TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 OCTOBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 22/08987 – N° Portalis DB3S-W-B7G-WYOO

N° de MINUTE : 25/01256

DEMANDEUR

S.A.R.L. HONG KONG MAROQUINERIE

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Me [B], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0161

C/

DEFENDEUR

S.C.I. MG IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Adresse 10]

[Localité 6]

représentée par Maître Pascal TRILLAT de l’ASSOCIATION TRILLAT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0524

INTERVENAT [Localité 9]

S.C.I. DEPO

[Adresse 11]

[Adresse 10]

[Localité 6],

représentée par Maître Pascal ORMEN de la SELARL ORMEN PASSEMARD & AUTRES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0555

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 18 Juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI Depo et la SCI MG Immobilier sont propriétaires d’un ensemble immobilier de 16.151 m², divisé en quatre lots sis [Adresse 2] (93).

Par acte sous seing privé du 22 octobre 2013, la SCI MG Immobilier a consenti un bail commercial à la société Hong Kong Maroquinerie portant sur des locaux commerciaux, correspondant au lot n° dépôt 7 Porte 13/14 et 37/38 de cet ensemble immobilier et ce, et a à compter du 1er décembre 2013 et moyennant un loyer annuel de 60.000 euros HT. La société Hong Kong Maroquinerie a versé en dépôt de garantie la somme de 15 000 euros à la SCI MG Immobilier.

Dans la nuit du 6 au 7 janvier 2022, un incendie s’est déclaré dans les locaux situés à proximité de ceux exploités par la société Hong Kong Maroquinerie et s’est propagé à ces derniers, les détruisant entièrement.

Une expertise amiable contradictoire a été diligentée, au terme de laquelle il a été collégialement reconnu que le départ de feu était situé dans le local appartenant à la SCI Depo, exploité par l’association de la Montagne de Feu et des Miracles (ci-après l’association MFM), membre de l’association Consistoire Mondial Protestant (CMPH).

Par exploit de commissaire de justice délivré le 7 septembre 2022, la société Hong Kong Maroquinerie a fait assigner la SCI MG Immobilier devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, à titre principal, de la voir condamner à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de remboursement du dépôt de garantie ainsi qu’à la somme de 441 948 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis causés par l’incendie.

Par exploit de commissaire de justice du 17 mai 2024, la société Hong Kong Maroquinerie a assigné en intervention forcée à la présente procédure la SCI Depo aux fins, à titre principal, de la voir condamner à garantir la société Hong Kong Maroquinerie de toutes condamnations qui seraient mises à sa charge et de la voir condamner à lui payer la somme de 441 948 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices.

Les SCI MG Immobilier et Depo se sont constituées.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 novembre 2024, la société Hong Kong Maroquinerie a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

. I – Statuant sur l’action de la S.A.R.L. HONG KONG MAROQUINERIE à l’encontre de la société civile immobilière MG IMMOBILIER :

Dire et juger le bail commercial résilié à la date de la destruction complète de la chose louée,

le 7 janvier 2022.

Condamner la société civile immobilière MG IMMOBILIER à payer à la S.A.R.L. HONG KONG MAROQUINERIE la somme de 15.000 € à titre de remboursement du dépôt de garantie contractuel.

Dire que cette somme portera intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation.

Dire mal fondée la demande reconventionnelle en paiement formée par la SCI MG IMMOBILIER et sa demande corrélative afin de compensation avec le montant du dépôt de garantie.

La débouter desdites demandes.

Débouter la SCI MG IMMOBILIER de sa demande afin de paiement de dommages et intérêts pour procédure prétendument abusive.

Condamner la société civile immobilière MG IMMOBILIER à payer à la S.A.R.L. HONG KONG MAROQUINERIE, la somme de 3.500 € conformément à l’article 700 du Code de procédure civile.

. II – Statuant sur l’action de la S.A.R.L. HONG KONG MAROQUINERIE à l’encontre de la société civile immobilière DEPO :

. 1°/ Sur la demande en garantie :

Ceci sans approbation aucune des demandes reconventionnelles ou quelconques de la SCI MG IMMOBILIER, mais au contraire sous l’expresse réserve d’y opposer tous moyens de fait ou de droit ;

Condamner la SCI DEPO à relever et garantir entièrement la société HONG KONG MAROQUINERIE de toutes condamnations quelconques qui seraient mises à sa charge en faveur de la SCI MG IMMOBILIER, que ce soit à titre principal, d’intérêts légaux, de dommages-intérêts, au titre des dépens et de l’article 700 du C.P.C., et de manière générale à quelque titre que ce soit.

Dire que les condamnations à garantie ci-dessus produiront intérêts de retard au taux légal à compter du jugement à intervenir.

. 2°/ En tout cas de figure, sur la réparation du préjudice :

Condamner la société civile immobilière DEPO à payer à la SARL HONG KONG MAROQUINERIE la somme de 441.948 € à titre de dommages-intérêts, en réparation des préjudices subis causés par l’incendie.

Dire que cette somme portera intérêts de retard au taux légal à compter du jugement à intervenir.

Dépens légaux : condamner solidairement la SCI MG IMMOBILIER et la SCI DEPO aux entiers dépens de l’instance.

Condamner la société civile immobilière DEPO à payer à la SARL HONG KONG MAROQUINERIE, la somme de 4.500 € conformément à l’article 700 du Code de procédure civile.

Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Au soutien de ses prétentions, elle invoque les articles 1719, 1722, 1723, 1741 et 1242 alinéa 2 du code civil ainsi que les articles 6, 325 et 331 à 338 du code de procédure civile, et fait principalement valoir que :

le bail ayant été résilié des suites de la destruction complète de la chose louée, la SCI MG Immobilier est tenue de restituer le dépôt de garantie versé par le preneur or elle s’y est opposée sans motif légitime, contraignant la société Hong Kong Maroquinerie à intenter une action en justice,au terme de plusieurs conclusions en défense, le bailleur a déclaré ne pas s’opposer à la restitution, il conviendra en conséquence de le condamner à son remboursement et ce, avec intérêt au taux légal,

la SCI MG Immobilier exige la condamnation de son preneur au paiement de frais de déblaiement mais s’avère dans l’incapacité de justifier du fondement juridique de sa prétention,la responsabilité délictuelle ne peut ainsi être engagée, la société Hong Kong Maroquinerie n’étant pas à l’origine de l’incendie,la responsabilité contractuelle ne pas l’être non plus, aucune clause du bail ne mettant à sa charge des frais de déblaiement d’un incendie dont elle est étrangère ; les dispositions relatives à l’assurance ne se rattachant qu’à la nécessité pour le preneur de s’assurer contre les risques locatifs donc contre les conséquences dommageables liées à son activité,le bailleur est au surplus dans l’incapacité de justifier du chiffrage exact des frais de déblaiement du local de la société Hong Kong Maroquinerie, l’ampleur de l’incendie ayant détruit la totalité du bâtiment, empêchant dès lors toute ventilation entre ses occupants,c’est d’ailleurs à l’occasion d’une opération commune des deux propriétaires de l’immeuble, les SCI Depo et MG Immobilier que la totalité des déchets ont été déblayés, rendant dès lors impossible de discerner le coût applicable à chaque zone du bâtiment,les différents devis émis à l’égard de l’opération de déblaiement démontrent l’existence d’incohérences et de contradictions, la société Arcade ayant ainsi le même jour établi deux factures se rapportant à la même prestation, l’une pour 54 m³ au prix de 7 609,99 euros et l’autre pour 162 m³ au prix de 19 954,12 euros tout en éditant le 26 octobre suivant une facture portant sur un volume de 54 m³ mais au prix de 19 954,12 euros, ne permettant dès lors pas de déterminer le coût exact de cette opération,au demeurant la SCI MG Immobilier est assurée à l’encontre des dommages résultant d’un incendie et s’est refusée à satisfaire totalement à la sommation notifiée le 26 décembre 2023 aux fins de communication de son contrat d’assurance ainsi que du détail des sommes perçues de son assureur des suites de l’incendie, se limitant à transmettre sa police d’assurance, qui fait apparaître qu’elle bénéficie de la prise en charge des frais de déblai,la société Hong Kong Maroquinerie déduit de ses éléments que la SCI MG Immobilier doit être déboutée de sa demande de condamnation au paiement des frais de déblaiement,il n’y a pas non plus de justification à sa demande de condamnation pour procédure abusive, l’introduction initiale d’une procédure à l’encontre de la SCI MG Immobilier, notamment en paiement de dommages et intérêts, reposant sur l’identité de gérant de la SCI MG Immobilier et de la SCI Depo, et le fait que la SCI Depo soit l’un des associés de la SCI MG Immobilier, amenant ainsi à une interprétation erronée,il ne peut non plus y avoir lieu à condamnation au paiement de dommages et intérêts, la procédure ayant été initialement introduite aux fins, à titre principal, d’obtenir la restitution du dépôt de garantie par la société MG Immobilier, demande justifiée, le bailleur reconnaissant dans ses dernières écritures être redevable de cette somme,la durée de la procédure résulte de surcroît des demandes reconventionnelles du bailleur, notamment à l’égard de sa prétention tendant à voir la société Hong Kong Maroquinerie condamnée au paiement de frais de déblaiement,la SCI MG Immobilier doit en conséquence être déboutée de sa demande de dommages et intérêts,

les pièces versées par la SCI MG Immobilier font apparaître que l’incendie aurait été causé par des indigents dormant dans les locaux appartenant à la SCI Depo et loués par l’association MFM ; deux attestations de témoins faisant ainsi part de la présence de deux personnes hébergées dans les lieux. De surcroît l’un de ces témoins précise que l’une d’elles, un prénommé [M], aurait déclaré suite à la survenue de l’incendie avoir branché un radiateur, ce qui aurait déclenché le départ de feu,or le contrat de bail liant la SCI Depo à l’association MFM ne prévoit ni n’autorise l’hébergement de personnes et précise au surplus que tout changement de destination des lieux est interdit à peine de résiliation du bail,la SCI Depo a en conséquence commis une faute au sens de l’article 1242 alinéa 2 en tolérant l’hébergement de ces personnes dans ses locaux, de nature à engager sa responsabilité à l’égard de la société Hong Kong Maroquinerie (Cass Civ 2e, 22 mai 1995 n°92-16.852),

c’est à tort que la SCI Depo critique cet arrêt, étant bien la détentrice des lieux compte tenu de sa qualité de propriétaire de ceux-ci et conservant en conséquence un pouvoir d’intervention aux fins d’exiger du locataire qu’il mette fin à l’hébergement de tiers,elle ne pouvait en effet ignorer la présence d’indigents dans les lieux, le gardien attestant de leur présence depuis plusieurs années,l’absence d’expertise déterminant l’origine précise de l’incendie ne justifie pas d’écarter le témoignage du gardien des lieux, qui atteste de la cause de celui-ci,le lien entre la faute commise par la SCI Depo et le préjudice est établi au regard de la responsabilité de l’un des indigents, hébergés par tolérance coupable du bailleur, dans la survenue de l’incendie ayant détruit la totalité des locaux,la SCI Depo doit donc être condamnée à indemniser la perte totale des marchandises entreposées dans les locaux,la valeur du stock total était au 31 décembre 2021 de 575 192 euros tandis que l’inventaire réalisé à cette date établit que la valeur du stock se trouvant en magasin était de 62 610 euros, ainsi que l’expert comptable de la société en atteste. Il s’en déduit que la valeur du stock entreposé dans les locaux loués était de 512 582 euros,La compagnie d’assurance GAN ayant indemnisé la société Hong Kong Maroquinerie à hauteur de 70 634 euros au titre des dommages subis, le préjudice non réparé est de 441 948 euros (512 582 – 70 634),le stock de marchandises figurant aux bilans de la société au 30 septembre 2020 est parfaitement cohérent avec ces données,la SCI Depo devra donc être condamnée à lui payer la somme de 441 948 euros à titre de dommages et intérêts.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 décembre 2024, la SCI MG IMMOBILIER a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

➢ PRENDRE ACTE que la SCI MG IMMOBILIER ne s’oppose pas à la restitution du dépôt de garantie de 15.000 euros au profit de la société HONG KONG MAROQUINERIE ;

➢ PRENDRE ACTE que la société HONG KONG MAROQUINERIE a renoncé à ses demandes indemnitaires dirigées à l’encontre de la SCI MG IMMOBILIER ;

➢ CONDAMNER la société HONG KONG MAROQUINERIE à verser à la SCI MG IMMOBILIER la somme de 25.261,92 euros au titre des frais de déblai ;

➢ PRONONCER la compensation entre le dépôt de garantie de 15.000 euros dû à la société HONG KONG MAROQUINERIE et les frais de déblaiement s’élevant à la somme de 25.261,92 euros devant être mis à la charge de la société HONG KONG MAROQUINERIE ;

➢ CONDAMNER la société HONG KONG MAROQUINERIE à une amende civile de 10.000 euros au titre du recours abusif qu’elle a diligenté à l’encontre de la SCI MG IMMOBILIER conformément aux dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile;

➢ CONDAMNER la société HONG KONG MAROQUINERIE à verser la somme de 22.978,80 euros à la SCI MG IMMOBILIER à titre de dommages et intérêts dans le cadre du recours abusif qu’elle a diligenté à son encontre en vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil ;

➢ REJETER les demandes formées par la société HONG KONG MAROQUINERIE;

➢ CONDAMNER la société HONG KONG MAROQUINERIE à verser à la SCI MG IMMOBILIER la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

➢ CONDAMNER la société HONG KONG MAROQUINERIE aux dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle invoque les articles 1240, 1348, 1722 et 1741 du code civil ainsi que l’article 32-1 du code de procédure civile, et fait principalement valoir que :

le dépôt de garantie, d’un montant de 15 000 euros, a été conservé en compensation des frais de déblaiement exposés par le bailleur mais il sera toutefois donné acte que la SCI MG Immobilier ne s’oppose pas à la restitution de cette somme,il est démontré, au travers de la facture de la société Arcade, le montant versé en paiement des frais de déblaiement à l’égard des 162m³ de déchets du local exploité par la société Hong Kong Maroquinerie, soit la somme de 25 261,92 euros,il n’existe aucune contradiction entre ce devis et ceux dressés antérieurement car ces derniers portaient sur une estimation du volume de déchets à déblayer erronée,en tout état de cause, il n’appartient pas au bailleur de prendre en charge les frais de déblaiement du matériel du preneur,l’article L122-1 du code des assurances rappelle en outre que l’assuré contre l’incendie répond de tous les dommages causés par celui-ci et il appartenait dès lors à la société Hong Kong Maroquinerie de souscrire une garantie Dommages. Le contrat de bail prévoit ainsi expressément qu’il a l’obligation de s’assurer contre de tels risques,l’absence de responsabilité du preneur dans la survenue de l’incendie est en tout état de cause sans lien avec son obligation d’assurer à ses frais les risques relatifs à son exploitation,la SCI MG Immobilier en déduit que c’est à la société Hong Kong Maroquinerie d’assurer le coût de déblaiement des déchets de ses locaux, soit en l’espèce la somme de 25 261,92 euros,il y a donc lieu selon elle de procéder à la compensation de cette somme avec le montant du dépôt de garantie en application des dispositions de l’article 1348 du code civil,La société Hong Kong Maroquinerie reste donc redevable à son égard de la somme de 10 261,92 euros au paiement de laquelle elle devra être condamnée,au regard de l’action intentée à son encontre par le preneur, ne reposant sur aucun fondement juridique, de sa durée et des frais engagés, la société Hong Kong Maroquinerie doit être condamnée à une amende civile de 10 000 euros, son recours étant manifestement abusif,

la SCI MG Immobilier fait valoir que le preneur doit également être condamné au paiement de dommages et intérêts compte tenu du dommage occasionné par l’action intentée à son encontre alors que n’étant pas la propriétaire du local d’où est parti l’incendie, elle ne pouvait voir sa responsabilité engagée ; ce que la société Hong Kong Maroquinerie a d’ailleurs reconnu elle-même en abandonnant, après deux ans de procédure, ses prétentions à son encontre dans ses dernières écritures,il en est résulté un dommage certain au regard des frais de justice découlant de ces deux années de procédure,la société Hong Kong Maroquinerie devra donc être condamnée à lui verser la somme de 22 978,80 euros à titre de dommages et intérêts.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 septembre 2024, la SCI Depo a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

A TITRE PRINCIPAL

— JUGER que l’incendie de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], a pris naissance au sein d’un local donné à bail par la société SCI DEPO à l’association l’Eglise Evangélique de la Montagne de Feu et des Miracles ;

— JUGER qu’au jour du sinistre, soit le 7 janvier 2022, la société SCI DEPO n’était pas gardienne du local au sein duquel l’incendie a pris naissance ;

— JUGER qu’au 7 janvier 2022, l’association l’Eglise Evangélique de la Montagne de Feu et des Miracles était le gardien du local dans lequel a pris naissance l’incendie s’étant propagé à l’intégralité des lots de l’ensemble immobilier, dont le lot n°4 loué par la société HONG KONG MAROQUINERIE auprès de la société SCI MG IMMOBILIER ;

— JUGER que la société SCI DEPO n’a commis aucune faute ayant participé à la réalisation du sinistre ;

— JUGER que la responsabilité de la société SCI DEPO ne peut pas être engagée au regard de l’article 1242 alinéa 2 du Code civil ;

En conséquence :

— DEBOUTER la société HONG KONG MAROQUINERIE de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

Si le Tribunal considérait que la responsabilité de la SCI DEPO pouvait être recherchée au visa de l’article 1242 alinéa 2 du Code civil :

— JUGER la société HONG KONG MAROQUINERIE ne rapporte pas la preuve du préjudice dont elle sollicite l’indemnisation ;

En conséquence :

— DEBOUTER la société HONG KONG MAROQUINERIE de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— CONDAMNER la société HONG KONG MAROQUINERIE à verser à la société SCI DEPO la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle invoque l’article 1242 alinéa 2 du code civil, et fait principalement valoir que :

au jour de l’incendie, elle n’était pas la gardienne du local où celui-ci a pris naissance puisqu’il ressort de deux procès-verbaux signés le 26 avril 2022 que le foyer de l’incendie se situait au sein du lot n°4 donné à bail à l’association MFM depuis le 1er septembre 2017,le contrat de bail a donc transféré la garde du lot n°4 à cette association et la responsabilité de la SCI Depo ne peut en conséquence être recherchée sur ce fondement,la jurisprudence de la 2ème chambre civile de la cour de cassation du 22 mai 1995 (n°92-16.852) n’est pas applicable au présent litige puisqu’elle se rapporte à une affaire dans laquelle la commune propriétaire de l’immeuble d’où débutait l’incendie ne l’avait pas donné à bail et avait toléré la présence de personnes dénués de tout titre dans celui-ci,de surcroît, la SCI Depo n’a commis aucune faute, la cause du sinistre restant inconnue et la société Hong Kong Maroquinerie échouant à démontrer qu’elle était informée de la présence de personnes en situation de très grande précarité dans les locaux,en outre, s’il devait être considéré que le départ de feu résulte d’un court-circuit occasionné par un radiateur branché par l’une des personnes en situation de très grande précarité dans les locaux de l’association, il n’est pour autant pas rapporté la preuve de la commission d’une faute ni de l’existence d’un lien de causalité entre celle-ci et l’incendie,de plus, la société Hong Kong Maroquinerie ne justifie pas de son préjudice, faute de verser un document permettant d’établir précisément la part de son stock se trouvant au sein de l’entrepôt détruit par l’incendie. Ainsi, les éléments comptables et financiers versés ne permettent d’évaluer la valeur du stock total, se composant du stock de l’entrepôt et de celui du magasin, qu’au 30 septembre 2021 alors que c’est à la date de l’incendie, soit le 7 janvier 2022 qu’il convient de se placer,enfin, l’attestation comptable du 30 septembre 2021 versée aux débats ne permet pas de déterminer le montant des achats de marchandises réalisés entre cette date et le 7 janvier 2022 ni le montant des ventes effectuées sur cette période,la SCI Depo en déduit que la société Hong Kong Maroquinerie doit être déboutée de ses demandes.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 février 2025, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 18 juin 2025. Elle a été mise en délibéré au 8 octobre 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger », « constater » ou «  donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

1 – Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 1134 alinéa 1 du code civil, devenu l’article 1103 dudit code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon l’alinéa 3 de l’article 1134, devenu l’article 1104 de ce même code, les contrats doivent être formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, l’article 9 du bail du 22 octobre 2013 stipule que :

« Pour garantir l’entière exécution des obligations lui incombant, le Preneur verse au Bailleur, à la signature des présentes, la somme de 15 000 € (QUINZE MILLE EUROS) correspondant à un (1) trimestre de loyer en principal, à titre de dépôt de garantie.

Cette somme, non productive d’intérêts, sera remboursée au Preneur en fin de location et de jouissance, après déménagement et remise des clefs, justification du paiement de toutes taxes et tous impôts, exécution des réparations à sa charge et déduction faite de toute somme dont il pourrait être débiteur envers le Bailleur ou dont celui-ci pourrait être rendu responsable par le fait du Preneur à quelque titre que ce soit ».

Il est en outre précisé à cet article que « Il est rappelé que ces dispositions constituent une clause essentielle et déterminante sans laquelle le bail n’aurait pas été consenti ».

Or, il n’est pas contesté que suite à la survenue d’un incendie s’étant propagé dans la nuit du 6 au 7 janvier 2022 aux locaux loués par la société Hong Kong Maroquinerie, le bail du 22 octobre 2013 a été de plein droit résilié à compter du 7 janvier 2022, comme son article 14 le prévoit.

Il s’en déduit que la SCI MG Immobilier doit rembourser le dépôt de garantie de 15 000 euros versé par la société Hong Kong Maroquinerie, ce à quoi, aux termes de ses dernières conclusions, elle ne s’oppose pas. Elle sera en conséquence condamnée à ce remboursement.

Le contrat de bail stipulant expressément que la somme due au titre du dépôt de garantie n’est pas productive d’intérêts, la société Hong Kong Maroquinerie sera déboutée de sa demande tendant à voir s’appliquer l’intérêt au taux légal à ce paiement.

2 – Sur la demande au titre des frais de déblaiement

Aux termes de l’article 1733 du code civil, le preneur répond de l’incendie, à moins qu’il ne démontre que celui-ci résulte d’un cas fortuit, de la force majeure, d’un vice de construction ou qu’il a été communiqué par une maison voisine.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que l’origine de l’incendie survenu dans la nuit du 6 au 7 janvier 2022 se trouve dans les locaux occupés par l’association MFM. Celle-ci occupait les lieux au titre du bail conclu le 1er septembre 2017 entre la SCI Depo et l’association CMPH Consistoire Mondial Protestant, in solidum avec ses membres, comportant notamment l’association MFM.

En revanche, aucun rapport ni expertise permettant de déterminer la cause exacte de l’incendie n’est versé. Ainsi, le procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages, établi contradictoirement le 26 avril 2022 par l’expert de l’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], l’expert de l’assureur de l’association MFM et celui désigné par les SCI MG Immobilier et Depo, ne donne aucun élément sur la cause du sinistre. Le témoignage du gardien des lieux, selon lequel un prénommé [M] lui aurait déclaré que l’incendie résultait du branchement d’un radiateur, ne peut suffire en lui-même à prouver que le sinistre résulterait en effet dudit branchement.

Il ne peut dès lors être établi une quelconque faute à l’encontre de la société Hong Kong Maroquinerie de nature à engager sa responsabilité délictuelle.

La SCI MG Immobilier semble le reconnaître puisqu’elle affirme que l’absence de responsabilité du preneur est sans lien avec son obligation légale de s’assurer contre les conséquences d’un incendie.

Toutefois, la SCI MG Immobilier ne peut se fonder sur les dispositions du bail la liant à la société Hong Kong Maroquinerie relatives aux assurances, et plus précisément sur l’obligation de contracter auprès d’une compagnie d’assurance « une police d’assurance « Incendie-Explosion », « Vol », et « Dégâts des eaux », garantissant contre l’incendie, les explosions, les dommages électriques, les dégâts des eaux, le bris de glace et tous risques locatifs tels que le vol, y compris les détériorations immobilières consécutives à un vol ou tentative de vol, ses biens propres à concurrence de leur valeur de remplacement à neuf au jour du sinistre, ainsi que ses responsabilités d’occupant à l’égard des voisins et des tiers en général. » ni sur les dispositions de l’article L122-1 du code des assurances pour réclamer à son preneur le remboursement des frais de déblaiement.

En effet, d’une part la garantie responsabilité civile ou la garantie Dommages de la société Hong Kong Maroquinerie n’a pas vocation à permettre le dédommagement du bailleur à l’égard du déblaiement des lieux, aucune faute du preneur n’étant démontrée. De même, il ne peut lui être reproché un manquement à l’égard de son obligation contractuelle et légale de s’assurer, le preneur justifiant de son assurance auprès de la compagnie Gan Assurances à l’égard des locaux loués. En tout état de cause, le contrat de bail liant la SCI MG Immobilier et la société Hong Kong Maroquinerie ne comporte aucune obligation pour le preneur d’indemniser son bailleur de frais résultant de la survenue d’un événement extérieur imprévisible.

Il sera au surplus relevé que la SCI MG Immobilier précise elle-même, en page 11 de ses écritures, que le locataire doit s’assurer à ses frais à l’égard des « risques relatifs à son exploitation », reconnaissant ainsi le lien direct entre l’obligation de s’assurer et l’exercice de l’activité visée au bail. Or elle échoue à démontrer que l’incendie résulterait de l’exploitation de la société Hong Kong Maroquinerie. De fait, le départ de feu se situant dans un local autre que celui occupé par la société Hong Kong Maroquinerie, ce sinistre ne peut résulter de son activité. En tout état de cause, la propagation de l’incendie au local du preneur résultant d’une cause lui totalement étrangère, il ne peut voir mis à sa charge les conséquences de ce sinistre en terme de déblaiement et ce, tant sur un fondement délictuel que contractuel.

La SCI MG Immobilier sera en conséquence déboutée de sa demande de condamnation de la société Hong Kong Maroquinerie au paiement des frais de déblaiement. Il n’y a donc pas lieu à compensation avec la somme due au titre du dépôt de garantie.

3 – Sur la demande de condamnation de la SCI Depo à des dommages et intérêts au titre du préjudice découlant de l’incendie

Aux termes de l’article 1242 alinéa 2 du code civil, celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l’immeuble dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable.

En l’espèce, et ainsi que cela a été développé ci-avant, les parties s’accordent sur le fait que l’incendie qui s’est produit dans la nuit du 6 au 7 février 2022 a pris naissance dans des locaux appartenant à la SCI Depo et plus précisément, au regard de l’accord des compagnies d’assurance intervenues suite à ce sinistre, au niveau des locaux occupés par l’association MFM. Pour autant, la cause de l’incendie reste inconnue à ce jour.

De surcroît, la qualité de propriétaire de la SCI Depo ne suffit pas à établir sa responsabilité au regard du contrat de location conclu avec l’association MFM, occupante des locaux à la date du sinistre. Ainsi, la production aux débats de deux attestations, non corroborées par d’autres éléments, est insuffisante à démontrer que le bailleur avait connaissance de la présence de personnes sans droit ni titre au sein desdits locaux. Il ne peut donc être établi une tolérance de sa part à l’égard de l’hébergement de ces tiers et, par conséquent, une quelconque responsabilité de sa part à leur égard.

Il se déduit de ces éléments que la société HONG KONG MAROQUINERIE échoue à rapporter la preuve d’une faute commise par la SCI Depo ayant concouru à la survenue de l’incendie qui a détruit les locaux sis [Adresse 2] (93). Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de condamnation de la SCI Depo au paiement de dommages et intérêts.

4 – Sur les demandes reconventionnelles de la SCI MG IMMOBILIER au titre d’un recours abusif

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile « d’un maximum de « 10.000 » euros » sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En l’espèce, la SCI MG Immobilier sollicite, d’une part, la condamnation de la société Hong Kong Maroquinerie au paiement d’une amende civile et, d’autre part, sa condamnation à des dommages et intérêts et ce, au motif du caractère abusif de l’action intentée par celle-ci.

Cependant, outre le fait que l’article 32-1 du code de procédure civile ne peut être mis en œuvre que de la propre initiative de la juridiction saisie, une partie ne pouvant avoir aucun intérêt moral au prononcé d’une amende civile à l’encontre de son adversaire, il est de principe qu’ester en justice est un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à l’octroi de dommages et intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur équipollente au dol.

Or la SCI MG Immobilier échoue à démontrer que la société Hong Kong Maroquinerie ait agi en justice de manière dilatoire ou abusive. Il a de fait été fait droit à sa demande principale tendant au remboursement du dépôt de garantie. Dès lors, la preuve d’une intention malveillante de la demanderesse n’est pas rapportée. La SCI MG Immobilier sera par conséquent déboutée de sa demande.

5 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de procéder à la répartition des dépens, la SCI MG Immobilier succombant à l’instance à l’égard de la société Hong Kong Maroquinerie mais la demanderesse étant déboutée de l’ensemble de ses prétentions à l’encontre de la SCI Depo. Ainsi, la SCI MG Immobilier sera condamnée au paiement de ses dépens ainsi que de ceux engagés par la demanderesse tandis que les dépens de la SCI Depo seront mis à la charge de la société Hong Kong Maroquinerie.

— Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il convient de condamner la SCI MG Immobilier au paiement de la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la société Hong Kong Maroquinerie.

La société MG IMMOBILIER sera en conséquence déboutée de sa demande sur ce fondement.

La société Hong Kong Maroquinerie sera quant à elle condamnée au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la SCI Depo.

— Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE la SCI MG Immobilier à payer à la SARL Hong Kong Maroquinerie la somme de 15 000 euros à titre de remboursement du dépôt de garantie ;

DEBOUTE la SARL Hong Kong Maroquinerie de sa demande au titre de l’intérêt au taux légal ;

DEBOUTE la SCI MG Immobilier de ses demandes au titre des frais de déblaiement et de compensation ;

DEBOUTE la SCI MG Immobilier de sa demande de condamnation de la SARL Hong Kong Maroquinerie au paiement d’une amende civile ;

DEBOUTE la SCI MG Immobilier de sa demande de condamnation de la SARL Hong Kong Maroquinerie au paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SARL Hong Kong Maroquinerie de sa demande de condamnation de la SCI Depo au paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI MG Immobilier à payer à la SARL Hong Kong Maroquinerie la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI MG Immobilier de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL Hong Kong Maroquinerie à payer à la SCI Depo la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI MG Immobilier au paiement de ses dépens et de ceux de la SARL Hong Kong Maroquinerie ;

CONDAMNE la SARL Hong Kong Maroquinerie au paiement des dépens de la SCI Depo ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 08 octobre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT