MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 10 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01399 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WEF3

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. [G] C/ S.A.S. LE 116 BIS, [P] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [G], immatriculée au RCS D’EVRY sous le n° 419 989 512, dont le siège social est sis 14 rue du Docteur Morère – 91120 PALAISEAU

représentée par M^e Iris NAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J087

DEFENDEURS

S.A.S. LE 116 BIS, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 879 712 768, dont le siège social est sis 116 bis rue de Paris – 94220 CHARENTON-LE-PONT

représentée par M^e Charles LECURIEUX-CLERVILLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2098

Monsieur [P] [U] né le 28 Janvier 1980 à NOISY LE GRAND (93), demeurant 7 grande allée du Cor – 77186 NOISIEL

représenté par M^e Julien BOUZERAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P570

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Débats tenus à l’audience du : 04 Décembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 22 Janvier 2026

Prorogé au 10 Février 2026, nouvelle date indiquée par le Président

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 10 Février 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 22 octobre 2018, la SCI [G] a donné à bail commercial à M. [P] [U], auquel est substitué par acte du 1er février 2020 la SAS LE 116 BIS, avec pour garant solidaire M. [P] [U], les lots n°2 et 16 de locaux situés 116-116 bis rue de Paris à Charenton-le-Pont (94 220), moyennant un loyer annuel de 8 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, à terme échu.

Des loyers sont demeurés impayés.

La SCI [G] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 2 avril 2025 à la SAS LE 116 BIS et à M. [P] [U] pour une somme de 17 880,79 € au titre de l’arriéré locatif.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 6 octobre 2025, la SCI [G] a fait assigner la SAS LE 116 BIS et M. [P] [U] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la SAS LE 116 BIS et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner solidairment la SAS LE 116 BIS et M. [P] [U] à payer à la SCI [G] la somme provisionnelle de 23 577,95 € au titre de l’arriéré locatif,

— condamner la SAS LE 116 BIS au paiement d’une somme de 2 357,80 € au titre de la clause pénale,

— condamner la SAS LE 116 BIS au paiement d’une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 4 décembre 2025, la SCI [G], représentée par son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

La SAS LE 116 BIS, représentée par son conseil, a demandé à être autorisée à céder son fonds de commerce comprenant le droit au bail, à ce que soit ordonné la préemption par le bailleur avec compensation du prix de cession avec les sommes dues au titre de la dette de loyers.

M. [P] [U], représenté par son conseil, a contesté qu’il y ait lieu à référé au titre de la garantie, arguant du défaut de mention manuscrite dans l’acte de substitution.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI [G] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 17 880,79 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 3 mai 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS LE 116 BIS et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SAS LE 116 BIS depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI [G], l’obligation de la SAS LE 116 BIS au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 6 octobre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 23 577,95 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner à titre provisionnel la SAS LE 116 BIS, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

M. [P] [U] sera condamné solidairement en paiement. En effet, les règles protectrices de l’engagement de caution ne s’appliquent pas à l’engagement du substituant qui demeure garant solidaire du substitué pour le paiement des dettes afférentes à l’exécution du bail objet de l’acte de substitution.

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible, comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Il n’y a pas lieu à référé au titre des demandes de la SAS LE 116 BIS, tendant à être autorisée à céder son fonds de commerce comprenant le droit au bail et à ce que soit ordonné la préemption par le bailleur avec compensation du prix de cession avec les sommes dues au titre de la dette de loyers.

Sur les demandes accessoires

La SAS LE 116 BIS, qui succombe à l’instance au sens de l’article 696 du code de procédure civile doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS LE 116 BIS ne permet d’écarter la demande de la SCI [G] formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 3 mai 2025,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS LE 116 BIS et de tout occupant de son chef des lieux situés 116-116 bis rue de Paris à Charenton-le-Pont (94 220) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la SAS LE 116 BIS à la payer,

CONDAMNONS solidairement par provision la SAS LE 116 BIS et M. [P] [U] à payer à la SCI [G] la somme de 23 577,95 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 6 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de cette date,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes,

CONDAMNONS la SAS LE 116 BIS aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la SAS LE 116 BIS et M. [P] [U] à payer à la SCI [G] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 10 février 2026.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS