VTD/CT

Jugement N°

du 18 NOVEMBRE 2024

AFFAIRE N° :

N° RG 22/03990 – N° Portalis DBZ5-W-B7G-IWUU / Ch1c1

DU RÔLE GÉNÉRAL

S.A.S. LE CLOS DES SENS

[C] [Z]

Contre :

CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DE RHONE ALPES AUVERGNE -GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNES

Grosse : le

M^e Thomas FAGEOLE

la SCP JAFFEUX-LHERITIER-DAUNAT

la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS

Copies électroniques :

M^e Thomas FAGEOLE

la SCP JAFFEUX-LHERITIER-DAUNAT

la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE DIX HUIT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE,

dans le litige opposant :

S.A.S. LE CLOS DES SENS, représentée par la SELARL MJ MARTIN, agissant ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SAS LE CLOS DES SENS

[Adresse 3]

[Localité 9]

Monsieur [C] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentés par M^e Thomas FAGEOLE de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDEURS

ET :

COMMUNE DE [Localité 9]

Mairie

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentée par M^e François-Xavier LHERITIER de la SCP JAFFEUX-LHERITIER-DAUNAT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DE RHONE ALPES AUVERGNE -GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNES

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Francois POULET de la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DÉFENDERESSES

LE TRIBUNAL,

composé de :

Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente,

Madame Géraldine BRUN, Vice-Présidente,

Madame Valérie PIRELLO, Juge,

assistées lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier.

Après avoir entendu, en audience publique du 23 Septembre 2024 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Depuis 2017, la commune de [Localité 9] est propriétaire d’un tènement immobilier cadastré B n°[Cadastre 2], sis [Adresse 8], constitué d’une maison et de ses dépendances, dont une piscine avec terrain autour, d’une superficie globale de 4 200 m² environ.

Le 25 mai 2018, la commune a donné à bail cet ensemble immobilier à la SAS le Clos des Sens à compter du 1er mai 2018, moyennant un loyer annuel de 20 400 euros HT. Il a été convenu que le loyer serait augmenté après réalisation de travaux d’aménagement d’une salle de réception dans le bien loué, aux frais de la commune.

Le 22 novembre 2018, la SAS le Clos des Sens se plaignant de l’apparition de désordres dans le bâti durant l’été 2018, a sollicité l’avis technique de AExpert Bâtiment.

Le 29 novembre 2018, la commune de [Localité 9] a déclaré le sinistre à Groupama, son assureur.

Par arrêté interministériel du 16 juillet 2019, l’état de catastrophe naturelle a été reconnu pour la commune de [Localité 9] au titre des mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols du 1er juillet au 30 septembre 2018. Cet arrêté a été publié au Journal Officiel le 9 août 2019.

Le 24 juillet 2019, le bail a été résilié, et un nouveau bail a été signé, à effet du 1er août 2019, avec une augmentation du montant du loyer à 28 800 euros HT par an.

Le 9 août 2019, la commune de [Localité 9] a déclaré le sinistre à Groupama pour la seconde fois.

Le 17 septembre 2019, la SAS le Clos des Sens a sollicité l’APAVE qui a constaté que le pignon Nord du bâtiment principal accroché à la tour se désolidarisait de celle-ci et que la façade Ouest de l’arrière de la salle de réception était destabilisée.

Le 21 septembre 2019, la SAS le Clos des Sens a de nouveau sollicité AExpert Bâtiment qui a conclu à un danger immédiat pour risque d’effondrement des planchers

Le 30 septembre 2019, au vu des rapports APAVE et AExpert Bâtiment, la commune de [Localité 9] a pris un arrêté municipal de fermeture provisoire des locaux.

Suite aux déclarations de sinistre qui lui avaient été adressées, Groupama a mandaté la société Alpha BTP afin de réaliser des investigations géotechniques.

Par jugement du 17 octobre 2019, le tribunal de commerce de Clermont-Ferrand a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la SAS le Clos des Sens, procédure convertie en liquidation judiciaire simplifiée par jugement du 12 décembre 2019.

Par acte du 28 novembre 2019, la SAS le Clos des Sens et la SELARL MJ Martin, ès qualités de mandataire judiciaire, ont fait assigner la commune de [Localité 9] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand aux fins de :

— voir ordonner une expertise au visa de l’article 145 du code de procédure civile,

— obtenir une indemnité provisionnelle de 5 000 euros,

— enjoindre à la défenderesse de prendre des mesures conservatoires et de réaliser des travaux de consolidation et de réfection de l’immeuble.

Par ordonnance du 2 juin 2020, le juge des référés a ordonné l’expertise sollicitée et débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Le 26 mai 2021, la commune de [Localité 9] a fait appeler en la cause son assureur Groupama, aux fins de lui étendre la mesure d’expertise en cours.

Le 2 mars 2022, l’expert a déposé son rapport.

Puis, par acte du 29 septembre 2022, la SAS le Clos des Sens représentée par son liquidateur, la SELARL MJ Martin, et M. [C] [Z] ont fait assigner la commune de [Localité 9] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire, condamner la défenderesse à payer à :

la SAS le Clos des Sens représentée par son liquidateur, la SELARL MJ Martin les sommes suivantes : – 431 574,36 euros au titre du passif de la procédure collective de la SAS le Clos des Sens arrêté par la SELARL MJ Martin (état des créances) ;

—  766 050 euros au titre de la perte d’exploitation et du préjudice économique ;

—  3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. [C] [Z] les sommes suivantes :- 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice moral subi ;

—  3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 21 février 2023, la commune de [Localité 9] a fait appeler en cause son assureur Groupama au visa des articles L.125-1 du code des assurances et 1193 et 1231-1 et suivants du code civil.

Par ordonnance du 4 avril 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des instances.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 juin 2024.

Par conclusions déposées et notifiées le 21 septembre 2023, la SAS le Clos des Sens représentée par la SELARL MJ Martin agissant ès qualités de liquidateur, et M. [C] [Z] demandent au visa des articles 606 et 1721 du code civil, R. 145-35 du code de commerce, de :

— condamner la commune de [Localité 9] et son assureur Groupama à payer et porter au profit de la SAS le Clos des Sens représentée par la SELARL MJ Martin agissant ès qualités de liquidateur, les sommes suivantes :

—  431 574,36 euros au titre du passif de la procédure collective de la SAS le Clos des Sens arrêté par la SELARL MJ Martin (état des créances) ;

—  766 050 euros au titre de la perte d’exploitation et du préjudice économique ;

—  8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la commune de [Localité 9] et son assureur Groupama à payer et porter au profit de M. [C] [Z] les sommes suivantes :

—  30 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice moral subi ;

—  4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter la commune de [Localité 9] et la compagnie Groupama de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner la commune de [Localité 9] et Groupama aux dépens en ce compris les dépens de référé et les frais d’expertise.

Ils se prévalent de l’obligation de délivrance et de l’obligation de garantie incombant au bailleur pour conclure aux manquements de la commune de [Localité 9] : le bâtiment souffrait déjà de désordres affectant directement le clos et le couvert, de sorte qu’il était impossible d’exercer de façon pérenne une quelconque activité ; les locaux étaient impropres à leur destination, et ce, très rapidement après la signature du bail initial ; par la suite, l’incapacité du bailleur à prendre les mesures nécessaires a conduit l’immeuble à se dégrader à un point de non retour qui a été sanctionné par une fermeture administrative.

S’agissant de la clause exonératoire de responsabilité figurant dans le bail, ils estiment que le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance : le bailleur est tenu à une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué et il doit garantie au locataire pour tous les vices ou défauts de la chose louée ; il ne peut s’exonérer par une clause contractuelle de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble.

Par ailleurs, ils soutiennent que les conditions de la force majeure ne sont pas réunies, l’événement climatique de 2018 (sécheresse) pouvant être connu par la commune au moment de la conclusion du bail.

Ils précisent en outre que la liquidation judiciaire de la SAS le Clos des Sens n’a pu être évitée en raison de la fermeture décidée par la commune et l’absence de toute diligence par le bailleur.

Par conclusions déposées et notifiées le 31 janvier 2024, la commune de [Localité 9] demande au visa des articles 1721 et suivants du code civil, 1217, 1218 et 1351 du code civil, 1193 et 1231-1 et suivants du code civil, L.125-1 du code des assurances, de :

— débouter la SELARL MJ Martin ès qualités de liquidateur de la SAS le Clos des Sens de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter M. [C] [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner Groupama à la relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

— condamner Groupama à lui payer et porter une somme de :

—  410 900 euros TTC au titre du coût des travaux de réparation avec indexation sur l’indice BT 01 à compter du 2 mars 2022 ;

—  144 000 euros TTC à titre de dommages et intérêts sur pertes locatives ;

— condamner la SELARL MJ Martin ès qualités de liquidateur de la SAS le Clos des Sens, M. [C] [Z] et Groupama à lui payer et porter une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SELARL MJ Martin ès qualités de liquidateur de la SAS le Clos des Sens, M. [C] [Z] et Groupama aux dépens d’instance et de référé comprenant les frais d’expertise.

Elle expose que lors de la signature du premier bail, les bâtiments quoiqu’affectés de fissurations, permettaient d’exercer de façon pérenne la réception du public dans des locaux propres à leur destination ; que ce n’est que du fait de l’événement climatique de l’été 2018 reconnu comme catastrophe naturelle par arrêté interministériel que la situation a évolué au niveau de la tour ; que l’impossibilité d’exploiter n’est intervenue que le 30 septembre 2019 avec l’arrêté municipal. Elle considère ainsi qu’il s’agit d’un événement de force majeure au sens de l’article 1218 du code civil.

Par ailleurs, elle estime qu’il n’existe pas de lien de causalité entre le préjudice allégué et les inexécutions reprochées, la cessation des paiements de la SAS le Clos des Sens n’ayant aucun rapport avec l’arrêté du 30 septembre 2019.

Elle se prévaut en outre de la clause de non responsabilité figurant dans les deux baux énonçant:

“Le preneur fera son affaire personnelle des cas ci-dessus cités et de toutes autres éventualités imprévues, excepté son recours contre qui de droit, en dehors du bailleur. En conséquence, le preneur prendra toutes assurances indispensables de manière que la responsabilité du bailleur ne soit jamais engagée”.

Elle conteste au surplus les quantum des sommes réclamées et ajoute que M. [C] [Z], ancien gérant, n’a aucun lien de droit avec elle.

Elle invoque à tout le moins la garantie de son assureur, se prévalant de la garantie “dommages aux biens” souscrite, prévoyant à l’article 11-5 des dispositions générales une garantie “en cas d’action mettant en cause la responsabilité de l’assuré”. Elle soutient que son contrat couvre les événements naturels, les dégâts des eaux et les catastrophes naturelles, et que Groupama a été totalement absente malgré ses deux déclarations de sinistre ; que de part sa négligence, l’assureur a contribué à l’aggravation de l’état du bâtiment. Elle sollicite en outre le montant des réparations du bâtiment et les pertes locatives engendrées.

Par conclusions déposées et notifiées le 28 mars 2024, la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles de Rhône Alpes Auvergne – Groupama Rhône Alpes Auvergne (Groupama) demande au visa des articles 1719 et suivants du code civil, 1103 du code civil, L.125-1 du code des assurances, :

à titre principal de :- juger qu’aucune des garanties qu’elle a consenties à la commune de [Localité 9] n’est mobilisable;

— en conséquence, débouter la commune de [Localité 9] de sa demande de condamnation à son encontre à la garantir et relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

— débouter la commune de [Localité 9] de ses demandes de condamnation à son encontre pour son propre compte au titre du coût des travaux de réparation avec indexation, au titre des pertes locatives et au titre des frais irrépétibles et dépens ;

— débouter la SELARL MJ Martin ès qualités de liquidateur de la SAS le Clos des Sens et M. [Z] de toutes demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ;

à titre subsidiaire de : – débouter la commune de [Localité 9] de ses demandes de condamnation à son encontre :

— au titre du coût des travaux de réparation avec indexation, à tout le moins limiter le montant à la charge de l’assureur à hauteur de 50 % du montant des travaux ;

— au titre des pertes locatives, compte tenu de l’exclusion contractuelle de la prise en charge des pertes financières ;

— condamner la commune de [Localité 9], à défaut toute partie succombant, à lui porter et payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Elle conteste la mobilisation de la garantie souscrite par la commune de [Localité 9], celle-ci ne précisant pas l’événement garanti qui justifierait la mobilisation de la garantie dommages aux biens. Au surplus, le bailleur a volontairement donné à bail des locaux d’emblée impropres à leur destination, et ce, dans le cadre de deux baux successivement conclus.

Par ailleurs, elle fait valoir que les facteurs déterminants des désordres sont identifiés comme étant la mauvaise adaptation des fondations des ouvrages au contexte géotechnique et la mauvaise gestion des eaux pluviales et fuites éventuelles de réseau ; que la sensibilité à l’eau des sols d’assise est présentée comme un facteur secondaire ; que la sécheresse de l’été 2018 est un facteur aggravant, mais il n’est pas démontré qu’il s’agisse d’une cause déterminante des désordres.

Au surplus, elle estime fondé le moyen de la commune de [Localité 9] selon lequel l’état de cessation des paiements de la société n’a aucun rapport avec les désordres affectant l’immeuble, ainsi que celui reposant sur les clauses du bail : en effet, lors de la signature du bail, la SAS le Clos des Sens connaissait parfaitement l’état des lieux loués et a renoncé à tout recours contre son bailleur.

Elle conteste également les sommes réclamées par la SAS le Clos des Sens au titre de ses préjudices, ainsi que celles sollicitées par M. [Z]. S’agissant des sommes réclamées par la commune, il conviendra de tenir compte du coût des travaux de reprise fixé par l’expert (250 000 euros) et d’un éventuel partage de responsabilité tel que suggéré par ce dernier. Elle ajoute enfin que les pertes financières des dommages garantis sont exclues.

Il sera renvoyé pour l’exposé complet des demandes et moyens des parties à leurs dernières conclusions.

MOTIFS

— Sur les demandes de la commune de [Localité 9] à l’encontre de Groupama fondées sur la garantie Catastrophe Naturelle

Selon l’article L. 125-1 alinéa 1er du code des assurances, les contrats souscrits par toute personne physique ou morale autre que l’Etat et garantissant les dommages causés à des biens situés en France, ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets des catastrophes naturelles sur les biens faisant l’objet de tels contrats.

L’alinéa 3 dispose que sont considérés comme les effets de catastrophes naturelles, les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel, lorsque les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n’ont pu empêcher leur survenance ou n’ont pu être prises.

Le bénéfice de la garantie est en outre subordonné à une condition légale tenant à la constatation de l’état de catastrophe naturelle par un arrêté interministériel qui détermine les zones et les périodes où s’est située la catastrophe, ainsi que la nature des dommages couverts par la garantie.

La mise en oeuvre de la garantie suppose ainsi, outre la justification de l’intervention de l’arrêté interministériel :

— un dommage en lien direct avec l’intensité anormale d’un agent naturel,

— le rôle déterminant de l’agent naturel dans la survenance du dommage,

— le fait que les mesures habituelles à prendre pour prévenir le dommage n’ont pu empêcher sa survenance ou n’ont pu être prises.

Seule est soulevée, dans le cadre de la présente affaire , la question de savoir si la catastrophe naturelle est la cause déterminante des désordres.

Sur un plan théorique, la notion de “cause déterminante” renvoie à celle de causalité adéquate.

Selon cette théorie, seuls peuvent être retenus comme causes, les événements qui devaient normalement produire le résultat dommageable, dans le cours habituel des choses et selon l’expérience de la vie. Pour qu’un fait soit qualifié de « cause », il faut qu’il existe entre l’événement et le dommage un rapport « adéquat », et pas seulement fortuit . Le critère de l’aptitude d’un fait à produire le résultat est la prévisibilité ou la probabilité, plus ou moins objective selon les auteurs, de ce résultat.

La cause déterminante est ainsi celle qui a joué un rôle prépondérant dans la survenance du dommage et non un rôle seulement fortuit.

Les juges du fond doivent rechercher si l’intensité anormale de l’agent naturel a été la cause déterminante des dommages matériels subis et si, dès lors, ces dommages peuvent être considérés comme les effets d’une catastrophe naturelle.

La Cour de Cassation n’a pas, en l’état de sa jurisprudence, consacré une présomption de causalité déterminante de l’agent naturel découlant de l’arrêté même de catastrophe naturelle. Elle s’en est tenue jusqu’à présent à une appréciation classique de la charge de la preuve qui pèse sur l’assuré lorsqu’il s’agit d’établir que les conditions de la garantie sont réunies.

Au surplus, la garantie de catastrophe naturelle n’est pas subordonnée au fait que l’intensité anormale de cet agent naturel a été la cause exclusive des dommages, mais seulement au fait qu’elle a eu un rôle “déterminant” dans la réalisation des dommages. À cet égard, le constat selon lequel les désordres apparus à la suite de la catastrophe naturelle ont trouvé pour partie leur cause dans un vice de la construction n’exclut pas nécessairement la garantie de l’assureur. Il appartient au juge du fond de faire la part de l’ampleur de chacun des facteurs incriminés et de décider, en particulier, si le phénomène naturel a été, ou non, l’agent déterminant à l’origine des dommages.

En l’espèce, il n’est pas contesté que par arrêté interministériel du 16 juillet 2019, l’état de catastrophe naturelle a été reconnu pour la commune de [Localité 9] au titre des mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols sur la période du 1er juillet au 30 septembre 2018, arrêté publié au Journal Officiel le 9 août 2019.

Il n’est pas non plus contesté que Groupama est l’assureur des lieux en vertu du contrat n°405874490011 01, la commune de [Localité 9] ayant souscrit pour l’ensemble des bâtiments communaux dont ceux situés [Adresse 3], un contrat couvrant en autres garanties, les évènements naturels, les dégâts des eaux et les catastrophes naturelles.

L’expert judiciaire qui a procédé à la recherche des causes et origines des désordres (rapport pages 36 à 41), a rappelé dans un premier temps les conclusions du rapport d’investigations techniques du 22 janvier 2020 réalisé par le BET Alpha BTP “commandé par l’assureur Groupama”, à savoir :

“Le facteur mauvaise adaptation des ouvrages au contexte géotechnique du site peut donc être considéré comme primordial sur l’apparition de désordres anciens et sur la fragilisation importante des structures”.

Ce BET a conclu sur la hiérarchie des facteurs de désordres que : “La précarité des systèmes de fondation, le mode constructif des bâtiments, le peu de rigidité des ouvrages et la mauvaise collecte des eaux pluviales, peuvent être considérés comme les causes déterminantes des désordres ; la sécheresse n’ayant révélé que des désordres latents (…)”.

Il a établi la classification provisoire suivante :

facteurs déterminants sur les désordres :- mauvaise adaptation des fondations des ouvrages au contexte géotechnique, à l’origine des tassements de consolidation importants et de la fragilisation des structures ;

— mauvaise gestion des eaux pluviales et fuite éventuelle de réseau, à l’origine de la plastification des sols d’assise des ouvrages et de tassements de consolidation consécutifs d’amplitude importante et différentiels

facteurs secondaires avec effet “déclenchant” éventuel :- sensibilité à l’eau des sols d’assise ayant pu conduire à des tassements de consolidation complémentaire ;

facteurs aggravants : – végétation hygrophile importante en partie Nord des ouvrages ;

— hétérogénéité de protection périphérique vis-à-vis de la dessiccation, notamment concernant le bâtiment Ouest.

L’expert judiciaire a fait réaliser un sondage de reconnaissance de la nature des fondations à la jonction entre le pignon Nord du bâtiment principal et de la tour, ainsi qu’un diagnostic complet des réseaux.

Il explique que le sapiteur Euclid Ingénierie a conclu le 15 juin 2021 que les désordres étaient liés à la combinaison de plusieurs facteurs :

— défauts de conception de la charpente qui provoquent des poussées horizontales sur les murs;

— fondations ancrées à des niveaux différents et dans des sols de faible capacité portante ;

— sols d’assise très sensibles aux variations hydriques et au retrait gonflement ;

— réseaux de collecte des eaux fluviales anciens et fuyards.

Ces facteurs sont aggravés par :

— des épisodes de sécheresse de plus en plus intenses et fréquents ;

— une végétation trop proche du bâtiment ;

— une teneur en eau des sols d’assise globalement importante ;

— un bâti ancien qui ne comporte pas d’éléments de rigidification et de liaisonnement.

L’expert judiciaire a relevé que le sapiteur Euclid Ingénierie corroborait les conclusions de BET Alpha BTP.

Par ailleurs, le diagnostic réseaux a mis en évidence qu’une partie importante des ouvrages étaient anciens ; que “ces ouvrages bâtis en pierre avec certaines cunettes en tuiles romanes ne sont plus étanches. Ils présentent des bouchons et des effondrements ponctuels. L’implantation de certains au droit des bâtiments fait qu’ils alimentent en eaux leurs fondations”.

Par conséquent, au vu de ces constatations techniques, la sécheresse de l’état 2018 ne constitue pas la cause déterminante des désordres au sens de l’article L.125-1 du code des assurances. La sécheresse est un facteur aggravant, mais n’est pas la cause adéquate du dommage. Et, en tout état de cause, ainsi que le soutient Groupama, l’état du bâtiment imposait qu’il soit consolidé bien avant la sécheresse de 2018. Le seul constat administratif de l’état de catastrophe naturelle n’emporte pas présomption de causalité déterminante de l’agent naturel.

La commune de [Localité 9] sera ainsi déboutée de sa demande visant à voir mobiliser la garantie Catastrophe Naturelle de Groupama. Elle doit dès lors être déboutée de ses demandes aux fins de voir condamner Groupama à lui payer une somme de 410 900 euros au titre du coût des travaux de réparation, et celle de 144 000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte locative.

— Sur les demandes de la SAS le Clos des Sens et de M. [C] [Z] à l’encontre de la commune de [Localité 9]

Par application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée.

L’obligation de délivrance prise au sens restreint de la remise au preneur de la jouissance de la chose louée, s’impose au bailleur sans qu’il lui soit possible de s’en affranchir de quelque manière que ce soit. Elle est de l’essence même du contrat.

Par ailleurs, si le bailleur peut être dispensé par la convention de l’obligation de délivrer une chose en bon état de réparations, le bailleur ne peut par avance s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble.

En l’espèce, le 25 mai 2018, la commune de [Localité 9] a donné à bail à la SAS le Clos des Sens, un tènement immobilier cadastré B n°[Cadastre 2], sis [Adresse 8], constitué d’une maison et de ses dépendances, dont une piscine avec terrain autour, d’une superficie globale de 4 200 m² environ lui appartenant depuis 2017, et ce à compter du 1er mai 2018, moyennant un loyer annuel de 20 400 euros HT.

Le 24 juillet 2019, le bail a été résilié conventionnellement, et un nouveau bail a été signé, à effet du 1er août 2019, à des conditions financières différentes (loyer de 28 800 euros HT par an).

Le 30 septembre 2019, au vu des rapports APAVE et AExpert Bâtiment, la commune de [Localité 9] a pris un arrêté municipal de fermeture provisoire des locaux.

Elle n’était ainsi plus en mesure d’assurer son obligation de délivrance.

Elle se prévaut de la force majeure pour s’exonérer de sa responsabilité.

L’article 1218 du code civil énonce qu’il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un évènement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures inappropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. L’article 1351 précise que l’impossibilité d’exécuter la prestation libère le débiteur à due concurrence lorsqu’elle procède d’un cas de force majeure et qu’elle est définitive.

Or, ainsi que le relève le preneur, l’expert judiciaire a mis en avant que la commune de [Localité 9] a fait l’objet sur 21 ans, de 1998 à 2019, de six arrêtés de catastrophe naturelle relatifs à des mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols ; que cette commune est fortement exposée au retrait-gonflement des sols argileux. Au surplus, les effets pouvaient être évités par des mesures appropriées. La notion de force majeure doit donc être écartée.

La commune se prévaut d’une clause figurant dans les deux baux en page 15, de non responsabilité du bailleur : “Le preneur fera son affaire personnelle des cas ci-dessus cités et de toutes autres éventualités imprévues, excepté son recours contre qui de droit, en dehors du bailleur. En conséquence, le preneur prendra toutes assurances indispensables de manière que la responsabilité du bailleur ne soit jamais engagée.”

Le preneur expose s’être plaint à son bailleur à plusieurs reprises à partir de septembre 2018, de l’aggravation des fissures constatées . Il conclut notamment en page 14 de ses dernières écritures : “Une très grande partie des bâtiments n’était plus conforme à sa destination et surtout menaçait ruine. Il est donc apparu que le bâtiment souffrait déjà de désordres affectant directement le clos et le couvert, de sorte qu’il était impossible d’exercer de façon pérenne une quelconque activité, en particulier lorsque cette dernière supposait la réception du public. En ce sens, les locaux étaient impropres à leur destination, et ce très rapidement après la signature du bail initial. Les choses n’ont fait qu’empirer du fait de l’inertie du bailleur qui n’a pas pour autant hésiter à faire régulariser une second bail commercial en toute connaissance des désordres susvisés ainsi rencontrés au niveau des locaux loués.”

Le preneur a ainsi contracté un nouveau bail plus onéreux prenant effet le 1er août 2019, prévoyant une clause d’exonération du bailleur, et ce, en toute connaissance de cause de l’état des lieux loués.

Au surplus, le demandeur ne rapporte pas la preuve du lien de causalité entre le préjudice invoqué, à savoir le montant du passif et le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur. Il lui appartenait de rapporter la preuve que les créances déclarées dans le cadre du passif étaient en lien avec l’arrêt de son activité lié à la fermeture provisoire des lieux, ce qu’il ne fait pas, sachant que la société a été placée en procédure collective quasiment le lendemain de la fermeture des lieux.

Quant aux pertes d’exploitation futures, il s’agit d’un préjudice purement hypothétique. L’activité avait démarré en mai 2018, et le gérant de la SAS le Clos des Sens écrivait notamment le 30 avril 2019 (pièce n°8 de la commune de [Localité 9]): “en l’état les Clos des Sens n’est pas rentable, ne gagne donc pas compte tenu des frais de structure trop élevés.”

Dans ces conditions, la SAS Le Clos des Sens représentée par la SELARL MJ Martin, liquidateur, doit être déboutée de ses demandes d’indemnisation.

S’agissant de M. [C] [Z], celui-ci soutient avoir subi un préjudice moral puisqu’il était associé de la SAS Le Clos des Sens et qu’il a vu son projet professionnel tomber à l’eau, “et ce, en complément de son compte-courant d’associé compris dans l’état des créances susvisées”.

Outre le fait qu’il n’était pas partie au contrat de bail, et qu’il forme une demande sans préciser son fondement juridique, le préjudice invoqué n’est pas caractérisé, tout comme le lien de causalité avec le manquement reproché à la commune. La demande sera rejetée.

Les demandes de la commune de [Localité 9] aux fins de se voir relevée et garantie par Groupama des condamnations prononcées à son encontre sont ainsi sans objet.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Succombant à l’instance, la SAS Le Clos des Sens représentée par la SELARL MJ Martin, liquidateur et M. [Z] supporteront les dépens d’instance qui incluront les dépens de référé et les frais d’expertise judiciaire.

Toutefois, pour des raisons tirées de l’équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Déboute la SAS le Clos des Sens représentée par ma SELARL MJ Martin agissant ès qualités de liquidateur, et M. [C] [Z] de toutes leurs demandes formées à l’encontre de la commune de [Localité 9] ;

Déboute la commune de [Localité 9] de toutes ses demandes formées à l’encontre de la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles de Rhône Alpes Auvergne – Groupama Rhône Alpes Auvergne ;

Condamne la SAS le Clos des Sens représentée par ma SELARL MJ Martin agissant ès qualités de liquidateur, et M. [C] [Z], aux dépens d’instance qui incluront les dépens de référé et les frais d’expertise judiciaire;

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président