MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 26 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01727 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WRYQ

CODE NAC : 72I – 0A

AFFAIRE : S.D.C. 45 RUE HENRI BARBUSSE – 94450 LIMEIL-BREVANNES C/, [B], [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du 45 RUE HENRI BARBUSSE – 94450 LIMEIL-BREVANNES

représenté par son syndic le Cabinet FONCIA MARNE LA VALLEE SAS immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 317 064 285

dont le siège social est sis 409 place Gustave Courbet – La Closerie du Mont-d’Est – 93194 NOISY-LE-GRAND

représenté par Maître Lydie NAVENNEC-NORMAND, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – Vestiaire : PC 299

DEFENDEUR

Monsieur, [B], [P]

demeurant 45 rue Henri Barbusse – 94450 LIMEIL BREVANNES

non représenté

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Débats tenus à l’audience du : 26 Février 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : le 26 Mars 2026

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 45 rue Henri Barbusse à Limeil-Brévannes (94450), représenté par son syndic la société Cabinet Foncia Marne-la-Vallée, a fait assigner M., [B], [P], copropriétaire des lots n°8 et 35 dans ledit immeuble, devant le Président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond afin de le condamner au paiement de :

—  17 079,34 € au titre des charges de copropriété et des appels de travaux impayés arrêtés au 4ème trimestre 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal capitalisables à compter épart_intérêts_EDLde l’assignationépart_intérêts_EDL ;

—  2 021,28 € au titre des provisions sur charges non encore échues au 1er juillet 2026 ;

—  2 247,30 € au titre des frais de poursuite ;

—  2 189 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience du 26 février 2026 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 45 rue Henri Barbusse à Limeil-Brévannes (94450), représenté par son syndic la société Cabinet Foncia Marne-la-Vallée, a maintenu ses demandes conformément à son acte introductif d’instance.

La partie défenderesse, régulièrement assignée par acte déposé à l’étude, n’est pas comparante ni représentée.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

Au cas présent, il est versé aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception (antérieure d’un mois à la délivrance de l’assignation) du 28 août 2025 mettant en demeure M., [B], [P] de régler la somme de 23 795,01 € au titre des charges de copropriétés dues par M., [B], [P] au 27 juin 2025, suivant décompte annexé à cette mise en demeure arrêté au 27 juin 2025.

Cette mise en demeure précise qu’à défaut de règlement dans le délai de 30 jours, les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être mise en oeuvre rendant exigibles les provisions à échoir évaluées à la somme de 2 021,28 euros.

Cette mise en demeure est restée infructueuse et le demandeur produit les pièces justifiant le bien fondé de sa créance, à savoir :

— un relevé de propriété,

— le contrat de syndic,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 18 mars 2024 et 9 janvier 2025 ayant approuvé les budgets des exercices du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et les budgets prévisionnels des exercices du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 et du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 ainsi que les fonds travaux,

— les appels de fonds sur la période du 1er trimestre 2023 au 3ème trimestre 2025,

— l’historique du compte de copropriétaire arrêté au 1 juillet 2025,

Il convient de condamner la partie défenderesse au paiement de la somme de 17 079,34 € au titre des charges de copropriétés dues par M., [B], [P] au 1 juillet 2025 avec intérêts au taux légal courant à compter du 3 décembre 2025.

En outre le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer le paiement de la somme de 2 021,28 € au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 9 janvier 2025 pour la période du 1er janvier 2026 au 1er juillet 2026, le syndicat des copropriétaires ayant réclamé en vain le paiement des deux premiers appels de cet exercice.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 3 décembre 2025, date de l’assignation formulant cette prétention pour la première fois

Il sera relevé qu’aucune demande en dommages-intérêts n’est formulée dans le dispositif de l’assignation du demandeur.

Sur la demande relative aux frais

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 45 rue Henri Barbusse à Limeil-Brévannes (94450), représenté par son syndic la société Cabinet Foncia Marne-la-Vallée, fait état des frais suivants :

—  150 euros au titre du suivi de la procédure de recouvrement,

—  117,80 euros pour « l’appel de provision sur travaux dommages-ouvrage »,

—  279,50 pour « l’appel de provision sur travaux présentés le 1er février 2025 »,

—  450 euros pour constitution du dossier pour l’huissier de justice (réassignation),

—  1 250 euros pour constitution du dossier pour l’avocat.

Concernant les frais exposés par le syndicat des copropriétaires et dont il réclame le paiement, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, commandement, et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, seront imputables au seul copropriétaire concerné.

Si les frais relatifs à la procédure de recouvrement à hauteur de 150 euros, tels que prévus au contrat de syndic, ne sont pas contestables, en revanche, la constitution du dossier pour l’avocat et l’huissier ne se justifient qu’en cas de diligences exceptionnelles.

La diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

La constitution et la transmission du dossier, comportant certes les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblées générales sur une période de deux années, ne sauraient être qualifiées de diligences exceptionnelles.

Les frais d’avocat sont par ailleurs inclus dans l’indemnité versée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Enfin, les sommes dues au titre des appels de provision ne font pas partie de celles indemnisées sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi, par application des dispositions susvisées et de celles de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 45 rue Henri Barbusse à Limeil-Brévannes (94450), représenté par son syndic la société Cabinet Foncia Marne-la-Vallée, est fondé à réclamer le paiement des frais nécessaires pour recouvrer les sommes dues à hauteur de la somme de 150 euros.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. M., [B], [P], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires sis 45 rue Henri Barbusse à Limeil-Brévannes (94450), représenté par son syndic la société Cabinet Foncia Marne-la-Vallée, la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire susceptible d’appel assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

CONDAMNE M., [B], [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 45 rue Henri Barbusse à Limeil-Brévannes (94450), représenté par son syndic la société Cabinet Foncia Marne-la-Vallée, la somme de 17 079,34 €, avec intérêts au taux légal courant à compter du 3 décembre 2025, au titre des provisions et des cotisations du fonds travaux dues au 1 juillet 2025,

CONDAMNE M., [B], [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 45 rue Henri Barbusse à Limeil-Brévannes (94450), représenté par son syndic la société Cabinet Foncia Marne-la-Vallée, la somme de 2 021,28 € au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 9 janvier 2025 pour la période du 1er janvier 2026 au 1er juillet 2026,

CONDAMNE M., [B], [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 45 rue Henri Barbusse à Limeil-Brévannes (94450), représenté par son syndic la société Cabinet Foncia Marne-la-Vallée, la somme de 150 € au titre des frais,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 45 rue Henri Barbusse à Limeil-Brévannes (94450), représenté par son syndic la société Cabinet Foncia Marne-la-Vallée, du surplus de sa demande au titre des frais,

CONDAMNE M., [B], [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 45 rue Henri Barbusse à Limeil-Brévannes (94450), représenté par son syndic la société Cabinet Foncia Marne-la-Vallée, la somme de 2 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 26 mars 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT,