Minute n° 25/137

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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O R D O N NA N C E D E R É F É R É

du 18 DECEMBRE 2025

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N° du dossier : N° RG 25/00252 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DHW4

A l’audience publique des référés tenue le 18 Novembre 2025,

Nous, Madame Adeline MUSSILLON, Vice-Présidente, du tribunal judiciaire de DAX, juge des référés, assistée de Madame Cristine MARTINS, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [P] [S] épouse [K]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par Maître Elodie MAURIAC-LAPALISSE de la SELARL MAURIAC-LAPALISSE, avocat au barreau de BAYONNE

Monsieur [Y] [K]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représenté par Maître Elodie MAURIAC-LAPALISSE de la SELARL MAURIAC-LAPALISSE, avocat au barreau de BAYONNE

ET :

Monsieur [D] [X]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par Maître Frédéric LONNE de la SELARL HEUTY LORREYTE LONNE CANLORBE VIAL, avocat au barreau de DAX

S.A.R.L. HS IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne LAFORET

[Adresse 9]

[Localité 6]

Représentée par Maître Pierre-Olivier DILHAC de la SELARL ASTREA, avocat postulant, avocat au barreau de DAX et Maître Catherine LATAPIE-SAYO, avocat plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

COMMUNE DE [Localité 13]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Non comparante, non représentée

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique de vente en date du 20 janvier 2023, Madame [P] [S] épouse [K] et Monsieur [Y] [K] ont fait l’acquisition auprès de Monsieur [D] [X] d’une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 14], à titre de résidence secondaire et destinée ponctuellement à un usage locatif.

La vente a été conclue par l’intermédiaire de la SARL HS IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne LAFORET à [Localité 13].

Suite à la location de la maison au cours de l’été 2023 et à des désagréments d’ordre olfactif signalés par leurs locataires, et s’estimant victimes d’un défaut d’information, les époux [K] ont fait dresser des procès-verbaux de constat les 07 septembre 2023, 12 octobre 2023 et 05 janvier 2024 par commissaire de justice.

Par actes séparés en date du 07 août 2025, Madame [P] [S] épouse [K] et Monsieur [Y] [K] ont assigné Monsieur [D] [X], la SARL HS IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne LAFORET et la Commune de SEIGNOSSE devant la présidente du tribunal judiciaire de Dax, statuant en référé, aux fins de voir ordonner une expertise avec mission habituelle, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

A l’audience du 18 novembre 2025, Madame [P] [S] épouse [K] et Monsieur [Y] [K] représentés par leur conseil ont soutenu leurs demandes, telles que développées dans leurs conclusions N°2 notifiées par RPVA le 17 novembre 2025.

Monsieur [D] [X] représenté par son conseil a soutenu ses demandes telles que développées dans ses conclusions N°2 notifiées par RPVA le 07 novembre 2025. Il a sollicité de voir débouter les époux [K] de leur demande d’expertise, et de prendre acte de ses plus expresses protestations et réserves.

Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 13 octobre 2025, la SARL HS IMMOBILIER représentée par son conseil a demandé au tribunal de la mettre hors de cause, de débouter les époux [K] de leurs demandes présentées à son encontre et de les condamner in solidum à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La Commune de [Localité 13] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’expertise

Les époux [K] expliquent que :

— ils subissent des désordres dépassant les inconvénients normaux de voisinage provenant de l’exploitation d’un poste de relevage (appelé « [Adresse 12] ») chargé de la collecte des eaux usées et d’une station d’épuration et de compostage situés sur une parcelle dont la commune de [Localité 13] est propriétaire ; que les nuisances olfactives subies portent une atteinte manifeste à leur droit de propriété et constituent à ce titre un préjudice indemnisable,

— bien qu’informée du trouble qu’ils subissent depuis l’été 2023, la commune de [Localité 13] n’y a toujours pas mis un terme,

— Monsieur [X] et l’agence immobilière mandatée pour la vente ne sauraient légitimement prétendre ignorer l’existence des désordres olfactifs qui affectent le bien; que cette problématique est plus que notoire sur la commune de [Localité 13] et a entrainé outre des plaintes du voisinage, la mobilisation de l’association [Localité 13] Océan médiatiquement active,

— ils n’auraient pas acquis l’immeuble litigieux ou l’auraient acquis à des conditions substantiellement différentes si la problématique olfactive avait été portée à leur connaissance,

— ils subissent un préjudice extrêmement important tant ils ne peuvent jouir paisiblement de leur bien (et tout particulièrement de ses extérieurs), ainsi que leurs locataires ; que leur préjudice matériel est également conséquent tant la présence des désordres affecte la valorisation de leur bien (aussi bien vénale que locative),

— l’existence de contestations sérieuses ne constitue nullement un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile,

— le motif légitime visé suppose qu’il existe seulement un litige potentiel, que la prétention du demandeur à la mesure d’instruction ne soit pas vouée à l’échec et que les faits invoqués soient pertinents mais encore que la preuve de ceux-ci soit utile ; que l’intérêt légitime à voir ordonner une mesure d’instruction est donc bien réel et pertinent car celle-ci confirmera la réalité et l’ampleur des désordres et du préjudice subséquent,

— ils justifient de griefs à l’encontre des trois défendeurs justifiant ainsi de leur mise en cause dans le cadre de cette expertise.

Monsieur [D] [X], qui s’oppose à l’expertise, explique que :

— la pompe de relevage située en face, de l’autre côté de la route, avec un panneau est parfaitement visible depuis la maison, de sorte que sa présence n’a jamais été cachée aux acquéreurs ; qu’il n’appartient pas au vendeur de dresser un état des lieux des installations limitrophes et qu’il appartenait en revanche aux acquéreurs de se renseigner sur ces points,

— depuis 1974 date de construction de la maison, il n’a jamais constaté aucune odeur et subi de désagréments ; qu’en toutes hypothèses, les odeurs alléguées ne sont pas continues ; que les acquéreurs ont visité le bien à plusieurs reprises et à différents moments et n’ont jamais rien relevé ; qu’en outre, les époux [K] ont loué le bien sans difficulté en 2023, 2024 et 2025 et que les voyageurs ne rapportent aucun désagrément.

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’appréciation du motif légitime n’implique pas d’apprécier les responsabilités ou garanties ni les chances de succès des futures prétentions des demandeurs. Il suffit que le demandeur justifie d’éléments rendant crédibles ses suppositions ou allégations et que les preuves à obtenir ou conserver soient de nature à alimenter un procès.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment des procès-verbaux de constat des 07 septembre 2023, 12 octobre 2023 et 05 janvier 2025 dressés par commissaire de justice, que le bien immobilier acquis par les consorts [K] auprès de Monsieur [X] est situé à proximité d’un poste de relevage des eaux usées (dit PR [Localité 10]), ainsi que d’une station d’épuration et de compostage, ce qui est susceptible d’occasionner des désordres d’ordre olfactif (odeurs nauséabondes) possiblement néfastes pour la santé ; que malgré des rencontres avec la Commune de [Localité 13] et les exploitants des installations (SUEZ, le SYDEC), outre certaines interventions techniques, les désordres semblent perdurer ; qu’il résulte également des pièces du dossier que la problématique olfactive serait ancienne et possiblement de notoriété publique, de sorte que la responsabilité du vendeur pourrait être recherchée.

Au vu de ces éléments, les demandeurs justifient d’un motif légitime au sens du texte susvisé.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande d’expertise de Madame [P] [S] épouse [K] et Monsieur [Y] [K], sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues.

L’expertise sera réalisée aux frais avancés des demandeurs, qui ont seul intérêt à voir la mesure menée à son terme.

La SARL HS IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne LAFORET demande sa mise hors de cause au motif que :

— les demandeurs doivent alléguer des faits qui permettent de caractériser une situation litigieuse et ce, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé ; que l’action au fond que le requérant sous-entend à l’encontre de l’agent immobilier ne doit pas manifestement être vouée à l’échec,

— les demandeurs ne justifient pas d’un motif légitime à son égard ; si l’agent immobilier est tenu d’une obligation de conseil et à un devoir d’information à l’occasion des opérations réalisées par son entremise, il n’est pas un professionnel de la construction ; qu’il n’a qu’un rôle d’entremise dans l’acte de vente et n’est pas présumé devoir posséder les compétences techniques d’un professionnel, notamment d’un diagnostiqueur,

— les compétences juridiques ou commerciales requises pour un agent immobilier ne

prédisposent pas à une connaissance approfondie des vices pouvant affecter un bâtiment ; qu’en outre, il n’est pas chargé d’une mission d’investigation,

— il incombe aux acquéreurs de rapporter la preuve que l’agent immobilier connaissait une information déterminante sans lui en avoir fait part, pour engager sa responsabilité, ce qui n’est pas le cas ; que les époux [K] ne démontrent aucunement que l’agent immobilier avait connaissance de l’existence d’une nuisance olfactive qui se seraient manifestée préalablement à la vente ; que dans ces conditions, l’intérêt probatoire de la mesure d’expertise vis à vis de la société concluante n’est pas caractérisé.

Selon les époux [K], la SARL HS IMMOBILIER située à [Localité 13] ne pouvait ignorer la problématique olfactive locale connue sur la commune de [Localité 13] laquelle avait notamment été relayée par une association locale dans les médias ; que l’agence immobilière a volontairement caché cette information en vue de la vente.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la problématique olfactive induite par les installations litigieuses et dont plusieurs voisins se sont plaints auprès de la municipalité serait ancienne et possiblement de notoriété publique ; que dans ces conditions, et en sa qualité de professionnelle de l’immobilier exerçant sur le secteur de [Localité 13], la responsabilité de la SARL HS IMMOBILIER est susceptible d’être recherchée, dans le cadre d’un éventuel manquement à son obligation de conseil et devoir d’information.

En conséquence, et au vu de ce qui précède, il convient de rejeter la demande de mise hors de cause de la SARL HS IMMOBILIER. La société participera à l’expertise, sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues.

Par ailleurs, concernant la Commune de [Localité 13], il apparaît que celle-ci a été sollicitée par le voisinage sur la problématique des odeurs olfactives en lien avec le PR [Localité 10], et qu’elle a pris contact avec les interlocuteurs Suez et le Sydec en vue de trouver des solutions afin de remédier aux nuisances.

Dans ces conditions, il apparaît utile que les opérations d’expertise soient réalisées à son contradictoire.

Sur les demandes accessoires

Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront laissés à la charge des demandeurs à l’expertise.

PAR CES MOTIFS

Nous, Adeline MUSSILLON, juge des référés du tribunal judiciaire de Dax, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de la décision, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

REJETONS la demande de mise hors de cause de la SARL HS IMMOBILIER,

ORDONNONS une mesure d’expertise,

COMMETTONS pour y procéder :

[U] [T]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Port. : 06.14.62.82.74 Mèl : [Courriel 11]

Expert près la cour d’appel de Pau, avec pour mission de :

• convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

• se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, ainsi que le cas échéant les rapports des examens techniques et des expertises déjà effectuées,

• se rendre sur les lieux litigieux situés sur la propriété des époux [K], [Adresse 4] à [Localité 14], les parties et leurs conseils dûment convoqués, et en faire la description, y compris au besoin, l’environnement immédiat,

• relever et décrire les nuisances dénoncés dans l’assignation et les conclusions ultérieures ainsi que dans les constats de commissaire de justice des 07 septembre 2023, 12 octobre 2023 et 05 janvier 2024, en considération des documents contractuels liant les parties (acte de vente du 20 janvier 2023) ; en indiquer la nature et la date d’apparition,

• décrire et évaluer l’existence de nuisances olfactives générées par le poste de relevage des eaux usées (PR [Localité 10]) qui est installé en face de la propriété des époux [K], ainsi que par la station d’épuration et de compostage située également à proximité, ainsi que leur importance eu égard à l’environnement des lieux,

• indiquer l’origine des désordres, en détailler les causes et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ou circonstances ces désordres sont imputables,

• indiquer les conséquences de ces nuisances, quant à l’habitabilité du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu,

• indiquer les solutions appropriées pour y remédier, en chiffrer le coût approximatif, ainsi que la durée prévisible des travaux envisageables le cas échéant,

• effectuer sur le plan technique toutes les investigations nécessaires à la solution du litige et fournir tous éléments de nature à permettre à la juridiction compétente de déterminer les préjudices induits et les responsabilités éventuellement encourues,

• rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

• mettre, en temps utile, au terme des opérations d’expertise, les parties en mesure de faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport,

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au service du contrôle des mesures d’instruction dans un délai de 4 mois à compter de la notification de sa mission et de la consignation,

DISONS que l’expert devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des mesures d’instruction une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant,

FIXONS à 2000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que Madame [P] [S] épouse [K] et Monsieur [Y] [K] devront consigner à la régie de ce tribunal dans le délai de 40 JOURS à compter de la date de la présente ordonnance,

DISONS qu’en cas de défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert deviendra caduque de plein droit, sauf pour la partie défaillante à obtenir d’être relevée de cette sanction sur justification d’un empêchement légitime ,

DISONS que, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, au vu des diligences faites ou à venir, l’expert en fera sans délai rapport au juge qui, s’il y a lieu, ordonnera la consignation d’une provision complémentaire à la charge de la partie qu’il déterminera ; il joindra à sa demande de provision complémentaire le calendrier prévisible de ses opérations et une évaluation détaillée du coût des opérations d’expertise avec copie aux avocats des parties -ainsi qu’aux parties qui n’auraient pas d’avocat- auxquels il devra indiquer qu’ils disposent d’un délai de 15 jours pour faire valoir leurs éventuelles observations auprès du juge chargé du contrôle des mesures d’instruction,

DISONS que l’expert pourra s’adjoindre l’avis d’un sapiteur,

DISONS que l’expert devra adresser aux parties, au moins un mois avant le dépôt du rapport définitif, un pré-rapport détaillé en invitant les parties à lui faire part de leurs observations auxquelles il devra répondre,

DISONS que le dépôt par l’expert de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception. S’il y a lieu, celles-ci adressent à l’expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé de contrôle les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception;

DISONS que les opérations d’expertise se dérouleront sous le contrôle du juge chargé du contrôle des mesures d’instruction,

DISONS que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges,

DEBOUTONS la SARL HS IMMOBILIER de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile,

LAISSONS les dépens à la charge des demandeurs.

La présente ordonnance a été signée le 18 décembre 2025, par Madame Adeline MUSSILLON, juge des référés, et par Madame Cristine MARTINS greffière, et portée à la connaissance des parties par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,