TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARLEVILLE-MEZIERES

JUGEMENT

N° RG 25/00105 – N° Portalis DBWT-W-B7J-ET2J

Minute :

Jugement du :

07 JUILLET 2025

A l’audience publique du Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 05 Mai 2025 où les débats ont eu lieu sous la présidence de Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière; il a été indiqué que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 07 Juillet 2025 par application de l’article 450 al.2 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, 07 Juillet 2025, le jugement a été rendu par Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. [Adresse 5]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Monsieur [V] [H], muni d’un pouvoir écrit

DEFENDEUR

Monsieur [M] [D]

demeurant [Adresse 3]

Comparant

EXPOSE DU LITIGE

La SA Espace Habitat est propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 7].

Par acte sous seing privé en date du 12 août 2016, la SA [Adresse 5] a conclu un bail à usage d’habitation portant sur un appartement n°13 avec Monsieur [M] [D] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 245.44 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, la SA Espace Habitat a fait assigner Monsieur [M] [D] devant le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières aux fins, sur le fondement des articles 1224,1227 à 1229 du code civil, de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de voir prononcer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation du contrat de bail conclu le 12 août 2016, ordonner l’expulsion immédiate du défendeur des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La SA [Adresse 5] sollicitait, par ailleurs, la condamnation de Monsieur [M] [D] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer majoré des charges, et ce jusqu’au départ effectif des lieux ;

—  2500.00 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

—  500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée le 05 mai 2025 et renvoyée au 02 juin 2025.

A cette audience, la SA Espace Habitat a comparu et a maintenu l’intégralité de ses prétentions. Elle se prévaut des dispositions de l’article 1217 du code civil et de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 et a indiqué que les troubles sont provoqués par Monsieur [M] [D] sont constants depuis environ 8 ans ; que l’ensemble des locataires sont exaspérés par les troubles graves et récurrents occasionnés par ce dernier. Elle ajoute que le délai prévu par l’article L 412-1 par le code des procédures civiles d’exécution pour quitter les lieux doit être supprimé pour éviter tout risque de dégradation supplémentaire de la situation.

La SA [Adresse 5] précise également produire différents témoignages relatifs aux nuisances causées par le défendeur et ajoute que ce dernier souffre d’une addiction importante à l’alcool.

En défense, Monsieur [M] [D] et son éducatrice, Madame [F] ont demandé le débouté de la société ESPACE HABITAT de l’ensemble de ses demandes.

Monsieur [M] [D] expose qu’il n’est pas à l’origine des troubles même s’il lui arrive d’hurler dans les escaliers puisque ceux-ci sont causés par des personnes qui essaient de pénétrer dans son logement. Il ajoute avoir fait une demande de mutation afin de se rapprocher de ses parents et être allocataire du RSA.

A l’issue des débats, l’affaire est mise en délibéré au 07 juillet 2025.

MOTIVATION

I. Sur les demandes principales de la SA [Adresse 5] :

Sur la résiliation du bail du 12 août 2016 :

Les articles 1217 et 1224 et suivants du code civil disposent que la clause résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement et que dans ce cas, la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté peut demander la résolution du contrat en justice.

Le contrat de bail de Monsieur [M] [D] est un contrat synallagmatique qui a été consenti moyennant un loyer mensuel et l’obligation d’user paisiblement des lieux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user raisonnablement de la chose louée, et suivants la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

En application de l’article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur à leurs engagements.

En vertu de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il est constant qu’il appartient au juge saisi d’une demande de résiliation judiciaire d’un contrat de bail d’apprécier, au jour où il statue, si les manquements invoqués sont établis et s’ils présentent une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, la SA Espace Habitat verse notamment aux débats :

— des pétitions du collectif de la [Adresse 8] datée des 23 novembre 2020 (2 locataires), 20 avril 2022 et signée par 7 locataires et 22 mai 2023 (7 locataires) se plaignant des nuisances provoquées par Monsieur [M] [D] (tapage diurne et nocturne, alcoolisation excessive) ;

— des commandements de faire cesser les troubles du voisinage des 23 juin 2023 et 18 juillet 2023 faisant suite à la pétition des locataires du 22 mai 2023 ainsi qu’une sommation interpellative pour troubles du voisinage du 26 juillet 2023 ;

— une mise en demeure de la société [Adresse 5] du 10 janvier 2025 ;

— deux nouvelles pétitions de 6 locataires en date des 20 mars 2025 et 18 avril 2025 se plaignant non seulement des nuisances sonores provoquées par Monsieur [M] [D] lorsqu’il est alcoolisé mais aussi de dégradations dans les bâtiments par le fait de personnes étrangères à l’immeuble qui sont en relation avec lui ainsi que de disputes sous fond d’alcool ;

— une sommation interpellative pour troubles du voisinage datée du 28 avril 2025 aux termes de laquelle les six voisins expliquent que Monsieur [M] [D] est invivable, parfois agressif, qu’il commet des nuisances sonores sans aucun respect pour le voisinage et qu’il attire des personnes étrangères à l’immeuble, lesquelles commettent des dégradations ;

— La tentative de conciliation menée par le conciliateur de justice le 28 mai 2025 au terme de laquelle Monsieur [M] [D] déclare qu’il suit un traitement pour gérer sa consommation excessive d’alcool et qu’il s’engage à prendre toute dispositions pour mettre un terme aux troubles qu’il provoque au sein de l’immeuble ;

Les pièces produites par la SA ESPACE HABITAT témoignent de la persistance des troubles envers les locataires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] depuis 2020.

Les différentes réclamations et déclarations émanant du voisinage, produites par la SA [Adresse 5] démontrent que, malgré les nombreux rappels de ses obligations, Monsieur [M] [D] ou les personnes qu’il a pu introduire dans l’immeuble ont causé aux autres occupants de l’immeuble un trouble grave et persistant à leur tranquillité notamment en raison des bruits diurnes et nocturnes, d’une alcoolisation excessive et des dégradations dans les parties communes. Cet ensemble immobilier est composé de locataires, parfois âgés, qui, à l’unanimité se plaignent des agissements et des déviances comportementales de Monsieur [M] [D] sous fond d’alcool depuis de nombreuses années.

Lors de l’audience, il a été indiqué que la situation n’avait pas évolué favorablement.

Il est donc démontré que Monsieur [M] [D] a manqué à son obligation d’user paisiblement des locaux loués et que ces manquements continus depuis 2020 dans les lieux revêtent une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail dont il est titulaire.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail d’habitation conclu le 12 août 2016 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [D] et de tous occupants de son chef.

B- Sur la suppression du délai pour quitter les lieux :

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7 ; toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait (…) réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, Monsieur [M] [D] ne s’est pas introduit dans les lieux par voie de fait et il n’est nullement établi que celui-ci disposerait d’un autre logement puisqu’une demande de mutation est actuellement en cours.

Dès lors, malgré la gravité des manquements de Monsieur [M] [D] à son obligation de jouissance paisible, la licéité de l’occupation des lieux et sa situation personnelle ne permettent pas de faire application des dispositions permettant de déroger au délai légal de deux mois pour quitter les lieux.

Il n’y a, en conséquence, pas lieu de supprimer le délai de deux mois pour quitter les lieux prévus à l’article L 412-1 précité.

C- Sur l’indemnité d’occupation :

En occupant sans droit ni titre les lieux loués à compter du jour de la présente décision, Monsieur [M] [D] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non résiliation du bail, et ce à compter de ce jour et jusqu’à son départ définitif.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial, et le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges.

D- Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1240 du Code Civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la partie bailleresse sollicite le paiement de la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des nombreux troubles relatés ci avant.

Les dégradations et nuisances sonores provoquées par Monsieur [M] [D] ou les personnes qu’elle a pu introduire dans l’immeuble et l’existence d’un préjudice certain, grave et continu depuis de nombreuses années de ce dernier justifient l’allocation de dommages et intérêts pour un montant de 500 euros.

II. Sur les demandes accessoires :

1) Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] [D], partie qui succombe au litige, sera condamné aux dépens de l’instance.

2) Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, la partie condamnée aux dépens est condamnée à verser à l’autre une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce et en considération de l’équité, il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés.

3) Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire rendue en premier ressort

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 12 août 2016 aux torts de Monsieur [M] [D] pour manquements à son obligation d’user paisiblement des lieux loués ;

REJETTE la demande formulée par la SA Espace Habitat aux fins de voir supprimer le délai de deux mois, prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [D] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et, à défaut, il sera procédé comme il est dit à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [M] [D] à payer à la SA [Adresse 5] une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que cette indemnité est payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial et que le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges ;

CONDAMNE Monsieur [M] [D] à payer à la SA Espace Habitat la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [M] [D] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE la SA [Adresse 5] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits,

La Greffière La Présidente