TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

JUGEMENT DU : 07 Juillet 2025

DOSSIER N° :N° RG 25/00862 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CWC3

JUGEMENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY-ROCHE-SARDA, avocat au barreau de LYON, substituée par M^e Marie-Ange SEBELLINI, avocat au barreau de Nîmes, plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [O]

né le 14 Novembre 1979 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Les débats ont eu lieu en audience publique le 07 Juillet 2025 devant Samuel SERRE, Vice-président placé par ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de Nîmes en date du 17 Avril 2025, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le sept Juillet deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 1er aout 2022, Madame [W] [G] a donné à bail à Monsieur [S] [O] et à Madame [Z] un logement à usage d’habitation situé à [Adresse 5] [Localité 3], pour un loyer mensuel de 550 euros et 25 euros de provision sur charges avec caution de la société ACTION LOGEMENT SERVICES

Madame [Z] a quitté le logement.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [G] a fait jouer l’engagement de caution si bien que la société ACTION LOGEMENT SERVICES lui a réglé des sommes dues par Monsieur [O] soit 2345 euros

Par voie de conséquence, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se subrogeant dans les droits de la propriétaire a signifier à Monsieur [O], par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2024 un commandement de payer la somme de 2345 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

La dette n’a pas été résorbée dans le délai de 2 mois et à la suite de nouveaux incidents de paiement, Madame [G] a de nouveau fait jouer l’engagement de caution, la société ACTION LOGEMENT SERVICES lui réglant alors un complément de 1725 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ALES aux fins de voir,

— Dire et juger recevable et bien fondé ACTION LOGEMENT SERVICES en son action

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire

— A titre subsidiaire : prononcer la résiliation du bail au torts et griefs de Monsieur [S] [O]

— En conséquence :

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [O] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique

— En toute hypothèse

— Condamner M. [O] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4070 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 octobre 2024 sur la somme de 2345 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation

— Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges

— Condamner M [O] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative jusqu’à la libération effective des lieux

— Condamner M [O] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros au titre de l’article 700 CPC

— Dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit

— Condamner M [O] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer

Au soutien de leurs prétentions, la société ACTION LOGEMENT SERVICES expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire (article VIII) insérée au contrat de bail délivré le 31 juillet 2022 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 juin 2025.

A cette audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 5595 euros, selon décompte en date du 02 juin 2025, terme de mai inclus.

Bien que régulièrement assigné, ayant fait l’objet d’un procès verbal de recherche infructueuse, Monsieur [O] ne comparait pas et ne s’est pas fait représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Conformément à l’article 2309 du code civil La caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce ACTION LOGEMENT SERVICES a été subrogée dans les droits de la propriétaire Madame [G] conformément à l’ordonnance 2016-1408 du 20 octobre 2016, l’arrêt du 28 octobre 2016 et au décret n°2016-1769 du 19 décembre 2016 dans le cadre du contrat de cautionnement VISALE mis en place le 2 décembre 2014 auquel est rattaché le bail litigieux en date du 31 juillet 2022.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du GARD le 06 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 02 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 17 mai 2021 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 octobre 2024, pour la somme en principal de 1802 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 15 décembre 2024.

Monsieur [O] était donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

En conséquence, il convient d’ordonner, à défaut de libration volontaire des lieux, l’expulsion des locataires et de tous les occupants de son chef.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [O] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [O] par remise des clés au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [O] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M [O] reste devoir la somme de 5595 euros, à la date du 02 juin 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mai inclus et frais relatifs aux commandements de payer, compris dans les dépens, exclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [O], non comparant, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [O] est donc condamné au paiement de la somme de 5595 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2345 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, sur la somme de 4070 euros à compter de l’assignation et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas conforme à l’équité de les condamner au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 juillet 2022 entre Mme [W] [G] née [D] et M [S] [O] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Localité 3], sont réunies à la date du 15 décembre 2024 ;

CONSTATE que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits de la propriétaire Madame [W] [G] en sa qualité de caution

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [S] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M [S] [O] à compter du 15 décembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [S] [O] à l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 15 décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [S] [O] à la somme de 5595 euros décompte arrêté au 02 juin 2025 incluant la mensualité de mai, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2345 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, sur la somme de 4070 euros à compter de l’assignation et à compter du présent jugement pour le surplus,

REJETTE le surplus des demandes ;

REJETTE la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier, Le Vice-président,

Christine TREBIER Samuel SERRE