MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 16 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01500 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WNNE

CODE NAC : 70C – 5B

AFFAIRE : [K] [H] C/ [R] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [H] né le 29 Novembre 1973 à CHAMPIGNY-SUR-MARNE (VAL-DE-MARNE), nationalité française, demeurant 59 rue de Noiseau – 94490 ORMESSON-SUR-MARNE

représenté par Maître Karine BUCHBINDER-BOTTERI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – Vestiaire : PC 372

DEFENDERESSE

Madame [R] [V]née le 15 Décembre 1962 à SYRIE, demeurant 28 bis rue de Musselburgh – 94500 CHAMPIGNY-SUR-MARNE

représentée par Maître Sarah SOUDRY, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – Vestiaire : 125

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Débats tenus à l’audience du : 19 Janvier 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : le 16 Février 2026

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 16 Février 2026

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EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [H] est propriétaire d’un appartement sis 28 bis rue Musselburgh à Champigny-sur-Marne (94500), dans lequel Mme [R] [V] est hébergée à titre gratuit.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2025, M. [K] [H] a fait assigner Mme [R] [V], devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— ordonner l’expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, de Mme [R] [V], et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner Mme [R] [V] à lui payer, à titre de provision, la somme de 12 025 € à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 10 septembre 2025 au 10 octobre 2025, ainsi qu’une indemnité mensuelle de 925 € à compter du 10 octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Mme [R] [V] au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 janvier 2026 à laquelle M. [K] [H] a, par voie de conclusions, maintenu les demandes de son assignation et contesté les moyens soulevés par Mme [R] [V].

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, Mme [R] [V] sollicite du juge des référés de :

— à titre principal, prononcer la nullité du congé pour vente du 11 juin 2025 et constater que le commodat dont elle bénéficie n’a pas été révoqué et qu’elle n’est redevable d’aucune indemnité d’occupation,

— à titre subsidiaire :

* lui accorder les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette,

* lui accorder un délai d’un an pour quitter les lieux,

— condamner M. [K] [H] aux dépens.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par une perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre, constitue un trouble manifestement illicite.

Conformément à l’article 1875 du code civil, le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi.

L’article 1876 du même code précise que ce prêt est essentiellement gratuit.

Le commodat prend fin à la demande du prêteur sous réserve d’un préavis raisonnable.

Au cas présent, il est constant que Mme [R] [V] occupe depuis plusieurs années à titre gratuit le bien dont M. [K] [H] a hérité de son père, M. [Z] [H], décédé le 10 septembre 2024, sans qu’un contrat de bail n’ait été conclu entre les parties.

Si le congé pour vente en date du 11 juin 2025 vise les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, non applicable en l’espèce, il manifeste de manière non équivoque la volonté de M. [K] [H] de mettre fin au prêt à usage existant entre les parties en ce qu’il indique : « vous devez libérer les lieux afin que je puisse vendre le logement ».

En tout état de cause, par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 septembre 2025, M. [K] [H] a mis en demeure Mme [R] [V] de quitter les lieux dans un délai de 15 jours.

Il y a donc lieu de considérer que le prêt à usage dont bénéficiait Mme [R] [V] a pris fin à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la réception de cette mise en demeure.

A défaut d’avis de réception versé aux débats, cette date sera fixée au 10 octobre 2025.

Dès lors, l’occupation de Mme [R] [V] ou de tous autres occupants de leur chef est donc irrégulière et constitue dès lors un trouble manifestement illicite qu’il faut faire cesser.

Son expulsion doit être ordonnée dans les termes du dispositif, cette mesure étant la seule mesure utile pour faire cesser ce trouble.

Le sort des meubles et objets mobiliers sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Mme [R] [V] se trouve dans une situation personnelle et financière justifiant de lui accorder un délai raisonnable de six mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux, afin de lui permettre d’organiser son relogement.

Passé ce délai, et à défaut de libération effective des lieux, M. [K] [H] sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [V] et de celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’astreinte

En vertu de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Au vu du contexte, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation du prononcé d’une astreinte.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

En application de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [K] [H], qui sollicite le versement d’une indemnité d’occupation, contrepartie de l’occupation du local, produit un avis de valeur locative de l’appartement à hauteur de 900 € / 950 € charges comprises.

Il sera rappelé durant la période du 10 septembre 2024, date du décès de M. [Z] [H], au 10 octobre 2025, date de réception de la lettre recommandée avec accusé de réception lui intimant de quitter les lieux, le prêt à usage dont bénéficiait Mme [R] [V] était toujours en cours, de sorte qu’elle n’occupait pas les lieux sans droit ni titre.

Elle n’est donc, pour cette période, pas redevable d’une indemnité d’occupation à l’égard de M. [K] [H].

Il sera donc débouté de sa demande provisionnelle de 12 025 € à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 10 septembre 2025 au 10 octobre 2025.

La demande de délais de paiement formulée par Mme [R] [V] est dès lors sans objet.

En revanche, Mme [R] [V], est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 10 octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux volontaire, caractérisée par la remise des clefs, ou ensuite de l’expulsion.

Il convient de prévoir que l’indemnité d’occupation provisionnelle sera fixée à la somme mensuelle de 925 €, conformément à l’avis de valeur locative établi par la société ORPI.

Il y a donc lieu de condamner Mme [R] [V] à payer à M. [K] [H] la somme provisionnelle de 925 € par mois au titre de l’occupation sans droit ni titre du logement à compter du 10 octobre 2025 jusqu’à la parfaite et complète libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [R] [V], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS l’expulsion de Mme [R] [V] et de tout occupant de l’appartement sis 28 bis rue Musselburgh à Champigny-sur-Marne (94500),

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

ACCORDONS à Mme [R] [V] un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux,

DISONS que passé ce délai, et à défaut de libération effective des lieux, M. [K] [H] sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [V] et de celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

FIXONS l’indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation à la somme de 925 € due à compter du 10 octobre 2025 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (remise volontaire des clefs ou en suite de l’expulsion), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, et CONDAMNONS M. [K] [H] à la payer à M. [K] [H],

DEBOUTONS M. [K] [H] de sa demande provisionnelle à hauteur de 12 025 € à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 10 septembre 2025 au 10 octobre 2025,

DISONS n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [R] [V] aux entiers dépens,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 16 février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,