : 1er Septembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 29 Septembre 2025

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 29 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 17 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Préférence » sise 2 et 2 bis rue Fernand Widal à BONNEUIL-SUR-MARNE (94380), représenté par son syndic la société KALLIA IMMOBILIER, a fait assigner M. [Y] [D], copropriétaire des lots n°52 et 19 dans ledit immeuble, devant le Président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond afin de le condamner au paiement de :

—  6.732,57 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 25 janvier 2025, augmenté des intérêts au taux légal courus à compter du 10 décembre 2025, date de la mise en demeure,

—  2.552,48 euros (638,12*4) correspondant aux provisions devenues exigibles, dues sur la base du budget prévisionnel pour la période allant du 1er Avril 2025 au 30 mars 2025,

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231 du Code Civil,

—  2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Après un renvoi, l’affaire a été entendue à l’audience du 1er septembre 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a actualisé ses demandes :

— il sollicite la condamnation du défendeur à lui verser la somme de 6.246,34 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 1er juillet 2025,

— il s’oppose aux délais de paiement aux motifs qu’aucun règlement n’est intervenu depuis le mois de janvier 2025 et que les négociations en vue d’une issue amiable n’ont pas abouti.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, M. [Y] [D] sollicite du Président du tribunal de :

— constater le caractère injustifié de la créance de charges de copropriété réclamées par le syndicat des copropriétaires de la résidence PREFERENCE eu égard au caractère erroné du décompte de charge produit aux débats et au manque de précision des pièces justificatives ne permettant pas d’établir avec évidence l’étendue de l’obligation de payer qui incombe à Monsieur [Y] [D],

— en conséquence :

* débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble concerné de sa demande formée au titre du paiement des charges de copropriété d’un montant total de 6.732,57 euros,

* débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble concerné de sa demande du paiement des provisions devenues exigibles à hauteur de 2.552,48 euros,

* débouter syndicat des copropriétaires de l’immeuble concerné de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive à hauteur de 2.000 euros,

— à titre subsidiaire :

* débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre des frais nécessaires d’un montant total de 1.890 euros,

* débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts,

* accorder à M. [Y] [D] un délai de vingt-quatre mois pour s’acquitter de sa dette de 4.658,80 accusée à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble concerné en 24 mensualités de 194,11 euros en sus du paiement des charges courantes,

— en tout état de cause :

* condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à payer à M. [Y] [D] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

Au cas présent, il est versé aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception (antérieure d’un mois à la délivrance de l’assignation) du 9 janvier 2025 mettant en demeure M. [Y] [D] de régler la somme de 5 794,45 € au titre des charges de copropriétés dues par M. [Y] [D] au 6 décembre 2024, suivant décompte annexé à cette mise en demeure arrêté au 6 décembre 2024.

Cette mise en demeure précise qu’à défaut de règlement dans le délai de 30 jours, les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être mise en œuvre rendant exigibles les provisions à échoir évaluées à la somme de 2.552,48 euros.

Cette mise en demeure est restée infructueuse et le demandeur produit les pièces justifiant le bien fondé de sa créance, à savoir :

— un relevé de propriété,

— le contrat de syndic,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 avril 2022, 15 mars 2023 et 24 juin 2024 ayant approuvé les budgets des exercices du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et les budgets prévisionnels des exercices du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 ainsi que les fonds travaux, accompagnés des attestations de non recours,

— les appels de fonds sur la période du 1er octobre 2021 au 1er juillet 2025.

Contrairement à ce que soutient le défendeur, le décompte communiqué par le syndicat des copropriétaires permet de distinguer les sommes sollicitées au titre des charges de copropriété, d’une part, et au titre des frais de recouvrement, d’autre part.

Aussi, la somme de 2.414,37 euros au titre du solde antérieur est justifiée par le décompte, qui reprend les sommes dues par M. [D] depuis le 1er octobre 2021 et par les appels de fonds également communiqués.

Il résulte du décompte produit que le syndicat des copropriétaires sollicite, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires de recouvrement, le paiement des sommes suivantes, :

—  1440 € au titre des honoraires,

—  300 € au titre de l’envoi d’une mise en demeure par avocat,

—  150 € au titre des frais de procédure,

—  45 € au titre des frais de relance de la copropriété,

—  30 € au titre des frais de relance de la copropriété,

—  79,20 € au titre de l’envoi d’une mise en demeure.

Or, le demandeur ne justifie que des frais afférents à la signification de l’assignation pour un montant de 57,95 € .

Il résulte de l’article l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, commandement, et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, seront imputables au seul copropriétaire concerné.

Toutefois, les frais d’huissier ne se justifient qu’en cas de diligences exceptionnelles. La diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

A cet égard, la signification de l’assignation ne saurait constituer une diligence exceptionnelle.

Aucune autre des sommes sollicitées n’étant justifiée, il y a lieu de soustraire de la créance du syndicat des copropriétaires la somme de 2044,20 € .

Par conséquent, il convient de condamner M. [Y] [D] au paiement de la somme de 4 202,14 € au titre des charges de copropriétés dues au 1 juillet 2025 avec intérêts au taux légal courant à compter du 9 janvier 2025, date de la mise en demeure.

En outre le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer le paiement de la somme de 2 552,48 € au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 24 juin 2024 pour l’exercice en cours, le syndicat des copropriétaires ayant réclamé en vain le paiement du premier appel de cet exercice.

Sur la demande de délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [D] ne démontre pas que sa situation financière justifie d’échelonner sa dette sur une période de 24 mois.

Sa demande de délais de paiement sera dès lors rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le demandeur n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts. La demande formée de ce chef sera rejetée.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. M. [Y] [D], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par décision contradictoire susceptible d’appel assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

CONDAMNE M. [Y] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « Préférence » sise 2 et 2 bis rue Fernand Widal à BONNEUIL-SUR-MARNE (94380), représenté par son syndic la société KALLIA IMMOBILIER, la somme de 4 202,14 €, avec intérêts au taux légal courant à compter du 9 janvier 2025, date de la mise en demeure, au titre des charges de copropriétés dues au 1 juillet 2025,

CONDAMNE M. [Y] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « Préférence » sise 2 et 2 bis rue Fernand Widal à BONNEUIL-SUR-MARNE (94380), représenté par son syndic la société KALLIA IMMOBILIER, la somme de 2 552,48 € au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 24 juin 2024 pour l’exercice en cours,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « Préférence » sise 2 et 2 bis rue Fernand Widal à BONNEUIL-SUR-MARNE (94380), représenté par son syndic la société KALLIA IMMOBILIER, du surplus de sa demande,

REJETTE la demande au titre des dommages et intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires de la résidence « Préférence » sise 2 et 2 bis rue Fernand Widal à BONNEUIL-SUR-MARNE (94380), représenté par son syndic la société KALLIA IMMOBILIER,

CONDAMNE M. [Y] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « Préférence » sise 2 et 2 bis rue Fernand Widal à BONNEUIL-SUR-MARNE (94380), représenté par son syndic la société KALLIA IMMOBILIER, la somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 29 septembre 2025.

LE GREFFIER , LE PRESIDENT