MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 23 Janvier 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00133 – N° Portalis DB3T-W-B7I-UZ7U

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.A.S.U. CARMILA FRANCE C/ S.A.S. MAMS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. CARMILA FRANCE, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 799 828 179, dont le siège social est sis 28 rue d’Astorg – 75008 PARIS

représentée par M^e Harry ORHON, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 31, avocat postullant et M^e Pierre DELANNAY, membre de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocat au barreau de l’EURE, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S. MAMS, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 852 658 269, dont le siège social est sis Centre Commercial Carrefour – 67/68 avenue de Stalingrad – 94800 VILLEJUIF

représentée par M^e Geoffroy DE BOISBOISSEL, avocat au barreau de PARIS

Débats tenus à l’audience du : 17 Décembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 23 Janvier 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 28 juin 2019, la S.A.S.U. CARMILA FRANCE a donné à bail commercial à la S.A.S. MAMS des locaux situés 67/68 avenue de Stalingrad, lots numéros 92 et 131 à 134, à VILLEJUIF (94800), moyennant un loyer annuel de 32 800,00 €, hors charges et hors taxes.

Des loyers sont demeurés impayés.

La S.A.S.U. CARMILA FRANCE a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2023 à la S.A.S. MAMS pour une somme de 81 343,01 € au titre de l’arriéré locatif au 22 septembre 2023.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2024, la S.A.S.U. CARMILA FRANCE a fait assigner la S.A.S. MAMS devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– recevoir la S.A.S.U. CARMILA FRANCE en ses demandes et les déclarer bien fondées,

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

– ordonner l’expulsion de la S.A.S. MAMS et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

– ordonner qu’en cas de maintien dans les lieux, il sera dû une indemnité d’occupation mensuelle de 6954,63 euros augmentée des charges, taxes et accessoires, à compter de la résiliation de plein droit du bail jusqu’à la libération et la restitution des locaux au bailleur,

– condamner la S.A.S. MAMS à payer à la S.A.S.U. CARMILA FRANCE la somme provisionnelle de 96 454,67 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 novembre 2023 avec intérêts au taux conventionnel à compter du 20 février 2023, date du premier commandement et jusqu’à complet paiement et ordonner la capitalisation des intérêts ;

– condamner la S.A.S. MAMS au paiement d’une somme de 9 645,47 € au titre de l’indemnité en application de l’article 9 du bail, arrêté provisoirement au 29 novembre 2023, avec intérêts au taux conventionnel à compter du 20 février 2023, date du premier commandement et jusqu’à complet paiement et ordonner la capitalisation des intérêts ;

– juger que le dépôt de garantie demeurera acquis à la S.A.S.U. CARMILA FRANCE ;

– ordonner le retrait des meubles dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir dont le coût sera exclusivement supporté par la S.A.S. MAMS,

– ordonner que passé ce délai de 8 jours, faute de retrait amiable, la S.A.S.U. CARMILA FRANCE sera autorisée à enlever les meubles et à les entreposer dans tel bien qu’elle déterminera dans l’attente de leur vente forcée,

– condamner la S.A.S. MAMS au paiement d’une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de la signification de l’ordonnance et de ses suites.

Vu les conclusions de la S.A.S.U. CARMILA FRANCE, signifiées par RPVA le 8 octobre 2024 et soutenues à l’audience du 17 décembre 2024, actualisant la dette locative à la somme de 145 242,50 € et l’indemnité à 14 524,25 euros ;

La S.A.S. MAMS, qui a constitué avocat, n’a pas soutenu ses écritures à l’audience.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif et aux écritures déposées par les parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.A.S.U. CARMILA FRANCE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 81 343,01 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 27 octobre 2023.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S. MAMS et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. MAMS depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.A.S.U. CARMILA FRANCE, l’obligation de la S.A.S. MAMS au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 7 octobre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 144 846,87 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S. MAMS, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 81 343,01 € et à compter du 10 janvier 2024 pour le solde.

À cet égard, d’une part le coût du commandement de payer a été déduit car il est déjà compris dans les dépens qui font l’objet d’une demande autonome.

D’autre part la S.A.S. MAMS apurera sa dette en 24 mensualités égales qui seront versées le 1er de chaque mois, la première échéance étant le 1er du mois suivant la signification de la présente décision.

Enfin, il n’y a pas lieu d’accorder un taux d’intérêt majoré de 5 points, car une telle mesure s’analyserait comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé non plus sur ce point.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 10 janvier 2024, date de l’assignation formulant cette prétention pour la première fois.

Sur la clause pénale

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

la S.A.S. MAMS, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S. MAMS ne permet d’écarter la demande de la S.A.S.U. CARMILA FRANCE formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 27 octobre 2023,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. MAMS et de tout occupant de son chef des lieux situés 67/68 avenue de Stalingrad, lots numéros 92 et 131 à 134, à VILLEJUIF (94800) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. MAMS, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.S. MAMS à la payer,

CONDAMNONS par provision la S.A.S. MAMS à payer à la S.A.S.U. CARMILA FRANCE la somme de 144 846,87 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 7 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2023 sur 81 343,01 € euros et à compter du 10 janvier 2024 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 10 janvier 2024, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demande formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,

CONDAMNONS la S.A.S. MAMS aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de la signification et de ses suites,

CONDAMNONS la S.A.S. MAMS à payer à la S.A.S.U. CARMILA FRANCE la somme de 1000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 23 janvier 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS