TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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O R D O N NA N C E D E R É F É R É

du 06 JANVIER 2026

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N° du dossier : N° RG 25/00330 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DI3I

A l’audience publique des référés tenue le 02 Décembre 2025,

Nous, Madame Laure VUITTON, Présidente, du tribunal judiciaire de DAX, juge des référés, assistée de Madame Cristine MARTINS, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [C] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par Maître Julie CASTOR, avocat au barreau de DAX

ET :

Monsieur [P] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par Maître Mickaël TANASESCU de la SELARL JURISUD, avocat au barreau de DAX

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 16 janvier 2024, Monsieur [C] [Y] alors domicilé à [Localité 8] (83) a fait l’acquisition d’une maison sur plan à usage d’habitation, située [Adresse 1] à [Localité 7] (40).

A compter de janvier 2024, Monsieur [P] [Y], son neveu, s’est installé dans l’immeuble avec l’accord de son oncle (attestation d’hébergement du 25 janvier 2024).

Monsieur [P] [Y] règle une somme de 250 euros par mois à Monsieur [C] [Y].

Courant 2025, Monsieur [C] [Y] a voulu récupérer les clés de son logement en vue notamment de le vendre, en vain.

Par courrier du 26 août 2025 de son conseil, Monsieur [C] [Y] a mis en demeure Monsieur [P] [Y] de lui restituer les clés de la maison et de justifier de la souscription d’un contrat d’assurance habitation pour l’année en cours, d’avoir à régler la somme de 1000 euros correspondant aux impayés de février, avril, novembre 2024 et janvier 2025, dans un délai de deux semaines ; d’avoir à libérer intégralement les lieux dans un délai de trois mois.

En réponse, par courrier de son conseil en date du 16 septembre 2025, Monsieur [P] [Y] a indiqué qu’il bénéficiait d’un bail verbal et qu’il sollicitait l’établissement d’un bail écrit à son profit.

Le 15 octobre 2025, Monsieur [C] [Y] a déposé plainte à l’encontre de Monsieur [P] [Y], pour abus de confiance.

Par acte du 12 novembre 2025, Monsieur [C] [Y] a assigné Monsieur [P] [Y] devant la présidente du tribunal judiciaire de DAX, statuant en référé, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, aux fins d’expulsion en invoquant l’existence d’un trouble manifestement illicite.

A l’audience du 02 décembre 2025, Monsieur [C] [Y] représenté par son conseil, a soutenu ses demandes telles que développées dans ses conclusions notifiées par RPVA le 25 novembre 2025. Il a demandé au tribunal :

A titre liminaire, se déclarer compétent pour connaitre du présent litige,

En tout état de cause,

— Juger que l’occupation du logement sis [Adresse 2] par Monsieur [P] [Y], sans droit ni titre, ainsi que par son refus persistant de restituer les clés et documents afférents au bien à son propriétaire, Monsieur [C]

[Y], constitue un trouble manifestement illicite au sens des dispositions susvisées,

En conséquence,

— Débouter Monsieur [P] [Y] de l’ensemble de ses demandes,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [Y] et de tous occupants de son

chef du logement précité, dans un délai de huit jours à compter de la signification de

l’ordonnance, et au besoin avec le concours de la force publique ou d’un serrurier,

— Ordonner la restitution immédiate à Monsieur [C] [Y] de l’ensemble des

clés et documents relatifs au bien précité et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de

retard dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— Juger que les frais de constat contradictoire d’état des lieux de sortie seront supportés

par Monsieur [P] [Y],

— Condamner Monsieur [P] [Y] au paiement d’une provision de 1000 euros au titre des participations mensuelles impayées pour les mois de février, avril et

novembre 2024 ainsi que janvier 2025,

— Fixer une indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1100 euros à compter

de la décision à intervenir et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux,

— Condamner Monsieur [P] [Y] à payer à Monsieur [C] [Y] la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [P] [Y] aux entiers dépens.

Il explique que :

— l’existence d’un véritable bail d’habitation, écrit ou verbal, conclu entre les parties n’est pas établie de sorte que la compétence du juge des contentieux de la protection ne s’impose pas ; qu’il n’est démontré notamment aucune volonté réciproque et non équivoque de conclure un bail avec accomplissement des obligations essentielles afférentes à un tel contrat (paiement d’un loyer réel et proportionné et des charges, jouissance paisible de l’ensemble des lieux, souscription d’une assurance habitation, …),

— la mise à disposition du bien en janvier 2024 était précaire et temporaire motivée par une intention familiale et par son état de santé ; qu’il s’agissait d’une tolérance d’occupation limitée à une chambre et dans l’attente du report de son projet de vente de l’immeuble ; que la contrepartie financière demandée était symbolique au regard de la valeur locative du bien,

— en tout état de cause, les agissements de son neveu caractérisent un détournement de la remise initiale des clés avec appropriation des lieux qui perdure, dans la mesure où il ne veut pas restituer les clés ; que ce comportement est une atteinte directe à son droit de propriété et constitue un trouble manifestement illicite d’une particulière gravité ; qu’il ne fait pas débat que le juge des référés est compétent pour constater l’existence d’un trouble manifestement illicite, résultant de l’occupation d’un bien sans droit ni titre, même en présence d’une contestation sérieuse ; que par ailleurs, selon la jurisprudence, une occupation précaire n’ouvre à l’occupant aucun droit au maintien dans les lieux ; que le trouble est aggravé par le fait que l’occupant ne justifie pas avoir souscrit une assurance au titre de l’habitation.

Monsieur [P] [Y] représenté par son conseil, a soutenu ses conclusions en réponse notifiées par RPVA le 25 novembre 2025. Il a demandé à la juridiction de:

In limine litis,

— Se déclarer incompétent au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax,

A titre subsidiaire,

— Dire n’y avoir lieu à référé,

— Renvoyer la cause et les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond,

— Débouter Monsieur [C] [Y] de l’ensemble de ses demandes,

En toute hypothèse,

— Condamner Monsieur [C] [Y] à payer à Monsieur [P] [Y] la somme de 2400 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile

— Le condamner aux entiers dépens.

Il explique que :

— le juge des référés devra se déclarer incompétent au bénéfice du juge des contentieux de la protection, au visa de l’article L21-3-4-4 du code de l’organisation judiciaire, d’ordre public, dès lors que la présente affaire concerne un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement ; que cette compétence est spéciale et déroge à la compétence générale du juge des référés,

— le contrat conclu entre les parties est un contrat de louage, portant sur un logement destiné à sa résidence principale, même s’il est verbal ; qu’il a été conclu moyennant un loyer mensuel et pour une certaine durée, et est soumis aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989,

— le trouble manifestement illicite allégué doit être caractérisé avec évidence, ce qui n’est pas le cas ; que le juge des référés ne peut intervenir que lorsque l’illicéité du trouble est manifeste et que la contestation ne porte pas sur une question de fond ou d’interprétation du contrat qui relèvent du juge du fond,

— il soulève l’incompétence et à titre subsidiaire, le défaut de pouvoir de la juridiction.

La décision a été mise en délibéré au 06 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception d’incompétence soulevée

Selon l’article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

Selon l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

Selon l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il résulte de la combinaison de ces textes que si le juge des contentieux de la protection dispose d’une compétence exclusive pour connaître au fond des litiges relatifs aux baux d’habitation, le juge des référés demeure compétent pour ordonner toute mesure destinée à faire cesser un trouble manifestement illicite, notamment lorsqu’il résulte d’une atteinte au droit de propriété, et ce indépendamment de la juridiction compétente pour connaître du fond du litige.

En l’espèce, il apparaît que l’action de Monsieur [C] [Y] vise à faire cesser un trouble manifestement illicite qui serait constitué, selon le demandeur, par une atteinte à son droit de propriété du fait de l’occupation illégale et sans droit ni titre de l’immeuble lui appartenant par Monsieur [P] [Y].

Dans ces conditions, le juge des référés est compétent.

Sur le pouvoir juridictionnel du juge des référés

Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Selon l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

La caractérisation du trouble manifestement illicite suppose notamment que l’atteinte au droit de propriété alléguée soit évidente et ne donne lieu à aucune contestation.

En l’espèce, le défendeur se prévaut de l’existence d’un bail verbal, alors que le demandeur soutient que l’occupation procède d’une mise à disposition précaire et temporaire de son bien à compter de janvier 2024, accordée en raison de difficultés de santé et du report de son projet de vente. Il en résulte que la nature juridique de l’occupation est contestée.

Or, il ressort des pièces versées aux débats, que les éléments communiqués par les parties sont minces, imprécis et ambigus quant à l’existence et à la qualification d’un éventuel titre d’occupation ; que notamment la nature des sommes versées au propriétaire par Monsieur [P] [Y] (loyers ou participation) est contestée.

Dès lors, la solution du litige suppose de trancher la contestation relative à la qualification de l’occupation, laquelle relève d’une appréciation au fond.

Dans ces conditions, l’atteinte alléguée au droit de propriété et le trouble manifestement illicite en résultant ne sont pas caractérisés avec l’évidence requise devant la juridiction.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [C] [Y] de sa demande d’expulsion et de ses demandes subséquentes au titre de la restitution des clés et des documents relatifs au bien, à la prise en charge des frais de constat contradictoire d’état des lieux de sortie, et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande provisionnelle en paiement

Monsieur [C] [Y] sollicite le paiement de la somme de 1000 euros au titre des sommes mensuelles dues par Monsieur [P] [Y] et impayées pour les mois de février, avril et novembre 2024, ainsi que pour le mois de janvier 2025 (250 euros x 4).

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment d’une pièce du défendeur (attestation du 15 octobre 2024) que Monsieur [P] [Y] règle une somme mensuelle de 250 euros à Monsieur [C] [Y] ; que si la qualification juridique de ce versement est contestée (loyer ou participation), le défendeur ne conteste pas devoir cette somme au titre des échéances réclamées.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [P] [Y] à verser une somme provisionnelle de 1000 euros à Monsieur [C] [Y] au titre des sommes dues pour les mois de février, avril et novembre 2024, ainsi que pour janvier 2025.

Sur les demandes accessoires

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Monsieur [C] [Y], qui succombe pour la plus grande part, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il sera également condamné à verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Laure VUITTON, juge des référés du tribunal judiciaire de Dax, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de la décision, par décision contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS la juridiction compétente,

DEBOUTONS Monsieur [C] [Y] de sa demande d’expulsion de Monsieur [P] [Y] pour occupation sans droit ni titre, et de ses demandes subséquentes au titre de la restitution des clés et documents relatifs au bien, à la prise en charge des frais de constat contradictoire d’état des lieux de sortie, et au paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNONS Monsieur [P] [Y] à verser une somme provisionnelle de 1000 euros à Monsieur [C] [Y] au titre des sommes dues pour les mois de février, avril et novembre 2024, ainsi que janvier 2025,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS Monsieur [C] [Y] à payer à Monsieur [P] [Y] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Le CONDAMNONS aux dépens.

La présente ordonnance a été signée le 06 janvier 2026, par Madame Laure VUITTON, présidente, juge des référés, et par Madame Cristine MARTINS, greffière, et portée à la connaissance des parties par mise à disposition au greffe.

La GREFFIERE, La PRÉSIDENTE,