N° RG 26/00009 – N° Portalis DBYL-W-B7K-DJZH

REPUBLIQUE FRANCAISE _ AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 1], sis [Adresse 1]

représenté par Maître Sabine CAPES de la SELARL TOURRET CAPES, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [O] [K], demeurant [Adresse 2]

non comparant ni représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 03 Mars 2026

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 14 Avril 2026

copie délivrée à M^e CAPES

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 novembre 2018 à effet du 17 décembre suivant, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 1] XL HABITAT a donné à bail à Monsieur [O] [K] et Madame [J] [V] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 3], logement E22 à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 78,90 euros incluse, de 417,34 euros payable à terme échu.

Par avenant du 9 mars 2022 prenant effet le 1er avril 2022, le bail a été transféré à Monsieur [O] [K].

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 1] XL HABITAT a fait délivrer à Monsieur [O] [K], le 29 octobre 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, une somme principale de 1 773,17 euros, outre 131,85 euros de frais.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a fait assigner Monsieur [O] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 31 décembre 2025 et sur le fondement des articles 1103 et 1741 du Code civil, 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 30 décembre 2025, jour d’acquisition de la clause résolutoire,

ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [O] [K] et de tout occupant de son chef dès que le délai légal sera expiré, au besoin avec le concours de la force publique,

condamner Monsieur [O] [K] à lui régler la somme principale de 2 032,93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer,

condamner Monsieur [O] [K] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges et subissant les augmentations légales, à compter du 30 décembre 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux,

condamner Monsieur [O] [K] à lui régler une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

condamner Monsieur [O] [K] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 29 octobre 2025.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 3 mars 2026 au cours de laquelle l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 1] XL HABITAT, représenté par Maître Sabine CAPES, a précisé que la dette locative du défendeur arrêtée au 31 janvier 2026 s’élève à 1 881,87 euros et ne s’est pas opposé à sa proposition, formulée dans le cadre de leurs échanges avant l’audience, de l’apurer en lui réglant chaque mois, en sus du loyer courant, une somme de 75 euros.

Bien qu’ayant été régulièrement assigné par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Monsieur [O] [K] n’a pas comparu ni personne pour lui.

Le délibéré a été fixé au 14 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce et dont les dispositions sont d’ordre public, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation d’un bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés précédemment signalée aux organismes payeurs des aides au logement et qui s’effectue par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article 24 dans sa version issue de l’article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate y compris pour les baux en cours à la date d’entrée en vigueur de cette loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi du 31 mai 1990 précitée, cette notification s’effectuant par voie électronique ;

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 1] XL HABITAT prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 30 octobre 2025 dont il produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré la veille à Monsieur [O] [K] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 5 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception versé aux débats par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

En vertu du premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi n° 89-462 précédemment citée, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle au paragraphe 5, intitulé LA RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT, de son article IV une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement des loyers ou des charges régulièrement appelés, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 1] XL HABITAT a fait délivrer à Monsieur [O] [K], le 29 octobre 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme de 1 773,17 euros en principal ;

Celui-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai imparti, sa dette locative ne cessant au contraire de prospérer puisqu’elle s’élevait à 2 032,93 euros le jour de l’assignation et encore à 1 881,87 euros le 31 janvier 2026 ; il n’en conteste toutefois ni la matérialité ni le montant ;

Il convient dès lors de constater que Monsieur [O] [K] est redevable envers l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 1] XL HABITAT, au titre des loyers et charges restés impayés au 31 janvier 2026, d’une somme de 1 881,87 euros ;

Il sollicite l’octroi de délais pour se libérer de cette dette et le bailleur accepte sa proposition de lui régler chaque mois, en sus du loyer courant, une somme de 75 euros ;

Conformément au paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version postérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 mais qui est applicable au cas de l’espèce puisque la nouvelle loi régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés, le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Tel est bien le cas de Monsieur [O] [K] dont le relevé de son compte locatif établi le 24 février 2026 prouve tout autant qu’il a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de novembre 2025 que sa capacité à apurer sa dette ;

Les effets de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu entre les parties le 30 novembre 2018 seront par conséquent suspendus et des délais de paiement accordés à Monsieur [O] [K] selon les modalités fixées au dispositif de cette décision, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi infructueux d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est totalement imputable à Monsieur [O] [K] ;

Il serait dès lors particulièrement inéquitable de laisser à la charge de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 1] XL HABITAT les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour ester en justice ;

Monsieur [O] [K] sera par conséquent condamné à payer une somme de 100 euros à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 1] XL HABITAT.

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Monsieur [O] [K], qui succombe, sera donc condamné aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 29 octobre 2025.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 1] XL HABITAT recevable en sa demande de résiliation du bail.

Suspend la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties.

Constate que Monsieur [O] [K] est redevable envers l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 1] XL HABITAT, au titre de sa dette locative arrêtée au 31 janvier 2026, d’une somme de MILLE HUIT CENT QUATRE-VINGT-UN EUROS et QUATRE-VINGT-SEPT CENTIMES (1 881,87 euros).

L’autorise à s’en libérer en VINGT-CINQ (25) versements mensuels de SOIXANTE-QUINZE EUROS (75 euros) chacun, effectués en sus du loyer et charges courant.

Dit que chaque versement devra avoir lieu au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de ce jugement, le dernier étant abondé du solde, des intérêts et des frais éventuellement dus à cette date.

Dit que le tout sera fait sans préjudice de la faculté pour Monsieur [O] [K] de se libérer de sa dette par anticipation.

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi d’un courrier recommandé avec demande d’avis de réception demeuré infructueux.

Dit qu’en ce cas la clause résolutoire reprendra tous ses effets, le bail étant résilié à la date du 30 décembre 2025.

Dit, dans cette hypothèse, que Monsieur [O] [K] devra immédiatement quitter les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, sous peine d’expulsion avec le concours, si besoin est, de la force publique.

Dit, toujours dans cette hypothèse, que Monsieur [O] [K] sera condamné au paiement, à partir du 1er février 2026 et jusqu’à la complète libération des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant strictement égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Déboute, encore dans cette hypothèse, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 1] XL HABITAT de sa demande d’augmentation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Condamne Monsieur [O] [K] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 1] XL HABITAT une somme de CENT EUROS (100 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Monsieur [O] [K] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 29 octobre 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre le dit acte contresigné par les avocats de chacune des parties à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près des tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent acte a été signé par le magistrat et le greffier.