TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00086 – N° Portalis DB2K-W-B7J-DFDU

Minute n° 2026/

M. [V] [M]

C/

M. [E] [P]

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à :

— M. [E] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— M. [V] [M]

Pièces retournées

le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 FEVRIER 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [M],

demeurant [Adresse 3] – [Localité 2]

comparant

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [P],

demeurant [Adresse 4] – [Localité 3]

non comparant, représenté par M^e Lise LACHAT, avocat au barreau de barreau de la Haute-Saône, substitué par M^e Xenia DEFRANCE avocat au barreau de la Haute-Saône

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Elsa REYGNIER

Greffier : Virginie DESCHAMPS

DÉBATS :

Audience publique du 01 décembre 2025

Mise en délibéré au 02 février 2026

DÉCISION :

Contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition du jugement au greffe le 02 février 2026, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile par Elsa REYGNIER, présidente, assistée de Virginie DESCHAMPS, greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [V] [M] a donné à bail à M. [E] [P] un logement situé [Adresse 4] [Localité 3] par contrat du 23 octobre 2021, pour un loyer mensuel de 330,00 euros et 10,00 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [V] [M] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi qu’un commandement d’avoir à justifier de l’assurance le 16 février 2024.

M. [V] [M] a ensuite fait assigner M. [E] [P] par acte de Commissaire de Justice en date du 31 mars 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul aux fins de voir :

— constater la résiliation du plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de M. [E] [P] ;

— condamner M. [E] [P] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de

1 435,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrétés au 26 mars 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats;

— condamner M. [E] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux, fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit;

— condamner M. [E] [P] au paiement d’une somme de 200,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoire.

Le diagnostic social et financier ne précise aucun élément sur la situation personnelle et professionnelle du locataire. Il est indiqué que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer.

Après plusieurs renvois contradictoires, l’affaire est examinée à l’audience du 1er décembre 2025.

A cette audience, M. [V] [M], actualise la dette à la somme de 2 451,81 euros au 30 novembre 2025 et maintient ses demandes. Il fait valoir que l’état des lieux d’entrée prouve que le logement était neuf.

M. [E] [P], représenté par son conseil, s’en rapporte à ses conclusions.

Aux termes de celles-ci, il sollicite au juge des contentieux de la protection de :

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes;

— débouter M. [V] [M] de l’intégralité de ses demandes

en conséquence,

— constater l’indécence du logement

— réduire le montant du loyer à hauteur de moitié

— condamner M. [V] [M] à lui verser la somme de 14 250,00 euros à titre de dommages et intérêts;

— accorder à M. [E] [P] des délais de paiement dans la limite de trois années pour régler la dette locative;

— suspendre pendant les délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire;

— statuer ce que de droit au titre des dépense, comme en matière d’aide juridictionnelle.

Sur le fondement de l’article 1719 du code civil, des article 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le défendeur fait valoir que le logement était déplorable dès sa prise de possession.

Il fait état de ce que la porte d’entrée est complétement dégradée et la plinthe de la salle de séjour est carrément ouverte. Il ajoute que le plafond de la salle de bains menace de s’effondrer et que l’un des murs de la salle de bains est fissuré, sans compter le manque d’hygiène de l’immeuble puisque des myriades de poils de chien pénètrent dans l’appartement provoquant chez lui des difficutés respiratoires.

Il expose que le bailleur n’a exécuté aucun travaux de nature à remédier à ces désagréments et qu’il convient de le condamner à la somme de 14 520,00 euros, soit 44 mois de loyers à titre de dommages et intérêts en réparation des dommages subis.

Il ne conteste pas avoir eu des impayés de loyers ces derniers mois faisant état de ce que sa situation financière est précaire. Il précise avoir réglé son loyer courant et justifier d’une assurance pour solliciter des délais de paiement et la suspension de la clause résouloire.

Sur les sommes réclamées par le bailleur, il estime que compte-tenu de l’indécence du logement, il n’est redevable d’aucune somme.

S’appuyant sur sa situation économique fragile, il sollicite également que le bailleur soit débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Saône par voie électronique le 29 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Ce même article dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail pour impayés locatifs avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, bien que nous soumis à cette disposition, M. [V] [M] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 mars 2025.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

En application de l’article 7g)de loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Le bail conclu le 23 octobre 2021 contient une clause résolutoire pour le défaut de paiement de loyer et le défaut d’assurance. Un commandement de justifier de l’assurance visant cette clause et un commandement de payer visant cette clause ont été signifiés le 16 février 2024.

S’agissant de l’assurance, M. [E] [P] justifie d’une attestation d’assurance valable du 07 septembre 2023 au 31 décembre 2023 mais ne justifie pas de sa validité au delà du 31 décembre 2023.

Sans qu’il ne soit besoin d’examiner les loyers impayés, il y a lieu de constater que le commandement de justifier de l’assurance est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 18 mars 2024.

L’expulsion de M. [E] [P] sera ordonnée, en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

— Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, s’il se maintient dans les lieux au-delà de la résiliation du bail, l’ancien locataire est redevable, au profit du bailleur, d’une indemnité destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit. Le juge est souverain pour apprécier l’étendue du préjudice subi par le propriétaire et le montant de l’indemnité. Les indemnités d’occupation sont dues de plein droit, dès lors que l’occupant se maintient dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir. Le préjudice doit être fixé par la présente juridiction à un montant déterminé et non pas, d’une manière générale, au montant du loyer qui aurait dû être payé en l’absence de résiliation du contrat de bail.

En l’espèce, M. [E] [P] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant actuel du loyer et des charges, soit 345,00 euros. Cette indemnité étant suffisante pour réparer le préjudice subi, il n’y a pas lieu de prévoir son indexation pour l’avenir.

— Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Au regard de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du contrat de bail, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon son article 7, la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure

En application de l’article 20-1 de ladite loi, lorsque le logement n’est pas décent, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Il est constant que l’inexécution de travaux de réparation par le bailleur ne peuvent dispenser le preneur de payer le loyer, sauf lorsque le locataire se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués ou que le logement est inhabitable.

En l’espèce, M. [V] [M] produit un décompte démontrant que M. [E] [P] reste lui devoir la somme de 2 135,00 euros (hors frais de procédure) incluant le mois de novembre 2025.

Les sommes réclamées à compter du 18 mars 2024 sont dues à titre d’indemnités d’occupation.

Le défendeur fait valoir l’indécence du logement pour contester les sommes réclamées au titre des loyers.

Or, il fournit seulement des photographies non datées, partielles et non réalisées contradictoirement qui sont insuffisantes à établir ses allégations en présence d’un état des lieux d’entrée établi entre les parties dont l’ensemble des éléments sont indiqués comme étant en neuf ou en bon état.

M. [E] [P] sera donc condamné au paiement de la somme de 2 135,00 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus (décompte incluant le mois de novembre 2025).

III. SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES

— Sur la demande de délais de paiement avce suspension de la caluse résolutoire.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En outre, l’article 24 VII de ladite loi prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, d’une part les conditions de la clause résoloire sont réunies pour le défaut d’assurance et d’autre par, M. [E] [P] n’a pas justifié du réglement du loyer courant.

En conséquence, sa demande de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire sera rejetée.

— Sur la demande de dommages et interêts

Conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Les critères du logement décent à examiner sont définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

En application de l’article 20-1 de ladite loi, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Sans préjudice de la possibilité de prononcer les autres mesures mentionnées au troisième alinéa du présent article, le juge ne peut ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal mentionné au premier alinéa de l’article 6 dans les cas suivants :

1° Le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à ce niveau de performance minimal ;

2° Le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes. Les critères relatifs à ces contraintes sont précisés par décret en Conseil d’Etat.Aux termes de l’article 1231- 1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, come indiqué plus haut, le défendeur, qui fait valoir l’indécence du logement au soutien de ses demandes reconventionnelles n’en rapporte pas la preuve.

Il sera donc débouté de ses demandes de réduction des loyers et de dommages et intérêts.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [E] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment comprendront le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [V] [M], M. [E] [P] sera condamné à lui verser une somme qu’il est équitable de fixer à 250,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par M. [V] [M] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 octobre 2021 entre M. [V] [M] et M. [E] [P] concernant le logement situé [Adresse 4] [Localité 3] sont réunies à la date du 18 mars 2024;

ORDONNE en conséquence à M. [E] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [E] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [V] [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [E] [P] à verser à M. [V] [M] une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date d’acquistion de la clause résolutoire du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 345,00 euros;

CONDAMNE M. [E] [P] à verser à M. [V] [M] la somme de 2 135,00 euros euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus (décompte incluant le mois de novembre 2025);

DEBOUTE M. [E] [P] de sa demande de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire;

DEBOUTE M. [E] [P] de ses demandes de réduction des loyers et de dommages et intérêts;

CONDAMNE M. [E] [P] aux dépens, qui comprendront notamment comprendront le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de l’assignation;

CONDAMNE M. [E] [P] à verser à M. [V] [M] une somme de 250,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier , Le Juge des contentieux de la protection,