MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 18 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/01032 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WA32

CODE NAC : 70E – 5B

AFFAIRE : [J] [S] épouse [Y], [M] [Y] C/ [C] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [J] [S] épouse [Y] née le 28 Avril 1988 à VILLENEUVE-SAINT-GEORGES (94), demeurant 16, avenue du Général Leclerc – 94100 SAINT-MAUR-DES-FOSSES

et Monsieur [M] [Y] né le 1er Janvier 1988 à KHERRATA (ALGÉRIE), demeurant 16 avenue du Général Leclerc – 94100 SAINT-MAUR-DES-FOSSES

représenté par M^e Karine BUCHBINDER-BOTTERI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 372

DEFENDERESSE

Madame [C] [O] née le1er Avril 1981 à SAINT-GERMAIN-EN-LAYE (78), demeurant 14, avenue de Beauce – 94100 SAINT-MAUR-DES-FOSSES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 94028-2025-006793 du 11/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CRETEIL)

non représentée

*******

Débats tenus à l’audience du : 17 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 18 Décembre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Mme [J] [S] et M. [M] [Y] sont propriétaires d’un bien situé 16, avenue de Beauce à Saint-Maur-des-Fossés (94100).

Mme [C] [O] est quant à elle propriétaire d’un bien situé 14, avenue de Beauce à Saint-Maur-des-Fossés (94100).

Mme [J] [S] et M. [M] [Y] souhaitent procéder au ravalement et à la reprise d’étanchéité d’un mur situé en limite séparative avec la propriété de Mme [C] [O], nécessitant l’accès à son fonds.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice du 7 mai 2025, Mme [J] [S] et M. [M] [Y] ont fait assigner Mme [C] [O] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de condamnation, sous astreinte de 100 euros par jour, à compter de l’expiration d’un délai de huit jours après la signification de la décision à intervenir, et pendant un délai de trois mois, de leur consentir, ainsi qu’à toute entreprise qu’ils désigneraient, un droit de passage sur sa propriété pendant la durée des travaux de ravalement de leur mur pignon, avec l’assistance de la force publique si nécessaire. Ils sollicitent également la condamnation de Mme [O] à leur verser la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 17 novembre 2025, lors de laquelle Mme [J] [S] et M. [M] [Y], représentés par leur conseil, ont maintenu les prétentions de leur assignation ainsi que les moyens qui y sont contenus.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le droit dit de tour d’échelle (ou droit d’échelage)

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le droit dit de tour d’échelle, qui a été créé par la jurisprudence, consiste pour le propriétaire d’un fonds à devoir laisser son voisin accéder de manière temporaire à ce fonds pour permettre à celui-ci d’effectuer les travaux nécessaires à la conservation de son bien, dès lors que ces travaux ne peuvent pas être réalisés, pour des raisons tenant à la configuration des lieux, autrement qu’en empruntant le fonds qui le jouxte.

Ce droit ne peut exister que pour autant que les travaux à réaliser soient vraiment nécessaires et par ailleurs d’une certaine urgence. Le voisin qui prétend exercer son droit d’échelage ne doit pas faire subir au propriétaire du fonds 'servant’ une sujétion intolérable et excessive, alors que ce droit ne peut être imposé à ce dernier que s’il n’existe pas d’autres possibilités d’accès et alors par ailleurs que les modalités de passage sur le fonds servant, l’ampleur de l’empiétement ainsi que la durée d’intervention sur le fonds servant doivent être aussi restreintes que possible, de manière à limiter autant que faire se peut la gêne ainsi occasionnée au tiers.

Dès lors que les conditions du droit sont réunies, le propriétaire du fonds servant n’est pas fondé à faire obstacle à son exercice, de sorte qu’en cas d’urgence et en l’absence de contestation sérieuse, il s’expose à y être judiciairement contraint sur le fondement de l’action en référé de l’article 834 du code de procédure civile.

Il appartient alors au juge des référés de définir les modalités d’exercice du droit, d’ordonner les mesures strictement nécessaires à la réalisation des travaux, enfin et le cas échéant d’accorder au propriétaire du fonds servant une provision à valoir sur ses préjudices pour peu seulement que l’obligation du bénéficiaire du droit d’échelage ne soit pas sérieusement contestable.

En l’espèce, l’urgence et la nécessité des travaux de ravalement et de reprise d’étanchéité du mur situé en limite séparative avec la propriété de Mme [O] découlent de l’indispensable conservation du bien des demandeurs.

Il est établi par les pièces versées aux débats que ces travaux nécessitent d’accéder temporairement à la toiture de la maison de Mme [C] [O] pour atteindre la portion du mur concernée et y effectuer :

— la préparation de la surface et la réfection des enduits de façade,

— l’application d’un traitement hydrofuge et imperméabilisant visant à assurer l’étanchéité du parement exposé.

Il ressort également du courrier de M. [V], expert de la société Expertise Bâtiment Service, en date du 29 avril 2025, que les travaux seront effectués conformément aux règles de l’art et sous sa supervision. Aussi, il est précisé qu’aucun dispositif durable ni aucune intervention intrusive ne sera effectuée sur la propriété de la défenderesse.

Enfin, Mme [J] [S] et M. [M] [Y] s’engagent à prendre toutes les précautions nécessaires pour limiter les impacts sur la propriété de Mme [C] [O], avec une durée de travaux prévue sur cinq jours.

Il convient donc de faire droit à la demande d’échelage dans les conditions prévues au dispositif, sur une période de cinq jours.

Sur l’astreinte

L’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Eu égard au contexte litigieux existant entre les parties, il y a lieu d’assortir l’obligation d’échelage d’une astreinte provisoire telle que fixée au dispositif.

Sur les autres demandes

Mme [C] [O] étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, les dépens de la présente procédure seront laissés à la charge de l’Etat.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, susceptible d’appel, assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

Enjoignons à Mme [C] [O] d’autoriser Mme [J] [S] et M. [M] [Y] à faire pénétrer sur son fonds, sis 14, avenue de Beauce à Saint-Maur-des-Fossés (94100), toute entreprise choisie par eux, pour faire réaliser les travaux de ravalement et de reprise d’étanchéité du mur situé en limite séparative entre leur propriété, sise 16, avenue de Beauce à Saint-Maur-des-Fossés (94100), et la sienne, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

et ce sous réserve :

— d’avoir sécurisé le chantier,

— de respecter le mode opératoire prévu par le courrier de M. [V], expert de la société Expertise Bâtiment Service, en date du 29 avril 2025, et la durée de cinq jours mentionnée dans le courrier adressé par Mme [S] à Mme [O] le 17 février 2025,

— d’avoir prévenu Mme [C] [O] du jour de début des travaux et de leur durée par lettre recommande avec accusé de réception au moins huit jours à l’avance,

— d’avoir préalablement fait procéder par commissaire de justice, à leurs frais partagés, à un constat des lieux contradictoire visant à décrire les conditions d’accès au mur pignon ainsi que l’état des lieux tant au début de la réalisation des travaux qu’à l’issue des travaux,

Disons qu’à défaut de laisser l’accès à son fonds à la date fixée ci-dessus, et sous réserve du respect de l’information prévue précédemment, Mme [C] [O] encourra une astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance et ce, pendant trois mois, à la suite de quoi, il sera à nouveau statué,

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Laissons les dépens à la charge de l’Etat,

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires,

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 18 décembre 2025

LE GREFFIER, LE JUGE DES REFERES