TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 22 Janvier 2026

Dossier N° RG 24/07843 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KNB4

Minute n° : 2026/18

AFFAIRE :

Syndic. de copro. MATHIAS 2, pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet FONCIA GRAND BLEU C/ S.C.I. SOCIETE 4V, [F] [G]

JUGEMENT DU 22 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO, Vice-Président, statuant à juge unique

GREFFIER FAISANT FONCTION : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Novembre 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître Emmanuelle BRICE-TREHIN de la SELARL STEMMER-BRICE-[Localité 4]

Délivrée le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. MATHIAS 2, pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet FONCIA GRAND BLEU

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Emmanuelle BRICE-TREHIN de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

S.C.I. SOCIETE 4V

dont le siège social est sis [Adresse 5]

Non représentée

Maître [F] [G]

demeurant [Adresse 1]

Non représenté

D’AUTRE PART ;

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant exploits du 14 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Draguignan la SCI 4V pour défaut de paiement de charges de la copropriété située à Sainte-Maxime, ainsi que le notaire Maître [F] [G], en charge de la vente d’un des lots de copropriété de la SCI 4v, et il sollicite, au visa des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, de :

CONDAMNER la société 4V à lui payer :

— la somme de 8460,21 euros avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 8 février 2024 au titre des charges impayées échues et des frais nécessaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens ;

VALIDER l’opposition qu’il a formée entre les mains de Maître [F] [G], notaire, à hauteur de la somme de 6746,57 euros ;

ORDONNER le versement de la somme de 6746,57 euros entre ses mains ;

JUGER la décision opposable à Maître [F] [G] qui devra se départir des fonds.

La SCI 4V, citée à étude de commissaire de justice, et Maître [F] [G], cité à domicile, n’ont pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture de la procédure a été rendue le 10 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure

A titre liminaire, il est relevé que l’article 472 du code de procédure civile impose au juge de statuer sur la demande et de n’y faire droit que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

De plus, par application de l’article 474 du même code, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire à l’égard de l’ensemble des parties.

Par ailleurs, le syndicat requérant verse aux débats la signification de pièces, pour partie nouvelles, effectuée le 17 novembre 2025 à la SCI 4V, en particulier un courrier du conseil du syndicat du 13 novembre 2025 actualisant le montant des sommes dues au titre des charges.

Ces éléments ont été transmis après la clôture de la procédure prononcée le 10 février 2025 et ne sont ainsi pas recevables par application de l’article 802 du code de procédure civile.

Cette actualisation des charges impayées ne constitue manifestement pas l’une des exceptions prévues à l’article 802 rendant recevables certaines actualisations de créances (relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse).

En tout état de cause, aucune conclusion n’est prise pour solliciter de nouvelles demandes comme l’exige pourtant l’article 768 du code de procédure civile si bien que la présente juridiction n’a pas à statuer sur ces éléments transmis par voie électronique à la juridiction le 21 novembre 2025.

Sur les demandes relatives au paiement des charges

— Sur les demandes relatives aux charges impayées

Selon l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret 67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat requérant produit à l’appui de sa demande :

— les relevés hypothécaires des lots 60 à 64, 91 et 92 établissant la qualité de copropriétaire de la SCI 4V ;

— un décompte des charges réclamées faisant état d’un solde débiteur de 8460,21 euros au 20 août 2024, correspondant aux charges dues et frais réclamés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— une mise en demeure adressée à la SCI 4V le 8 février 2024 d’avoir à payer les charges pour un montant de 6903,21 euros, composé de 6845,21 euros de charges et 58 euros de frais de relance prévus au contrat de syndic ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires de 2021 à 2023 comportant approbation des comptes des exercices et votant les budgets prévisionnels en cours ainsi que les certificats de non-recours contre ces assemblées ;

— le contrat de syndic ;

— le règlement de copropriété.

Il résulte de ces pièces que la relance à hauteur de 44 euros le 28 février 2024, les frais de suivi de dossier recouvrement (149 euros le 5 janvier 2024, 298 euros le 2 février 2024) et de remise du dossier à l’avocat (384 euros le 20 août 2024) ne sauraient constituer des frais de recouvrement strictement nécessaires mais ils seront pris en compte au titre des frais irrépétibles.

Il conviendra d’enlever ces sommes du montant des sommes dues au titre des charges impayées et frais, si bien que la créance s’élève en réalité à 7629,21 euros.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme totale de 7629,21 euros au titre des charges impayées et frais dus à la date du 20 août 2024.

La SCI 4V sera condamnée au paiement de cette somme, qui sera assortie des intérêts au taux légal pour la partie visée à compter de la mise en demeure du 8 février 2024 et pour le surplus à compter de l’assignation, et ce par application de l’article 36 du décret 67-223 du 17 mars 1967.

Le syndicat requérant sera débouté du surplus de ses demandes de ce chef.

— Sur la demande au titre des dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil prévoit que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

La mauvaise foi de la défenderesse dans la carence de paiement de la défenderesse n’est établie par aucun élément particulier, autre que le défaut de paiement.

En outre, le syndicat requérant invoque le refus injustifié de la SCI 4V de valider l’opposition au paiement du prix de vente du lot 21 motivée par la présence d’un arriéré de charges.

Or, il n’est pas démontré que ce refus aurait été suivi par l’introduction d’une demande judiciaire tendant à la mainlevée de l’opposition litigieuse seule de nature à faire obstacle à la libération des fonds par le notaire en application de l’article 20 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965.

A défaut de prouver la mauvaise foi exigée par le texte précité, le syndicat requérant sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes de validation de l’opposition et de mise en cause du notaire

L’article 20 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 dispose : « I. Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé. Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre de l’hypothèque légale mentionnée à l’article 19-1

II. Préalablement à l’établissement de l’acte authentique de vente d’un lot ou d’une fraction de lot, le cas échéant après que le titulaire du droit de préemption instauré en application du dernier alinéa de l’article L. 211-4 du code de l’urbanisme a renoncé à l’exercice de ce droit, le notaire notifie au syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des mandataires sociaux et des associés de la société civile immobilière ou de la société en nom collectif se portant acquéreur, ainsi que le nom de leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

Dans un délai d’un mois, le syndic délivre au notaire un certificat datant de moins d’un mois attestant :

1° soit que l’acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité ne sont pas copropriétaires de l’immeuble concerné par la mutation ;

2° soit, si l’une de ces personnes est copropriétaire de l’immeuble concerné par la mutation, qu’elle n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours.

Si le copropriétaire n’est pas à jour de ses charges au sens du 2° du présent II, le notaire notifie aux parties l’impossibilité de conclure la vente.

Dans l’hypothèse où un avant-contrat de vente a été signé préalablement à l’acte authentique de vente, l’acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, dont les noms ont été notifiés par le notaire, disposent d’un délai de trente jours à compter de cette notification pour s’acquitter de leur dette vis-à-vis du syndicat. Si aucun certificat attestant du règlement des charges n’est produit à l’issue de ce délai, l’avant-contrat est réputé nul et non avenu aux torts de l’acquéreur. »

En l’espèce, le syndicat requérant sollicite de « valider » l’opposition ainsi effectuée au paiement du prix de la vente réalisée par la SCI 4V sur le lot 21 de copropriété.

Il est mentionné que la SCI 4V se serait opposée à la libération des fonds par le notaire Maître [G], sans toutefois qu’aucune pièce ne soit produite en ce sens et en particulier une demande visant à obtenir judiciairement la mainlevée de l’opposition.

Le notaire Maître [G] n’a pas davantage fait valoir sa position et il ne comparaît pas à la présente instance.

Il est rappelé que, par application de l’article 20 précité, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties, le notaire est tenu de verser les sommes retenues au syndicat dans un délai de trois mois suivant la constitution par le syndic d’une opposition régulière.

Dès lors, la présente juridiction, non saisie d’une demande de mainlevée de l’opposition, n’a aucune compétence pour se substituer au notaire et valider cette opposition.

Le syndicat requérant saisissant la juridiction d’un pouvoir lui échappant manifestement, sera débouté de ses demandes tendant à valider l’opposition et à ordonner le versement de la somme de 6746,57 euros.

Il en va de même de la demande tendant à rendre le présent jugement opposable au notaire, alors que ce dernier a été assigné à la présente instance.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. »

La SCI 4V, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge du demandeur les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

La SCI 4V sera ainsi condamnée au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le surplus de la demande de ce chef sera rejeté.

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au Greffe et en premier ressort :

CONDAMNE la SCI 4V à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble MATHIAS 2, pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, la somme de 7629,21 euros (SEPT MILLE SIX CENT VINGT-NEUF EUROS ET VINGT-ET-UN CENTS) au titre des charges impayées et frais dus au 20 août 2024, cette somme portant intérêts au taux légal :

— pour une partie de cette somme à hauteur de 6903,21 euros (SIX MILLE NEUF CENT TROIS EUROS ET VINGT-ET-UN CENTS) à compter du 8 février 2024 ;

— pour le surplus de cette somme, soit 726 euros (SEPT CENT VINGT-SIX EUROS) à compter du 14 octobre 2024.

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, du surplus de ses demandes principales.

CONDAMNE la SCI 4V aux dépens de la présente instance.

CONDAMNE la SCI 4V à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble MATHIAS 2, pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, la somme de 1000 euros (MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit assortit l’entière décision.

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le VINGT-DEUX JANVIER DEUX MILLE VINGT-SIX.

Le greffier, Le président,