TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

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N° RG 25/54752 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAGMT

AS M N° : 9

Assignation du :

30 Juin, 04 Juillet et 22 Octobre 2025

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 février 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet [I]

[Adresse 8]

[Localité 10]

représenté par M^e Alain LACHKAR, avocat au barreau de PARIS – #C0247

DEFENDERESSES

Société HOLDING [H]

[Adresse 2]

[Localité 10]

S.A.S. COMPTOIR D'[Localité 12]

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentées par Maître Denis THEILLAC de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocats au barreau de PARIS – #A0550

S.C.I. ALMA

[Adresse 9]

[Localité 11]

représentée par M^e Albert LABOUNE, avocat au barreau de PARIS – #E1074

DÉBATS

A l’audience du 08 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

La SCI Alma est propriétaire d’un local commercial au rez-de-chaussée et d’une réserve au sous-sol constituant le lot n°1, d’un autre local commercial constituant le lot n°36, d’une cave constituant le lot n°30 et d’un appartement au premier étage constituant le lot n°4 de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 14ème arrondissement.

Par acte sous seing privé en date des 5 et 20 janvier 2011, la SCI Alma a donné à bail commercial renouvelé à la société Comptoir d’Alésia les locaux pour l’exercice d’une activité de café, bar, brasserie, restaurant, ventes à emporter, pour une durée de neuf années à compter du 30 mars 2009.

Soutenant que la société Comptoir d’Alésia est à l’origine de nombreux engorgements des canalisations de l’immeuble en raison de la présence de graisse, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 14ème, représenté par son syndic en exercice, a, par actes de commissaire de justice en date des 23 et 25 mai 2022, fait assigner la SCI Alma et la société Comptoir d’Alésia devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de les voir condamner à faire exécuter les travaux préalables à la remise en état des réseaux portant sur l’installation d’un bac de graisse.

Par ordonnance en date du 9 novembre 2022, le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, a enjoint à la SCI Alma et la société Comptoir d’Alésia de faire exécuter les travaux préconisés par l’architecte de l’immeuble suivant devis 7014 daté du 24 décembre 2021 établi par la société Holley Duran, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble dont le coût sera supporté par elles, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard pendant un délai de quatre mois.

Dans un rapport en date du 18 décembre 2023, l’architecte de l’immeuble a constaté la mise en œuvre d’un bac à graisse en cave semblant avoir été exécutée conformément à ce qui avait été établi mais la persistance de dysfonctionnements au niveau de l’écoulement d’eau et/ou du bac à graisse, ce qui a occasionné des désordres en parties communes et risque de provoquer à nouveau des engorgements.

Soutenant que des dégradations affectant les parties communes de l’immeuble et certaines caves privatives de la copropriété du fait de débordement de graisse ont été constatées et que la société Comptoir d’Alésia n’a pas procédé à un pompage complet des eaux souillés, ni à une désinfection des surfaces affectées, ni donné suite à la demande de réception contradictoire des travaux en présence de l’architecte de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] 14ème représenté par son syndic, la société Cabinet [I] (ci-après, le “ syndicat des copropriétaires ”), a, par actes de commissaire de justice en date des 30 juin et 4 juillet 2025, fait assigner la société Comptoir d’Alésia et la SCI Alma devant le présent du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référés, au visa des articles 834, 835 et 837 du code de procédure civile.

L’affaire, enrôlée sous le numéro de répertoire général 25/54752, a été appelée pour la première fois à l’audience du 2 octobre 2025, lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 27 novembre 2025 à la demande du syndicat des copropriétaires afin de faire assigner en intervention forcée la société Holding [H].

Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société Holding [H] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé en intervention forcée.

Cette affaire, enrôlée sous le numéro de répertoire général 25/57316, a été appelée à l’audience du 27 novembre 2025.

Lors de l’audience qui s’est tenue le 27 novembre 2025, les instances enrôlées sous les numéros de répertoire général 25/54752 et 25/57316 ont été jointes sur le siège, par simple mention au dossier, sous le numéro commun 25/54752 et l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la société Holding [H].

Lors de l’audience qui s’est tenue le 8 janvier 2026, par conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, le syndicat des copropriétaires a demandé au juge des référés, au visa des articles 834, 835 et 837 du code de procédure civile et 1844-5, alinéa 3, du code civil, de :

«  JUGER que la société HOLDING [H], venant aux droits de la société COMPTOIR D'[Localité 12] par transmission universelle de patrimoine, est régulièrement attraite et tenue de l’ensemble des obligations litigieuse,

REJETER comme mal fondées toutes demandes de nullité d’irrecevabilité ou de mise hors de cause formées par la société HOLDING [H] et/ ou la SCI ALMA ;

A TITRE PRINCIPAL

JUGER que les désordres affectant les caves et parties communes de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 14] constituent un trouble manifestement illicite ;

ENJOINDRE sous astreinte définitive de 150 € par jour de retard à l’expiration d’un délai de 15 jours après la signification de la décision à intervenir, la société HOLDING [H] ou à défaut la SCI ALMA, à :

— Souscrire un contrat d’entretien du bac à graisse, le contrat devant stipuler une fréquence de nettoyage conforme aux prescriptions du fabricant, cette fréquence devant impérativement être respectée par la société HOLDING [H]

— Fournir les factures d’entretien du bac à graisse au syndic.

— Nettoyer le réseau d’évacuation de la copropriété par une entreprise qualifiée et compétente, le procédé utilisé devant être préalablement validé par l’architecte de la copropriété

— Pomper les eaux souillées restantes en cave et dans le siphon de la cour pour l’élimination complète

— Procéder à la désinfection complète des sols et des murs affectés par les refoulements, cette désinfection devant concerner la cave et la cour et la date d’intervention devant être communiquée au syndic au moins 15 jours à l’avance afin de lui permettre d’organiser les ouvertures nécessaires

— Procéder à la réfection étanche et pérenne de la canalisation sectionnée, cette intervention devant être réalisée par la société Holley Duran et installer à cette occasion un té de dégorgement afin de faciliter l’accès au réseau.

— Restituer les clés aux propriétaires de la cave n°23,

JUGER qu’à défaut d’exécution par la société HOLDING [H] et/ ou la SCI ALMA dans les délais impartis, le Syndicat des copropriétaires sera autorisé à faire procéder d’office, par toute entreprise de son choix, après simple information préalable des défenderesses à l’exécution de l’ensemble des mesures ci-dessus énoncées, aux frais avancés des sociétés défaillantes, lesquelles devront rembourser intégralement le coût, sur présentation des justificatifs, sans préjudice de l’astreinte,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

JUGER que les engagements invoqués par la société HOLDING [H] ne sont pas de nature à faire cesser le trouble manifestement illicite ni rendre sans objet les injonctions prononcées

En tout état de cause

DEBOUTER la société HOLDING [H] et la SCI [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions contraires ;

CONDAMNER in solidum la société HOLDING [H] et la SCI ALMA à payer, chacune, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] Paris 14 ème une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum la société HOLDING [H] et la SCI ALMA aux dépens du référé. "

Par écritures déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la SCI Alma a demandé au juge des référés, au visa des articles 834, 835 et 837, 127 et suivants du code de procédure civile, de :

«  In limine litis

➢ JUGER que l’assignation délivrée à la SCI ALMA est affectée d’une nullité de fond,

➢ JUGER nulle et de nul effet l’assignation signifiée le 30 juin 2025 à la SCI ALMA ;

➢ DEBOUTER le SDC de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la SCI ALMA

A titre subsidiaire :

➢ DEBOUTER le SDC de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

➢ Débouter le syndicat de copropriété de sa demande de condamnation solidaire du bailleur, la SCI Alma, dès lors que la créance est antérieure à l’ouverture de la procédure collective, que le bailleur n’a plus aucun pouvoir sur le locataire, et que l’arrêt des poursuites individuelles interdit toute action contre le bailleur à ce titre

Plus subsidiairement

A. Sur la souscription d’un contrat d’entretien du bac à graisse et la fourniture des factures d’entretien du bac à graisse :

«  DONNER ACTE à la SCI ALMA de ce qu’elle ne s’oppose pas à ce que la société HOLDING [H], locataire,

o Souscrive, à ses frais, un contrat d’entretien régulier du bac à graisse desservant son local,

o et communique au syndicat des copropriétaires les factures justifiant du bon entretien dudit bac à graisse.

«  DIRE ET JUGER que cette absence d’opposition ne vaut pas reconnaissance, par la SCI ALMA, d’aucune faute ni responsabilité quant à l’origine des désordres allégués par le syndicat, lesquels font l’objet de contestations sérieuses devant relever du juge du fond.

«  DEBOUTER en conséquence le syndicat des copropriétaires de sa demande d’astreinte dirigée contre la SCI ALMA, dès lors que :

o D’une part, les mesures sollicitées visent principalement des obligations d’entretien incombant au locataire sur ses parties privatives,

o D’autre part, s’agissant des parties communes, la SCI ALMA n’a ni la gestion ni le pouvoir de faire exécuter des travaux, cette compétence étant exclusivement dévolue au syndicat (Loi du 10 juillet 1965, art. 14).

B. Sur les autres demandes du syndicat des copropriétaires

«  DIRE ET JUGER qu’il existe des contestations sérieuses quant :

o à l’origine exacte des désordres invoqués,

o à leur imputabilité respective aux travaux ou à l’entretien des parties privatives du lot donné à bail, ou aux défauts d’entretien ou vices affectant les parties communes,

o ainsi qu’à l’étendue des obligations respectives du locataire et du bailleur à l’égard du syndicat des copropriétaires ; de sorte que le juge des référés ne peut, sans trancher le fond du litige, prononcer à l’encontre de la SCI ALMA les condamnations sollicitées par le syndicat.

«  DIRE ET JUGER qu’il n’est pas rapporté la preuve, avec l’évidence requise devant la juridiction des référés, de l’existence d’un dommage imminent au sens des articles 835 et 873 du Code de procédure civile, le syndicat ne justifiant pas d’un risque certain et actuel de dommage supplémentaire qui rendrait indispensables les mesures coercitives sollicitées à l’encontre de la SCI ALMA. EN CONSÉQUENCE,

«  DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes de condamnation, d’astreinte et de mesures de remise en état dirigées contre la SCI ALMA, sans préjudice des droits des parties à saisir le juge du fond pour voir trancher définitivement les questions de responsabilité et de répartition des charges.

➢ CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] Paris [Adresse 7] syndicat à payer à la SCI ALMA une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

➢ CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 15] syndicat aux dépens du référé. "

Dans leurs conclusions déposées et soutenues oralement par leur conseil, la société Comptoir d’Alésia et la société Holding [H] ont demandé au juge des référés, au visa des articles 834, 835 et 117 et suivants du code de procédure civile, de :

«  1. In limine litis : sur l’assignation délivrée à la société COMPTOIR D'[Localité 12] :

➢ JUGER que l’assignation délivrée à la société COMPTOIR D'[Localité 12] est affectée d’une nullité de fond,

➢ JUGER nulle et de nul effet l’assignation signifiée le 30 juin 2025 à la société LE COMPTOIR D'[Localité 12] ;

➢ DEBOUTER le SDC de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la société LE COMPTOIR D'[Localité 12]

2. Sur la réponse aux demandes formulées par le SDC :

➢ Sur la souscription d’un contrat d’entretien du bac à graisse et la fourniture des factures d’entretien du bac à graisse :

➢ DONNER ACTE à la société HOLDING [H] qu’elle ne s’oppose pas à la souscription d’un contrat d’entretien de son bac à graisse et à la fourniture au SDC des factures d’entretien à chaque demande du SDC ;

➢ DEBOUTER le SDC de sa demande d’astreinte ;

➢ Sur les autres demandes formulées par le SDC :

➢ JUGER qu’il existe des contestations sérieuses sur les demandes de condamnation à l’encontre de la société HOLDING [H] ;

➢ JUGER qu’il n’est pas rapporté la preuve d’un dommage imminent ;

➢ JUGER qu’il n’est pas rapporté la preuve d’un trouble manifestement illicite ; ? En conséquence, DEBOUTER le SDC de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions et ce compris les demandes d’astreinte ; 17 3. En tout état de cause

➢ DEBOUTER le SDC de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires aux présentes,

➢ CONDAMNER le SDC à verser à la société HOLDING [H] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

➢ CONDAMNER le SDC aux entiers dépens dont distraction sera ordonnée au profit du Cabinet THEILLAC-CAVARROC conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. "

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement ainsi qu’aux notes d’audience, sur le fondement des dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 5 février 2026. Il a été demandé, en cours de délibéré, les observations des parties sur la recevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires relative à la restitution des clés de la cave n°23, cette demande étant faite au nom d’un tiers et concernant une partie privative.

Par notes en date du 29 janvier 2026, les conseils des sociétés Comptoir d’Alésia et Holding [H] et de la SCI Alma ont demandé à ce que la demande du syndicat des copropriétaires de restitution des clés de la cave n°23 soit déclarée irrecevable, celui-ci n’ayant ni qualité, ni intérêt à agir pour solliciter une telle restitution.

Par note en date du 20 janvier 2026, le conseil du syndicat des copropriétaires soutient être recevable à demander au juge des référés à faire cesser la rétention injustifiée des clés d’un lot privatif sur le fondement du trouble manifestement illicite, dès lors que celle-ci compromet la sécurité ou le fonctionnement des équipements collectifs de l’immeuble en ce qu’elle rend impossible l’accès à des canalisations, colonnes montantes et gaines techniques situées dans le lot.

MOTIFS

Sur les exceptions de nullité de l’assignation soulevées par la société Comptoir d’Alésia et la SCI Alma

La société Comptoir d’Alésia soutient que l’assignation qui lui a été délivrée est entachée d’une nullité de fond, dès lors que l’associé unique de la société Comptoir d’Alésia, la société Holding [H], a déclaré dissoudre la société Comptoir d’Alésia dans les conditions de l’article 1844-5 alinéa 3 du code civil, que cette dissolution est mentionnée au registre du commerce et des sociétés de Paris depuis le 12 juin 2025, qu’il y a, en conséquence, eu transmission universelle de patrimoine de la société Comptoir d’Alésia à la société Holding [H] et que la société Comptoir d’Alésia ne dispose plus de la personnalité juridique.

Elle rappelle qu’il s’agit d’une nullité de fond qui n’est pas soumise, en application de l’article 119 du code de procédure civile, à la preuve d’un grief pour qu’elle soit prononcée.

La SCI Alma demande également à ce que l’assignation qui lui a été délivrée soit déclarée nulle, dès lors que l’assignation délivrée à la société Comptoir d’Alésia le 30 juin 2025 est entachée d’une nullité de fond pour avoir été délivrée à une société ayant perdu sa personnalité morale à la suite d’une dissolution par transmission universelle de patrimoine.

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’assignation initiale n’est pas nulle en raison, d’une part, de l’absence de grief causé à la société Comptoir d’Alésia qui n’a pas informé le syndic de l’immeuble de la transmission universelle de son patrimoine et, d’autre part, de la délivrance de l’assignation en intervention forcée à la société Holding [H].

Il rappelle que la société Holding [H] est tenue, du fait de la transmission universelle du patrimoine, des obligations résultant de l’ordonnance de référé du 9 novembre 2022, des conséquences des désordres persistants affectant les parties communes et des obligations légales et réglementaires attachées à l’exploitation d’un établissement de restauration.

En vertu de l’article 117 du code de procédure civile, " constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

Le défaut de capacité d’ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice. "

L’article 119 du même code précise que les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que la nullité ne résulterait d’aucune disposition expresse.

L’article 1844-4 du code civil dispose :

«  La réunion de toutes les parts sociales en une seule main n’entraîne pas la dissolution de plein droit de la société. Tout intéressé peut demander cette dissolution si la situation n’a pas été régularisée dans le délai d’un an. Le tribunal peut accorder à la société un délai maximal de six mois pour régulariser la situation. Il ne peut prononcer la dissolution si, au jour où il statue sur le fond, cette régularisation a eu lieu.

L’appartenance de l’usufruit de toutes les parts sociales à la même personne est sans conséquence sur l’existence de la société.

En cas de dissolution, celle-ci entraîne la transmission universelle du patrimoine de la société à l’associé unique, sans qu’il y ait lieu à liquidation. Les créanciers peuvent faire opposition à la dissolution dans le délai de trente jours à compter de la publication de celle-ci. Une décision de justice rejette l’opposition ou ordonne soit le remboursement des créances, soit la constitution de garanties si la société en offre et si elles sont jugées suffisantes. La transmission du patrimoine n’est réalisée et il n’y a disparition de la personne morale qu’à l’issue du délai d’opposition ou, le cas échéant, lorsque l’opposition a été rejetée en première instance ou que le remboursement des créances a été effectué ou les garanties constituées.

Les dispositions du troisième alinéa ne sont pas applicables aux sociétés dont l’associé unique est une personne physique. "

En l’espèce, par déclaration en date du 3 février 2025, la société Holding [H], associée unique de la société Comptoir d’Alésia, a déclaré dissoudre la société Comptoir d’Alésia par anticipation à compter du 3 février 2025 dans les conditions de l’article 1844-5, alinéa 3, du code civil, cette dissolution entraînant la transmission universelle du patrimoine de la société Comptoir Alésia à la société Holding [H], sans qu’il n’y ait lieu à liquidation.

Cette dissolution par la réunion de toutes les actions entre les mains d’un seul associé en vertu de l’article 1844-5 du code civil a fait l’objet d’une mention au registre du commerce et des sociétés le 12 juin 2025.

Dès lors, depuis le 12 juin 2025, la disparition de la personnalité juridique de la société Comptoir d’Alésia est opposable aux tiers, en ce compris le syndicat des copropriétaires.

Ce dernier ne conteste d’ailleurs pas que la décision de dissolution de la société Comptoir d’Alésia par son associé unique a eu pour effet de transmettre l’intégralité de son patrimoine à la société Holding [H], formulant ainsi aux termes de ses dernières écritures, ses demandes à l’encontre uniquement de la société Holding [H].

Dès lors, la société Comptoir d’Alésia n’ayant plus de personnalité juridique, aux yeux des tiers, depuis le 12 juin 2025, lorsque le syndicat des copropriétaires lui a fait délivrer une assignation le 30 juin 2025, celle-ci ne disposait plus de la capacité d’ester en justice.

Le défaut de capacité d’ester en justice étant, en application de l’article 117 du code de procédure civile, une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte, il entraîne la nullité de cet acte sans que celui qui l’invoque n’ait à démontrer l’existence d’un grief en application de l’article 119 du même code.

L’assignation qui a été délivrée le 30 juin 2025 par le syndicat des copropriétaires à la société Comptoir d’Alésia sera, en conséquence, déclarée nulle.

En revanche, la SCI Alma n’invoquant aucune irrégularité de l’assignation qui lui a été délivrée mais uniquement l’irrégularité de l’assignation qui a été délivrée à la société Comptoir d’Alésia, sa demande tendant à ce que la nullité de l’assignation qui lui a été délivrée soit prononcée sera rejetée.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires expose que si la société Comptoir d’Alésia a, à la suite de l’ordonnance rendue le 9 décembre 2022, fait exécuter les travaux préconisés par l’architecte de l’immeuble et que cette dernière a constaté qu’un bac à graisse en cave semblait avoir été installé conformément à ce qui avait été établi, elle a relevé qu’il subsistait des dysfonctionnements au niveau de l’écoulement d’eau et/ou du bac à graisse, ce qui a occasionné des désordres en parties communes.

Il explique que l’architecte de l’immeuble n’a pu procéder à l’inspection du réseau d’évacuation, à celle du bac à graisse, à la vérification de la conformité des installations et n’a pu obtenir les justifications de la réception des travaux.

Il précise que, le 20 décembre 2023, la société Holley Durand a dû intervenir afin de vider les regards en cave à la suite de débordement de graisse qui a engendré des dégradations dans les parties communes et dans certaines caves privatives de la copropriété.

Il relève que la société Comptoir d’Alésia aurait dû souscrire un contrat du bac à graisse en exécution de l’ordonnance de référé du 9 novembre 2022 et qu’elle ne propose de le faire qu’en réaction à la nouvelle assignation qui lui a été délivrée.

Il fait valoir qu’il ressort des rapports de l’architecte de l’immeuble et de la société Holley Durand que des désordres persistants affectent les caves et les parties communes (refoulements, eaux grasses, infiltrations) en provenance des installations du restaurant en raison d’une défaillance de l’évacuation du local commercial qui a fait l’objet d’un remplacement intégral le 22 août 2025 afin de rétablir la conformité du réseau comme en attestent les photographies versées.

Il argue que les mesures sollicités (entretien régulier du bac à graisse, nettoyage complet des réseaux, désinfection et remise en état des caves, restitution des clés) relèvent des obligations d’entretien normales pour un établissement de restauration en application des règlements d’assainissement, des prescriptions de salubrité publique, notamment l’article 30 de l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 13] et des règles relatives aux eaux usées.

Il note que la société Holding [H] n’apporte aucun élément probant et objectif permettant d’imputer les désordres exclusivement à la boucherie voisine.

Il relève que le locataire actuel de la SCI Alma est in bonis et qu’en toute hypothèse, les demandes qu’il formule ne sont pas des demandes indemnitaires mais en réparation des troubles causés par son locataire dont elle est responsable personnellement.

La société Holding [H] expose avoir toujours entretenu le bac à graisse et s’engage, pour montrer sa bonne foi, à souscrire un contrat d’entretien du nouveau bac à graisse installé à la suite des travaux effectués et gérés par le syndicat des copropriétaires.

Elle précise avoir fait intervenir le 9 juillet 2025 la société Absorbex afin de procéder au pompage et au nettoyage du séparateur de graisse.

Compte tenu de sa bonne foi, elle sollicite le rejet de la demande d’astreinte.

Elle invoque, en revanche, l’existence de contestations sérieuses en ce qui concerne les autres demandes du syndicat des copropriétaires.

Elle fait valoir que ce dernier ne rapporte pas la preuve avec l’évidence nécessaire que les débordements en cave et la présence d’eaux souillées en cave ou dans la cour sont de la responsabilité de la société Comptoir d’Alésia et de la société Holding [H] et ce d’autant qu’il semblerait que les débordements proviennent de la bouche d’évacuation située à l’opposé de l’emplacement du bac à graisse dans la cave et que l’immeuble comporte au rez-de-chaussée, un autre commerce de bouche, une boucherie avec rôtisserie.

Elle explique que l’incident de 2023 est distinct de celui de 2025, le refoulement de 2023 étant la conséquence de la pose mal faite du bac à graisse par la société Holley Duran et l’incident de 2025 résultant d’une fuite de canalisation dans une cave dont elle n’a pu se rendre compte, les canalisations du commerce se situant dans la cave d’un particulier et qu’elle a immédiatement pris en charge dès qu’elle en a été informé en mandatant en urgence une société de nettoyage et de réparation.

Elle relève que le syndicat des copropriétaires ne précise pas à quoi correspond la canalisation sectionnée qu’elle évoque et que les travaux ont été réalisés sous la direction du syndicat des copropriétaires.

Elle conteste, enfin, être en possession des clés de la cave n°23, n’ayant pas besoin d’ouvrir cette cave pour accéder au bac à graisse, une trappe ayant été mise en place à gauche de la porte.

La SCI Alma sollicite le rejet des demandes formées à son encontre, dès lors qu’elle ne dispose plus d’aucun pouvoir pour agir contre sa locataire compte tenu de son placement en redressement judiciaire et de l’arrêt des poursuites individuelles.

Elle relève que les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires sont formulées sur le fondement d’obligations d’entretien qui incombent uniquement au locataire.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Lorsqu’il n’existe aucune contestation sérieuse, le juge des référés peut ordonner toute mesure qui s’impose ; lorsqu’il existe au contraire un différend, il peut prendre uniquement les mesures conservatoires nécessaires à la sauvegarde des droits des parties.

Dans tous les cas, l’intervention du juge des référés suppose, en application de cette disposition, de démontrer l’urgence ; celle-ci relève de l’appréciation souveraine du juge des référés et s’apprécie à la date à laquelle il statue.

Selon l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l’imminence d’un dommage, mais aussi de la nécessité d’en prévenir la réalisation ; il en va de même s’agissant d’apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite et d’ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s’imposer pour le faire cesser.

Il appartient au demandeur de démontrer l’existence de l’éminence du dommage ou d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision du juge des référés et non à celle de sa saisine.

La contestation est dite sérieuse dès lors qu’elle implique, pour être tranchée, d’être discutée au fond du litige.

A ce titre, la juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut en revanche tirer les conséquences d’un acte clair. Enfin, il est rappelé que le caractère sérieux de la contestation s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

En application de l’article 9 I. de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 6] en date du 15 mars 1993 stipule que les parties privatives sont celles qui sont affectées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, notamment les canalisations intérieures tandis que les parties communes à tous les copropriétaires comprennent notamment les canalisations et branchements généraux d’eau, les canalisations générales d’eaux pluviales et usées, à l’exclusion des branchements particuliers sur lesdites canalisation qui seront parties communes spéciales à chacun des bâtiments ou propriété de chacun et que les parties communes aux seuls copropriétaire du bâtiment principal comprennent notamment les canalisations, conduites, prises d’air et réseaux de toute nature, y compris les parties y afférentes qui traversent les locaux privatifs mais à l’exclusion des branchements et raccordements particuliers à un seul local privatif.

o Sur l’entretien du bac à graisse située dans la cave n°23

Il ressort de l’article 30, alinéa 2, de l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 13] et du règlement su service d’assainissement du service public de l’assainissement francilien (SIAAP) adopté par le conseil d’administration du 15 octobre 2014 applicable à la ville de [Localité 13] que les professionnels de la restauration ont l’obligation de faire installer un bac à graisse et de procéder à l’entretien régulier des bacs à graisse, notamment à son curage une fois par an.

En l’espèce, si la société Holging [H] s’engage à souscrite un contrat d’entretien du bac à graisse et à fournir les factures d’entretien au syndic, elle ne conteste pas ne pas avoir à ce jour souscrit un tel contrat alors qu’elle en a l’obligation.

Dans ces conditions, la société Holding [H] sera condamnée à justifier auprès du syndicat des copropriétaires de la souscription d’un contrat d’entretien du bac à graisse installée dans la cave n°23, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ainsi qu’à fournir les factures d’entretien de ce bac à graisse au fur et à mesure de leur réception.

En revanche, dès lors que la société Holding [H] s’est engagée à communiquer ces pièces dans ses conclusions et qu’elle a communiqué les factures afférentes à l’entretien de ce bac à graisse dans le cadre de la présente procédure, il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

En outre, l’obligation d’entretien des bas à graisse incombant uniquement aux professionnels de la restauration, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de la SCI Alma de justifier de la souscription d’un contrat d’entretien et des factures d’entretien, cette dernière n’étant pas un professionnel de la restauration.

o Sur le nettoyage du réseau d’évacuation de la copropriété

Il ressort des pièces versées aux débats que, depuis l’installation du bac à graisse dans la cave n°23 par la société Holley Duran en exécution de l’ordonnance de référé en date du 9 novembre 2022, plusieurs refoulements ont eu lieu.

Ainsi, il ressort des comptes rendus de la société Cabinet d’architecture APML, architecte de l’immeuble, en date des 5 et 18 décembre 2023 que des dysfonctionnements sont apparus au niveau de l’écoulement d’eau et/ ou du bac à graisse, deux refoulements ayant ainsi eu lieu en octobre 2023 et décembre 2023.

Le 29 octobre 2024, le syndic a informé M. [H], gérant de la société Comptoir d’Alésia qu’une fuite en provenance de ses locaux a eu lieu ayant causé des dommages dans les parties communes.

Il s’évince, enfin, du compte rendu établie par la société Holley Duran le 21 août 2025 à la suite de son intervention le 20 août 2025 à la demande du syndic qu’elle a procédé au pompage et curage de trois regards qui étaient remplis d’eau et qu’une fuite a été constatée créée par un bouchon dans une colonne de la cave n°25 qui doit en conséquence être débouchée et réparée.

Toutefois, il s’évince également de ces pièces que la société Comptoir d’Alésia, puis la société Holding [H] sont à chaque fois intervenues afin de mettre fin à ces désordres.

Ainsi, il ressort du compte rendu de la société Cabinet d’architecture APML en date du 5 décembre 2023 que la société Absorbex Assainissement Francilien est intervenue à la demande de la société Comptoir d’Alésia le 31 octobre 2023 pour procéder à un pompage du bac à graisse et qu’une nouvelle intervention a eu lieu le 4 décembre 2023. La société Holding [H] produit, en ce sens, la facture en date du 4 décembre 2023 de la société Absorbex Assainissement Francilien au nom de la société Comptoir d’Alésia pour un dégorgement et pompage du bac à graisse.

En outre, il s’évince des courriels échangés entre le syndic et M. [H], gérant de la société Comptoir d’Alésia, entre le 29 octobre et le 6 décembre 2024 produits par le demandeur que M. [H] a adressé au syndic le 1er décembre 2024 la facture correspondant à la réparation de la fuite survenue le 29 octobre 2024.

La société Holding [H] justifie enfin avoir fait intervenir le 9 juillet 2025 la société Absorbex Assainissement Francilien afin de procéder au pompage et nettoyage manuel du séparateur de graisse et le 21 août 2025 la société EBL pour un dégorgement, nettoyage et rinçage des collecteurs existants en amont et en aval, un passage du furet, l’enlèvement de quantité importante de graisse et de détritus, rinçage du réseau sous test d’écoulement et le nettoyage des lieux.

Or, le syndicat des copropriétaires ne verse aucune pièce qui permettrait d’établir que le réseau d’évacuation de la copropriété a, en dépit de l’intervention de la société EBL le 21 août 2025, toujours besoin d’un nettoyage.

En effet, la nécessité d’un tel nettoyage ne saurait se déduire du rapport d’intervention de la société Holley Durand, dès lors que celle-ci a visité les lieux le 20 août 2025, soit antérieurement à l’intervention de la société EBL.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à condamner la société Holding [H] et, à défaut la SCI Alma, à nettoyer le réseau d’évacuation de la copropriété.

o Sur le pompage des eaux souillées dans la cave et dans le siphon de la cour

Il n’est mentionné la nécessité de procéder au pompage des eaux souillées en cave et dans le siphon de la cour que dans le compte rendu établi par la société Cabinet d’architecture APML le 18 décembre 2023 à la suite de sa visite du 15 décembre 2023.

Une telle nécessité ne ressort ainsi d’aucune autre pièce et notamment pas du compte rendu établi le 21 août 2025 par la société Holley Duran à la suite de son intervention le 20 août 2025.

Il n’est, dès lors, pas établi que la nécessité de procéder au pompage des eaux souillées en cave et dans le siphon de la cour est toujours actuelle.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de la société Holding [H] et, à défaut de la SCI Alma, à procéder à pomper les eaux souillées restantes en caves et dans le siphon de la cour.

o Sur la désinfection des sols et des murs affectés par les refoulements

La société Holding [H] justifie, par la production des factures, que la société LiDé Net est intervenue, le 19 novembre 2024, pour un nettoyage complet des sols, des portes, des bas des murs et de l’escalier descendant à la cave et le 22 septembre 2025 pour le nettoyage de la cave et que la société EBL est intervenue le 21 août 2025, pour après un dégorgement, nettoyage et rinçage des collecteurs existants en amont et en aval, le nettoyage des lieux.

Or, le syndicat des copropriétaires ne verse aucune pièce qui permettrait d’établir qu’une désinfection des sols et des murs des parties communes et caves demeurent nécessaires.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur sa demande de condamnation de la société Holding [H] et, à défaut de la SCI Alma, à procéder à la désinfection complète des sols et des murs affectés par les refoulements.

o Sur la réfection de la canalisation sectionnée

Il ressort du compte rendu établi le 18 décembre 2023 par la société Cabinet d’architecture APML, architecte de l’immeuble, à la suite de sa visite du 15 décembre 2023 que M. [H] a expliqué que la canalisation située après le bac à graisse dans la cave 23 a été coupée lors de la réparation du dernier sinistre pour permettre de retirer le bouchon responsable du refoulement et que sa réparation n’est pas étanche (du scotch orange ayant été mis en place pour raccorder la canalisation), de sorte qu’elle préconise une réparation étanche et pérenne de la canalisation sectionnée avec installation d’un té de dégorgement de façon à faciliter l’accès à l’intérieur du réseau.

Si la société Holding [H] conteste que soit rapportée la preuve que la canalisation ait été sectionnée par l’entreprise qui est intervenue, il convient de relever que c’est le gérant de la société Comptoir d’Alésia qui a fait cette déclaration et qu’elle ne verse aucune pièce qui la remettrait en cause.

En outre, si elle soutient que les travaux ont été faits sous la direction du syndicat des copropriétaires, elle ne l’établit pas alors que la facture d’intervention de la société Absorbex Assainissement Francilien pour un dégorgement et pompage du bac à graisse a été établie le 4 décembre 2023 au nom de la société Comptoir d’Alésia.

Or, la société Holding [H] ne verse aucune pièce qui permettrait d’établir que la canalisation sectionnée a été réparée de manière étanche et pérenne conformément aux préconisations de l’architecte de l’immeuble.

La société Holding [H] sera, en conséquence, condamnée à procéder à la réfection étanche et pérenne de la canalisation sectionnée par la société Holley Duran avec mise en place d’un té de dégorgement, conformément aux préconisations formulées par l’architecte de l’immeuble dans son rapport du 18 décembre 2023.

Dès lors qu’en sa qualité de copropriétaire, elle est responsable des agissements de son locataire qui – contrairement à ce qu’elle indique – ne fait l’objet d’aucune procédure de redressement judiciaire, il y a lieu également de condamner la SCI Alma à procéder à ces travaux.

Afin d’assurer l’effectivité de cette condamnation, il est justifié de l’assortir d’une astreinte de 150 euros par jour de retard pendant un délai de six mois, dès lors que ces travaux sont préconisés depuis le mois de décembre 2023 et qu’ils n’ont, pour autant, toujours pas été réalisés.

En revanche, compte tenu du prononcé d’une astreinte courant sur un délai de six mois, il n’y a pas lieu de prévoir qu’à défaut d’exécution, le syndicat des copropriétaires sera autorisé à faire procéder à la réalisation de ces travaux.

o Sur la restitution des clés de la cave n°23

Suivant l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 125 dudit code précise que " Les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée. "

Aux termes de l’article 15 de " Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

En application de l’article 31 dudit code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 dudit code ajoute que « est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’est pas recevable à agir au nom des propriétaires de la cave n°23 afin que la clé de cette cave leur soit restitué, dès lors que nul ne peut plaider par procureur et que cette cave constitue une partie privative et non une partie commune dont il n’a pas à assurer la sauvegarde.

Il importe peu à cet égard que, dans cette cave, il y ait des canalisations, colonnes montantes et gaines techniques qui seraient communes, dès lors que le syndicat des copropriétaires ne demande pas à ce que les clés lui soient remises mais à ce qu’elles soient remises aux propriétaires de la cave.

La demande du syndicat des copropriétaires de condamnation de la société Holding [H] et, à défaut, de la SCI Alma à restituer les clés de la cave n°23 aux propriétaires sera, en conséquence, déclarée irrecevable.

Sur les demandes accessoires :

La société Holding [H] et la SCI Alma, parties perdantes, seront condamnées in solidum au paiement des dépens de l’instance engagée à leur encontre en vertu de l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, dès lors que l’assignation qui a été délivrée à la société Comptoir d’Alésia a été déclarée nulle, les dépens de l’instance engagée à son encontre resteront à la charge du syndicat des copropriétaires.

Par suite, la société Holding [H] et la SCI Alma seront condamnées in solidum à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît équitable de fixer à la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Vu la jonction des instances enrôlées sous les numéros de répertoire général 25/54752 et 25/57316 sous le numéro commun 25/54752,

Déclarons nulle l’assignation délivrée le 30 juin 2025 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 15] représenté par son syndic en exercice à la société Comptoir d’Alésia ;

Rejetons la demande de la SCI Alma tendant à ce que la nullité de l’assignation qui lui a été délivrée soit déclarée nulle ;

Condamnons la société Holding [H] à justifier auprès du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 15] représenté par son syndic en exercice, dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, de la souscription d’un contrat d’entretien du bac à graisse installé dans la cave n°23 ;

Condamnons la société Holding [H] à communiquer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 15] représenté par son syndic en exercice les factures d’entretien du bac à graisse installé dans la cave n°23 au fur et à mesure de leur réception ;

Disons n’y avoir lieu d’assortir ces condamnations d’une astreinte ;

Condamnons la société Holding [H] et la SCI Alma à faire réaliser par la société Holley Duran les travaux de réfection de la canalisation sectionnée dans la cave n°23 de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 14ème arrondissement (75014) avec installation d’un té de dégorgement conformément aux préconisations de l’architecte de l’immeuble dans son rapport en date du 18 décembre 2023, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

Assortissons cette condamnation, passé le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, d’une astreinte provisoire d’un montant de 150 euros par jour de retard pendant une durée de six mois ;

Déclarons irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 14ème représenté par son syndic en exercice de condamnation de la société Holding [H] et SCI Alma à restituer les clés aux propriétaires de la cave n°23 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 15] représenté par son syndic en exercice ;

Condamnons la société Holding [H] et la SCI Alma aux dépens de l’instance introduite à leur encontre ;

Laissons les dépens de l’instance introduite à l’encontre de la société Comptoir d’Alésia à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 15] représenté par son syndic en exercice ;

Condamnons in solidum la société Holding [H] et la SCI Alma à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 14ème représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 13] le 05 février 2026

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ