JUGEMENT DU : 30 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 22/01143 – N° Portalis DB3K-W-B7G-FRZW

AFFAIRE : S.C.I. AKIE C/ [I] [O] exerçant sous l’enseigne LCA [Cadastre 1]

NATURE : 30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Première Chambre Civile

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. AKIE

inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 453917353

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Philippe PICHON, avocat postulant au barreau de LIMOGES

ayant pour avocat plaidant M^e Nicolas JOSSELIN, avocat au barreau de QUIMPER

DEFENDEUR

Monsieur [I] [O]

exerçant sous l’enseigne LCA [Cadastre 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Etienne DES CHAMPS DE VERNEIX, avocat au barreau de LIMOGES

La cause a été appelée à l’audience collégiale du

26 Février 2026 en présence de Monsieur COLOMER, présidente, de Mesdames BUSTREAU et JALLAGEAS, assesseurs et de BRACQ, greffier lors des débats.

A cette audience, Monsieur COLOMER, Premier Vice-Président a été entendu en son rapport oral.

A ladite audience, Maîtres [K] [Y] CHAMPS DE VERNEIX et [U] [Z] ont été entendus en leurs observations ;

L’affaire a été mise en délibéré au 30 Avril 2026. Le Président a avisé les parties que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe de la première chambre civile ;

A l’audience du 30 Avril 2026 le Tribunal Judiciaire a rendu le jugement suivant:

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 15 octobre 2017, la SCI AKIE a donné à bail à M. [O], exerçant sous l’enseigne LCA [Cadastre 1], des locaux à usage commercial situés [Adresse 3] à Feytiat (87). Le loyer mensuel a été fixé à 2 800 € HT, outre le paiement d’une provision sur charges.

À compter de l’année 2020, des difficultés relatives au règlement des loyers et charges sont apparues.

Le 25 août 2020, la SCI AKIE a fait assigner son locataire devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Limoges en vue d’obtenir son expulsion et le paiement d’une provision à valoir sur les loyers impayés.

Le 9 décembre 2020, le juge des référés a condamné M. [O] à payer à la SCI une provision de 12 360 € à valoir sur un arriéré locatif, a condamné la SCI à payer à M. [O] une provision de 3 600 € au titre du coût de surconsommation d’électricité du local commercial pour la période du mois d’avril 2018 au mois de juillet 2020 et a ordonné la compensation des deux créances respectives.

Le 21 avril 2021, la SCI l’a fait assigner à nouveau devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Limoges aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer une provision à valoir sur les loyers et charges impayés et à laisser libre des emplacements de stationnement.

Par ordonnance du 12 janvier 2022, le juge des référés a rejeté les demandes de la SCI qui n’avait pas comparu et a également rejeté la demande reconventionnelle de M. [O] tendant à l’octroi d’une provision à valoir sur un remboursement de charges.

Le 13 octobre 2022, la SCI AKIE a fait assigner M. [O] devant ce tribunal en vue d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation à payer un arriéré de loyers et charges.

==oOo==

Aux termes de ses écritures communiquées par RPVA le 06 novembre 2024, la SCI AKIE demande au tribunal de :

— prononcer la résiliation du contrat de location aux torts de M. [O] [I], exerçant sous l’enseigne LCA [Cadastre 1] ;

— ordonner, en conséquence, l’expulsion de M. [O] [I], exerçant sous l’enseigne LCA [Cadastre 1] ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner que faute par M. [O] [I], exerçant sous l’enseigne LCA [Cadastre 1] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira à la SCI requérante de choisir, aux frais, risques et périls de M. [O] [I], exerçant sous l’enseigne LCA [Cadastre 1], et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues (article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution). Que la séquestration des meubles aura une durée de DEUX MOIS et qu’à défaut de reprise, les biens seront vendus aux enchères et le prix de la vente viendra en diminution de la créance ;

— condamner M. [O] [I], exerçant sous l’enseigne LCA [Cadastre 1] à lui payer les sommes suivantes :

7 392 € (somme à parfaire) au titre des loyers et charges impayés au jour du jugement à intervenir et avec intérêts, à savoir, à la date du 5 novembre 2024 ;une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux de M. [O] [I], exerçant sous l’enseigne LCA [Cadastre 1], laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

1 500 €, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner M. [O] [I] Au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières ;

— débouter M. [O] de l’ensemble de ses droits, fins et prétentions.

À l’appui de ses prétentions, elle soutient que M. [O] a commis des manquements graves et répétés à son obligation essentielle de paiement du loyer ce qui justifie la résiliation du bail à ses torts. Elle soutient que sa demande n’avait pas à être précédée d’une mise en demeure. Elle invoque également l’occupation illicite du parking du local voisin donné à bail à un tiers.

S’agissant des demandes reconventionnelles, elle soutient que les infiltrations d’eau alléguées ne sont nullement établies et que rien ne démontre l’existence de désordres relevant des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil.

En second lieu, elle conteste la demande de remboursement de charges locatives en considérant que l’inventaire prévu par le contrat existe. Subsidiairement, elle invoque la prescription concernant les provisions versées en 2017.

Aux termes de ses écritures communiquées par RPVA le 08 avril 2025, M. [O] demande au tribunal de :

A titre principal,

— débouter la SCI AKIE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de M. [O], lesquelles sont mal fondées ;

A titre reconventionnel,

— condamner la SCI AKIE à procéder aux travaux de réparation des infiltrations d’eau affectant le local commercial loué ;

— assortir ces condamnations d’une peine d’astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter du jugement à intervenir ;

— condamner la SCI AKIE à verser à M. [O] au titre du rappel de charges injustifiées pour les années 2017 à 2023 la somme de 23 793 €, et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— condamner subsidiairement la SCI AKIE à verser à M. [O] au titre du rappel de charges injustifiées pour les années 2018 à 2023 la somme de 23 163 €, et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

En toutes hypothèses,

— condamner la SCI AKIE à verser à M. [O] une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la SCI AKIE aux entiers dépens de la procédure.

Il s’oppose à la demande de résiliation en faisant valoir qu’il a intégralement payé les loyers.

Il estime que les travaux de réparation des infiltrations incombent au bailleur et demande par ailleurs le remboursement des sommes versées à titre de provisions sur charges en arguant, notamment, de l’absence d’inventaire précisant la répartition des charges entre les parties.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient de se référer aux conclusions susvisées.

Pour un plus ample exposé des moyens de la SCI AKIE, il convient de se référer à son assignation.

Par ordonnance du 05 février 2026, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire et l’a renvoyée à l’audience de plaidoirie.

SUR CE,

Sur la résiliation du bail :

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, il est constant que le bail commercial existant entre les parties ne contient aucune clause résolutoire de plein droit puisque celle figurant dans le contrat a été rayée d’un commun accord.

La SCI demande que soit prononcée la résiliation judiciaire du contrat et M. [O] n’est pas fondé à lui opposer l’absence de délivrance de la mise en demeure préalable prévue par l’article 1225 du Code civil.

En effet, le dernier alinéa de cet article prévoit : « La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. ». Il s’ensuit que la mise en demeure prévue par cet article conditionne exclusivement la résolution du contrat par l’effet d’une clause résolutoire.

Il est reproché en premier lieu à M. [O] un défaut de paiement des loyers. Dans le dispositif de ses conclusions, la SCI demande de paiement de la somme de 7 392 € correspondant à des loyers et charges impayés à la date du 5 novembre 2024. Dans les motifs de ses conclusions, elle évoque un impayé locatif d’un montant de 22 176 € correspondant au défaut de paiement des loyers et charges des mois de février, avril, mai, septembre, octobre et décembre 2023.

Elle reconnaît donc qu’une partie des loyers qu’elle présente comme impayée a été réglée sans que l’on sache exactement quels sont les loyers qu’elle estime impayés puisqu’elle ne produit aucun décompte de sa créance.

Conformément aux dispositions de l’article 1353 du Code civil, il incombe à M. [O] de rapporter la preuve du paiement des loyers et cette preuve peut être faite par tout moyen comme le prévoit l’article 1342-8 du même code.

Il produit une attestation de son expert-comptable, la société ID Conseil, selon laquelle M. [O] est à jour des loyers et charges dûs pour la période du 15 novembre 2017 au 30 avril 2024. Cette attestation est complétée par un document comptable établi par la société d’expert-comptable venant confirmer son attestation.

M. [O] produit ultérieurement une copie de ce même document comptable actualisé au 4 avril 2025. Ce document qui contient la signature et le tampon de la société d’expertise comptable démontre qu’à cette date, il n’existe aucun retard de paiement des loyers et des charges.

Il est reproché en second lieu au locataire d’avoir occupé le parking du local commercial voisin que la SCI loue à une autre société. La société bailleresse produit le courrier de mise en demeure adressée à son locataire le 11 mars 2021 dans lequel elle lui demande de bien vouloir libérer le parking de ce local commercial pour le 15 mars suivant. Aucun élément ne permet d’établir que M. [O] n’a pas respecté cette injonction.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que seuls sont établis des retards ponctuels dans le paiement des loyers mais qu’à la date du 4 avril 2025, le locataire s’est acquitté de l’intégralité des sommes dues et, dans ces conditions, il ne peut être considéré que ces manquements présentent une gravité suffisante pour justifier la résolution du contrat.

La SCI AKIE sera donc déboutée de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle :

— Sur les travaux de réparation :

L’article 10 du bail commercial prévoit que le bailleur prendra à sa charge les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil.

Il résulte de cet article que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

En l’espèce, M. [O] produit des photographies faisant apparaître des traces d’infiltrations au niveau d’un pilier situé en façade et sur lequel viennent s’appuyer, de part et d’autres, des baies formant la vitrine du local commercial.

Il n’est produit aucun élément permettant de connaître l’origine de ces infiltrations. Il est donc pas établi qu’elles relèvent des grosses réparations incombant au bailleur.

La demande sera donc rejetée.

— Sur la demande de remboursement des charges indûment payées :

Le 1er alinéa de l’article 9 du contrat prévoit : « Les charges, impôts, taxes et redevances donnent lieu à un inventaire annexé au présent bail qui indique leur répartition entre le bailleur et locataire. Cet inventaire, annexé au contrat, donne lieu à un état récapitulatif annuel communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il a été établi dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges dans l’hypothèse où les lieux loués sont situés dans un immeuble en copropriété.

Cet état récapitulatif comprendra la liquidation et la régularisation des comptes de charges, impôts, taxes et redevances. »

Ce même article 9 précise que le règlement des charges se fera par le versement d’une provision et que si l’état récapitulatif fait apparaître que des provisions versées sont inférieures aux charges réelles, le locataire s’engage à rembourser les sommes dues.

Il résulte donc des dispositions de l’article 9 que le locataire verse une provision et qu’en fin d’année, le bailleur doit établir un état récapitulatif comportant la liquidation et la régularisation des comptes de charges.

En l’espèce, M. [O] s’est acquitté de l’ensemble des provisions sur charges appelées mensuellement. Le contrat litigieux ne contient aucun inventaire en annexe de sorte que la répartition des charges entre le bailleur et locataire n’a pas été prévue par les parties.

L’article R. 145-35 du code de commerce définit parmi les charges locatives, impôts, taxes, redevances et travaux celles qui ne peuvent être imputées au locataire mais aucun texte ne prévoit l’imputation de plein droit au locataire des charges autres que celles visées par cet article. Cette répartition doit être prévue par le bail commercial.

Le bail conclu entre les parties ne prévoyant pas cette répartition, la SCI AKIE ne peut imputer aucune charge à son locataire.

Elle ne le peut d’autant moins qu’elle ne justifie pas lui avoir communiqué l’état récapitulatif annuel prévu par l’article 9 mais aussi par les dispositions de l’article L. 145-20-2 du code de commerce, et en tout état de cause, elle n’a jamais justifié des charges correspondantes aux provisions perçues.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, M. [O] est fondé à réclamer le remboursement des provisions indûment versées dans les limites de la prescription quinquennale invoquée par la SCI.

La demande de remboursement a été présentée dans le cas de la présente instance à l’occasion des conclusions communiquées le 31 août 2023. Les provisions versées antérieurement au 31 août 2017 ne sont pas prescrites dès lors que la demande présentée devant le juge des référés lors de l’audience du 15 décembre 2021 a interrompu cette prescription conformément aux dispositions de l’article 2241 du Code civil et qu’en vertu des dispositions de l’article 2231 de ce même code, l’interruption du délai de prescription a fait courir un nouveau délai de même durée.

En conséquence, la SCI AKIE sera condamnée à rembourser à M. [O] la somme de 23 793 € en remboursement des charges indûment perçues et ce, avec intérêts de droit.

Sur les autres demandes :

La SCI AKIE, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

A la suite de la présente procédure, M. [O] a exposé des frais non compris dans les dépens. L’équité commande de l’en indemniser. La SCI AKIE sera condamnée à lui payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit de la décision n’apparaît pas incompatible avec la nature de l’affaire. Il n’y a donc pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement contradictoirement et en premier ressort,

Déboute la SCI AKIE de sa demande de résiliation du bail commercial aux torts de M. [O] ;

Condamne la SCI AKIE à payer à M. [O] la somme de 23 793 € en remboursement des charges indûment perçues et ce, avec intérêts de droit ;

Déboute M. [O] de sa demande de condamnation de la SCI AKIE à procéder aux travaux de réparation des infiltrations d’eau affectant le local commercial loué ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Condamne la SCI AKIE aux entiers dépens et à payer à M. [O] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE PAR :

— Monsieur COLOMER, 1er Vice-Président,

— Madame JALLAGEAS, Vice-présidente,

— Madame BUSTREAU, Juge,

QUI EN ONT DELIBERE;

SIGNE ET PRONONCE par Monsieur COLOMER, 1er Vice-Président, assisté de Madame BRACQ, par mise à dispostion au greffe de la Première Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de LIMOGES du trente Avril deux mil vingt six.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,