Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 06 Novembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 boulevard Charles Gauthier

44800 SAINT- HERBLAIN

représentée par Maître Johanne RIALLOT-LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [S] [P] épouse [O]

1 rue des Steamers de Loire

Logement 106

44200 NANTES

non comparante

Monsieur [E] [R] [T] [O]

1 rue des Steamers de Loire

Logement 106

44200 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 11 septembre 2025

date des débats : 11 septembre 2025

délibéré au : 06 novembre 2025

RG N° N° RG 25/02278 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N4MQ

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Johanne RIALLOT-LENGLART

CCC à Madame [S] [P] épouse [O]

CCC à Monsieur [E] [R] [T] [O] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 avril 2011 à effet au 25 mai 2011, la société anonyme (SA) ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à [S] [P] un logement type 3 situé 1 rue des Steamers de Loire, rez-de-chaussée, n°106 – 44200 NANTES pour un loyer mensuel de 490,92 €, outre 63,31 € de provisions sur charges. Le 18 avril 2023, les parties ont signé dans les mêmes conditions un contrat de location d’un garage sis rue des Steamers de Loire – 44200 NANTES, pour un loyer mensuel de 65,10 €, outre 1,21 € de provisions sur charges.

Par un procès-verbal de commissaire de justice en date du 10 janvier 2024, la SA ATLANTIQUE HABITATIONS a fait constater que le logement situé 1 rue des Steamers de Loire, rez-de-chaussée, n°106 – 44200 NANTES fait l’objet d’une annonce de location sur un site web, laquelle est mise en ligne par [S] [P].

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2024, la société ATLANTIQUE HABITATIONS a fait sommation à [S] [P] de cesser sans délai la sous-location non autorisée du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 août 2024, la société ATLANTIQUE HABITATIONS a fait signifier à [S] [P] un commandement de justifier d’une assurance et de l’occupation des lieux, et commandement de payer, l’acte visant la clause résolutoire pour un montant de 1 771,85 € en principal, au titre des loyers et charges impayés, arrêté au 8 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2024, la SA ATLANTIQUE HABITATIONS a fait vérifier l’occupation du logement situé 1 rue des Steamers de Loire, rez-de-chaussée, n°106 – 44200 NANTES, l’officier public et ministériel ayant pénétré dans les lieux avec un serrurier et deux témoins, a constaté l’occupation du logement. La carte d’identité de [S] [P] a pu être prise en photo et il apparaît que son nom d’usage est « épouse [O] ».

Par information de la Caisse d’allocations familiales (CAF), la bailleresse a été informée de ce que [E] [O] vit avec [S] [P].

Par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025, la société ATLANTIQUE HABITATIONS a de nouveau fait signifier à [S] [P] et [E] [R] [O] un commandement de justifier d’une assurance locative et de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 723,23 € en principal, au titre des loyers et charges impayés, arrêté au 13 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2025, la société ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner [S] [P] épouse [O] et [E] [R] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nantes aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

A titre principal, constater à compter du 27 février 2025 pour défaut de justification d’une assurance, depuis le 27 mars 2025 pour défaut de paiement, la résiliation des baux ayant pris effet le 25 mai 2011 entre les parties ;

A titre subsidiaire, prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation judiciaire des baux ayant pris effet le 25 mai 2011 entre les parties ;

Ordonner l’expulsion de [S] [P] épouse [O] et [E] [R] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

Condamner solidairement [S] [P] épouse [O] et [E] [R] [O] à lui payer la somme de 4 990,40 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 17 avril 2025 avec intérêts de droit à compter du 27 janvier 2025 ou à compter du jugement à intervenir à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

Condamner solidairement [S] [P] épouse [O] et [E] [R] [O] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisables dans les mêmes conditions que lesdits loyers, payable immédiatement à compter du 27 février 2025 ou du 27 mars 2025 ou du jugement à intervenir et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;

Rappeler aux locataires qu’ils restent tenus au paiement de leurs loyers courants de la date d’audience de jugement jusqu’à la signification de ce jugement ;

Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance de loyers courants à compter de la date d’audience de jugement ou d’un seul acompte de la dette locative, arrêtée par le tribunal dans son jugement et que dans ce cas, les baux seront résiliés de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

Condamner solidairement [S] [P] épouse [O] et [E] [R] [O] à lui payer la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement ;

Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile.

Le 27 mai 2025, la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a prononcé la recevabilité du dossier de surendettement de [S] [P] épouse [O] et l’a orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Cette dernière a fixé la créance de la société ATLANTIQUE HABITATIONS à hauteur de 5 490,40 €.

L’Espace départemental des solidarités a informé le tribunal le 6 août 2025 qu’ils n’avaient pas réussi à se mettre en contact avec les locataires qui ne se sont pas présentés aux rendez-vous.

À l’audience du 11 septembre 2025, la société ATLANTIQUE HABITATIONS, représentée par son conseil, se référant à ses conclusions déposées à l’audience, maintient l’ensemble de ses demandes. Elle précise expressément maintenir sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de justification d’assurance ou à titre subsidiaire la résiliation du bail compte tenu de la dette locative. Par ailleurs, elle actualise sa dette locative à la somme de 7 120,98 € précisant que cette somme est supérieure à celle retenue par la Commission de surendettement.

Régulièrement assignés chacun à étude, [S] [P] épouse [O] et [E] [R] [O] n’ont pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige ; en conséquence, y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 11 juillet 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 21 mai 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 21 mai 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 22 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 septembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire a notamment pour obligation « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause à l’article 4.7.1 aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de souscription d’une assurance contre les risques, un mois après un commandement de justifier d’une assurance resté infructueux.

Par exploits de commissaire de justice des 9 août 2024 et 27 janvier 2025, la société ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [S] [P] épouse [O] et [E] [R] [O] de justifier d’une assurance, ces commandements visant la clause résolutoire insérée au bail.

Aucune attestation d’assurance n’a été produite en réaction à ces commandements et les époux [O] ne viennent pas à l’audience justifier que le logement dont ils sont locataires était assuré dans le mois suivant les commandements de payer.

Ainsi, ces commandements étant demeurés infructueux pendant plus d’un mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 février 2025, au regard du commandement le plus récent.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de [S] [P] épouse [O] et [E] [R] [O] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de la société ATLANTIQUE HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et les époux [O] ne viennent contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 7 120,98 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 3 septembre 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 631,04 € (158,33 € + 313,98 € + 158,73 €).

Aux termes de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

De même, conformément aux dispositions de l’article L714-1 code consommation, l’effacement des dettes dans le cadre d’un rétablissement personnel ultérieur n’empêchera pas la reprise du plein effet de la cause résolutoire, si le locataire cesse les règlements de ses loyers et charges prescrits par le jugement suspendant cette clause.

De sorte que, si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le 27 mai 2025, la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a prononcé la recevabilité du dossier de surendettement de [S] [P] épouse [O] et l’a orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Cette dernière a fixé la créance de la société ATLANTIQUE HABITATIONS à hauteur de 5 490,40 €. ATLANTIQUE HABITATIONS a présenté le 12 septembre 2025 une contestation concernant l’orientation du dossier. En conséquence, et sous réserve de la décision du juge du surendettement, les locataires seront condamnés à payer la somme de 5 490,40 €.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il résulte de l’article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. La solidarité passive entre les époux vaut quel que soit le régime matrimonial en cours d’exécution (article 226 du code civil). Entrent dans le champ d’application de l’article 220 du code civil les obligations résultant du paiement des loyers et charges.

Il ressort des conclusions de la demanderesse, des pièces qu’elle verse aux débats et de la décision de la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique que [S] [P] et [E] [R] [O] sont mariés. Ils seront donc tenus solidairement au paiement des loyers et charges locatives.

En conséquence, [S] [P] épouse [O] et [E] [R] [O] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 999,54 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 3 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à la société ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 4 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 788,63 €.

En l’absence de demande de la part des défendeurs, aucun délai de paiement ne leur sera accordé.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [S] [P] épouse [O] et [E] [R] [O], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à la SA ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation des baux conclus les 26 avril 2011 et 18 avril 2023 entre la SA ATLANTIQUE HABITATIONS d’une part et [S] [P] épouse [O] et [E] [R] [O] d’autre part concernant le logement situé 1 rue des Steamers de Loire, rez-de-chaussée, n°106 et un garage – 44200 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 28 février 2025 ;

CONDAMNE solidairement [S] [P] épouse [O] et [E] [R] [O] à payer à la SA ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 5.490,40 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 27 mai 2025, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision, sous réserve de la décision du juge du surendettement ;

CONDAMNE solidairement [S] [P] épouse [O] et [E] [R] [O] à payer à la SA ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 999,54 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés entre le 28 mai 2025 et le 03 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision, sous réserve de la décision du juge du surendettement ;

CONDAMNE solidairement [S] [P] épouse [O] et [E] [R] [O] à payer à la SA ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 4 septembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 788,63 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [S] [P] épouse [O] et [E] [R] [O], occupants sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [S] [P] épouse [O] et [E] [R] [O] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE in solidum [S] [P] épouse [O] et [E] [R] [O] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY