TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

■

N° RG 25/57536 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAYJX

AS M N° : 9

Assignation du :

28 Octobre 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 22 janvier 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. BTS26

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE – #PN69

DEFENDERESSE

S.A.R.L. MAP IMMO 2

Siège social :

[Adresse 1]

[Localité 6]

Lieux loués:

[Adresse 3]

[Localité 7]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 11 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 23 novembre 2018, la SCI Euterpe a donné à bail commercial à la société M. A.P.IMMO 2 des locaux situés [Adresse 4] à [Adresse 10] 15ème arrondissement (75015), pour une durée de neuf années à compter du 23 novembre 2018, moyennant un loyer annuel de 12.000 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance. Ce bail contient une clause d’élection de domicile pour le preneur au sein des lieux loués.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI BTPS26, venant aux droits de la SCI Euterpe, a fait délivrer à la société M. A.P.IMMO 2, par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 5.492, 04 euros au titre des arriérés suivant décompte arrêté au 18 octobre 2023.

Des loyers étant à nouveau demeurés impayés, la SCI BTPS26 a fait délivrer à la société M. A.P.IMMO 2, par acte de commissaire de justice en date du 26 avril 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 5.334, 24 euros au titre des arriérés suivant décompte arrêté au 16 avril 2025.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCI BTPS26 a, par actes de commissaire de justice en date du 28 octobre 2025, fait assigner la société M. A.P.IMMO 2 devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1134 du code civil, et L. 145-1 du code de commerce :

«  – Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial consenti à la société MAP IMMO 2 ;

— Ordonner l’expulsion de la société MAP IMMO 2 ainsi que de tous occupants de son chef, des lieux qu’elle occupe sis [Adresse 5], et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police, d’un serrurier et de la [Localité 9] Publique ;

— Ordonner la séquestration des objets mobiliers trouvés sur place, dans tout garde-meubles, aux frais, risques et périls, de la société MAP IMMO 2 ;

— Condamner la société MAP IMMO 2 à verser, à titre de provision, à la société BTS26 au titre des loyers et charges, la somme de 14 418, 06 €, somme arrêtée au 21.10.2025 ;

— Condamner la société MAP IMMO 2 à verser à la société BTS26 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel et à la provision sur charges jusqu’à son départ effectif des lieux loués ;

— Condamner la société MAP IMMO 2 à payer à la société BTS26 la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société MAP IMMO 2 aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût des commandements de payer du 25.10.2023 et du 26.04.2025 ainsi que les frais pour lever le K-bis et l’état d’endettement du débiteur. "

Cette assignation a été dénoncée, par actes de commissaire de justice en date du 5 novembre 2025, à la société Franfinance location et à la société Caisse d’épargne et de prévoyance Il de France, créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

A l’audience qui s’est tenue le 11 décembre 2025, la SCI BTS26, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés.

Bien que régulièrement assignée à l’étude (dans les lieux loués et à son siège social), la société M. A.P.IMMO 2 n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué, en application des dispositions des articles 473, alinéa 2, et 474, alinéa 1, du code de procédure civile, par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 26 avril 2025 par la SCI BTS26 à la société M. A.P.IMMO 2 pour avoir paiement de la somme de 5.334, 24 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 16 avril 2025.

En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La lecture du décompte produit arrêté au 21 octobre 2025 permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 26 mai 2025.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

o Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation due par la société M. A.P.IMMO 2 jusqu’à la libération effective des lieux sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, conformément à la demande en ce sens de la SCI BTS26.

o Sur la demande relative à l’arriéré locatif

La SCI BTS26 sollicite la condamnation de la société M. A.P.IMMO 2 à lui régler la somme de 14.418, 06 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 21 octobre 2025.

Il ressort du contrat de bail et des décomptes actualisés au 21 octobre 2025 et au 9 décembre 2025 que cette somme est due par la société M. A.P.IMMO 2.

Cette dernière sera, en conséquence, condamnée au paiement, par provision, de la somme de 14.418, 06 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 21 octobre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse).

Sur les demandes accessoires

La société M. A.P.IMMO 2, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance qui comprennent le coût des commandements de payer des 25 octobre 2023 et 26 avril 2025 mais non celui des extraits K-bis et de l’état d’endettement qui ne constituent pas des dépens, ni n’entretiennent de lien étroit et nécessaire avec l’instance dès lors qu’ils correspondent à une formalité destinée à préserver les seuls droits du bailleur.

Par suite, elle sera également condamnée à verser à la SCI BTS26 une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 26 mai 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société M. A.P.IMMO 2 et de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 4] à [Localité 12], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société M. A.P.IMMO 2 à payer à la SCI BTS26 une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 20 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons, par provision, la société M. A.P.IMMO 2 à payer à la SCI BTS26 la somme de 14.418, 06 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 21 octobre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse) ;

Condamnons la société M. A.P.IMMO 2 aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer des 25 octobre 2023 et 26 avril 2025 ;

Condamnons la société M. A.P.IMMO 2 à payer à la SCI BTS26 la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 11] le 22 janvier 2026

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ